제19회 공인중개사자격시험 불합격처분 취소청구

1. 사건개요 가. 청구인들이 2008. 10. 26. 실시된 제19회 공인중개사자격시험(1차 시험과 2차 시험이 동시에 실시됨. 이하 “이 사건 시험”이라 한다)에 응시하여 취득한 점수가 합격기준에 미달하였다는 이유로 피청구인이 2008. 11. 26. 청구인들에게 제19회 공인중개사자격시험불합격처분(이하 “이 사건 처분”이라 한다)을 하였다. 나. 이 사건 시험의 제1차 시험은 모두 2과목[부동산학개론(부동산감정평가론 포함) 40문제, 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정(이하 “민법 및 민사특별법”이라 한다) 40문제]이고, 2차 시험은 모두 3과목[공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무(이하 “부동산중개업법령 및 중개실무”라 한다) 40문제, 부동산공시에 관한 법령(「부동산등기법」, 「지적법」) 및 부동산 관련 세법(이하 “공시법”이라 한다) 40문제, 부동산공법 중 부동산 중개에 관련되는 규정(이하 “부동산공법”이라 한다) 40문제]이며, 1문제당 배점은 2.5점으로서 각 과목의 만점은 100점이다. 다. 피청구인은 제19회 공인중개사자격시험 응시자를 대상으로 하여, 매 과목 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상을 득점한 자를 합격자로 하였으며, 제1차시험에 불합격한 자의 제2차시험 점수는 이를 무효로 하였다. 라. 이 사건 시험의 출제는 각 문제당 제시된 5개의 답항 중 가장 적합한 1개의 정답을 고르는 것을 전제로 출제되었고, 문제지 상단에 “시험시행계획공고일(2008. 7. 16.) 현재 시행되는 법령을 기준으로 답안 작성” 이라는 내용의, 제1차시험 제2과목 민법 및 민사특별법 문제지 해당 문제의 후문에는 “다툼이 있으면 판례에 의함”이라는 내용의 주의사항이 각각 기재되어 있다. 마. 청구인들의 시험성적은 별지 2 기재와 같고, 청구인들이 다투는 문제는 다음과 같다. - 계쟁문제 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=137295051"></img> <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=137295053"> ┏━━━━━━━━━━┯━━━━┯━━━━━━━┯━━┓ ┃계쟁문제 │피청구인│청구인 │비고┃ ┃ │발표정답│주장 정답 │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │① │모두정답 │ ┃ ┃A형 2(B형 4번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │⑤ │①,⑤ │ ┃ ┃A형 3(B형 1번) │ │또는 모두정답 │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │② │모두정답 │ ┃ ┃A형 8(B형 5번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │② │②, ⑤ │ ┃ ┃A형 10번(B형 9번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │③ │모두정답 │ ┃ ┃A형 20번(B형 18번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │② │②, ④ │ ┃ ┃A형 24번(B형 24번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │① │모두정답 │ ┃ ┃A형 25번(B형 28번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │⑤ │①, ⑤ │ ┃ ┃A형 26번(B형 27번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │① │①, ③ │ ┃ ┃A형 31번(B형 32번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │③ │③, ⑤ │ ┃ ┃A형 33번(B형 34번) │ │또는 모두정답 │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │③ │②, ③ │ ┃ ┃A형 36번(B형 36번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산학개론 │③ │③, ④ │ ┃ ┃A형 37번(B형 40번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃민법 및 민사특별법 │② │②, ⑤ │ ┃ ┃A형 42번(B형 41번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃민법 및 민사특별법 │② │모두정답 │ ┃ ┃A형 43번(B형 42번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃민법 및 민사특별법 │④ │모두정답 │ ┃ ┃A형 57번(B형 58번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃민법 및 민사특별법 │① │모두정답 │ ┃ ┃A형 60번(B형 61번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃민법 및 민사특별법 │② │모두정답 │ ┃ ┃A형 62번(B형 60번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃민법 및 민사특별법 │③ │모두정답 │ ┃ ┃A형 65번(B형 64번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃공인중개사법령 │③ │모두정답 │ ┃ ┃A형 4번(B형 5번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃공인중개사법령 │① │①, ⑤ │ ┃ ┃A형 39번 (B형 40번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃공시법 및 세법 │② │모두정답 │ ┃ ┃A형 61번(B형 60번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산공법 │④ │모두정답 │ ┃ ┃A형 83번(B형 81번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산공법 │② │②, ⑤ │ ┃ ┃A형 90번(B형 91번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산공법 │⑤ │③, ⑤ │ ┃ ┃A형 94번(B형 95번) │ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산공법 │② │모두정답 │ ┃ ┃A형 100번(B형 101번)│ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산공법 │⑤ │모두정답 │ ┃ ┃A형 105번(B형 106번)│ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산공법 │④ │모두정답 │ ┃ ┃A형 106번(B형 105번)│ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산공법 │① │모두정답 │ ┃ ┃A형 109번(B형 107번)│ │ │ ┃ ┠──────────┼────┼───────┼──┨ ┃부동산공법 │③ │모두정답 │ ┃ ┃A형 118번(B형 118번)│ │ │ ┃ ┗━━━━━━━━━━┷━━━━┷━━━━━━━┷━━┛ </img> 2. 전반적인 판단기준 행정행위로서의 시험의 출제업무에 있어서 출제 담당위원은 법령규정의 허용범위 내에서 어떠한 내용의 문제를 출제할 것인가, 그 문제의 문항과 답항을 어떤 용어나 문장형식을 써서 구성할 것인가를 자유롭게 정할 수 있다는 의미에서 재량권을 가진다고 할 것이며, 반면에 그 재량권에는 그 시험의 목적에 맞추어 수험생들의 능력을 평가할 수 있도록 출제의 내용과 구성에서 적정하게 행사되어야 할 한계가 내재되는 바이어서 그 재량권의 행사가 그 한계를 넘을 때에는 그 출제행위는 위법하게 된다. 그런데 전문분야 시험에서의 출제행위의 경우 그 시험의 목적이나 성격상 일정수준의 난이도는 유지되어야 할 필요가 있으므로 국어학이나 논리학 과목이 아닌 전문분야 시험의 출제기법으로서 문항과 답항의 구성에서의 다의적 용어의 사용은 어느 정도 불가피한 면이 있어서 전문용어가 아닌 일반용어를 사용하는 과정에서 엄밀하게 정확한 용어를 사용하지 아니함으로써 생긴 출제상의 잘못을 예외없이 재량권이 일탈·남용된 것볼 수 없다. 나아가, 객관식 문제의 출제에 있어서 법령규정이나 확립된 해석에 어긋나는 법리를 진정한 것으로 전제하여 출제한 법리상의 오류가 재량권의 남용 또는 일탈로서 위법한 것임은 당연하며, 법리상의 오류를 범하지는 아니하였더라도 그의 문항이나 답항의 문장구성이나 표현용어 선택이 지나칠 정도로 잘못되어 결과적으로 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택할 수 없게 만든 때에도 재량권의 남용 또는 일탈이라고 할 것이지만, 법리상의 오류는 없고 문항이나 답항의 일부 용어표현이 미흡하거나 부정확한 편으로서 객관식 답안작성 요령이나 전체의 문항과 답항의 종합·분석을 통하여 진정한 출제의도 파악과 정답선택에 있어 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로서는 장애를 받지 않을 정도에 그친 때에는, 특별한 사정이 없는 한, 그러한 잘못을 들어 재량권의 남용 또는 일탈이라고 하기는 어려울 것이므로, 공인중개사자격시험 출제행위에서 재량권을 벗어났다거나 재량권이 남용되었다고 할 수 있으려면 출제와 답안작성 관련 규정의 내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 한다. 그러므로 객관식 시험에서 문제를 전체적으로 관찰하여 그 출제의도를 충분히 파악할 수 있고 어느 모로 보나 정답일 수밖에 없는 답항이 있다면, 수험생은 개개의 표현의 비엄밀성, 비문법성을 따지기보다는 전체적으로 그 문제의 출제의도를 파악하고 각 문제의 정답이 1개뿐인 점을 감안하여 여러 개의 답항 중 어느 모로 보나 정답인 답항만을 정답으로 골라야 할 것이고, 따라서 명백히 정답으로 판단되는 답항 외에 표현이 다소 애매하거나 불분명하여 해석하기에 따라서는 정답으로 볼 수도 있고 정답이 아닌 것으로 볼 수도 있는 답항이 있는 경우에는, 그 애매하거나 불분명한 답항은 정답이 아닌 것으로 출제된 것으로 해석하여 그 답항을 정답이 아닌 것으로 처리하여야 할 것이며, 골라야 할 정답이 1개뿐인 것으로 제시되어 있고 어느 모로 보나 정답인 것이 있어 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는 데 어려움이 없는 이상, 일부 다른 답항의 표현이 다소 애매하거나 불분명하다는 사유만으로 그 출제나 채점에 어떠한 위법사유가 있다고 볼 수는 없다. 다만, 위와 같은 기준 하에서도 출제자가 자신의 주관적인 해석이나 관점, 학설, 특정교재 등에 의하여 정답이 달라질 수 있는 문제 또는 당해 시험에 응시한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석하여 보아도 그 출제의도가 도저히 파악되지 않는 문제를 출제한 경우에는 문제 자체로 타당성을 상실한다고 할 것이며, 또한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석할 때 명백히 출제자의 의도와 다른 답이 정답으로 선택될 수밖에 없다거나 출제자가 선정한 것 외에도 다른 답이 정답으로 인정될 수밖에 없다면 출제자의 위와 같은 출제나 정답선정의 잘못은 객관식 시험의 출제에서 허용되는 재량권의 범위와 한계를 일탈·남용한 것으로서 위법하게 될 것이고, 이와 같은 출제행위에 있어서의 재량권 일탈·남용 여부를 판단하기 위해서는 출제와 답안작성 관련 규정의 규제내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 할 것이다. 3. 