제14회공인중개사자격시험제1차시험불합격처분취소청구

1. 사건개요 가. 청구인이 2003. 9. 21. 실시된 제14회 공인중개사자격시험(이하 ‘이 건 시험’이라 한다)에 응시(응시번호 : ○○)하여 취득한 1차시험 점수가 합격점수에 미달하였다는 이유로 피청구인이 2003. 11. 6. 청구인에게 제14회공인중개사자격시험제1차시험불합격처분(이하 ‘이 건 처분’이라 한다)을 하였다. 나. 제14회 공인중개사자격시험의 1차시험은 모두 2과목[부동산학개론 40문제, 민법 및 민사특별법중 부동산중개에 관련되는 규정(이하 ‘민법 및 민사특별법’이라 한다) 40문제]이고, 2차시험은 모두 3과목[부동산중개업법령 및 중개실무 40문제, 부동산공시에관한법령 및 부동산관련세법 40문제, 부동산공법중 부동산중개에 관련되는 규정(이하 ‘부동산 공법’이라 한다) 40문제]이며, 1문제당 배점은 2.5점으로서 각 과목의 만점은 100점이고, 피청구인은 1차시험, 2차시험 모두 매 과목당 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상을 득점한 자를 합격자로 하였으며, 1차시험에 불합격한 자의 2차시험에 대하여는 이를 무효로 하였다. 다. 청구인이 이 건 시험에서 취득한 성적은 다음과 같고, 청구인은 1차시험에 불합격하여 2차시험은 무효로 처리되었다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=108788095"> </img> * 1과목 : 부동산학 개론, 2과목 : 민법 및 민사특별법, 3과목 : 부동산중개업법령 및 중개실무, 4과목 : 부동산공시에관한법령 및 부동산관련세법, 5과목 : 부동산공법 라. 청구인이 다투는 문제는, 이 건 시험의 1차시험 과목중, ‘부동산학 개론’ 과목의 A형 21번(B형 17번) 및 A형 28번(B형 24번) 등 총 2문제이고, 이 건 시험의 출제는 각 문제당 제시된 5개의 답항 중 가장 적합한 1개의 정답을 고르는 것을 전제로 출제되었으며, 문제지 상단에 "2003. 9. 21일 현재 시행되는 법령을 기준으로 답안을 작성하여 주십시오."라는 내용의 주의사항이 기재되어 있다. 2. 이 건 시험에 있어서 시험문제의 적법여부에 대한 판단 가. 전반적인 판단기준 행정행위로서의 시험의 출제업무에 있어서 출제 담당위원은 법령규정의 허용범위내에서 어떠한 내용의 문제를 출제할 것인가, 그 문제의 문항과 답항을 어떤 용어나 문장형식을 써서 구성할 것인가를 자유롭게 정할 수 있다는 의미에서 재량권을 가진다고 할 것이며, 반면에 그 재량권에는 그 시험의 목적에 맞추어 수험생들의 능력을 평가할 수 있도록 출제의 내용과 구성에서 적정하게 행사되어야 할 한계가 내재되는 바이어서 그 재량권의 행사가 그 한계를 넘을 때에는 그 출제행위는 위법하게 될 것인데, 전문분야 시험에서의 출제행위의 경우 그 시험의 목적이나 성격상 일정수준의 난도는 유지되어야 할 필요가 있는 관계로 국어학이나 논리학 과목이 아닌 전문분야 시험의 출제기법으로서 문항과 답항의 구성에서의 다의적 용어의 사용은 어느 정도 불가피한 면이 있어서 전문용어가 아닌 일반용어를 사용하는 과정에서 엄밀하게 정확한 용어를 사용하지 아니함으로써 생긴 출제상의 잘못을 예외 없이 재량권이 남용, 일탈된 것으로 그의 위법성을 단정할 것은 아니다. 나아가, 객관식 문제의 출제에 있어서 법령규정이나 확립된 해석에 어긋나는 법리를 진정한 것으로 전제하여 출제한 법리상의 오류가 재량권의 남용 또는 일탈로서 위법한 것임은 당연하며, 법리상의 오류를 범하지는 아니하였더라도 그의 문항이나 답항의 문장구성이나 표현용어 선택이 지나칠 정도로 잘못되어 결과적으로 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택할 수 없게 만든 때에도 재량권의 남용 또는 일탈이라고 할 것이지만, 법리상의 오류는 없고 문항이나 답항의 일부 용어표현이 미흡하거나 부정확한 편으로서 객관식 답안작성 요령이나 전체의 문항과 답항의 종합ㆍ분석을 통하여 진정한 출제의도 파악과 정답선택에 있어 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로서는 장애를 받지 않을 정도에 그친 때에는, 특별한 사정이 없는 한, 그러한 잘못을 들어 재량권의 남용 또는 일탈이라고 하기는 어려울 것이므로, 공인중개사자격시험 출제행위에서 재량권을 벗어났다거나 재량권이 남용되었다고 할 수 있으려면 출제와 답안작성 관련 규정의 규제내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 할 것이다. 