제12회공인중개사자격시험불합격처분취소청구

1. 사건개요 가. 청구인이 2001. 9. 16. 실시된 제12회공인중계사자격시험(이하 “이 건 시험”이라 한다)에 응시하여 취득한 점수가 합격점수에 미달하였다는 이유로 피청구인이 2001. 12. 1. 청구인에 대하여 불합격처분(이하 “이 건 처분”이라 한다)을 하였다. 나. 청구인은 2001. 9. 16. 실시된 제12회 공인중개사자격시험에 응시하였고, 응시번호는 ○○이다. 다. 제12회 공인중개사자격시험의 1차 시험은 모두 2과목(부동산학개론 40문항, 민법 및 민사특별법 중 부동산중개에 관련되는 규정 40문항)이고, 2차 시험은 모두 3과목(부동산중개업법령 및 중개실무 40문항, 부동산공시에관한법령 및 부동산관련세법 40문항, 부동산공법 40문항)이며, 1문항당 배점은 2.5점으로서 각 과목의 만점은 100점이고, 피청구인은 각 과목당 40점이상, 각 시험의 전 과목 평균 60점이상 득점한 자를 합격자로 하였다. 라. 이 건 시험의 출제는 각 문항당 제시된 5개의 답항 중 1개의 정답을 고르는 것을 전제로 출제되었고, 문제지 상단에 ��2001. 9. 16. 현재 시행되는 법령을 기준으로 답안을 작성하여 주십시오.��라는 내용의 주의사항이 기재되어 있다. 마. 청구인이 다투고 있는 문항(A책형 기준)은 부동산학개론 4번․9번․15번․16번․32번․35번․39번, 민법 및 민사소송법 60번․71번․76번 등 총 10문항이고, 청구인은 제12회공인중개사자격시험의 1차시험 불합격처분에 대하여 행정심판을 제기하였으며, 위 1차시험에 응시하여 56.25점의 평균점수(부동산학개론 52.50점, 민법 및 민사특별법 60.00점)를 획득하였다. 2. 이 건 시험에 있어서 시험문제의 적법여부에 대한 판단 가. 전반적인 판단기준 행정행위로서의 시험의 출제업무에 있어서 출제 담당위원은 법령규정의 허용범위내에서 어떠한 내용의 문제를 출제할 것인가, 그 문제의 문항과 답항을 어떤 용어나 문장형식을 써서 구성할 것인가를 자유롭게 정할 수 있다는 의미에서 재량권을 가진다고 할 것이며, 반면에 그 재량권에는 그 시험의 목적에 맞추어 수험생들의 능력을 평가할 수 있도록 출제의 내용과 구성에서 적정하게 행사되어야 할 한계가 내재되는 바이어서 그 재량권의 행사가 그 한계를 넘을 때에는 그 출제행위는 위법하게 될 것인데, 전문분야 시험에서의 출제행위의 경우 그 시험의 목적이나 성격상 일정수준의 난도는 유지되어야 할 필요가 있는 관계로 국어학이나 논리학 과목이 아닌 전문분야 시험의 출제기법으로서 문항과 답항의 구성에서의 다의적 용어의 사용은 어느 정도 불가피한 면이 있어서 전문용어가 아닌 일반용어를 사용하는 과정에서 엄밀하게 정확한 용어를 사용하지 아니함으로써 생긴 출제상의 잘못을 예외 없이 재량권이 남용, 일탈된 것으로 그의 위법성을 단정할 것은 아니다. 나아가, 객관식 문제의 출제에 있어서 법령규정이나 확립된 해석에 어긋나는 법리를 진정한 것으로 전제하여 출제한 법리상의 오류가 재량권의 남용 또는 일탈로서 위법한 것임은 당연하며, 법리상의 오류를 범하지는 아니하였더라도 그의 문항이나 답항의 문장구성이나 표현용어 선택이 지나칠 정도로 잘못되어 결과적으로 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택할 수 없게 만든 때에도 재량권의 남용 또는 일탈이라고 할 것이지만, 법리상의 오류는 없고 문항이나 답항의 일부 용어표현이 미흡하거나 부정확한 편으로서 객관식 답안작성 요령이나 전체의 문항과 답항의 종합․분석을 통하여 진정한 출제의도 파악과 정답선택에 있어 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로서는 장애를 받지 않을 정도에 그친 때에는, 특별한 사정이 없는 한, 그러한 잘못을 들어 재량권의 남용 또는 일탈이라고 하기는 어려울 것이므로, 공인중개사자격시험 출제행위에서 재량권을 벗어났다거나 재량권이 남용되었다고 할 수 있으려면 출제와 답안작성 관련 규정의 규제내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 할 것이다. 