제20회 공인중개사자격시험 불합격처분 취소청구

1. 사건개요 가. 청구인이 2009. 10. 25. 실시된 제20회 공인중개사자격시험(제1차 시험과 제2차 시험이 동시에 실시됨. 이하 “이 사건 시험”이라 한다)에 응시하여 취득한 점수가 합격기준에 미달하였다는 이유로 피청구인이 2009. 11. 25. 청구인에게 제20회 공인중개사자격시험 불합격처분(이하 “이 사건 처분”이라 한다)을 하였다. 나. 이 사건 시험의 제1차 시험은 모두 2과목[부동산학개론(부동산감정평가론 포함) 40문제, 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정(이하 “민법 및 민사특별법”이라 한다) 40문제]이고, 제2차 시험은 모두 3과목[공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무(이하 “부동산중개업법령 및 중개실무”라 한다) 40문제, 부동산공시에 관한 법령(「부동산등기법」, 「지적법」 및 부동산 관련 세법. 이하 “공시법”이라 한다) 40문제, 부동산공법 중 부동산 중개에 관련되는 규정(이하 “부동산공법”이라 한다) 40문제]이며, 1문제당 배점은 2.5점으로서 각 과목의 만점은 100점이다. 다. 피청구인은 이 사건 시험 응시자를 대상으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 하였고, 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험 점수는 이를 무효로 하였다. 라. 이 사건 시험의 출제는 각 문제당 제시된 5개의 답항 중 가장 적합한 1개의 정답을 고르는 것을 전제로 출제되었고, 문제지 상단에 “시험시행계획공고일(2009. 7. 15.) 현재 시행되는 법령을 기준으로 답안 작성” 이라는 내용의 주의사항이, 제1차 시험 제2과목 민법 및 민사특별법 문제지 해당 문제의 후문에는 “다툼이 있으면 판례에 의함”이라는 내용의 주의사항이 각각 기재되어 있다. 마. 청구인의 시험성적 및 청구인이 다투는 문제는 다음과 같다. - 시험성적 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143977931"> ┏━━━┯━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━┯━━━┯━━━┯━━━━━━━┓ ┃1차 │부동산학개론 │민법 및 민사특별법│총점 │평균 │합격여부 ┃ ┃ ├──────────┼─────────┼───┼───┼───────┨ ┃ │57.5 │60 │117.5 │58.75 │불합격 ┃ ┣━━━┿━━━━━━━━━━┿━━━┯━━━━━┿━━━┿━━━┿━━━━━━━┫ ┃2차 │부동산중개업법령 및 │공시법│부동산공법│총점 │평균 │합격여부(과락)┃ ┃(결시)│중개실무 │ │ │ │ │ ┃ ┃ ├──────────┼───┼─────┼───┼───┼───────┨ ┃ │75 │62.5 │60 │197.5 │65.83 │무효 ┃ ┗━━━┷━━━━━━━━━━┷━━━┷━━━━━┷━━━┷━━━┷━━━━━━━┛ </img> - 계쟁문제 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143977175"> ┏━━━━━━━━━┯━━━━━┯━━━━━┯━━━━━┯━━━━━━━━━┓ ┃계쟁문제 │피청구인 │청구인 │청구인 │합격필요문제수 ┃ ┃ │발표 정답 │주장 정답 │표기 정답 │/계쟁문제수 ┃ ┠─────────┼─────┼─────┼─────┼─────────┨ ┃부동산학개론 │③ │③, ⑤ │⑤ │제1차 과목 1문제/ ┃ ┃A형 8번(B형 11번) │ │ │ │4문제 ┃ ┣━━━━━━━━━┿━━━━━┿━━━━━┿━━━━━┥ ┃ ┃부동산학개론 │⑤ │④, ⑤ │④ │ ┃ ┃A형 17번(B형 17번)│ │ │ │ ┃ ┣━━━━━━━━━┿━━━━━┿━━━━━┿━━━━━┥ ┃ ┃부동산학개론 │① │정답 없음 │③ │ ┃ ┃A형 35번(B형 35번)│ │ │ │ ┃ ┗━━━━━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━━━━━┛ </img> 2. 전반적인 판단기준 가. 행정행위로서의 시험의 출제업무에 있어서 출제 담당위원은 법령규정의 허용범위 내에서 어떠한 내용의 문제를 출제할 것인가와 그 문제의 문항과 답항을 어떤 용어나 문장형식을 써서 구성할 것인가를 자유롭게 정할 수 있다는 의미에서 재량권을 가진다고 할 것이고, 반면, 그 재량권에는 그 시험의 목적에 맞추어 수험생들의 능력을 평가할 수 있도록 출제의 내용과 구성에서 적정하게 행사되어야 할 한계가 내재되는 것이어서 그 재량권의 행사가 그 한계를 넘을 때에는 그 출제행위는 위법하게 된다. 나. 그런데 전문분야 시험에서의 출제행위의 경우 그 시험의 목적이나 성격상 일정수준의 난이도는 유지되어야 할 필요가 있으므로, 국어학이나 논리학 과목이 아닌 전문분야 시험의 출제기법으로서 문항과 답항의 구성에서의 다의적 용어의 사용은 어느 정도 불가피한 면이 있어서 전문용어가 아닌 일반용어를 사용하는 과정에서 엄밀하게 정확한 용어를 사용하지 아니함으로써 생긴 출제상의 잘못을 예외 없이 재량권이 일탈·남용된 것으로 볼 수 없다. 다. 