제12회공인중개사자격시험불합격처분취소청구

1. 사건개요 가. 청구인이 2001. 9. 16. 실시된 제12회공인중계사자격시험(이하 “이 건 시험”이라 한다)에 응시하여 취득한 점수가 합격점수에 미달하였다는 이유로 피청구인이 2001. 12. 1. 청구인에 대하여 불합격처분(이하 “이 건 처분”이라 한다)을 하였다. 나. 청구인은 2001. 9. 16. 실시된 제12회 공인중개사자격시험에 응시하였고, 응시번호는 ○○이다. 다. 제12회 공인중개사자격시험의 1차 시험은 모두 2과목(부동산학개론 40문항, 민법 및 민사특별법 중 부동산중개에 관련되는 규정 40문항)이고, 2차 시험은 모두 3과목(부동산중개업법령 및 중개실무 40문항, 부동산공시에관한법령 및 부동산관련세법 40문항, 부동산공법 40문항)이며, 1문항당 배점은 2.5점으로서 각 과목의 만점은 100점이고, 피청구인은 각 과목당 40점이상, 각 시험의 전 과목 평균 60점이상 득점한 자를 합격자로 하였다. 라. 이 건 시험의 출제는 각 문항당 제시된 5개의 답항 중 1개의 정답을 고르는 것을 전제로 출제되었고, 문제지 상단에 ��2001. 9. 16. 현재 시행되는 법령을 기준으로 답안을 작성하여 주십시오.��라는 내용의 주의사항이 기재되어 있다. 마. 청구인이 다투고 있는 문항(A책형 기준)은 부동산학개론 4번․9번․32번․36번․37번, 민법 및 민사소송법 53번 등 총 6문항이고, 청구인은 제12회공인중개사자격시험의 1차시험 불합격처분에 대하여 행정심판을 제기하였으며, 위 1차시험에 응시하여 57.50점의 평균점수(부동산학개론 55.00점, 민법 및 민사특별법 60.00점)를 획득하였다. 2. 이 건 시험에 있어서 시험문제의 적법여부에 대한 판단 가. 전반적인 판단기준 행정행위로서의 시험의 출제업무에 있어서 출제 담당위원은 법령규정의 허용범위내에서 어떠한 내용의 문제를 출제할 것인가, 그 문제의 문항과 답항을 어떤 용어나 문장형식을 써서 구성할 것인가를 자유롭게 정할 수 있다는 의미에서 재량권을 가진다고 할 것이며, 반면에 그 재량권에는 그 시험의 목적에 맞추어 수험생들의 능력을 평가할 수 있도록 출제의 내용과 구성에서 적정하게 행사되어야 할 한계가 내재되는 바이어서 그 재량권의 행사가 그 한계를 넘을 때에는 그 출제행위는 위법하게 될 것인데, 전문분야 시험에서의 출제행위의 경우 그 시험의 목적이나 성격상 일정수준의 난도는 유지되어야 할 필요가 있는 관계로 국어학이나 논리학 과목이 아닌 전문분야 시험의 출제기법으로서 문항과 답항의 구성에서의 다의적 용어의 사용은 어느 정도 불가피한 면이 있어서 전문용어가 아닌 일반용어를 사용하는 과정에서 엄밀하게 정확한 용어를 사용하지 아니함으로써 생긴 출제상의 잘못을 예외 없이 재량권이 남용, 일탈된 것으로 그의 위법성을 단정할 것은 아니다. 나아가, 객관식 문제의 출제에 있어서 법령규정이나 확립된 해석에 어긋나는 법리를 진정한 것으로 전제하여 출제한 법리상의 오류가 재량권의 남용 또는 일탈로서 위법한 것임은 당연하며, 법리상의 오류를 범하지는 아니하였더라도 그의 문항이나 답항의 문장구성이나 표현용어 선택이 지나칠 정도로 잘못되어 결과적으로 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택할 수 없게 만든 때에도 재량권의 남용 또는 일탈이라고 할 것이지만, 법리상의 오류는 없고 문항이나 답항의 일부 용어표현이 미흡하거나 부정확한 편으로서 객관식 답안작성 요령이나 전체의 문항과 답항의 종합․분석을 통하여 진정한 출제의도 파악과 정답선택에 있어 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로서는 장애를 받지 않을 정도에 그친 때에는, 특별한 사정이 없는 한, 그러한 잘못을 들어 재량권의 남용 또는 일탈이라고 하기는 어려울 것이므로, 공인중개사자격시험 출제행위에서 재량권을 벗어났다거나 재량권이 남용되었다고 할 수 있으려면 출제와 답안작성 관련 규정의 규제내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 할 것이다. 