그러므로, 객관식 시험에서 문제를 전체적으로 관찰하여 그 출제의도를 충분히 파악할 수 있고 어느 모로 보나 정답일 수밖에 없는 답항이 있다면, 수험생은 개개의 표현의 비엄밀성, 비문법성을 따지기보다는 전체적으로 그 문제의 출제의도를 파악하고 각 문제의 정답이 1개뿐인 점을 감안하여 여러 개의 답항 중 어느모로 보나 정답인 답항만을 정답으로 골라야 할 것이고, 따라서 명백히 정답으로 판단되는 답항 외에 표현이 다소 애매하거나 불분명하여 해석하기에 따라서는 정답으로 볼 수도 있고 정답이 아닌 것으로 볼 수도 있는 답항이 있는 경우에는, 그 애매하거나 불분명한 답항은 정답이 아닌 것으로 출제된 것으로 해석하여 그 답항을 정답이 아닌 것으로 처리하여야 할 것이며, 골라야 할 정답이 1개뿐인 것으로 제시되어 있고 어느 모로 보나 정답인 것이 있어 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는데 어려움이 없는 이상, 일부 다른 답항의 표현이 다소 애매하거나 불분명하다는 사유만으로 그 출제나 채점에 어떠한 위법사유가 있다고 볼 수는 없다 할 것이다. 다만 위와 같은 기준 하에서도 출제자가 자신의 주관적인 해석이나 관점, 학설, 특정교재 등에 의하여 답항이 달라질 수 있는 문제 또는 당해 시험에 응시한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석하여 보아도 그 출제의도가 도저히 파악되지 않는 문제를 출제한 경우에는 문제 자체로 타당성을 상실한다고 할 것이며, 또한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석할 때 명백히 출제자의 의도와 다른 답이 정답으로 선택될 수밖에 없다거나 출제자가 선정한 것 외에도 다른 답이 정답으로 인정될 수밖에 없다면 출제자의 위와 같은 출제나 정답선정의 잘못은 객관식 시험의 출제에서 허용되는 재량권의 범위와 한계를 일탈․남용한 것으로써 위법하게 될 것이고, 이와 같은 출제행위에 있어서의 재량권 일탈․남용 여부를 판단하기 위해서는 출제와 답안작성 관련 규정의 규제내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 할 것이다. 나. 각 문제에 대한 적법여부 판단 (1) 부동산학개론 문항 4 [청구인 주장] 구 주택건설촉진법시행령(대통령령 제13056호, 1990. 7. 16. 시행) 제2조(공동주택의 종류와 범위)의 규정에 의하면, 아파트는 5층 이상의 주택으로, 연립주택과 다세대주택은 4층 이하의 주택으로 각각 되어 있고, 2000. 6. 27. 대통령령 제16874호(2000. 7. 1. 시행)로 개정된 현행 건축법시행령 별표 1의 규정에 의하면, 아파트는 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택이며, 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터를 초과하며 층수가 4개층 이하이면 연립주택이고, 주택으로 쓰이는 1개동의 연면적(지하주차장 면적을 제외한다)이 660제곱미터 이하이고 층수가 4개층 이하이면 다세대주택으로 되어 있으나, 층수를 산정함에 있어서 1층 전부를 피로티구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 피로티부분을 층수산정에서 제외하도록 하고 있는 바, 현행법령의 아파트 등에 대한 주택의 개념은 전체건물의 층수가 몇 층인가는 상관없이 주택으로 쓰이는 층수에 의하여 주택의 개념을 세분하고 있음에도 불구하고, 피청구인은 주택 전체가 몇 층인지를 묻고 있는데, 이는 한마디로 층과 개층의 개념차이를 모르고 부동산학개론 4번 문항(A책형)을 출제한 것이어서 동 문항은 불명확하여 모든 답항을 정답으로 하여야 한다. [피청구인 주장] 동 문항은 중개업자로서 주택의 종류를 잘 구별할 수 있는가 여부 등 보편적인 실무능력과 관련된 통상의 상식을 물어 본 것이고, 답항 ①(다중주택은 학생이나 직장인 등의 다수가 장기간 거주할 수 있는 구조의 주택으로 연면적이 660제곱미터 이하이고 3층이하인 주택을 말한다.)은 분명히 틀린 문항이므로, 층과 개층의 의미를 시비하며 정답이 없다고 주장하는 것은 청구인이 출제자의 의도를 이해하지 못하고 있는 것이다. [판 단] 부동산학개론 4번 문항(A책형)에 대하여 살펴보면, 부동산학개론 4번 문항은 주택의 종류를 설명한 것 중 틀리게 설명한 답항을 선택하라는 것으로, 청구인은 현행법령의 아파트 등에 대한 주택의 개념은 전체건물의 층수가 몇 층인가는 상관없이 주택으로 쓰이는 층수에 의하여 주택의 개념을 세분하고 있음에도 불구하고 피청구인은 주택 전체가 몇 층인지를 묻고 있으므로, 동 문항의 답항은 모두 정답이 되어야 한다고 주장하나, 건축법시행령 별표 1의 규정에 의하면, 다중주택은 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 주택으로 독립된 주거의 형태가 아니며, 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 주택으로 되어 있음에도 불구하고, 다중주택에 대하여 연면적이 660제곱미터 이하인 주택으로 설명하고 있는 