각 문제에 대한 당사자 주장 및 판단 가. 1차 A형 2번(B형 4번) 【문 제】 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=137295221"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 2번(B형 4번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃다음 중 지적법상 지목에 해당하는 것은? ┃ ┃① 제방② 저수지③ 유휴지 ┃ ┃④ 사찰용지⑤ 선하지 ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │①│청구인 주장정답 │모두정답┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━┛ </img> 【청구인 주장】 이 문제는 1차 시험 부동산학개론의 출제범위에 속하지 않는 내용에 관한 것으로 출제범위를 일탈하였으므로 정답 없음(모두 정답)으로 처리해야 한다. 【피청구인 주장】 (1) 부동산학개론의 총론 부분은 ‘부동산의 분류’에 대한 내용을 포함하고 있으며, 부동산의 분류에 있어 ‘법률상 분류’는 필수적인 내용이므로, 지적법상 지목별 분류는 부동산학개론의 영역에 포함된다고 할 것이어서 청구인의 주장은 타당하지 않다. (2) 부동산의 특성(속성)에 관한 내용에서 “지목”이라 함은 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말하는데, 이 사건 문제의 ‘지목’상 분류는 부동산의 특성(속성)에 의한 분류인바, 부동산 특성(속성)은 공인중개사자격시험의 부동산학개론 총론에 포함되는 내용으로 당연히 출제범위에 포함된다. (3) ‘지목’에 관한 지식은 부동산과 관련한 기초개념에 속하며, 부동산과 관련된 기초개념 및 정의는 부동산학의 총론에 해당하는 내용이므로 이는 부동산학개론 영역에서 출제 가능한 문제이다. (4) 공인중개사자격시험의 시험과목 중 부동산학개론에서는 ‘지목’을 묻는 문제가 계속적으로 출제되어 왔는바, 이는 지금까지 ‘지목’에 관련된 지식이 공인중개사자격시험의 시험과목 중 부동산학개론의 출제범위를 벗어나지 않는다는 것을 묵시적으로 보여주는 것이며, 또한 부동산학개론 시험문제 중 ‘지목’에 관한 문제와 관련하여 수험자들이 피신청인에게 이의신청을 제기할 경우 출제범위 이탈을 이유로 이의신청이 받아들여 진 적도 전혀 없다. 【판단】 (1) 「지적법」 제2조제7호는 “지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다”라고 규정하고 있는바, 일반적으로 부동산을 개발하고 이용함에 있어서 지목은 중요한 고려사항이 될 뿐만 아니라 부동산을 분류함에 있어 법률상의 분류는 필수적인 내용이어서 “지목”은 대부분의 부동산학개론서에서 다루고 있다. 그러므로 이 문제가 출제범위를 일탈한 것이어서 정답 없음(모두 정답)으로 처리해야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다. (2) 따라서 이 문제의 정답은 ①번 답항 뿐이므로 제시된 답항 전부가 정답으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 나. 1차 A형 3번(B형 1번) 【문 제】 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=137295055"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 3번(B형 1번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃토지의 자연적·인문적 특성과 관련된 설명 중 옳은 것은? ┃ ┃① 토지의 부증성은 토지 사용이나 판매를 둘러싼 계약에 있어 법적으로 대체가능성을 없게 만드는 ┃ ┃원인이 되기도 한다. ┃ ┃② 토지의 공공성은 토지시장에 대한 정부개입의 명분을 약화시킨다. ┃ ┃③ 토지는 비생산성 때문에 개별 용도의 관점에서도 공급을 증가시킬 수 없다. ┃ ┃④ 토지의 영속성은 부동산 시장을 국지화시키는 역할을 한다. ┃ ┃⑤ 토지는 이용의 비가역성이 있으므로 토지이용과 관련된 의사결정에는 장기적인 관점에서의 배 ┃ ┃려가 필요하다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │⑤│청구인 주장정답 │①, ⑤ 복수 정답 ┃ ┃ │ │ │또는 모두정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 【청구인 주장】 (1) 토지의 부증성에 의하여 토지 공급은 완전비탄력적이 되고, 이는 법적으로 대체가능성이 없게 만드는 원인이 되므로, ①번 답항의 지문은 옳은 설명이므로 ①번 답항도 정답으로 처리되어야 한다. (2) 또한 ⑤번 답항과 관련하여, 비가역성은 부동산(토지)의 특성에 해당되지 않으므로 이는 문제에서 요구하는 범위 밖의 보기이다. 따라서 이 문제는 정답 없음(모두 정답)으로 처리되어야 한다. 【피청구인 주장】 (1) 토지의 부증성에 의하여 토지 공급은 단기에 있어 비탄력적이 되는 것은 사실이나, 공급이 비탄력적이라는 의미가 대체가 불가능한 상품을 의미하는 것은 아니며, 공급이 비탄력적인 상품이라 할지라도 생산된 재화의 성질이 동일하다면 충분히 서로 대체가능한 것이다. 따라서 ①번 답항은 토지의 자연적·인문적 특성에 관한 틀린 설명이다. (2) ⑤번 답항에서 제시된 ‘비가역성’은 단순히 물리적인 부분뿐만 아니라 투자의 관점, 이용의 관점에서 접근하는 개념이고, 이는 건물뿐만 아니라 토지에도 당연히 적용되는 부동산의 특성이므로 옳은 설명이다. 【판단】 (1) 토지의 부증성으로 인해 토지공급이 비탄력적이기는 하나, 토지의 인문적 특성상 용도간의 대체는 부동산 시장의 상황이나 주어진 여건에 따라 발생할 수 있는 것이기 때문에 토지의 부증성이 토지공급을 비탄력적으로 만든다고 하여 법적으로 대체가능성까지 없게 한다고 주장하는 것은 토지의 자연적 특성과 인문적 특성에 대한 이해부족에서 기인한 것으로 판단된다. 