그러므로, 객관식 시험에서 문제를 전체적으로 관찰하여 그 출제의도를 충분히 파악할 수 있고 어느 모로 보나 정답일 수밖에 없는 답항이 있다면, 수험생은 개개의 표현의 비엄밀성, 비문법성을 따지기보다는 전체적으로 그 문제의 출제의도를 파악하고 각 문제의 정답이 1개뿐인 점을 감안하여 여러 개의 답항 중 어느모로 보나 정답인 답항만을 정답으로 골라야 할 것이고, 따라서 명백히 정답으로 판단되는 답항 외에 표현이 다소 애매하거나 불분명하여 해석하기에 따라서는 정답으로 볼 수도 있고 정답이 아닌 것으로 볼 수도 있는 답항이 있는 경우에는, 그 애매하거나 불분명한 답항은 정답이 아닌 것으로 출제된 것으로 해석하여 그 답항을 정답이 아닌 것으로 처리하여야 할 것이며, 골라야 할 정답이 1개뿐인 것으로 제시되어 있고 어느 모로 보나 정답인 것이 있어 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는데 어려움이 없는 이상, 일부 다른 답항의 표현이 다소 애매하거나 불분명하다는 사유만으로 그 출제나 채점에 어떠한 위법사유가 있다고 볼 수는 없다 할 것이다. 다만 위와 같은 기준 하에서도 출제자가 자신의 주관적인 해석이나 관점, 학설, 특정교재 등에 의하여 답항이 달라질 수 있는 문제 또는 당해 시험에 응시한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석하여 보아도 그 출제의도가 도저히 파악되지 않는 문제를 출제한 경우에는 문제 자체로 타당성을 상실한다고 할 것이며, 또한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석할 때 명백히 출제자의 의도와 다른 답이 정답으로 선택될 수밖에 없다거나 출제자가 선정한 것 외에도 다른 답이 정답으로 인정될 수밖에 없다면 출제자의 위와 같은 출제나 정답선정의 잘못은 객관식 시험의 출제에서 허용되는 재량권의 범위와 한계를 일탈․남용한 것으로써 위법하게 될 것이고, 이와 같은 출제행위에 있어서의 재량권 일탈․남용 여부를 판단하기 위해서는 출제와 답안작성 관련 규정의 규제내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 할 것이다. 나. 각 문제에 대한 적법여부 판단 (1) 부동산학개론 문항 4 [청구인 주장] 구 주택건설촉진법시행령(대통령령 제13056호, 1990. 7. 16. 시행) 제2조(공동주택의 종류와 범위)의 규정에 의하면, 아파트는 5층 이상의 주택으로, 연립주택과 다세대주택은 4층 이하의 주택으로 각각 되어 있고, 2000. 6. 27. 대통령령 제16874호(2000. 7. 1. 시행)로 개정된 현행 건축법시행령 별표 1의 규정에 의하면, 아파트는 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택이며, 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터를 초과하며 층수가 4개층 이하이면 연립주택이고, 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터 이하이고 층수가 4개층 이하이면 다세대주택으로 되어 있으나, 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수산정에서 제외하도록 하고 있는 바, 현행법령의 아파트 등에 대한 주택의 개념은 전체건물의 층수가 몇 층인가는 상관없이 주택으로 쓰이는 층수에 의하여 주택의 개념을 세분하고 있음에도 불구하고, 피청구인은 주택 전체가 몇 층인지를 묻고 있는데, 이는 한마디로 층과 개층의 개념차이를 모르고 부동산학개론 4번 문항(A책형)을 출제한 것이어서 동 문항은 불명확하여 정답이 없는 것으로 보아야 한다. [피청구인 주장] 동 문항은 중개업자로서 주택의 종류를 잘 구별할 수 있는가 여부 등 보편적인 실무능력과 관련된 통상의 상식을 물어 본 것이고, 답항 ①(다중주택은 학생이나 직장인 등의 다수가 장기간 거주할 수 있는 구조의 주택으로 연면적이 660제곱미터 이하이고 3층이하인 주택을 말한다.)