임대차계약 확정일자등록 이행청구

1. 사건개요 청구인이 2011. 2. 15. 피청구인에게 ‘경기도 ○○시 ○○택지1지구 근린생활시설 3-3블럭 ○○○○○ ○층○○○호’에 관한 상가건물 임대차(이하 ‘이 사건 임대차’라 한다)에 대하여 확정일자를 등록하여 줄 것을 신청하였으나, 피청구인은 같은 날 청구인에게 이 사건 임대차에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않는다는 이유로 상가건물 임대차 확정일자등록을 거부(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 청구인 주장 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제4호에 따르면, 경기도 ○○ 지역은 ‘1억 오천만원 이하’이면 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받을 수 있고, 최근 법원에서 부가가치세를 제외하고 환산보증금을 판단해야한다는 확정판결(2008나27056)이 있었던바, 피청구인은 청구인에게 상가건물 임대차 확정일자등록을 이행하여야 한다. 3. 피청구인 주장 청구인이 주장하는 판결내용 중 「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항의 ‘차임’에 부가가치세를 포함할 것인지에 대한 법무부의 해석과 수원지방법원의 판례가 달라 국세청이 법무부의 법무심의관실에 의견을 조회하였고, 법무부에서는 이에 대하여 ‘부가가치세 명목으로 제공하는 금원은 차임’이라고 해석하고 있는바, 「상가건물 임대차보호법」의 소관을 맡고 있는 법무부의 유권해석에 따른 이 사건 처분은 적법·타당하고, 따라서 피청구인에게는 청구인에게 상가건물 임대차 확정일자등록을 이행하여야 할 의무가 없다. 4. 관계법령 상가건물 임대차보호법 제2조, 제3조, 제5조 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조 부가가치세법 제2조, 제13조, 제14조, 제15조 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판청구서, 답변서, 부동산매매계약서, 사업자등록증(부가가치세 면세사업자), 상가건물 임대차보호법 관련 의견조회 회신 등의 자료에 따르면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 청구인과 박○○은 2010. 12. 29. 아래와 같은 내용의 부동산매매계약서를 작성하였다. - 아 래 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=145877977"> ┌──────────────────────────────────────────┐ │? 부동산의 표시 │ │ - 소재지 : 경기도 ○○시 ○○○○1지구 근린생활시설 3-3블럭 ○○○○○ 6층 601호 │ │ │ │? 계약내용 │ │ ? 임차보증금 및 차임 │ │ - 보증금 : 3,000만원 │ │ - 계약금 : 600만원은 계약시에 지불함 │ │ - 중도금 : 400만원은 2011. 2. 15.에 지불함 │ │ - 잔 금 : 2,000만원은 2011. 2. 28.에 지불함 │ │ - 차 임 : 120만원은 매월 30일에 지불함(부가세 별도금액) │ │ ? 계약기간 │ │ - 임대인은 위 부동산을 2011. 2. 28.까지 임차인에게 인도, │ │ - 임대차기간은 인도일로부터 2013. 2. 28.까지로 함(총 24개월) │ │ │ │? 당사자 │ │ ? 매도인(임대인의 오기로 보임) : 박○○ │ │ ? 매수인(임차인의 오기로 보임) : 박□□(청구인) │ └──────────────────────────────────────────┘ </img> 나. 피청구인이 2011. 2. 15. 발급한 ‘사업자등록증(부가가치세 면세사업자)’에 따르면, 청구인은 상호 ‘○○○미술학원’을 ‘경기도 ○○시 ○○동 ○○택지개발지구 근생3블럭3로트 ○○○○○ ○○○’을 사업장소재지로 하여 2011. 2. 15. 개업한 것으로 되어 있고, 위 사업장의 사업 종류는 업태가 ‘서비스’, 종목이 ‘미술학원’인 것으로 되어 있다. 다. 청구인은 2011. 2. 15. 피청구인에게 이 사건 임대차에 대한 확정일자등록을 신청하였으나, 피청구인은 같은 날 청구인에게 ‘환산보증금은 부가가치세까지 포함하여 계산하여야 하고, 이 사건 임대차는 「상가건물 임대차보호법」 제2조 및 같은 법 시행령 제2조에 따른 보증금액을 초과하는바, 같은 법의 적용 대상이 아니다.’는 이유로 이 사건 처분을 하였다. 라. 