답항 ①(다중주택은 학생이나 직장인 등의 다수가 장기간 거주할 수 있는 구조의 주택으로 연면적이 660제곱미터 이하이고 3층이하인 주택을 말한다)은 틀린 내용을 언급한 것이 분명하고 다른 문항에서 주택으로 쓰이는 층수라는 표현이 빠져있다고 해서 그 내용이 틀리는 것이 아니라고 할 것이다. (2) 부동산학개론 문항 9 [청구인 주장] 동 문항은 투자자가 대상부동산에 자금을 투자하기 위하여 충족되어야 할 최소한의 수익률을 의미하는 요구수익률을 묻고 있는 것으로, 출제자의 관점인 환원이율방식에 의하면 요구수익율이 7%이나 이는 출제자의 단편적인 의도에 맞춘 것이고, 순수투자자의 관점에서 보면 기회비용의 자본비용적 요구수익율은 ��무위험율(8%) ＋ 위험할증율(2%)��이므로 10%이며, 피셔효과를 감안하면 요구수익율은 ��무위험율(8%) ＋ 위험할증율(2%) ＋ 예상인플레율(3%)��이므로 13%가 되는 점을 고려하면 동 문항은 불명확하여 정답이 없는 것으로 보아야 한다. [피청구인 주장] 청구인은 부동산 투자의 수익에 운영이득과 자본이득이라는 2가지 이득이 있다는 사실을 간과한 것으로, 투자자들이 부동산과 자본시장의 다른 투자대안에 대해 무차별하기 위해서는 다음의 조건, 즉 ��부동산의 운영수익률 ＋ 부동산의 자본이득 수익률 = 일반자산의 수익률 ＋ 부동산 투자위험 프리미엄��이 성립하여야 한다. 위 문제에서 일반자산의 수익률(자본시장의 이자율)은 8%이고, 부동산 투자 위험프리미엄은 2%이며, 부동산의 자본이득 수익률(부동산의 가격상승)은 3%이므로 투자액 대비 운영수익률은 7%(10% － 3%)이다. 청구인은 피셔효과를 감안한 요구수익률 관점에서의 요구수익률은 13%(무위험률 8% ＋ 위험할증률 2%＋ 예상인플레율 3%)이므로 정답이 없다고 주장하나 경제학에서 논의되는 피셔의 법칙(명목이자율 = 실질이자율 + 인플레이션률)은 실질이자율이 장기적으로 고정되어 있으므로 명목이자율은 인플레이션률에 대응하여 변화한다는 가설이므로 이 문제와는 아무런 관련이 없다. [판 단] 부동산학개론 9번 문항(A책형)에 대하여 살펴보면, 부동산학개론 9번 문항은 향후 매년 이자율(8%)․부동산 투자위험 프리미엄(2%)․부동산의 가격상승률(3%)등이 고정되어 있는 경우에 부동산의 연 임대료 수익률은 매년 최소한 얼마가 되어야 투자가치가 있는가 하는 것으로, 부동산에 대한 투자로 얻는 이득에는 취득한 부동산의 가격상승으로 인한 자본이득과 위 부동산의 운영으로 인한 운영이득이 있는 바, 투자자들이 부동산과 자본시장의 다른 투자대안에 대해 무차별하기 위해서는 ��부동산의 운영수익률 ＋ 부동산의 자본이득 수익률 = 일반자산의 수익률 ＋ 부동산 투자위험 프리미엄��의 조건식이 성립하여야 하므로 부동산의 운영수익율은 최소한 7%(10% － 3%)는 되어야 위 부동산에 대한 투자가치가 있다고 할 것이어서 답항 ③(7%)이 정답이다. (3) 부동산학개론 문항 15 [청구인 주장] 피청구인은 답항 ④(부동산의 상대적 투자가치는 현재의 소유자들이 각각 어떤 특성을 가지고 있는가, 예컨데 법인인가 개인인가 등에 의하여 결정된다)가 정답이라고 주장하나, 투자가치는 세후현금수지를 요구수익률로 할인하여 구하는 것이고, 세후현금수지를 추계할 때 투자자에 따라 부채액․부채서비스액․대부이자율 및 소득세 등이 달라지는 것이므로 개인이냐 법인이냐에 따라 투자가치가 달라지는 것이어서 답항 ④는 맞는 내용을 설명하고 있는 것이고, 또한, 동 문항은 순영업수익으로 투자가치를 평가한다고 출제할 것이 아니라 세후현금수지로 투자가치를 평가한다고 출제하여야 하며, 다음으로, 동 문항은 투자가치를 종합수익률로 계산하고 있으나 이는 시장가치를 평가하는 것이지 투자가치를 평가하는 것이 아니기 때문에, 동 문항은 논리적 구성 자체가 잘못되어 있다고 할 것이므로 정답이 없는 것으로 보아야 한다. [피청구인 주장] 부동산에 투자하는 투자자 입장에서 평가하는 투자가치는 투자금액과 현재 및 장래의 수입(순운영수입과 자본이득)과 경비, 그리고 금융조건 및 세금에 의해 결정되는 것이므로, 부동산을 매입하는 투자자가 법인인가 개인인가의 문제는 해당 투자자의 세후수익률에 영향을 줄 것이고, 현재 부동산의 소유자가 누구인가, 즉 누구로부터 매입하는가의 문제는 투자가치에 영향을 주지 아니한다고 할 것이므로 틀린 내용을 언급하고 있는 답항 ④(부동산의 상대적 투자가치는 현재의 소유자들이 각각 어떤 특성을 가지고 있는가, 예컨데 법인인가 개인인가 등에 의하여 결정된다)가 정답이다. [판 단] 부동산학개론 15번 문항(A책형)에 대하여 살펴보면, 부동산학개론 15번 문항은, 투자금액이 동일한 두 임대용 부동산 ‘가’와 ‘나’는 운영경비를 제외한 향후 