은 분명히 틀린 문항이므로, 층과 개층의 의미를 시비하며 정답이 없다고 주장하는 것은 청구인이 출제자의 의도를 이해하지 못하고 있는 것이다. [판 단] 부동산학개론 4번 문항(A책형)에 대하여 살펴보면, 부동산학개론 4번 문항은 주택의 종류를 설명한 것 중 틀리게 설명한 답항을 선택하라는 것으로, 청구인은 현행법령의 아파트 등에 대한 주택의 개념은 전체건물의 층수가 몇 층인가는 상관없이 주택으로 쓰이는 층수에 의하여 주택의 개념을 세분하고 있음에도 불구하고 피청구인은 주택 전체가 몇 층인지를 묻고 있으므로, 동 문항의 답항은 모두 정답이 되어야 한다고 주장하나, 건축법시행령 별표 1의 규정에 의하면, 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 주택으로 독립된 주거의 형태가 아니며, 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 주택으로 되어 있음에도 불구하고, 다중주택에 대하여 연면적이 660제곱미터 이하인 주택으로 설명하고 있는 답항 ①(다중주택은 학생이나 직장인 등의 다수가 장기간 거주할 수 있는 구조의 주택으로 연면적이 660제곱미터 이하이고 3층이하인 주택을 말한다)은 틀린 내용을 언급한 것이 분명하고 다른 문항에서 주택으로 쓰이는 층수라는 표현이 빠져있다고 해서 그 내용이 틀리는 것이 아니라고 할 것이다. (2) 부동산학개론 문항 9 [청구인 주장] 동 문항은 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위하여 충족되어야 할 최소한의 수익률을 의미하는 요구수익률을 묻고 있는 것으로, 출제자의 관점인 환원이율방식에 의하면 요구수익율이 7%이나 이는 출제자의 단편적인 의도에 맞춘 것이고, 순수투자자의 관점에서 보면 기회비용의 자본비용적 요구수익율은 ��무위험율(8%) ＋ 위험할증율(2%)��이므로 10%이며, 피셔효과를 감안하면 요구수익율은 ��무위험율(8%) ＋ 위험할증율(2%) ＋ 예상인플레율(3%)��이므로 13%가 되는 점을 고려하면 동 문항은 불명확하여 정답이 없는 것으로 보아야 한다. [피청구인 주장] 청구인은 부동산 투자의 수익에 운영이득과 자본이득이라는 2가지 이득이 있다는 사실을 간과한 것으로, 투자자들이 부동산과 자본시장의 다른 투자대안에 대해 무차별하기 위해서는 다음의 조건, 즉 ��부동산의 운영수익률 ＋ 부동산의 자본이득 수익률 = 일반자산의 수익률 ＋ 부동산 투자위험 프리미엄��이 성립하여야 한다. 위 문제에서 일반자산의 수익률(자본시장의 이자율)은 8%이고, 부동산 투자 위험프리미엄은 2%이며, 부동산의 자본이득 수익률(부동산의 가격상승)은 3%이므로 투자액 대비 운영수익률은 7%(10% － 3%)이다. 청구인은 피셔효과를 감안한 요구수익률 관점에서의 요구수익률은 13%(무위험률 8% ＋ 위험할증률 2%＋ 예상인플레율 3%)이므로 정답이 없다고 주장하나 경제학에서 논의되는 피셔의 법칙(명목이자율 = 실질이자율 + 인플레이션률)은 실질이자율이 장기적으로 고정되어 있으므로 명목이자율은 인플레이션률에 대응하여 변화한다는 가설이므로 이 문제와는 아무런 관련이 없다. [판 단] 부동산학개론 9번 문항(A책형)에 대하여 살펴보면, 부동산학개론 9번 문항은 향후 매년 이자율(8%)․부동산 투자위험 프리미엄(2%)․부동산의 가격상승률(3%)등이 고정되어 있는 경우에 부동산의 연 임대료 수익률은 매년 최소한 얼마가 되어야 투자가치가 있는가 하는 것으로, 부동산에 대한 투자로 얻는 이득에는 취득한 부동산의 가격상승으로 인한 자본이득과 위 부동산의 운영으로 인한 운영이득이 있는 바, 투자자들이 부동산과 자본시장의 다른 투자대안에 대해 무차별하기 위해서는 ��부동산의 운영수익률 ＋ 부동산의 자본이득 수익률 = 일반자산의 수익률 ＋ 부동산 투자위험 