제17회공인중개사자격시험불합격처분취소청구

1. 사건개요 가. 청구인이 2006. 10. 29. 실시된 제17회 공인중개사자격시험(이하 ‘이 건 시험’이라 한다)에 응시(응시번호 33100097)하여 취득한 점수가 합격기준에 미달하였다는 이유로 피청구인이 2006. 11. 28. 청구인에게 제17회공인중개사자격시험불합격처분(이하 ‘이 건 처분’이라 한다)을 하였다. 나. 이 건 시험의 제1차시험은 모두 2과목[부동산학개론 40문제, 민법 및 민사특별법 중 부동산중개에 관련되는 규정(이하 ‘민법 및 민사특별법’이라 한다) 40문제]이고, 2차시험은 모두 3과목[부동산중개업법령 및 중개실무 40문제, 부동산공시에 관한 법령 및 부동산관련세법 40문제, 부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정(이하 ‘부동산공법’이라 한다) 40문제]이며, 1문제당 배점은 2.5점으로서 각 과목의 만점은 100점이다. 다. 피청구인은 제17회 공인중개사자격시험 응시자를 대상으로 하여, 매 과목 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상을 득점한 자를 합격자로 하였으며, 제1차시험에 불합격한 자의 제2차시험 점수는 이를 무효로 하였다. 라. 이 건 시험의 출제는 각 문제당 제시된 5개의 답항 중 가장 적합한 1개의 정답을 고르는 것을 전제로 출제되었으며, 문제지 상단에는 "2006. 10. 29. 현재 시행되는 법령을 기준으로 답안 작성"이라는 내용의, 제1차시험 제2과목 민법 및 민사특별법 문제지 해당 문제의 후문에는 "다툼이 있으면 판례에 의함"이라는 내용의 주의사항이 각각 기재되어 있다. 마. 청구인의 시험성적 및 청구인이 다투는 문제는 다음과 같다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=132348187"> - 시험성적 - - 계쟁문제 - </img> 2. 전반적인 판단기준 행정행위로서의 시험의 출제업무에 있어서 출제 담당위원은 법령규정의 허용범위 내에서 어떠한 내용의 문제를 출제할 것인가, 그 문제의 문항과 답항을 어떤 용어나 문장형식을 써서 구성할 것인가를 자유롭게 정할 수 있다는 의미에서 재량권을 가진다고 할 것이며, 반면에 그 재량권에는 그 시험의 목적에 맞추어 수험생들의 능력을 평가할 수 있도록 출제의 내용과 구성에서 적정하게 행사되어야 할 한계가 내재되는 바이어서 그 재량권의 행사가 그 한계를 넘을 때에는 그 출제행위는 위법하게 될 것인데, 전문분야 시험에서의 출제행위의 경우 그 시험의 목적이나 성격상 일정수준의 난이도는 유지되어야 할 필요가 있는 관계로 국어학이나 논리학 과목이 아닌 전문분야 시험의 출제기법으로서 문항과 답항의 구성에서의 다의적 용어의 사용은 어느 정도 불가피한 면이 있어서 전문용어가 아닌 일반용어를 사용하는 과정에서 엄밀하게 정확한 용어를 사용하지 아니함으로써 생긴 출제상의 잘못을 예외 없이 재량권이 남용, 일탈된 것으로 그의 위법성을 단정할 것은 아니다. 나아가, 객관식 문제의 출제에 있어서 법령규정이나 확립된 해석에 어긋나는 법리를 진정한 것으로 전제하여 출제한 법리상의 오류가 재량권의 남용 또는 일탈로서 위법한 것임은 당연하며, 법리상의 오류를 범하지는 아니하였더라도 그의 문항이나 답항의 문장구성이나 표현용어 선택이 지나칠 정도로 잘못되어 결과적으로 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택할 수 없게 만든 때에도 재량권의 남용 또는 일탈이라고 할 것이지만, 법리상의 오류는 없고 문항이나 답항의 일부 용어표현이 미흡하거나 부정확한 편으로서 객관식 답안작성 요령이나 전체의 문항과 답항의 종합ㆍ분석을 통하여 진정한 출제의도 파악과 정답선택에 있어 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로서는 장애를 받지 않을 정도에 그친 때에는, 특별한 사정이 없는 한, 그러한 잘못을 들어 재량권의 남용 또는 일탈이라고 하기는 어려울 것이므로, 공인중개사자격시험 출제행위에서 재량권을 벗어났다거나 재량권이 남용되었다고 할 수 있으려면 출제와 답안작성 관련 규정의 규제내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 할 것이다. 그러므로, 객관식 시험에서 문제를 전체적으로 관찰하여 그 출제의도를 충분히 파악할 수 있고 어느 모로 보나 정답일 수밖에 없는 답항이 있다면, 수험생은 개개의 표현의 비엄밀성, 비문법성을 따지기보다는 전체적으로 그 문제의 출제의도를 파악하고 각 문제의 정답이 1개뿐인 점을 감안하여 여러 개의 답항 중 어느 모로 보나 정답인 답항만을 정답으로 골라야 할 것이고, 따라서 명백히 정답으로 판단되는 답항 외에 표현이 다소 애매하거나 불분명하여 해석하기에 따라서는 정답으로 볼 수도 있고 정답이 아닌 것으로 볼 수도 있는 답항이 있는 경우에는, 그 애매하거나 불분명한 답항은 정답이 아닌 것으로 출제된 것으로 해석하여 그 답항을 정답이 아닌 것으로 처리하여야 할 것이며, 골라야 할 정답이 1개뿐인 것으로 제시되어 있고 어느 모로 보나 정답인 것이 있어 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는데 어려움이 없는 이상, 일부 다른 답항의 표현이 다소 애매하거나 불분명하다는 사유만으로 그 출제나 채점에 어떠한 위법사유가 있다고 볼 수는 없다 할 것이다. 