나아가 객관식 문제의 출제에 있어서 법령규정이나 확립된 해석에 어긋나는 법리를 진정한 것으로 전제하여 출제한 법리상의 오류가 재량권의 남용 또는 일탈로서 위법한 것임은 당연하며, 법리상의 오류를 범하지는 아니하였더라도 그의 문항이나 답항의 문장구성이나 표현용어 선택이 지나칠 정도로 잘못되어 결과적으로 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택할 수 없게 만든 때에도 재량권의 남용 또는 일탈이라고 할 것이지만, 법리상의 오류는 없고 문항이나 답항의 일부 용어표현이 미흡하거나 부정확한 편으로서 객관식 답안작성 요령이나 전체의 문항과 답항의 종합·분석을 통하여 진정한 출제의도 파악과 정답선택에 있어 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로서는 장애를 받지 않을 정도에 그친 때에는, 특별한 사정이 없는 한, 그러한 잘못을 들어 재량권의 남용 또는 일탈이라고 하기는 어려울 것이므로, 공인중개사자격시험 출제행위에서 재량권을 벗어났다거나 재량권이 남용되었다고 할 수 있으려면 출제와 답안작성 관련 규정의 내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 한다. 라. 그러므로 객관식 시험에서 문제를 전체적으로 관찰하여 그 출제의도를 충분히 파악할 수 있고 어느 모로 보나 정답일 수밖에 없는 답항이 있다면, 수험생은 개개의 표현의 비엄밀성, 비문법성을 따지기보다는 전체적으로 그 문제의 출제의도를 파악하고 각 문제의 정답이 1개뿐인 점을 감안하여 여러 개의 답항 중 어느 모로 보나 정답인 답항만을 정답으로 골라야 할 것이고, 따라서 명백히 정답으로 판단되는 답항 외에 표현이 다소 애매하거나 불분명하여 해석하기에 따라서는 정답으로 볼 수도 있고 정답이 아닌 것으로 볼 수도 있는 답항이 있는 경우에는, 그 애매하거나 불분명한 답항은 정답이 아닌 것으로 출제된 것으로 해석하여 그 답항을 정답이 아닌 것으로 처리하여야 할 것이며, 골라야 할 정답이 1개뿐인 것으로 제시되어 있고 어느 모로 보나 정답인 것이 있어 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는 데 어려움이 없는 이상, 일부 다른 답항의 표현이 다소 애매하거나 불분명하다는 사유만으로 그 출제나 채점에 어떠한 위법사유가 있다고 볼 수는 없다. 마. 다만, 위와 같은 기준 하에서도 출제자가 자신의 주관적인 해석이나 관점, 학설, 특정교재 등에 의하여 정답이 달라질 수 있는 문제 또는 당해 시험에 응시한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석하여 보아도 그 출제의도가 도저히 파악되지 않는 문제를 출제한 경우에는 문제 자체로 타당성을 상실한다고 할 것이며, 또한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석할 때 명백히 출제자의 의도와 다른 답이 정답으로 선택될 수밖에 없다거나 출제자가 선정한 것 외에도 다른 답이 정답으로 인정될 수밖에 없다면 출제자의 위와 같은 출제나 정답선정의 잘못은 객관식 시험의 출제에서 허용되는 재량권의 범위와 한계를 일탈·남용한 것으로서 위법하게 될 것이고, 이와 같은 출제행위에 있어서의 재량권 일탈·남용 여부를 판단하기 위해서는 출제와 답안작성 관련 규정의 규제내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 할 것이다. 3. 각 계쟁문제에 대한 당사자 주장 및 판단 가. 1차 시험 부동산학개론 A형 8번(B형 11번) 1) 문제 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143977177"> ┌────────────────────────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 8번(B형 11번) │ ├────────────────────────────────────────────────┤ │8. 임대료 규제가 임대주택시장에 미치는 효과에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 단기적으로 다른 조 │ │건은 일정하다고 가정함) │ │① 균형임대료보다 임대료 상한이 높을 경우, 균형 임대료와 공급량에 아무런 영향을 미치지 않는다. │ │② 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 장기적으로 임대주택의 질이 낮아질 수 있다. │ │③ 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대주택에 대한 공급이 단기적으로는 탄력적, 장기적으 │ │로는 비탄력적으로 반응한다. │ │④ 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대료 규제가 지속되면 장기적으로는 음성적 거래가 발 │ │생할 수 있다. │ │⑤ 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대료가 규제 이전의 균형수준보다 낮아져서 단기에 비 │ │해 장기에 초과수요가 더 발생할 수 있다. │ ├─────────┬─┬────────┬───────────────────────────┤ │피청구인 발표 정답│③│청구인 주장 정답│③, ⑤ │ └─────────┴─┴────────┴───────────────────────────┘ </img> 2) 청구인 주장 균형임대료보다 임대료 상한이 낮은 경우 임대주택에 대한 공급이 단기적으로 