프리미엄��의 조건식이 성립하여야 하므로 부동산의 운영수익율은 최소한 7%(10% － 3%)는 되어야 위 부동산에 대한 투자가치가 있다고 할 것이어서 답항 ③(7%)이 정답이다. (3) 부동산학개론 문항 32 [청구인 주장] 답항 ①의 공실 및 대손충당금(V & LA)은 ��공실의 기회비용 및 불량부채에 대한 충당금��으로 표현하여야 하는 것으로, 공실은 부동산이 비어 있는 상태 그 자체를 나타낸 것이어서 비용 개념이 아니고, 동 문항은 수익과 비용성을 계산하는 내용이므로 공실 및 대손충당금 보다는 ��공실 및 불량부채에 대한 충당금�� 또는 ��공실과 불량부채��로 표현하여 비용성을 말해 주어야 하며, 또한 ��영어 한영 회계용 사전, 범영사 발행 김○○ 박○○�� 등의 회계용 사전에 의하면 답항 ①에서와 같이 대손충당금에 해당하는 영문표기를 ��LA��로 표현하고 있지 아니하고 있어, 답항 ①[공실 및 대손충당금(V & LA)]은 정확하지 아니한 표현을 사용하였으므로 이를 정답으로 할 수는 없다 할 것이어서 동 문항에는 정답이 없는 것으로 보아야 한다. [피청구인 주장] 동 문항은 ��총 임료 수입(PGI : Potential Gross Income) － ( )＋ 기타 수입(OI : Other Income) － 운영경비(OE : Operating Expenses) ＝ 순운영소득(NOI : Net Operating Income)��에 있어서 ( )에 들어갈 적당한 용어를 선택하라는 것으로, 위 수식은 부동산평가, 금융 및 투자 등 부동산 관련분야에서 공통적으로 적용되는 틀로서 국내평가업계 뿐만 아니라 전세계적으로 공증된 틀이고, 공실 및 대손충당금을 영어로 Vacancy and Collection Loss 또는 Vacancy and Loss Allowance로 표기하나 내용에 있어서는 동일한 것이므로 답항 ①[공실 및 대손충당금(V & LA)]이 정답이다. [판 단] 부동산학개론 32번 문항(A책형)에 대하여 살펴보면, 부동산학개론 32번 문항은 ��총 임료 수입(PGI : Potential Gross Income) － ( )＋ 기타 수입(OI : Other Income) － 운영경비(OE : Operating Expenses) ＝ 순운영소득(NOI : Net Operating Income)��에 있어서 위 ( )에 들어갈 적당한 용어를 선택하라는 것인데, 청구인은 답항 ①[공실 및 대손충당금(V & LA)]을 ‘공실의 기회비용 및 불량부채에 대한 충당금’ 또는 ‘공실과 불량부채에 대한 충당금’ 등으로 표현하여야 한다고 주장하나, 영문을 번역하는 경우에 다소 차이가 있을 수 있다는 점을 고려하면, ��공실 및 대손충당금��이라고 표현하였다 하여 그 의미가 청구인이 주장하는 내용과 다르게 보이지 아니하므로, 정확하지 아니한 표현을 사용하였다고 하여 답항 ①을 정답으로 하는 것이 부당하다는 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. (4) 부동산학개론 문항 36 [청구인 주장] 자산은 자본자산과 부채자산으로 나누어지며 자본자산이란 자기자본을, 부채자산이란 타인자본을 가리키는데, CAPM(Capital Asset Pricing Model), 즉 자본자산가격결정모형이란 문자 그대로 자본자산의 가격, 즉 어떤 주식의 적정한 기대수익률을 구하는 모형인 바, 예를 들어 대상부동산과 유사한 부동산을 운용․관리하는 부동산투자회사의 주식이 상장되어 있고, 무위험률이 5%, 종합주가지수의 상승률이 10%, 그 회사주식의 β계수가 1.2라고 하면 이 부동산투자회사 주식의 기대수익률을 CAPM 방식에 의하여 구하면 11%[5% ＋ 1.2(10%-5%)]인데, 감정평가사는 이러한 방법으로 지분환원률을 구한 후 유사부동산의 전형적인 저당조건으로부터 저당환원률을 구한 후 이를 가중평균하여 대상부동산의 자본환원률을 구할 수도 있으나, 위와 같은 방법으로 자본환원률을 구하는 것은 결국 투자결합법을 사용하여 환원이율을 구하는 것이고 답항 ⑤(CAPM모형에 의한 방식)의 CAPM 모형은 자본환원률을 구하는데 필요한 지분환원률을 구하는 모형인 것이므로 이를 환원이율을 구하는 공식이라고 할 수 없다 할 것이어서 답항 ⑤를 정답으로 추가하여야 한다. [피청구인 주장] 하나의 자산이나 기업의 자본에는 자기자본만으로 구성된 경우도 있고 타인자본과 결합된 경우도 있으므로, 현금흐름을 할인하여 기업 등의 가치 를 평가하는 방법에는 2가지가 있는데, 하나는 기업에 투자한 자기자본의 가치만을 평가하는 방법과 다른 하나는 자기자본 외에도 다른 청구권자들(우선주주와 채권자 등)의 자본을 포함한 기업전체의 가치를 평가하는 방법이 있는 바, 원천별 자본비용에는 자기자본비용․타인자본비용․우선주비용 등이 있고, 자기자본비용 등 원천별 자본비용을 구한 후 각 자본의 구성비율로 가중평균자본비용을 구하여 이것으로 할인하면 기업가치 또는 자산가치를 구할 수 있는 것이며, 이 경우 자기자본비용을 구하는 데에는 답항 ⑤(CAPM모형에 의한 방식)의 CAPM 모형을 이용한 방법이 가장 보편적으로 사용되고 있으므로, 이를 환원이율을 구하는 방법이 아니라고는 할 수 없는 것이다. [판 단] 부동산학개론 36번 문항(A책형)에 대하여 살펴보면, 부동산학개론 36번 문항은 환원이율을 구하는 방법에 해당되지 아니한 답항을 선택하라는 것으로, 청구인은 CAPM(Capital Asset Pricing Model), 즉 자본자산가격결정모형이란 문자 그대로 자본자산의 가격, 즉 어떤 주식의 적정한 기대수익률을 구하는 모형으로서 이는 자본환원률을 구하는데 필요한 지분환원률만을 구하는 모형인 것으로서 타인자본수익률 등을 제외한 자기자본수익률만을 구하는 것이기 때문에 답항 ⑤(CAPM모형에 의한 방식)의 CAPM모형에 의한 방식은 환원이율을 구하는 방법이 아니라고 주장하나, 하나의 자산이나 기업의 자본에는 자기자본만으로 구성된 경우도 있고 타인자본과 결합된 경우도 있으므로 타인자본 등이 전혀 없는 경우에는 CAPM모형에 의한 방식도 환원이율을 구하는 방법이라 할 것이므로 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. (5) 부동산학개론 문항 37 [청구인 주장] 수익분석법이란 순이익에 임대차하는데 필요한 비용을 합산하여 대상부동산의 임료를 산정하는 방법으로 필요제경비에 공익비와 부가사용료를 포함하는 것은 당연하다 할 것이어서 답항 ⑤(공익비와 부가사용료)를 정답으로 추가하여야 한다. [피청구인 주장] 법인세․종합소득세․소득세등은 법인이나 개인에게 부과하는 세금으로 필요제경비에 포함되지 아니하고, 감가상각비․유지관리비․대손준비금․공실 등의 상당액은 필요제경비에 포함된다. 위 유지관리비에는 수선비․유지비․관리비 등이 있는데, 예외적으로 공익비와 부가사용료는 임차인이 지출하게 되는 실비적․생활비적 성격으로 대상건물에 귀속될 수 없는 것이고, 실비상당액을 초과하는 부분은 임료에 포함된다고 할 것이어서, 대상건물에 귀속되는 비용만을 의미하는 필요제경비에 포함되지 아니한다 할 것이므로 답항 ⑤의 ��공익비와 부가사용료��는 필요제경비에 포함되지 아니하는 것이다. [판 단] 부동산학개론 37번 문항(A책형)에 대하여 살펴보면, 부동산학개론 37번 문항은, 수익분석법이란 순이익에 임대차하는데 필요한 비용을 합산하여 대상부동산의 임료를 산정하는 방법을 말하는데, 이 경우 필요제경비에 포함되는 것을 선택하라는 것으로, 수익분석법이란 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익을 구한 후 대상물건을 계속하여 임대차하는데 필요한 경비를 가산하여 대상물건의 임료를 산정하는 방법을 말하는 것이고, 임대인은 임대차기간 중에도 임차인이 그 물건을 사용수익할 수 있도록 통상적인 유지관리를 하여야 하므로 임료산정에 있어 이에 소요되는 비용을 미리 계상하고 임대수입으로서 이를 확보하여야 하는 것인 바, 이러한 필요제경비에는 감가상각비․유지관리비․세금 및 