그러므로, 객관식 시험에서 문제를 전체적으로 관찰하여 그 출제의도를 충분히 파악할 수 있고 어느모로 보나 정답일 수밖에 없는 답항이 있다면, 수험생은 개개의 표현의 비엄밀성, 비문법성을 따지기보다는 전체적으로 그 문제의 출제의도를 파악하고 각 문제의 정답이 1개뿐인 점을 감안하여 여러 개의 답항 중 어느모로 보나 정답인 답항만을 정답으로 골라야 할 것이고, 따라서 명백히 정답으로 판단되는 답항 외에 표현이 다소 애매하거나 불분명하여 해석하기에 따라서는 정답으로 볼 수도 있고 정답이 아닌 것으로 볼 수도 있는 답항이 있는 경우에는, 그 애매하거나 불분명한 답항은 정답이 아닌 것으로 출제된 것으로 해석하여 그 답항을 정답이 아닌 것으로 처리하여야 할 것이며, 골라야 할 정답이 1개뿐인 것으로 제시되어 있고 어느 모로 보나 정답인 것이 있어 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는데 어려움이 없는 이상, 일부 다른 답항의 표현이 다소 애매하거나 불분명하다는 사유만으로 그 출제나 채점에 어떠한 위법사유가 있다고 볼 수는 없다 할 것이다. 다만 위와 같은 기준 하에서도 출제자가 자신의 주관적인 해석이나 관점, 학설, 특정교재 등에 의하여 정답이 달라질 수 있는 문제 또는 당해 시험에 응시한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석하여 보아도 그 출제의도가 도저히 파악되지 않는 문제를 출제한 경우에는 문제 자체로 타당성을 상실한다고 할 것이며, 또한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석할 때 명백히 출제자의 의도와 다른 답이 정답으로 선택될 수밖에 없다거나 출제자가 선정한 것 외에도 다른 답이 정답으로 인정될 수밖에 없다면 출제자의 위와 같은 출제나 정답선정의 잘못은 객관식 시험의 출제에서 허용되는 재량권의 범위와 한계를 일탈ㆍ남용한 것으로써 위법하게 될 것이고, 이와 같은 출제행위에 있어서의 재량권 일탈ㆍ남용 여부를 판단하기 위해서는 출제와 답안작성 관련 규정의 규제내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 할 것이다. 나. 각 문제에 대한 적법여부 판단 (1) 부동산학 개론 A형 21번(B형 17번) <문제삭제> [청구인 주장] 주택조세감면에 따라 수요가 증가하면 공급도 증가하게 되어 주택구입이 용이해진다고 보아야 하는 바, 이러한 취지를 감안하면 지문 ④는 명백하게 틀린 지문인 것이 분명하므로 지문 ④도 정답으로 인정되어야 한다. [피청구인 주장] 가. 주택조세감면은 주택소비의 양극화를 초래할 수 있는 것으로서, 주택조세감면으로 인해 주택수요가 증가할 경우 주택공급이 그에 맞추어 탄력적으로 증가하지 못한다면 주택가격이 상승하게 되며, 그 결과 저소득ㆍ무주택자의 주택구입 가능성은 더욱 어려워지고 주택소비수준은 더욱 낮아지는 반면, 고소득ㆍ유주택자는 주택가격상승으로 자본이득을 얻게 되어 주택수요가 고급화ㆍ대형화됨으로써 주택소비수준이 높아지게 된다. 나. 또한, 조세감면은 수요증가 요인이어서 시장참여자를 증가시키며, 이러한 수요증가는 가격상승을 가져오게 되고, 가격상승은 결국 저소득층의 시장참여를 더욱 제한시킨다고 할 수 있다. 본래, 부동산가격은 고가성의 특성이 있어 시장참여자를 제한하는 특징이 있는데(다른 상품과 달리 일정한 금액 이상의 자금 없이는 시장 진입이 불가능하다) 가격상승은 시장 참여자를 더욱 제한시키게 되므로, 결국 자금동원 능력이 적은 저소득층은 주택구입이 더욱 어려워지게 되는 것이다. 따라서, 지문 ④는 옳은 기술이므로 이론의 여지가 없다고 할 것이다. [판 단] 가. 위 문제는 주택조세감면시 나타날 수 있는 작용에 대한 설명중 틀린 것을 고르는 문제로서, 청구인은 지문 ④도 정답으로 인정되어야 한다는 주장을 하고 있다. 나. 일반적으로 주택조세의 감면은 수요증가의 요인 중 하나이므로, 주택조세를 감면하게 되면 주택수요가 증가하게 되지만, 주택공급은 주택수요의 증가에 맞추어 즉각적으로 늘어나지 못하게 되므로 주택가격의 상승이 일어나게 된다고 할 것이다. 