제11회공인중개사자격시험불합격처분취소청구

1. 사건개요 청구인이 2000. 9. 24. 실시한 제11회 공인중개사자격시험 제2차시험에 응시하여 취득한 점수(59.16점)가 합격점수인 평균 60점에 미달하였다는 이유로 피청구인이 2000. 11. 11. 청구인에 대하여 불합격처분(이하 “이 건 처분”이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 청구인은 2000년도 제11회 공인중개사자격시험의 2차 시험에 응시하여, 부동산중개업법령 및 중개실무 70점, 부동산공시에관한법령 및 부동산 관련세법 55점, 부동산공법 52.50점을 득점하여 평균 59.16.점으로 합격점인 60점에 0.84점이 모자란다는 이유로 불합격처분을 받았다. 나. 피청구인은 제11회 공인중개사자격시험 제2차시험(이하 “이 건 시험”이라 한다)과목 중 부동산중개업법령 및 중개실무 A형 2번 문제의 정답을 ③번으로 채점하였으나, 위 2번 문제의 ⑤번 문항은 “甲은 乙에게 乙이 주택임대차보호법에서 정하고 있는 최우선 변제를 받기 위해서는 대항요건과 임대차계약서에 확정일자인을 받아야 한다고 설명하였다.”로 되어 있는데, 출제자의 의도가 소액임차인의 최우선변제를 강조하고자 한 것인지 그렇지 않으면 대항요건과 임대차계약서상 확정일자인을 강조하고자 한 것인지 또는 우선변제권과 최우선변제권을 구별하고자 한 것인지 불분명하므로 ⑤번 문항도 틀린 내용이므로 정답이다. 다. 또한, 위 과목중 25번 문제의 정답을 ⑤번으로 채점하였으나, 위 25번 문제의 ②번 문항은 “순가중개의뢰계약은 부동산중개업법상 당연히 위법이 된다.”로 되어 있는데, 부동산신용어사전에 의하면, 순가중개란 “부동산중개활동에 있어서 대상 부동산을 얼마 이상의 값으로 팔면 중개인의 수입으로 하라는 식의 중개를 말하는 것임. 현행제도상으로는 용인되지 않고 있음”으로 되어 있고, 부동산중개업법 제15조(금지행위)제2호에 의하면, “제20조제3항의 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받거나 그외에 사례ㆍ증여 기타 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위”로 되어 있는 점에 비추어 볼 때, ②번 문항도 맞는 내용이므로 정답이다. 라. 따라서, 위 과목중 2번 또는 25번 문제의 정답을 복수로 처리된다면 청구인은 평균 60점 이상 되어 이 건 시험의 합격점 이상이 되므로 이 건 처분은 취소되어야 한다. 3. 피청구인 주장 피청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 이 건 시험과목 중 부동산중개업법령 및 중개실무 A형 2번 문제와 관련하여 청구인은 ⑤번 문항도 정답이라고 주장하나, 주택임대차보호법 제8조에 의하면, 최우선변제는 제3조제1항에서 정하고 있는 대항요건만 갖추면 되므로 틀린 내용으로서 정답이 아니다. 나. 또한, 위 과목중 25번 문제와 관련하여 ②번 문항도 정답이라고 주장하나, 순가중개의뢰계약은 중개수수료가 특정되지 않기 때문에 중개업자가 부동산중개수수료를 ㉮법정수수료보다 많이 받을 수도 있고, ㉯법정수수료보다 적게 받을 수도 있으며, ㉰중개업자가 매도자의 희망가격보다 적은 금액에 거래를 성사시키고 차액을 부동산중개업자가 부담할 수도 있으므로, ㉮의 경우에는 청구인의 주장과 같이 부동산중개업법령상 위법이 되지만 ㉯ 및 ㉰의 경우는 전혀 위법이 되지 않는다고 할 수 있으므로 청구인의 주장은 이유없다고 할 것이므로 이 건 처분은 적법하다. 4. 이 건 처분의 위법ㆍ부당여부 가. 관계법령 주택임대차보호법 제2조 및 제8조 부동산중개업법 제8조, 제15조 동법시행령 제10조, 제11조, 제17조 나. 판 단 (1) 청구인 및 피청구인이 제출한 제출한 심판청구서, 답변서, 2000년도 시행 제11회 공인중개사자격시험 제2차시험 문제지, 정답표 등을 종합해 보면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. (가) 청구인은 2000. 9. 24. 시행된 제11회 공인중개사자격시험 2차시험에 응시하였다. (나) 이 건 시험과목은 부동산중개업법령 및 중개실무, 부동산공시에관한법령 및 부동산관련세법, 부동산공법으로서 각 과목당 40문제이고, 1문제당 배점은 2.5점으로서 각 과목의 만점은 100점이고, 평균 60점이 합격점이다. (다) 이 건 시험의 출제는 각 문제당 제시된 5개의 문항 중 1개의 정답을 고르는 것을 전제로 출제되었고, 응시자 준수사항에 의하면 문항의 취지에 가장 적합한 하나의 정답만을 고르도록 되어있다. (라) 청구인이 다투고 있는 문제는 다음과 같다. <부동산중개업법령 및 중개실무> 2. 