다만 위와 같은 기준 하에서도 출제자가 자신의 주관적인 해석이나 관점, 학설, 특정교재 등에 의하여 정답이 달라질 수 있는 문제 또는 당해 시험에 응시한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석하여 보아도 그 출제의도가 도저히 파악되지 않는 문제를 출제한 경우에는 문제 자체로 타당성을 상실한다고 할 것이며, 또한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석할 때 명백히 출제자의 의도와 다른 답이 정답으로 선택될 수밖에 없다거나 출제자가 선정한 것 외에도 다른 답이 정답으로 인정될 수밖에 없다면 출제자의 위와 같은 출제나 정답선정의 잘못은 객관식 시험의 출제에서 허용되는 재량권의 범위와 한계를 일탈ㆍ남용한 것으로써 위법하게 될 것이고, 이와 같은 출제행위에 있어서의 재량권 일탈ㆍ남용 여부를 판단하기 위해서는 출제와 답안작성 관련 규정의 규제내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 할 것이다. 3. 문제에 대한 당사자 주장 및 판단 (1) 1차시험 부동산학 개론 A형 34번(B형 33번) <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=132348189"> [문 제] ※ 답항별 선택비율(단위 %) </img> [청구인 주장] 최근 부동산가치의 본질을 시장에서 성립될 가능성이 많은 가격인 시장가치로 본다면, 오히려 인플레가 심한 상황이나 극단적인 호황이나 불황기에 거래사례비교법에 의한 비준가격은 보다 직접적으로 시장가치를 지지할 수 있는 평가방법으로 유용성이 높다고 볼 수 있으므로, 지문 ④도 맞는 내용이어서 이 문제는 ‘정답 없음’으로 처리해야 한다. [피청구인 주장] 극단적인 호ㆍ불황기에는 물건의 가치와 가격과의 가치가 크고, 가격 변동이 심하며, 이 때의 사례는 시간이 경과한 후의 실제적인 가격 수준을 제시하지 못하여 사례로서의 의의를 상실하므로, 거래사례비교법은 시장이 비교적 안정되어 있을 때만 유용하게 사용할 수 있는 평가방법이 되고, 청구인의 주장은 이유 없다. [판 단] 가. 이 문제는 부동산감정평가 방식에 관련된 내용을 묻는 문항으로서, 청구인은 지문 ④ 역시 타당한 내용으로 맞는 지문이므로, 결국 ‘정답 없음’으로 처리되어야 한다고 주장한다. 나. 부동산 감정평가 방식 중의 하나로서, 거래사례비교법은 대상물건과 동일성 또는 유사성이 있는 다른 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 시점수정(時點修正) 및 사정보정(事情補正) 등을 가하여 가격을 산정하는 방법을 의미하고, 위 방법에 의한 가격을 비준가격이라고 하는바, 비준가격의 정도는 대상부동산과 비교성이 있는 사례 선택이 적절한 것인지 여부에 의존하는 것이며, 따라서 대표성 있는 매매사례를 확보하는 것이 중요하므로, 적정한 거래사례를 선택하기 위하여 위치의 유사성, 물적 유사성, 시점수정의 가능성(시간적 유사성), 사정보정의 가능성이라는 요건이 갖추어져야 한다. 위와 같이 거래사례비교법은 실증적이고, 설득력이 있으며, 현실의 시장성을 반영할 수 있고, 거의 모든 부동산에 적용할 수 있는 장점이 있으며, 인플레이션에서도 시장가치를 비교적 정확하게 구할 수 있는 방법으로 평가되나, 극단적인 호황기나 불황기, 거래가 없는 부동산에는 적용하기 어려운 단점이 있는 것으로 보는데, 위와 같은 호황기나 불황기의 사례는 그 거래 사정이 정상적으로 인정되기 어렵고, 실제적인 가격수준을 제시하지 못하여 적정한 사례로서 가치가 떨어진다. 따라서 과도한 호황ㆍ불황기에도 거래사례비교법이 매우 유용하다는 지문 ④의 내용은 틀린 설명으로서 이 문제의 정답이 되고, 정답이 없다는 청구인의 주장은 이유 없다. 4. 이 건 처분의 위법ㆍ부당 여부에 대한 판단 앞에서 본 바와 같이, 피청구인의 정답 선정에 오류가 있다고 청구인이 청구한 문제들을 검토한 결과, 피청구인의 출제 문항과 답항의 어디에도 공인중개사자격시험의 평균수준의 응시자로서 장애를 받을 정도의 오류가 있음을 발견할 수 없으며, 피청구인의 정답 결정에 있어서도 재량권을 일탈ㆍ남용한 사정을 발견할 수 없다고 할 것이다. 5. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 이유없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 의결한다.