1년간의 순운영수입이 각각 1천만원과 8백만원인 경우에 양자의 투자가치를 설명한 것 중 가장 타당하지 아니한 답항을 선택하라는 것으로, 청구인은 부동산의 현재의 소유자들이 개인이냐 법인이냐에 따라 투자가치가 달라진다고 주장하며 답항 ④는 맞는 내용을 설명하고 있다고 주장하나, 현재의 소유자들이 어떤 특성을 가지고 있느냐의 문제는 투자가치에 영향을 줄 수 없는 것이므로 답항 ④(두 부동산의 상대적 투자가치는 현재의 소유자들이 각각 어떤 특성을 가지고 있는가, 예컨대 법인인가 개인인가 등에 의해 결정된다)는 틀린 내용을 언급하고 있는 것이 분명하므로 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. 한편, 청구인은 동 문항의 논리적 구성이 잘못되었다고 주장하나, 동 문항의 주어진 조건 내에서 ��가��와 ��나��의 투자가치를 평가한 답항 중 가장 타당하지 아니한 답항을 선택하는데 있어서 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로서 장애를 받을 정도로 오류가 있다고는 할 수 없다 할 것이므로 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. (4) 부동산학개론 문항 16 [청구인 주장] 답항 ⑤(투자의 위험을 피하고 안전한 수익을 얻기 위해서는 고전이론에 따라 자산 3분법을 이용하는 것이 합리적이다)에서는 투자의 위험을 피하고 안전한 수익을 얻기 위해서는 고전이론에 따라 자산 3분법을 이용하는 것이 합리적이라고 설명하고 있으나, 단순히 자산을 부동산․예금․주식등으로 3분한다고 해서 반드시 좋은 결과를 얻는다고는 할 수 없고, 다른 대안적 자산 포트폴리오도 얼마든지 있을 수 있으므로, 자산 3분법이 최선의 배합이라고는 할 수 없다 할 것이어서 답항 ⑤는 틀린 내용을 설명하고 있다 할 것이므로 답항 ⑤를 정답으로 추가하여야 한다. [피청구인 주장] 고도 성장하는 경제 하에서는 실물자산의 수익률이 크나, 경제가 안정되어 있는 나라에서는 투자재간에 대체관계가 있어 어느 한편의 수익률이 월등히 높을 수 없기 때문에 부동산 투자가 유리하다고 말하기 어렵고 부동산보다는 무형자산이 유리하다는 것이 통설이다. 즉, 경제가 활성화되고 통화가 불안정할 때는 실물자산의 수익이 높아 부동산이 선호되고 수익률도 높은 것이므로 답항 ③(통화가 안정되고 안정기조의 경제성장 및 생산성이 향상될 때는, 경제가 안정되어 있어 부동산 투자에 유리한 시기이다)은 틀린 내용을 설명하고 있는 것이다. 답항 ⑤(투자의 위험을 피하고 안전한 수익을 얻기 위해서는 고전이론에 따라 자산 3분법을 이용하는 것이 합리적이다)에서 설명하고 있는 자산 3분법은 고전이론으로 일반론을 말하고 있는 것이다. [판 단] 부동산학개론 16번 문항(A책형)에 대하여 살펴보면, 부동산학개론 16번 문항은 부동산투자를 설명한 것 중 가장 적합하지 아니한 것을 선택하라는 것으로, 경제가 고도성장할 때에는 실물자산의 수익률이 크나, 경제가 안정되어 있는 나라에서는 투자재 사이에 대체관계가 있어 어느 한편의 수익률이 월등히 높을 수 없기 때문에 부동산투자가 높다고 말하기 어렵고, 경제안정기에는 부동산보다는 무형자산이 유리하다는 것이 통설이며, 오히려 경제가 활성화되고 통화가 불안정할 때에는 실물자산의 수익률이 높아 부동산이 선호되고 수익률도 높다 할 것이므로 경제안정기에 부동산투자가 유리하다는 답항 ③(통화가 안정되고 안정기조의 경제성장 및 생산성이 향상될 때는, 경제가 안정되어 있어 부동산 투자에 유리한 시기이다)은 틀린 내용을 설명하고 있다 할 것이고, 답항 ⑤(투자의 위험을 피하고 안전한 수익을 얻기 위해서는 고전이론에 따라 자산 3분법을 이용하는 것이 합리적이다)에는 문장 구성상 다소 애매한 점은 있으나, 고전이론에 의한 자산 3분법은 투자의 위험을 피하고 안전한 수익을 얻기 위해 고안된 방법의 하나로서, 그것이 항상 최선의 방법인지에 대해서는 의문이 있을 수 있다 하더라도 틀렸다고 보기는 어렵다 할 것이고, 또 문항 자체가 가장 적합하지 않는 것을 요구하고 있어 답항 ③만이 정답이라 할 것이다. (5) 부동산학개론 문항 32 [청구인 주장] 답항 ①의 공실 및 대손충당금(V & LA)은 ��공실의 기회비용 및 불량부채에 대한 충당금��으로 표현하여야 하는 것으로, 공실은 부동산이 비어 있는 상태 그 자체를 나타낸 것이어서 비용 개념이 아니고, 동 문항은 수익과 비용성을 계산하는 내용이므로 공실 및 대손충당금 보다는 ��공실 및 불량부채에 대한 충당금�� 또는 ��공실과 불량부채��로 표현하여 비용성을 말해 주어야 하며, 또한 ��영어 한영 회계용 사전, 범영사 발행 