법무부 법무심의관실에서 2009년 11월 작성한 ‘상가건물임대차보호법 관련 의견조회 회신’에 따르면, 별도 약정을 하였다면, 특별한 사정이 없는 한 부가세 납부의무자는 임차인이라는 등의 사유로 부가세액을 차임에 포함시킬 이유가 없다는 수원지방법원의 판결(2008나27056)에도 불구하고, 임대인이 임차인으로부터 받는 부가세 상당액 역시 부동산 임대 용역의 제공으로 인하여 받는 금원인 이상 임료의 일부로 봄이 상당하므로, 부가세 상당액을 포함한 환산금액과 보증금이 적용범위를 초과하는 경우에는 확정일자를 부여할 수 없다는 취지로 기재되어 있다. 6. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 「상가건물 임대차보호법」 제2조, 같은 법 시행령 제2조에 따르면, 이 법은 상가건물의 임대차에 대하여 적용하되, 서울특별시, 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역, 광역시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시를 제외한 그 밖의 지역의 경우에는 보증금액이 1억5천만원을 초과하는 임대차에 대하여는 이 법을 적용하지 않도록 되어 있고, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 1분의 100을 곱한 금액을 보증금액에 포함하여야 한다고 되어 있다. 또한, 같은 법 제3조제1항, 제5조제2항에 따르면, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 관련법에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 이러한 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 되어 있다. 한편, 「부가가치세법」 제2조제1항제1호, 제13조, 제14조, 제15조에 따르면, 사업자가 재화 또는 용역을 공급하는 경우에는 부가가치세의 과세표준인 공급가액에 100분의 10의 세율을 적용하여 계산한 부가가치세를 그 공급을 받는 자로부터 징수하여야 한다고 되어 있고, 같은 법 제13조제1항에 따르면, 위의 공급가액은 [①금전으로 대가를 받는 경우에는 그 대가, ②금전 외의 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가(時價), ③재화의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받거나 대가를 받지 아니하는 경우에는 자기가 공급한 재화의 시가, ④용역의 공급에 대하여 부당하게 낮은 대가를 받는 경우에는 자기가 공급한 용역의 시가, ⑤폐업하는 경우에는 재고재화의 시가]의 가액을 합한 금액으로 하되, 부가가치세는 포함하지 아니한다고 되어 있다. 나. 판 단 관계법령에 따르면, 「부가가치세법」 제13조의 반대해석 상 재화 또는 용역의 가액에는 부가가치세가 포함되어 있다고 봄이 상당하고, 대법원 판례는 부동산임대용역의 공급에 관하여 누가 부가가치세를 부담할 것인가에 관하여 계약체결시 명시적인 약정이 없으면 임대인이 부담하기로 하는 것이 관행이고, 임대계약시에 부가가치세의 부담을 누가 질 것인가에 관하여 아무런 논의가 없었던 것은 위 관행에 따라 임대인이 부가가치세를 부담하려는 묵시적 특약이 있었다고 할 수 있다(86다카745, 1986. 10. 28. 선고)고 판시하고 있는바, 위 인정사실에 따르면, 청구인과 박○○은 2010. 12. 29. 차임을 ‘120만원은 매월 30일에 지불함(부가세 별도금액)’이라고 하여 이 사건 임대차에 관한 계약을 체결하였으며, 이는 임대인이 부담하는 것이 관행인 부가가치세를 임차인인 청구인이 부담하도록 한 것임을 고려할 때, 청구인이 별도로 부담하기로 한 부가가치세액은 임대인인 박○○에게 건물 사용의 대가로 지급하는 차임의 일부로 보아야 할 것이고, 따라서 이 사건 임대차의 보증금액은 1억 6,200만원[= 보증금 3,000만원 + {(차임 120만원 + 부가세 12만원) × 100}]이 된다. 한편, 이 사건 임대차의 대상이 되는 상가건물은 경기도 ○○시에 위치하고 있어 「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받기 위해서는 보증금액이 1억 5,000만원 이하여야 하는바, 보증금액이 이를 초과하는 이 사건 임대차는 「상가건물 임대차보호법」의 적용 대상이 아니라 할 것이다. 따라서 이를 이유로 한 피청구인의 이 사건 처분은 위법·부당하지 않다 할 것이므로, 피청구인에게는 이 사건 임대차에 대하여 확정일자등록을 이행할 의무가 없다. 7. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.