그러므로 ①번 답항의 지문은 옳은 설명이므로 ①번 답항도 정답으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다. (2) ‘토지는 이용의 비가역성이 있으므로 토지이용과 관련된 의사결정에는 장기적인 관점에서의 배려가 필요하다’는 내용의 ⑤번 답항은 토지의 자연적·인문적 특성과 관련된 명백히 옳은 설명이라고 판단되므로, ⑤번 답항이 문제에서 요구하는 범위 밖의 보기에 해당하므로 이 문제는 정답이 없는 것으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장도 이유 없다. (3) 따라서 이 문제의 정답은 ⑤번 답항 뿐이므로 ①번 답항도 정답(또는 정답 없음)으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 다. 1차 A형 8번(B형 5번) 【문 제】 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=137295223"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 8번(B형 5번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃어떤 부동산에 대한 시장수요함수는 [여기서 P는 가격(단위 : 만원), 는 ┃ ┃수요량(단위 : m2)]이며, 이 시장의 수요자는 모두 동일한 개별수요함수를 갖는다. 이 시장의 수┃ ┃요자 수가 2배로 된다면 새로운 시장수요함수는?[단, 새로운 시장수요량은 으로 표기하며 ┃ ┃다른 조건은 일정하다고 가정함. 또한 이 부동산은 민간재(private goods)이며 새로운 수요자들 ┃ ┃도 원래의 수요자들과 동일한 개별수요함수를 갖는다고 가정함] ┃ ┃① ② ┃ ┃③ ④ ┃ ┃⑤ ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │②│청구인 주장정답 │모두정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=137295225"></img> <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=137295227"> 【청구인 주장】 이 문제는 를 새로운 시장수요량 으로 표기하는 경우, 를 새로운 시장수요량 으로 보는 경우, 수요자수 2배 증가를 먼저 생각하여 를 으로 표기하는 경우를 모두 생각하게 하는 문제여서 해석하기에 따라 정답이 달라지므로 결국 정답이 없다. 【피청구인 주장】 (1) 이 문제에서 제시하고 있는 함수를 풀기 위해서는 첫째, 가 종속변수가 되는 형태로 전환하여 계산하여야 그 결과를 찾을 수 있다는 점, 둘째, 재가 민간재인 경우, 각 가격에서 ‘갑’과 ‘을’이 구매하려는 총량이 시장수요량이 되므로 시장수요는 양자의 수요량을 합한 수량으로 정의되는바, 시장수요량을 로 표기하면, 가 된다는 점에 대한 이해가 있어야 한다. (2) 한편, 이 문제와 관련하여 참고할 내용은 다음과 같다. 먼저 일반적으로 역함수가 나타내는 ‘값의 부여 규칙’은 원래 주어진 함수가 표현하는 규칙을 거꾸로 행하는 것으로 해석할 수 있다. 그리고 재의 연간 시장수요함수가 아래와 같이 의 선형함수로 주어진 경우를 예로 들어 보면, 의 경우 여기서 재의 시장가격, 재의 시장 수요량이다. 또한 경제학에서 수요함수는 독립변수인 ‘시장가격이 수준으로 주어지면 소비자들이 연간 구매하려고 하는 최대한의 수량’이 단위임을 말해준다. 이 수요함수는 단조감소하므로 수학적으로 그 역함수가 분명히 존재하며 로 표기될 수 있다. 그런데 이 역함수를 ‘소비자들의 수요량이 개이면 재의 시장가격은 원으로 주어진다’고 해석한다면 그것은 경제학적으로 오류이다. 왜냐하면 경제학에서 시장가격은 소비자들의 수요량만으로 결정되는 것이 아니기 때문이다. 올바른 해석은 ‘소비자들의 수요량이 개이면, 그들로 하여금 최대한 개를 구매하게 하는 재의 시장가격은 원으로 주어진다’가 될 것이다. 이 수요가격은 시장가격과는 그 의미가 명백히 다르며 따라서 이것을 “수요가격함수”라고도 부른다. (3) 위와 같은 내용을 참고로 하여 이 문제를 풀면 다음과 같이 정답을 구할 수 있다. 함수를 를 중심으로 정리하면 , 즉, 가 된다. 그런데 여기서 시장의 수요자가 2배로 증가하였으므로 새로운 시장의 수요함수는 다음과 같이 표현될 수 있다. 즉, 이며, 동일한 개별수요함수를 갖는다고 하였으며, 시장수요함수가 2배로 증가된 것이기에 가 된다. 다시 말해, 가 된다. 이를 를 중심으로 재정리하면 이 되므로, 결국 청구인의 주장은 이유가 없다. 【판단】 (1) P는 수요량 Q를 통해 결정되기 때문에 먼저 함수식을 Q를 중심으로 다시 쓰면, QD = 25 - 0.25P가 되고, 수요가 두 배로 증가할 경우 수요가 2배가 되기 때문에 새로운 수요함수는 QM = (25 - 0.25P) × 2 = 50-0.5P가 된다. 이를 다시 P를 중심으로 정리하면, P = 100 - 2QM이 되므로 ②번 답항이 정답이 된다. (2) 결국 이 문제는 계량문제이기 때문에 위와 같이 수식을 통해 정답을 유도할 수 있는바, 이 문제의 출제가 잘못되었다는 청구인의 주장은 이 사건 문제의 함수식에 대한 이해부족에서 기인한 것으로 판단된다. (3) 따라서 이 문제의 정답은 ②번 답항 뿐이므로 제시된 정답 전부가 정답(또는 정답 없음)으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. </img> 라. 1차 A형 10번(B형 9번) 【문 제】 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=137295057"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 10번(B형 9번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃다음은 부동산과 관련된 경제변수들이다. 유량(flow)변수와 저량(stock)변수가 옳게 묶인 것은? ┃ ┃┌─────────────────────┐ ┃ ┃│ㄱ. 지대수입ㄴ. 실물자산ㄷ. 도시인구 │ ┃ ┃│ㄹ. 아파트 생산량ㅁ. 가계소득ㅂ. 