김○○ 박○○�� 등의 회계용 사전에 의하면 답항 ①에서와 같이 대손충당금에 해당하는 영문표기를 ��LA��로 표현하고 있지 아니하고 있어, 답항 ①[공실 및 대손충당금(V & LA)]은 정확하지 아니한 표현을 사용하였으므로 이를 정답으로 할 수는 없다 할 것이어서 동 문항에는 정답이 없는 것으로 보아야 한다. [피청구인 주장] 동 문항은 ��총 임료 수입(PGI : Potential Gross Income) － ( )＋ 기타 수입(OI : Other Income) － 운영경비(OE : Operating Expenses) ＝ 순운영소득(NOI : Net Operating Income)��에 있어서 ( )에 들어갈 적당한 용어를 선택하라는 것으로, 위 수식은 부동산평가, 금융 및 투자 등 부동산 관련분야에서 공통적으로 적용되는 틀로서 국내평가업계 뿐만 아니라 전세계적으로 공증된 틀이고, 공실 및 대손충당금을 영어로 Vacancy and Collection Loss 또는 Vacancy and Loss Allowance로 표기하나 내용에 있어서는 동일한 것이므로 답항 ①[공실 및 대손충당금(V & LA)]이 정답이다. [판 단] 부동산학개론 32번 문항(A책형)에 대하여 살펴보면, 부동산학개론 32번 문항은 ��총 임료 수입(PGI : Potential Gross Income) － ( )＋ 기타 수입(OI : Other Income) － 운영경비(OE : Operating Expenses) ＝ 순운영소득(NOI : Net Operating Income)��에 있어서 위 ( )에 들어갈 적당한 용어를 선택하라는 것인데, 청구인은 답항 ①[공실 및 대손충당금(V & LA)]을 ‘공실의 기회비용 및 불량부채에 대한 충당금’ 또는 ‘공실과 불량부채에 대한 충당금’ 등으로 표현하여야 한다고 주장하나, 영문을 번역하는 경우에 다소 차이가 있을 수 있다는 점을 고려하면, ��공실 및 대손충당금��이라고 표현하였다 하여 그 의미가 청구인이 주장하는 내용과 다르게 보이지 아니하므로, 정확하지 아니한 표현을 사용하였다고 하여 답항 ①을 정답으로 하는 것이 부당하다는 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. (6) 부동산학개론 문항 35 [청구인 주장] 할인율은 장래 현금흐름을 현재가치로 환산하는 이율이며, 환원이율은 할인율에 부동산가치의 상승이나 감가상각을 고려한 이율이다. 현금할인수지분석법은 처분해서 자본을 회수하는 개념이므로 무작정 상각율을 가산하는 것이 아니고 처분시의 매도가격을 추정한 후 감가상각이나 가치상승 등을 고려하여 환원이율을 결정해야 한다. 현금할인방식에 의한 투자가치 산정시에는 환원이율이 전제조건으로 고려되지 않아도 되지만 수익가격(시장가치) 산정시에는 기간말 재매도 가치를 추계하여야 하는데 이때 기간 말(혹은 기간 초) 순영업소득에 환원이율을 적용하여야 하는 것이다. 현금할인방식에서는 매기간 기대되는 현금수지를 현재가치로 환원하여 대상부동산의 현재가치를 구하고 있는데, 부동산의 시장가치를 구하기 위하여 순영업소득에 환원이율(자본환원율)을 적용하여 구하는 것이므로 현금할인방식에 의한 수익가격 산정시 환원이율은 전제되어야 하는 것이어서, 동 문항의 답항 ① ～ ⑤는 현금할인방식에 의한 수익가격 산정시 모두 전제조건으로 고려되어야 한다 할 것이므로 동 문항에는 정답이 없는 것으로 보아야 한다. [피청구인 주장] 대상부동산의 시장가치를 추계하는 방법 중 소득접근법에는 직접환원방식과 기대수익환원방식이 있고, 직접환원방식에 의하여 대상부동산의 시장가치를 추계하는 경우에는 예상되는 순영업소득과 종합환원이율을 이용하여 산정하는 것이고, 기대수익환원방식인 현금할인방식은 부동산의 보유기간 동안 기대되는 매년의 소득과 기간 말 부동산의 처분시에 창출되는 소득(보유기간 종료시 예상매도가격)으로 대상부동산의 가치를 추계하는 것인데, 보유기간 종료시 예상매도가격을 추정할 경우에 지가변동율 또는 물가상승율 등을 이용하여 구할 수도 있고 기간 말의 추정 순운영소득을 환원이율로 할인하여 구할 수도 있는 바, 이 때에 적용되는 환원이율은 going-out 환원이율로 직접환원방식에 사용되는 going-in 환원이율과는 다른 개념이므로 답항 ⑤[환원이율(going-in capitalization rate)]가 정답이다. [판 단] 부동산학개론 35번 문항(A책형)에 대하여 살펴보면, 부동산학개론 35번 문항은 현금할인방식(DEF)에 의한 수익가격 산정시 전제조건으로 고려하여야 할 사항을 설명한 것 중 가장 거리가 먼 답항을 선택하라는 것으로, 청구인은 환원이율(going-in capitalization rate)의 결정도 현금할인방식에 