다음은 중개업자 甲이 주택임대차중개를 하면서 임차인 乙에게 설명한 내용이다. 바르게 설명한 것은? ① 甲은 乙에게 임대인과 임차인 사이에 임대차계약기간을 1년으로 정하는 경우에는 그 계약은 무효이므로 반드시 乙도 2년으로 정하여야 한다고 설명하였다. ② 甲은 乙에게 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택이라도 乙이 소액임차인으로서 임대차계약을 체결하면 최우선변제를 받을 수 있다고 설명하였다. ③ 甲은 乙에게 乙이 소액임차인으로서 임대차계약을 체결하더라도 담보권자와의 관계에서 주택임대차보호법의 종전규정에 의할 경우 소액임차인에 해당되지 않는 경우가 있다고 설명하였다. ④ 甲은 乙에게 광역시 내에 있는 행정구역이 군 지역인 경우에도 주택임대차보호법에서 정하고 있는 광역시의 기준에 따라 최우선변제를 받을 수 있다고 설명하였다. ⑤ 甲은 乙에게 乙이 주택임대차보호법에서 정하고 있는 최우선변제를 받기 위해서는 대항요건과 임대차계약서에 확정일자인을 받아야 한다고 설명하였다. 25. 다음은 중개수수료에 관한 설명이다. 타당한 것은? ① 중개업자가 중개의뢰인에게 받을 수 있는 중개수수료와 실비는 거래계약이 체결되면 청구권이 발생한다. ② 순가중개의뢰계약은 부동산중개업법상 당연히 위법이 된다. ③ 중개수수료는 거래행위가 무효ㆍ취소 또는 해제된 경우에는 받을 수 없다. ④ 중개수수료를 받지 않기로 특약을 하였을 경우 중개업자는 중개대상물에 대한 확인ㆍ설명을 생략할 수 있다. ⑤ 중개수수료영수증은 신용카드매출전표로 대신할 수 있다. (마) 청구인은 이 건 시험과목 A형 2번 문제의 정답을 ⑤번으로 표기하였고, 피청구인은 동 문제의 ③번을 정답으로 채점하였으며, 청구인은 25번 문제의 정답을 ②번으로 표기하였고, 피청구인은 동 문제의 ⑤번을 정답으로 채점하였다. (바) 이 건 시험의 채점결과 청구인은 평균 59.16점(부동산중개업법령 및 중개실무 70점, 부동산공시에관한법령 및 부동산관련세법 55점, 부동산공법 52.50점을 득점하여 평균 59.16점)을 받아 합격점수인 평균 60점에 미달한다는 이유로 피청구인이 2000. 11. 11. 청구인에 대하여 이 건 처분을 하였다 (2) 이 건 시험과목의 2번 문제에 대하여 살피건대, 주택임대차보호법 제3조(대항력등)제1항에 의하면, “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”고 되어 있고, 제8조(보증금중 일정액의 보호)제1항에 의하면, “임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.”고 되어 있는 바, 청구인은 위 2번 문제의 ⑤번 문항의 설명도 맞는 설명이므로 정답이라고 주장하나, 주택임대차보호법에서 정하고 있는 최우선변제를 받기 위해서는 동법 제3조제1항에 규정된 요건만을 갖추면 되므로 임대차계약서에 확정일자인도 받아야 한다는 ⑤번의 설명은 틀린 내용이 분명하므로 청구인의 주장은 이유 없다고 할 것이다. 이 건 시험과목의 25번 문제에 대하여 살피건대, 부동산중개업법 제15조(금지행위)제2호에 의하면, “제20조제3항의 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받거나 그외에 사례ㆍ증여 기타 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위”로 되어 있는 바, 청구인은 위 25번 문제의 ②번 문항의 설명도 맞는 설명이므로 정답이라고 주장하나, 순가중개란 “부동산중개활동에 있어서 대상 부동산을 얼마 이상의 값으로 팔면 중개인의 수입으로 하라는 식의 중개를 말하는 것”으로 모든 종류의 순가중개의뢰계약이 동법 제15조제2호에 해당한다고 할 수 없어 순가중개의뢰계약은 부동산중개업법상 당연히 위법이 된다는 ②번의 설명은 틀린 내용이므로 청구인의 주장은 이유없다고 할 것이다. 그렇다면, 위 사실에 근거하여 한 피청구인의 이 건 처분이 위법ㆍ부당하다고 할 수 없을 것이다. 5. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 이유없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 의결한다.