주택재고 │ ┃ ┃└─────────────────────┘ ┃ ┃ ┃ ┃ 유량변수 저량변수 ┃ ┃ ┃ ┃ ① ㄱ, ㅁ ㄴ, ㄷ, ㄹ, ㅂ ┃ ┃ ┃ ┃ ② ㄱ, ㄹ, ㅁ ㄴ, ㄷ, ㅂ ┃ ┃ ┃ ┃ ③ ㄴ, ㅂ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ ┃ ┃ ┃ ┃ ④ ㄹ, ㅂ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㅁ ┃ ┃ ┃ ┃ ⑤ ㄱ, ㄷ, ㄹ, ㅁ ㄴ, ㅂ ┃ ┃ ┃ ┃ ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │②│청구인 주장정답 │②, ⑤ ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 【청구인 주장】 보기의 ㄷ항에서 도시인구는 관점에 따라 유량과 저량 개념이 모두 적용될 수 있으며, 저량 개념으로 한정 짓기 위해서는 도시인구의 규모 등과 같은 단서가 붙어야 한다. 따라서 도시인구를 도시인구의 유출, 유입과 같이 본다면 이는 유량이 되므로 ⑤번 답항도 정답이 될 수 있다. 【피청구인 주장】 (1) 보기의 ㄷ항 도시인구는 도시인구(수)의 단순 줄임말이라 할 수 있으며, 인구의 일반적 용어 사용에서도 특정시점의 수량개념이 포함된다고 할 수 있다. 즉, 이는 기간의 개념이 필요 없는 저량인 것이다. (2) 청구인은 ‘아파트 생산량이나 주택재고’와는 달리, 단순히 ‘아파트, 주택’은 저량이나 유량 개념을 판단할 수 없다는 논리를 펴고 있으나 이는 아파트나 주택에서 특정시점 수량의 개념을 연상시킬 수 있는 단어가 없다는 점에서 도시인구와는 다르다고 할 수 있다. 만약에 아파트 인구, 주택 인구라는 보기가 추가된다면 이것 또한 저량이 될 것이라는 사실을 상기해 보아야 할 것이다. (3) 도시인구를 도시인구수가 아닌 일정기간 동안의 도시인구 유입, 유출(량)로서 파악하는 것은 지나친 논리의 확장이다. 청구인의 논리에 따른다면 주택재고가 주택재고의 변동분으로서 유량이 될 수도 있을 것이고, 실물자산도 실물자산 증감이 될 수 있을 터인데 이는 일반인이 인식하는 용어를 벗어난 논리의 지나친 확장이다. 【판단】 (1) 일반적으로 보았을 때 도시인구는 저량의 개념이므로, 청구인이 주장하는 바와 같이 도시로의 인구유입, 유출과 같이 특정목적하에서 사용되는 개념을 가지고 일반론에 적용하는 것은 무리가 있다고 판단된다. 따라서 도시인구가 관점에 따라 유량과 저량 개념이 모두 적용될 수 있으므로 ⑤번 답항도 정답이 될 수 있다는 청구인의 주장은 이유 없다. (2) 따라서 이 문제의 정답은 ②번 답항 뿐이므로 ⑤번 답항도 정답이 될 수 있다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 마. 1차 A형 20번(B형 18번) 【문 제】 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=137295229"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 20번(B형 18번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃다음 임대주택사업의 세후현금수지는 얼마인가?(단, 다른 조건은 고려하지 않음) ┃ ┃┌───────────────┐ ┃ ┃│○ 순운영소득140,000,000원 │ ┃ ┃│○ 재산세 5,000,000원 │ ┃ ┃│○ 연간융자월부금 90,000,000원│ ┃ ┃│○ 융자이자 70,000,000원 │ ┃ ┃│○ 감가상각 10,000,000원 │ ┃ ┃│○ 소득세율30% │ ┃ ┃└───────────────┘ ┃ ┃① 18,000,000원② 27,000,000원③ 32,000,000원 ┃ ┃④ 45,000,000원⑤ 50,000,000원 ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │③│청구인 주장정답 │모두정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 【청구인 주장】 이 문제에서 연간융자월부금은 ‘원금+이자’가 아닌 ‘원금’ 부분만이라고 해석할 수 있으며, 또한 융자이자가 월이자인지 연이자인지 불명확하여 조건에 따라 다른 결과가 나올 수 있다. 【피청구인 주장】 (1) 청구인은 연간융자월부금이 ‘원금+이자’가 아닌 ‘원금’부분만이라고 해석할 수 있다고 주장하고 있으나, 연간융자월부금은 대출기관에 연간 상환하는 금액을 지칭하므로, 원금과 이자가 모두 포함되었다고 보는 것이 타당하다. (2) 융자이자는 월이자인지 연이자인지 문제에서 명시적으로 주어져 있지는 않으나, 적어도 이자가 연간융자월부금보다 작아야 함은 당연하므로 융자이자가 월이자나 분기별 이자가 아님은 이들을 연이자로 환산하였을 때 연간융자월부금을 초과한다는 사실만으로 쉽게 알 수 있으므로 연간융자월부금은 대출기관에 연간 상환하는 금액이며, 융자이자는 연이자를 지칭하는 것이다. (3) 따라서 이를 바탕으로 임대주택사업의 세후현금수지를 산출하면 32,000,000원이 되므로, 이 문제의 정답은 ③번 답항의 32,000,000원이 되어 청구인의 주장은 이유 없다고 할 것이다. 【판단】 (1) 일반적으로 연간융자월부금은 원금상환분과 이자지급분을 합한 것을 의미하며, 이 문제의 경우도 연간융자월부금은 원금과 이자가 모두 포함되어 있는 것을 의미다고 할 것이므로 연간융자월부금을 원금 부분만으로 해석할 수 있다는 청구인의 주장은 이유 없다. (2) 또한 일반적으로 현금수지 계산에서는 연이자를 사용하고 있으며, 이 문제의 경우도 융자이자는 연이자를 지칭하는 것이 문제 구조상 명확하기 때문에 융자이자가 월이자인지 연이자인지 불명확하여 조건에 따라 다른 결과가 나올 수 있으므로 정답이 없다는 청구인의 주장도 이유 없다. (3) 따라서 이 문제의 정답은 ③번 답항 뿐이므로 제시된 답항에는 정답이 없다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 바. 1차 A형 24번(B형 22번) 【문 제】 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=137295231"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 24번(B형 22번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃포트폴리오이론에 관한 설명 중 틀린 것은? ┃ ┃① 주식, 회사채, 국채로 구성된 포트폴리오에 부동산이 추가 편입되면 위험분산 혜택 등을 얻┃ ┃을 수 있다. ┃ ┃② 경기변동, 인플레이션, 이자율의 변화 등에 의해 야기되는 시장위험은 피할 수 없는 위험으┃ ┃로 이를 비체계적 위험이라 한다. ┃ ┃③ 투자자 자신의 무차별곡선과 효율적 프론티어(efficient frontier)의 접점에서 최적의 포트┃ ┃폴리오가 선택된다. ┃ ┃④ 기대수익률의 분산 또는 표준편차는 투자안의 위험을 측정하는 전통적인 방법이다. ┃ ┃⑤ 투자를 분산하는 것은 위험을 줄이는 방법 중 하나이다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │②│청구인 주장정답 │②, ④ 복수 정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 【청구인 주장】 투자안의 위험을 측정하는 분산 또는 표준편차는 대상 투자안 “기대수익률”의 분산 또는 표준편차가 아니라 대상 투자안 “수익률”의 분산 또는 표준편차이므로, ④번 답항도 틀린 지문이기 때문에 ②번 답항과 ④번 답항이 복수 정답으로 처리되어야 한다. 