의한 수익가격 산정시 전제조건이라고 하며 정답이 없다고 주장하나, 기대수익환원방식인 현금할인방식은 부동산의 보유기간 동안 기대되는 매년의 소득과 기간 말 부동산의 처분시에 창출되는 소득(보유기간 종료시 예상매도가격)으로 대상부동산의 가치를 추계하는 것인데, 보유기간 종료시 예상매도가격을 추정할 경우에 지가변동율 또는 물가상승율 등을 이용하여 구할 수도 있고 기간 말의 추정 순운영소득을 환원이율로 할인하여 구할 수도 있는 바, 이 때에 적용되는 환원이율은 going-out 환원이율로 직접환원방식에 사용되는 going-in 환원이율과는 다른 개념이므로 답항 ⑤[환원이율(going-in capitalization rate)]가 현금할인방식에 의한 수익가격산정시에 고려할 사항을 언급한 답항 중 가장 거리가 먼 것이라고 할 것이어서 청구인의 이러한 주장은 이유 없다 할 것이다. (7) 부동산학개론 문항 39 [청구인 주장] 운영경비로 처리되는 세금은 수익자 부담금과 보유과세인데, 답항 ③은 ��수익자 부담금��으로 표현해야 함에도 불구하고 ��각종 부담금��으로 표현하여 그 범위가 너무 넓고 불명확한 표현이이고, 답항 ④는 ��재산세․종토세 등 보유와 관련된 각종 제세공과금��이라고 표현해야 함에도 불구하고 ��각종 제세공과금��으로 표현하여 이 또한 그 범위가 너무 넓고 불명확하다 할 것이어서 답항 ③ 및 ④는 수익가격 산정시 운영경비로 분류하기 어렵다 할 것이므로 답항 ③ 및 ④를 정답으로 추가하여야 한다. [피청구인 주장] 운영경비는 현금지출을 수반하고 부동산 운영에 실제 소요되는 비용을 말하는 것이어서, 답항 ②의 공실 및 대손충당금은 현금지출이 수반되지 아니하는 비현금흐름으로 총임료 소득에 대한 차감적 성격을 가지고 있으므로 운영경비 항목으로 분류할 수 없는 것이고, 한편 오래된 교재에서는 상각 후 순이익을 구하기 위해 필요제경비를 감안하여, 즉 운영경비 이외에 감가상각비, 공실 및 대손충당금을 포함하는 경우도 있으나 현대평가이론에서는 이를 인정하지 아니하고 있고, 용어도 상각 전후의 구분을 없애고 순운영소득을 기준으로 수익가격을 산정하고 있으며, 운영경비에 포함되는 제세공과금은 법인세나 주민세 등을 제외한 평가대상 부동산에만 발생하는 건물분 재산세나 종합토지세를 말하는 것인데, 이를 예시하여 답항 ④에서��건물분 재산세, 종토세 등 각종 제세공과금��으로 표기한 것을 단순히 모든 제세공과금을 말하는 것으로 확대하여 해석할 이유는 없다 할 것이다. [판 단] 부동산학개론 39번 문항(A책형)에 대하여 살펴보면, 부동산학개론 39번 문항은 수익가격산정시 운영경비(operating expenses) 항목으로 분류하기 가장 어려운 답항을 선택하라는 것으로, 청구인은 답항 ③(각종 부담금) 및 ④(건물분 재산세, 종토세 등 각종 제세공과금)의 표현은 그 범위가 너무 넓고 또한 불명확한 표현이어서 수익가격 산정시 운영경비로 분류하기 어렵다고 주장하나, 동 문항은 운영경비 항목으로 분류하기 가장 어려운 것을 선택하라는 것이고, 통상 가능조소속(총소득)으로부터 공실 및 대손충당금을 뺀 것이 유효조소득이고, 유효조소득으로부터 운영경비를 뺀 것이 순영업소득이며, 여기에서 운영경비는 현금지출을 수반하고 부동산 운영에 실제 소요되는 비용을 말하는 것이어서, 공실 및 대손충당금은 이러한 운영경비에 포함되지 아니하는 것이 분명하므로 답항 ②가 정답이라 할 것이다. (8) 민법 및 민사특별법 문항 60 [청구인 주장] 동 문항의 부동산이 멸실되면 을과 병의 저당권이 소멸되는 것이 아니라 가치변형된 금전 기타의 물건에 저당권설정자가 물상대위의 대상이 될 수 있는 권리를 취득하는 것이므로 답항 ①(위 부동산이 멸실되면 을과 병의 저당권은 소멸한다)은 틀린 내용을 설명하고 있는 것이고, 1번 저당권자 을이 채무자 갑을 상속받은 경우에 갑의 채무가 을에게 승계되면 채권․채무의 혼동으로 피담보채권이 소멸하게 되는 것이고, 피담보채권이 소멸하면 을의 1번 저당권도 저당권의 부종성에 의해 소멸하게 되어 답항 ⑤(을이 갑을 상속한 경우 병의 저당권은 1번 저당권이 된다)는 맞는 내용을 설명하고 있다 할 것이므로 답항 ⑤가 아니라 답항 ①을 정답으로 하여야 한다. [피청구인 주장] 청구인은 저당부동산이 멸실되더라도 그 저당부동산에 갈음하는 금전 기타의 물건이 저당부동산의 소유자에게 귀속하게 되는 경우에는 그 저당부동산에 갈음하는 것에 관하여 저당권이 존속할 수 있는 것이어서, 답항 ①(위 부동산이 멸실되면 을과 병의 저당권은 소멸한다)이 틀린 내용을 설명하고 있다고 주장하나, 저당부동산이 멸실한 경우에 언제나 저당권설정자가 물상대위의 대상이 될 수 있는 권리를 취득하는 것이 아니며, 동 문항에서도 물상대위가 인정될 수 있는 사정이 전혀 제시되지 아니하였으므로, 답항 ①은 일반적인 명제로서 맞는 내용을 설명하고 있는 것이고, 대법원 판례(1998. 