공과금․손해보험료․대손준비비(貸損準備費)․공실손실상당액(空室損失相當額) 등이 있는데, 동 문항에서 논란이 되고 있는 것은 답항 ⑤의 공익비와 부가사용료가 위 유지관리비에 포함되는지 여부로, 건물의 공용부분에서 발생하는 공익비(위생비․안전관리비 등)와 전용부분에서 발생하는 부가사용료(가스료․전기료 등)는 임차인이 실비 한도내에서 지불하는 비용으로서 대상건물에 귀속할 수 없는 것이므로 이를 필요제경비에 포함시킬 수는 없는 것이고, 다만, 공익비와 부가사용료 중 실비한도를 초과하는 부분은 대상부동산의 유지관리비에 포함되는 것이라고 할 수 있으나, 답항 ②의 종합토지세가 명백히 필요제경비에 포함되는 것이 분명한 이상 예외적으로 공익비와 부가사용료가 필요제경비에 포함되는 경우가 있다 하더라도 이를 정답으로 할 수는 없다 할 것이어서 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. (6) 민법 및 민사특별법 문항 53 [청구인 주장] 예시문 (d)에 의하면 소유의사로써 평온․공연하게 타인의 만년필을 점유한 자가 점유개시시에 소유권이 있다고 과실없이 믿은 경우 10년간 점유를 계속하면 그 물건을 시효취득한다고 설명하고 있어 문맥상 ��10년간 점유를 계속해 있는 현재시점까지의 과거로부터의 점유사실��을 의미한다기 보다는 ��10년간의 점유의 기간의 길이의 필요성��즉, 10년간 점유를 계속하여야 그 물건을 시효취득하는 것으로 설명하고 있어, 예시문 (d)는 틀린 내용을 설명하고 있는 것이므로 답항 ③[(c)(d)]을 정답으로 추가하거나 또는 틀린 예시문 (b), (c) 및 (d)를 모두 포함하고 있는 답항이 없으므로 동 문항에는 정답이 없는 것으로 보아야 한다. [피청구인 주장] 예시문 (d)에 의하면 소유의사로써 평온․공연하게 타인의 만년필을 점유한 자가 점유개시시에 소유권이 있다고 과실없이 믿은 경우 10년간 점유를 계속하면 그 물건을 시효취득한다고 규정하고 있고, 민법 제246조제2항의 규정에 의하면 이 경우 ��5년을 경과함으로써 그 소유권을 취득한다��고 규정하고 있으며, 예시문 (d)의 내용 중 ��10년간 점유를 계속하면��은 ��점유자가 점유를 10년간 계속해 온 경우��로 해석하여야 할 것이므로 예시문 (d)는 맞는 내용을 설명하고 있는 것이다. [판 단] 민법 및 민사특별법 53번 문항(A책형)에 대하여 살펴보면, 민법 제246조의 규정에 의하면 10년간 소유의 의사로 평온․공연하게 동산을 점유한 자는 그 소유권을 취득하는데, 이 경우 위 점유가 선의이며 과실없이 개시된 경우에는 5년을 경과함으로써 그 소유권을 취득한다고 되어 있는 바, 예시문 (d)에 의하면 소유의사로써 평온․공연하게 타인의 만년필을 점유한 자가 점유개시시에 소유권이 있다고 과실없이 믿은 경우 10년간 점유를 계속하면 그 물건을 시효취득한다고 규정하고 있는데, 예시문의 내용이 소유권을 취득하기 위하여 반드시 10년이 경과되어야 된다기 보다는 10년간 점유를 계속하면 그 물건을 시효취득한다라고 해석될 수 있고, 지문 (b)와 (c)가 명백히 틀린 내용을 기술하고 있으므로 예시문 (d)가 해석상 다소 불명확한 부분이 있다 하더라도 다른 문장과의 관계를 살펴볼 때 지문 (d)가 틀렸다고 볼 수 없다 할 것이다. 3. 이 건 처분의 위법․부당 여부에 대한 판단 앞에서 본 바와 같이 청구인이 정답에 오류가 있다고 주장하는 문항들을 검토한 결과, 피청구인의 출제 문항과 답항의 어디에도 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로서 장애를 받을 정도의 오류가 있음을 발견할 수 없으며, 피청구인의 정답결정에 있어서도 재량을 일탈 또는 남용한 사정을 발견할 수 없다 할 것이어서 피청구인의 이 건 처분이 위법․부당하다 할 수 없을 것이다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 이유없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 의결한다.