【피청구인 주장】 이 문제는 ‘포트폴리오이론에 관한 설명’이라고 단서를 달고 있음에 유의하여야 하는바, 포트폴리오이론에서는 확률개념 적용 전 자산 배합상태에서 각 사상의 수익률도 ‘기대수익률’이라는 표현으로 자주 쓰고 있다. 또한 위험은 기대수익률의 변동성으로 이 변동성을 측정하는 방법으로 분산, 표준편차 등을 활용하는 것이다. 따라서 “기대수익률의 분산 또는 표준편차는 투자안의 위험을 측정하는 전통적인 방법이다.”라는 내용의 ④번 답항은 타당한 설명이다. 【판단】 (1) 포트폴리오 이론에서는 기본적으로 위험측정의 기준으로 기대수익률이라는 개념을 사용하고 있으므로 ‘기대수익률의 분산 또는 표준편차는 투자안의 위험을 측정하는 전통적인 방법이다“이라는 내용의 ④번 답항은 틀린 바가 없는 설명이므로 ④번 답항이 틀린 지문이라는 청구인의 주장은 이유 없다. (2) 따라서 이 문제의 정답은 ②번 답항 뿐이므로 ②번 답항과 ④번 답항이 복수 정답으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 사. 1차 A형 25번(B형 28번) 【문 제】 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=137295059"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 25번(B형 28번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃서울에 거주하는 A가 다음과 같이 시중은행에서 주택을 담보로 대출을 받고자 할 때 A가 받을 ┃ ┃수 있는 최대 대출 가능금액은? ┃ ┃┌──────────────────────────┐ ┃ ┃│○ 대출승인 기준 : 담보인정비율(LTV) 60% │ ┃ ┃│ 소득대비 부채비율(DTI) 40% │ ┃ ┃│ (두 가지의 대출승인 기준을 모두 충족시켜야 함) │ ┃ ┃│○ A의 서울소재 주택의 담보평가가격 : 500,000,000원 │ ┃ ┃│○ A의 연간 소득 : 60,000,000원 │ ┃ ┃│○ 사업자금대출 : 연간 12,000,000원 부채상환 │ ┃ ┃│○ 연간 저당상수 : 0.12 │ ┃ ┃└──────────────────────────┘ ┃ ┃ ① 100,000,000원② 150,000,000원③ 200,000,000원 ┃ ┃ ④ 240,000,000원⑤ 300,000,000원 ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │①│청구인 주장정답 │모두정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 【청구인 주장】 이 문제의 내용 중 “사업자금대출 : 연간 12,000,000원 부채상환”이라는 문구에서 ‘부채상환’은 ‘원리금상환액’을 의미하는 것이지 ‘이자상환액’을 의미하는 것이 아니므로 이 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다. 【피청구인 주장】 (1) 이 문제에서 요구하는 것은 시중은행에서 주택을 담보로 대출을 받고자 할 때 A가 받을 수 있는 최대 대출 가능금액이다. 여기서 청구인은 이 문제의 조건인 “사업자금대출 : 연간 12,000,000원 부채상환”이라는 표현 중에서 ‘부채상환’이 ‘원리금상환금액’을 의미하므로 DTI를 구하는 공식을 제대로 적용시킬 수 없다고 주장하고 있다. 그러나 청구인의 주장처럼 DTI에 들어가지도 않는 ‘기타 부채의 원리금상환금액’은 생각할 여지도 없는 것이다. 즉, 청구인은 청구이유에서 밝힌 바와 같이 DTI공식을 잘 알면서 DTI공식에 포함되지 않는 ‘기타 부채의 원리금상환금액’을 “사업자금대출 : 연간 12,000,000원 부채상환”에 대입하는 실수를 범하고 있다. 따라서 청구인의 주장은 타당하지 않다. (2) 언어학과 같은 시험이 아닌 전문분야의 시험 출제에 있어서 문제를 구성하는 문항과 지문, 보기 등에 있어서 다의적(多義的) 용어의 사용은 어느 정도 불가피한 면이 있어서 전문용어가 아닌 일반용어를 사용하는 경우 약간의 혼란의 소지는 있다. 이러한 다의적 용어가 지나칠 정도로 잘못되어 평균 수준의 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택하지 못하도록 하는 경우라면 청구인의 주장이 정당성을 확보할 수도 있을 것이다. 하지만 이 문제의 경우 청구인이 ‘부채’란 용어를 ‘원리금’으로 볼 수 있다는 것은 자의적인 해석에 불과하다. (3) 일반적인 수험생이라면 문제를 대할 때, 출제자의 의도를 파악하고 주어진 조건을 활용해서 푸는 것이 당연하다고 할 것이다. 총부채상환비율을 뜻하는 DTI는 해당 담보대출금의 연간 원리금상환금액에다가 다른 부채의 이자상환액을 합한 금액을 연간 소득금액으로 나눈 비율이다. 따라서 이 문제에서 DTI비율을 40%로 정해주고 연간소득과 다른 부채의 상환액과 저당상수를 알려주며 대출가능금액을 묻고 있으므로 이러한 조건들을 이용하여 문제를 푼다면 답은 ①번 답항의 100,000,000원으로 나오게 된다. 