7. 10. 선고 98다18634 판결, 1999. 4. 13. 선고 98도4022 판결 등)에 의하면 어떤 물건에 대한 소유권과 제한물권이 한 사람에게 돌아갔을 때에는 제한물권은 소멸하는 것이 원칙이나 그 물건이 제3자의 권리목적으로 되어 있고 또한 제3자의 권리가 혼동된 제한물권보다 아래순위에 있을 때에는 혼동된 제한물권이 소멸하지 아니하는 것이므로, 답항 ⑤(을이 갑을 상속한 경우 병의 저당권은 1번 저당권이 된다)는 틀린 내용을 설명하고 있는 것이다. [판 단] 민법 및 민사특별법 60번 문항(A책형)에 대하여 살펴보면, 민법 및 민사특별법 60번 문항은 갑은 을에 대한 채무의 담보로 자신의 부동산에 을 앞으로 1번저당권을 설정하고, 이어 병에 대한 채무의 담보로 같은 부동산에 병 앞으로 2번저당권을 설정한 경우, 이에 관하여 설명한 것 중 옳지 아니한 답항을 선택(다툼이 있으면 판례에 의함)하라는 것으로, 민법 제191조제1항의 규정에 의하면 동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸하나, 그 물권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 소멸하지 아니한다고 되어 있으며, 1999. 4. 13.자 대법원 판례(사건번호 : 98도4022)에 의하면 어떠한 물건에 대한 소유권과 제한물권이 한 사람에게 돌아갔을 때에는 제한물권은 소멸하는 것이 원칙이나 그 물건이 제3자의 권리목적으로 되어 있고 또한 제3자의 권리가 혼동된 제한물권보다 아래순위에 있을 때에는 혼동된 제한물권이 소멸하지 아니하는 것이므로, 답항 ⑤(을이 갑을 상속한 경우 병의 저당권은 1번 저당권이 된다)는 틀린 내용을 설명하고 있다 할 것이나, 저당권의 대상이 된 부동산이 멸실되면 그 저당부동산에 갈음하는 금전 기타의 물건이 저당부동산의 소유자에게 귀속하게 되는 경우에는 그 저당부동산에 갈음하는 것에 관하여 저당권이 존속할 수 있는 것이나, 이외에는 저당권이 소멸하는 것이므로 원칙적으로 답항 ①(위 부동산이 멸실되면 을과 병의 저당권은 소멸한다)은 맞는 내용을 설명하고 있는 것이라 할 것이다. (9) 민법 및 민사특별법 문항 71 [청구인 주장] 임차권의 양도나 전대시 임대인의 동의는 양도․전대가 행하여지기 전에 일반적으로 또는 개별적으로 할 수 있을 뿐만 아니라 사후에도 할 수 있고, 사후의 동의는 양수인 또는 전차인에 대하여 차임을 청구하거나 또는 차임의 증액을 청구함으로써 묵시적으로 행하여지는 경우가 많은 것이므로, 임대인이 무단전차인에게 손해배상을 청구할 수는 없으나 차임의 지급은 청구할 수 있는 것이므로, 답항 ④(임대인은 직접 전차인에게 차임의 지급을 청구할 수 있다)는 맞는 내용을 설명하고 있다 할 것이어서 동 문항에는 틀린 내용을 설명하고 있는 답항이 없어 정답이 없는 것으로 보아야 한다. [피청구인 주장] 임차인이 임대인의 동의 없이 목적물을 전대한 경우, 즉 무단전대에서는 임대인과 전차인 사이에 채권관계가 성립하지 아니하므로, 임대인이 전차인에게 직접 차임을 청구할 수는 없는 것이므로, 답항 ④(임대인은 직접 전차인에게 차임의 지급을 청구할 수 있다)는 틀린 내용을 설명하고 있는 것이다. [판 단] 민법 및 민사특별법 71번 문항(A책형)에 대하여 살펴보면, 민법 및 민사특별법 71번 문항은 임차인이 임대인의 동의 없이 목적물을 전대(轉貸)한 경우의 법률관계에 대하여 설명한 것 중 틀린 답항을 선택하라는 것으로, 청구인은 ��임차권의 양도나 전대시 임대인의 동의는 양도․전대가 행하여지기 전에 일반적으로 또는 개별적으로 할 수 있을 뿐만 아니라 사후에도 할 수 있고, 이 경우 사후의 동의는 양수인 또는 전차인에 대하여 차임을 청구하거나 또는 차임의 증액을 청구함으로써 묵시적으로 행하여지는 경우가 많다��고 주장하며 임대인이 무단전차인에게 손해배상은 청구할 수 없으나 차임의 지급은 청구할 수 있는 것이므로, 답항 ④(임대인은 직접 전차인에게 차임의 지급을 청구할 수 있다)도 맞는 내용을 설명하고 있는 것이라고 주장하나, 임차인이 전차인에게 한 무단전대차도 사후에 임대인이 전차인에게 차임을 청구한 경우에는 무단전대차에 동의한 것으로 본다고 하여 바로 임대인의 차임청구권이 인정된다고 할 수는 없으므로 청구인의 주장은 문제의 내용과 맞지 아니하고, 민법 제629조의 규정에 의하면 ��임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못하며, 임차인이 