따라서, 주택가격이 상승함에 따라 저소득층의 주택구입 가능성이 더 어려워지게 된다고 볼 것인 바, 일반적인 수요ㆍ공급원칙에 비추어 지문 ④를 판단하면 이는 옳은 기술이라 할 것이므로, 청구인의 주장은 이유없다 할 것이다. (2) 부동산학 개론 A형 28번(B형 24번) <문제삭제> [청구인 주장] 위 문제는 일정한 조건하에서 어느정도의 가격으로 토지를 매입하여야 투자가의 요구수익률이 충족되는 지를 묻는 문제인 바, 지문 ④의 50억원 이하는 모두 투자가의 요구수익률이 충족되기 때문에 지문 ①부터 지문 ④까지 모두 정답으로 인정되어야 한다. [피청구인 주장] 가. 위 문제는, 공인중개사가 불확실한 시장의 정보를 가지고 투자자에게 현재의 시장상황을 정확하게 설명하고, 일정한 조건이 주어진다면 보다 합리적인 가격제안으로 투자자의 정확한 투자판단을 위한 준거를 제시할 수 있는가의 지식을 묻는 문제로서, 수험생은 불확실한 시장 상황하에서 요구수익율 10%를 충족시킬 수 있는 매입가능한 최대매입가격이 무엇인지를 선택하여야 할 것이다. 나. 그런데, 위 문제에서 대상토지의 현재가치를 구하면 50억원이 되는 바, 위 문제의 출제의도를 이해한 수험생이라면, 문제의 해답을 탐색하는 과정에서 대상토지의 현재가치 50억원을 도출한 후에 그 금액 이하의 지문 ① 내지 지문 ③을 선택할 것으로 기대되지는 아니할 것이다. 따라서, 청구인의 주장은 이유없으므로 기각되어야 할 것이다. [판 단] 가. 위 문제는 일정한 조건아래에서 투자가의 요구수익률을 충족할 수 있는 토지의 매입가격을 묻는 문항인 바, 청구인은 지문 ① 내지 지문 ④가 모두 정답으로 인정되어야 한다고 주장한다. 나. 먼저, 위 문제에서 주어진 조건에 따라 당해 토지의 미래가치를 산출하여 보면, 대형할인점이 당해 토지에 건축될 가능성이 80%이고, 이 때 토지의 가격은 60억원이 될 것으로 예상되며, 그 반대의 경우에는 35억원이 될 것으로 예상되므로, 위 두가지 발생가능한 경우의 확률분포와 각각의 토지가격을 곱한 금액을 합하면, 이는 55억원이 된다고 할 것이고, 동 금액이 바로 당해 토지의 1년후의 미래가치가 된다고 볼 것이다. 다. 따라서, 1년후의 미래가치가 55억원인 토지에 대하여 투자가가 위 문제의 지문 ①부터 지문 ④까지 제시되어 있는 각각의 가격으로 당해 토지를 매입하게 된다면, 투자가는 투자금액(토지 매입금액)에 대하여 10% 이상의 수익을 얻을 수 있을 것으로 기대할 수 있을 것이다. 라. 그런데, 위 문제는 투자가의 요구수익률을 10%로 제시하고, 그 요구수익률을 충족할 수 있는 토지의 매입가격을 묻고 있는 바, 요구수익률의 개념은 투자에 대한 위험이 주어졌을 때, 투자가가 당해 부동산에 자금을 투자하기 위하여 충족되어야 할 최소한의 수익률을 의미하는 것이므로, 만약, 투자가의 입장에서 10% 이상의 이익을 얻을 수 있을 것으로 기대되는 가격이 주어진다면, 이는 투자가가 제시한 요구수익률 10%를 충족하는 가격이라고 할 수 있을 것인데, 지문 ①부터 지문 ④까지 제시되어 있는 가격들은 위에서 살펴본 바와 같이 모두 투자가에게 투자금액에 대하여 10% 이상의 이익을 가능하게 하는 가격들이므로, 이는 모두가 조건에서 제시된 요구수익률 10%를 만족시키는 것이라고 할 수 있는 것이다. 마. 따라서, 위 문제는 피청구인이 선정한 지문 ④ 이외에 지문 ①, 지문 ② 및 지문 ③도 투자가의 요구수익률을 충족하는 가격이 될 수 있는 것이므로, 위 문제의 정답이 지문 ① 내지 지문 ④라고 주장하는 청구인의 주장은 이유있다 할 것이다. 다. 소 결 청구인이 정답에 오류가 있다고 주장하는 문제들을 검토한 결과, 부동산학 개론 A형 28번(B형 24번) 문제에 대한 청구인의 주장은 이유있다 할 것이고, 나머지 문제에 있어서는 피청구인의 출제문항과 답항 어디에서도 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로서 장애를 받을 정도의 오류가 있음을 발견할 수 없으며, 피청구인의 정답결정에 있어서도 재량을 일탈ㆍ남용한 사정을 발견할 수 없다 할 것이다. 3. 이 건 처분의 위법ㆍ부당 여부에 대한 판단 앞에서 본 바와 같이 이 건 청구에 있어서 청구인의 주장 중 부동산학 개론 A형 28번(B형 24번) 문제에 대한 청구인의 주장은 이유있다 할 것이고, 청구인은 새로운 정답을 기준으로 1차시험 점수를 산정할 경우에 평균점수가 60점이 되고, 또한 각 과목당 점수가 40점 이상인 자이므로 청구인에 대한 피청구인의 이 건 처분은 위법ㆍ부당하다 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 이유있다고 인정되므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 의결한다.