【판단】 (1) 각종 시험, 특히 전문자격 시험에 있어 문제를 푸는 방법으로서 주어진 조건을 활용하여 문제를 푸는 것은 수험자에게는 기본적인 사항이라고 할 수 있는바, 총부채상환비율을 뜻하는 DTI는 해당 담보대출금의 연간 원리금상환금액에다가 다른 부채의 이자상환액을 합한 금액을 연간 소득금액으로 나눈 비율이고, 이 문제에서는 DTI비율을 40%로 정해주고 연간소득과 다른 부채의 상환액과 저당상수를 알려주며 대출가능금액을 묻고 있으므로 이러한 조건들을 이용하여 문제를 푸는 경우 정답은 ①번 답항의 100,000,000원이 도출된다. (2) 따라서 이 문제의 정답은 ①번 답항 뿐이므로 제시된 답항에는 정답이 없는 것으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 아. A형 26번(B형 27번) 【문 제】 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=137295061"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 26번(B형 27번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃한국주택금융공사에서 고령자의 노후생활지원을 위해 시행하고 있는 주택연금제도에 관한 설명 ┃ ┃중 틀린 것은? ┃ ┃① 이용자격은 보증신청일 현재 만65세 이상 1세대 1주택 소유자(1년 이상 거주)이며, 배우자가 ┃ ┃있는 경우 배우자도 만65세 이상이어야 한다. ┃ ┃② 주택연금 지급방식은 종신지급방식과 종신혼합방식 등이 있다. ┃ ┃③ 담보가 되는 대상은 주택법상 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 아파트(주상복합아파트 포 ┃ ┃함) 등이고, 실버주택, 오피스텔, 상가주택, 상가 등은 제외된다. ┃ ┃④ 보증료는 주택가격의 2%를 최초 대출실행시 납부하는 초기보증료와 보증잔액의 연 0.5%를 ┃ ┃매월 납부하는 연보증료가 있다. ┃ ┃⑤ 종신지급방식에서 가입자가 사망할 때까지 지급된 주택연금 대출 원리금이 담보주택가격을 ┃ ┃초과하는 경우에는 초과 지급된 금액은 법정상속인이 상환해야 한다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │⑤│청구인 주장정답 │①, ⑤ 복수 정답 ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 【청구인 주장】 이 사건 문제의 ①번 답항의 지문은 “이용자격은 보증신청일 현재 만 65세 이상 1세대 1주택 소유자(1년 이상 거주)이며, 배우자가 있는 경우 배우자도 만 65세 이상이어야 한다”라고 되어 있는바, ‘1년 이상 거주’는 계약해지요건인데 이용자격을 얻기 위해서 1년 이상 거주하고 있는 자이어야 한다는 요건으로 해석되므로, ①번도 정답이 된다. 【피청구인 주장】 (1) 한국주택금융공사는 고령자의 노후생활지원을 위해 ‘주택담보노후연금보증’제도를 시행하고 있는데, 여기서 주택담보노후연금보증이라 함은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터소유통령령이 정하는 연금의 는데으로 노후생활자금을 유자받음으로써 부담하는 금전채무를 공사가 계정의 부담으로 보증하는 행위를 의미활자금 이 경우 주택소유자(배우자가 있는 경우로부터배우자를 포함활자)는 연령이 65세 이상이어야 하며(「한국주택금융공사법」 제2조제8호의2, 동법 시행령 제3조의2제2항), 또한 공사로부터주택금융운영위원회가 설치되어 있는데, 이곳, 여주택담보노후연금보증의 보증기준에 관한 사항을 심의·의결하며(동법 제9조제2항), 보증기준에부터주택담보노후연금보증을 받는 자의 보유주택수, 유자한도 등이 포함되어 있다(동법 제9조제4항). (2) 한편, 금융기관은 주택담보노후연금보증을 받은 자(이하 ‘주택소유자’라 함) 및 그 배우자의 사망 등 대통령령이 정하는 사유가 발생하는 때에는 공사에 대하여 주택담보노후연금보증채무의 이행을 청구할 수 있다(동법 제43조의3제1항). 여기의 ‘대통령령이 정하는 사유’로는 (i) 주택소유자 및 그 배우자가 모두 사망한 경우, (ii) 주택소유자가 사망한 후 그 배우자가 6월 이내에 담보주택의 소유권이전등기 및 금융기관에 대한 노후생활자금 금전채무의 인수를 마치지 아니한 경우, (iii) 주택소유자 및 그 배우자가 담보주택에서 다른 장소로 이사한 경우(단, 이사한 주택을 담보주택으로 변경하는 경우는 제외), (iv) 주택소유자 및 그 배우자가 1년 이상 계속하여 담보주택에서 거주하지 아니한 경우, (v) 주택소유자가 담보주택의 소유권을 상실한 경우, (vi) 주택담보노후연금대출의 원리금이 저당권의 채권최고액을 초과할 것으로 예상되는 경우로서 금융기관이나 공사의 채권최고액 변경요구에 응하지 아니하는 경우 등이다(동법 시행령 제28조의2제2항). 그리고 주택담보노후연금채권 및 공사의 주택담보노후연금보증채무 이행으로 인한 구상권은 주택담보노후연금채권을 담보한 대상주택(즉, 담보주택)에 대하여서만 행사할 수 있다(동법 제43조의4). (3) 주택소유자 및 그 배우자가 1년 이상 거주하지 않으면, 금융기관은 한국주택금융공사에 주택담보노후연금보증채무의 이행을 청구할 수 있다는 점을 고려하면, 금융기관의 주택금융공사에 대한 주택담보노후연금보증채무의 이행청구에 따라 주택금융공사가 금융기관에 이행하고 그 구상권을 담보주택에 대하여 행사할 수 있다는 점, 주택소유자가 금융기관과 계약을 체결하였더라도 1년 이상 거주하지 않은 경우에는 연금의 방식으로 노후생활자금을 더 이상 매월 지급받을 수 없게 된다는 점을 고려할 때, ‘1년 이상 거주’는 주택소유자의 거주에 관한 것으로써 넓은 의미에서 이용자격에 관한 요건으로 볼 수 있다. (4) 또한, 만약 1년 이상의 거주가 된다고 하여 이용자격이 없다고 한다거나 1년 미만 거주의 경우에 이용자격이 없다고 한다면 이는 명백히 틀린 지문이라고 할 것이나, 가사 청구인의 주장대로 1년 이상 미거주가 해지사유라고 하여도 1년 이상 거주자도 이용자격을 가진다는 것은 명백하므로 ①번 답항은 틀린 지문이 될 수 없다. 