이를 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다��고 규정되어 있어 임차인이 한 계약을 해지할 수는 있으나, 무단전대의 경우에 임대인과 전차인 사이에는 채권관계가 성립하지 아니하는 것이므로 임대인이 전차인에게 직접 차임의 지급을 청구할 수는 없다 할 것이어서 답항 ④(임대인은 직접 전차인에게 차임의 지급을 청구할 수 있다)는 틀린 내용을 설명하고 있다 할 것이다. (10) 민법 및 민사특별법 문항 76 [청구인 주장] 가등기담보등에관한법률 제11조의 규정에 의하면 채무자 등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환시까지의 이자와 손해금을 포함한다)을 채권자에게 지급하고, 그 채권담보의 목적으로 경료(經了)된 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있으나, 그 채무의 변제기가 경과한 때로부터 10년이 경과하거나 또는 선의의 제3자가 소유권을 취득한 때에는 그러하지 아니하다고 되어 있는 바, 위 규정에 의하면 선의로 등기부상의 표시를 신뢰하여 매수하고 소유권이전등기가 양수인 명의로 경료된 경우라면 채무자 등은 말소등기를 청구하지 못한다는 것이므로 반대해석상 악의의 양수인은 소유권을 취득하지 못하다 할 것임에도 답항 ④(을이 가등기담보등에관한법률에 따른 청산절차를 거치지 않고 이 토지를 병에게 양도하고 소유권이전등기를 한 경우 병은 그에 대한 소유권을 확정적으로 취득한다)는 선의․악의를 구별하지 아니하고 있어 틀린 내용을 설명하고 있다 할 것이어서 답항 ④를 정답으로 추가하여야 한다. [피청구인 주장] 1992. 12. 8.자 대법원 판례(사건번호 : 92다35066)에 의하면 ��양도담보권자가 담보목적부동산에 대하여 가등기담보등에관한법률 소정의 청산절차를 이행하지 아니한 채 소유권을 이전한 경우 부동산 매수인은 소유권을 확정적으로 취득한다��고 하며, 매수인의 선악을 구별하지 아니하고 있으므로 답항 ④(을이 가등기담보등에관한법률에 따른 청산절차를 거치지 않고 이 토지를 병에게 양도하고 소유권이전등기를 한 경우 병은 그에 대한 소유권을 확정적으로 취득한다)는 맞는 내용을 언급하고 있는 것이다. [판 단] 민법 및 민사특별법 76번 문항(A책형)에 대하여 살펴보면, 민법 및 민사특별법 76번 문항은 갑은 그 소유의 토지에 관하여 을에 대한 차용금 채무의 담보목적으로 을 앞으로 소유권이전등기를 하고, 원리금을 변제하면 반환받기로 약정한 경우, 이 사안에 관하여 설명한 답항 중 틀린 답항을 선택하라는 것으로, 가등기담보등에관한법률 제11조의 규정[채무자등은 청산금채권을 변제받을 때까지 그 채무액(반환시까지의 이자와 손해금을 포함한다)을 채권자에게 지급하고, 그 채권담보의 목적으로 경료(經了)된 소유권이전등기의 말소를 청구할 수 있다. 다만, 그 채무의 변제기가 경과한 때로부터 10년이 경과하거나 또는 선의의 제3자가 소유권을 취득한 때에는 그러하지 아니한다]에 의하면 선의의 경우에만 청산절차를 거치지 아니하고 소유권 이전등기를 한 때에 이를 취득할 수 있도록 하고 있음에도 불구하고, 위와 같은 경우에 소유권을 확정적으로 취득한다고 설명하고 있는 답항 ④(을이 가등기담보등에관한법률에 따른 청산절차를 거치지 않고 이 토지를 병에게 양도하고 소유권이전등기를 한 경우 병은 그에 대한 소유권을 확정적으로 취득한다)는 틀린 내용을 설명하고 있다 할 것이므로 답항 ④를 정답으로 추가하여야 한다. 다. 소결론 청구인이 정답에 오류가 있다고 주장하는 문항들을 검토한 결과, 민법 및 민사특별법 76번 문항에 대한 청구인의 주장은 이유 있다 할 것이고, 나머지 문항에 있어서는 피청구인의 출제 문항과 답항의 어디에도 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로서 장애를 받을 정도의 오류가 있음을 발견할 수 없으며, 피청구인의 정답결정에 있어서도 재량을 일탈 또는 남용한 사정을 발견할 수 없다 할 것이다. 3. 이 건 처분의 위법․부당 여부에 대한 판단 앞에서 본 바와 같이 이 건 청구에 있어서 청구인의 주장 중 민법 및 민사특별법 76번 문항에 대한 청구인의 주장은 이유 있다고 인정되나, 새로운 정답을 기준으로 청구인의 점수를 산정하더라도 여전히 청구인의 평균점수가 합격점수인 60점에 미달한다 할 것이어서 피청구인의 이 건 처분이 위법․부당하다 할 수 없을 것이다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 이유없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 의결한다.