【판단】 (1) 「한국주택금융공사법」 제43조의3제1항, 동법 시행령 제28조의2제2항, 동법 제43조의4를 종합하여 보면, 주택담보노후연금보증의 경우 주택소유자 및 그 배우자가 1년 이상 거주하지 않으면 금융기관은 한국주택금융공사에 주택담보노후연금보증채무의 이행을 청구할 수 있으며, 금융기관의 주택금융공사에 대한 주택담보노후연금보증채무의 이행청구에 따라 주택금융공사가 금융기관에 이행하고 그 구상권을 담보주택에 대하여 행사할 수 있고, 주택소유자가 금융기관과 계약을 체결하였더라도 1년 이상 거주하지 않은 경우에는 연금의 방식으로 노후생활자금을 더 이상 매월 지급받을 수 없게 되므로, ①번 답항의 내용 중 “1년 이상 거주”라는 부분은 옳은 설명이라고 할 것이다. (2) 객관식 문제에서 정답을 선택하는 방법과 관련하여, 명백히 정답으로 판단되는 답항 이외에 표현이 다소 애매하거나 불분명하여 해석하기에 따라서는 정답으로 볼 수도 있고, 정답이 아닌 것으로 볼 수도 있는 답항이 있는 경우에는 그 애매하거나 불분명한 답항은 정답이 아닌 것으로 출제된 것으로 해석하여 그 답항을 정답이 아닌 것으로 처리하는 것이 옳다고 할 것이므로, 골라야 할 정답이 1개뿐인 것으로 제시되어 있고 어느 모로 보나 정답인 것이 있어 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는 데 어려움이 없는 이상 일부 다른 답항의 표현이 다소 애매하거나 불분명하다는 사유만으로 그 출제나 채점에 위법·부당한 사유가 있다고 볼 수는 없다고 할 것이다(대법원 2002. 10. 22. 선고 2001두236 판결, 서울고등법원 2000. 12. 20. 선고 2000누1975 판결, 서울행정법원 2000. 1. 14. 선고 99구22256 판결, 서울행정법원 1998. 12. 30. 선고 98구7755 판결). 그런데 이 문제의 ⑤번 답항의 지문은 명확하게 틀린 설명으로서 어느 모로 보나 정답인 것으로 분명하여 이를 파악하는 데 어려움이 없다는 점에서, 위 문제의 출제에 있어 위법·부당한 사유가 있다고 볼 수는 없다. (3) 따라서 이 문제의 정답은 ⑤번 답항 뿐이므로 이 문제와 관련하여 복수정답을 주장하는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 자. 1차 A형 31번(B형 32번) 【문 제】 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=137295233"> ┏━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓ ┃부동산학개론 A형 31번(B형 32번) ┃ ┣━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃부동산 마케팅 전략에 관한 설명 중 틀린 것은? ┃ ┃① 시장점유 마케팅 전략은 소비자의 구매의사결정 과정의 각 단계에서 소비자와의 심리적인 접 ┃ ┃점을 마련하고 전달하려는 메시지의 취지와 강약을 조절하는 전략이다. ┃ ┃② 표적시장선정 전략은 세분화된 수요자 집단에서 경쟁상황과 자신의 능력을 고려하여 가장 자 ┃ ┃신 있는 수요자 집단을 찾아내는 것을 말한다. ┃ ┃③ 차별화 전략은 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급 경쟁자들 사이에서 자신의 상품을 어디 ┃ ┃에 위치시킬 것인가를 정하는 전략이다. ┃ ┃④ 홍보(promotion) 전략은 매체를 통하여 수요자의 관심을 끌기 위한 전략이다. ┃ ┃⑤ 시장세분화 전략은 수요자 집단을 인구경제학적 특성에 따라서 세분하고, 그 세분된 시장을 ┃ ┃대상으로 상품의 판매 지향점을 분명히 하는 전략이다. ┃ ┣━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┫ ┃피청구인 발표정답 │①│청구인 주장정답 │①, ③ ┃ ┗━━━━━━━━━┷━┷━━━━━━━━┷━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┛ </img> 【청구인 주장】 이 문제 중 ③번 답항의 내용은 포지셔닝 전략을 의미하는 것인데, 포지셔닝 전략은 차별화 전략의 하나이지만 차별화 전략은 포지셔닝 전략과 동일하지 않으므로 ③번 답항도 틀린 것이기 때문에 이를 정답으로 인정해야 한다. 【피청구인 주장】 (1) 부동산 마케팅은 시장점유 마케팅, 고객점유 마케팅, 관계 마케팅의 세 가지 차원에서 접근이 가능한데, 그 중 시장점유 마케팅은 STP 전략과 4P MIX 전략으로 나눌 수 있으며, STP전략이란 시장세분화(Segmentation)와 표적시장(Target), 그리고 차별화(Positioning)를 표상하는 약어로 전통적인 전략의 하나로 설명되고 있다. 이 중 차별화 전략은 동일한 표적시장을 갖는 다양한 공급경쟁자들 사이에서 자신의 상품을 어디에 위치시킬 것인가 하는 전략을 말하는 것으로 정의되고 있다. (2) 청구인은 일반적인 마케팅학에서의 전략의 분류를 가지고 포지셔닝 전략은 차별화 전략의 하나일 뿐이므로 차별화 전략과 포지셔닝 전략이 동일하지 않으므로 ③번 답항도 정답이라고 주장하고 있으나, 부동산 마케팅에서는 차별화 전략과 포지셔닝 전략을 동일시하고 있으므로 청구인의 주장은 타당치 못하다. 【판단】 (1) 부동산 마케팅에서는 일반적으로 차별화 전략과 포지셔닝 전략을 동일시하고 있는바, 이 문제의 ③번 답항은 차별화 전략을 올바르게 설명하고 있는 것으로 판단되므로, ①번 답항 이외에 ③번 답항도 틀린 설명이기 때문에 ①번 답항과 ③번 답항을 복수정답으로 인정하여야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다. (2) 더욱이 객관식 문제의 일반적인 풀이법에 비추어 볼 때, 확실하게 틀린 설명인 ①번 답항이 존재하므로 청구인은 이를 정답으로 선택하여야 할 것이며, 설령 “③번 답항의 내용은 포지셔닝 전략을 설명하는 것인데, 포지셔닝 전략은 차별화 전략의 하나이지만 차별화 전략은 포지셔닝 전략과 동일하지 않다”는 청구인의 주장에 따른다고 하더라도 포지셔닝 전략은 차별화 전략의 하나이기 때문에 ③번 지문은 옳은 설명이 된다고 할 것이어서 청구인의 주장은 더더욱 이유가 없다. (3) 따라서 이 문제의 정답은 ①번 답항 뿐이므로 ③번 답항도 정답이 될 수 있다는 청구인의 주장은 받아들이지 아니한다. 차. 1차 A형 33번(B형 34번) 【문 제】 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=137295063"> ┏━━━━━━━━━━━