탄력적이고 장기적으로 비탄력적으로 반응한다는 ③항을 틀린 것으로 보아 정답으로 처리한다면, 단기에 비해 장기에 초과수요가 더 발생할 수 있다는 ⑤항도 틀린 것이므로, ③항과 ⑤항이 복수 정답으로 처리되어야 한다. 3) 피청구인 주장 임대료상한이 시장의 균형임대료보다 낮게 설정된 경우 공급이 단기에는 비탄력적, 장기에는 탄력적으로 반응한다는 설명과 수요초과현상이 단기보다 장기에 더 크게 발생한다는 표현은 이론적으로 명백하게 예측할 수 있다는 점에서 ③항은 틀린 것이고, ⑤항은 옳은 것이므로, ③항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 잘못이다. 4) 판단 위 문제에서 ③항은 균형임대료보다 낮게 임대료 상한이 설정된 상황에서 공급이 단기와 장기에 각각 어떻게 반응하는지에 대한 이해를 물은 것이고, ⑤항은 균형임대료보다 낮게 임대료 상한이 설정된 상황에서 수요가 어떻게 반응하는지에 대한 이해를 물은 것인바, 임대료 규제로 인해 임대료가 균형수준보다 낮아지면 장기에서는 임대주택의 공급은 크게 줄고 수요는 크게 늘어 주택부족 규모는 커지게 되어 공급은 수익성 악화로 감소할 것이나 단기적으로는 비탄력적, 장기적으로는 탄력적으로 반응할 것이고, 수요는 균형임대료보다 임대료 상한이 낮으니 당연히 수요초과가 생길 것이며, 이 수요초과는 단기보다 장기에 더 커질 것은 자명하므로, ③항과 ⑤항이 복수 정답으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 나. 1차 시험 부동산학개론 A형 17번(B형 17번) 1) 문제 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143977933"> ┌─────────────────────────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 17번(B형 17번) │ ├─────────────────────────────────────────────────┤ │17. 한국주택금융공사가 시행하고 있는 주택담보노후연금(주택연금) 보증제도에 관한 설명으로 틀린 │ │것은? │ │① 주택연금이라 함은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 연금의 방식으로 노 │ │후생활자금을 대출받는 것을 말한다. │ │② 주택연금을 받을 수 있는 주택소유자(배우자가 있는 경우에는 배우자를 포함함)는 60세 이상이어야 │ │한다. │ │③ 주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있다. │ │④ 주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있 │ │다. │ │⑤ 주택소유자의 사망 등 계약해지 사유가 발생한 때에 주택연금채권은 항상 주택연금채권을 담보한 │ │대상주택에 대하여만 행사할 수 있다. │ ├─────────┬─┬────────┬────────────────────────────┤ │피청구인 발표 정답│⑤│청구인 주장 정답│④, ⑤ │ └─────────┴─┴────────┴────────────────────────────┘ </img> 2) 청구인 주장 현행 법령에서는 주택담보노후연금의 지급방식에 대하여 “주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식”과 “주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식”을 규정하고 있으나, 실제 한국주택금융공사에서 판매 중인 주택담보노후연금(주택연금) 보증상품에는 전자에 해당하는 것만 있으므로, ④항도 틀린 것이어서 ④항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다. 3) 피청구인 주장 위 문제는 개별적인 주택담보노후연금 보증의 현황이 아닌 제도의 틀에 대하여 묻는 것이고, 어떠한 답항도 그 현황에 대하여 설명하고 있는 것이 아니며, 현행 「한국주택금융공사법 시행령」에서도 “주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식”을 명확히 규정하고 있으므로, ⑤항 외에 ④항도 틀린 것이므로 복수정답으로 처리되어야 한다는 주장은 잘못이다. 4) 판단 가) 「한국주택금융공사법」 제2조를 보면 다음과 같다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143977179"> ┌─────────────────────────────────────────────────┐ │제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. │ │1. ～ 8. (생 략) │ │8의2. "주택담보노후연금보증"이란 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 대통령령으│ │로 정하는 연금방식으로 노후생활자금을 대출받음으로써 부담하는 금전채무를 공사가 계정의 부담으로 │ │보증하는 행위를 말한다. 이 경우 주택소유자(배우자가 있는 경우에는 배우자를 포함한다)는 대통령령으 │ │로 정하는 연령 이상이어야 한다. │ │8의3. ～ 11. (생 략) │ └─────────────────────────────────────────────────┘ </img> 나) 「한국주택금융공사법 시행령」 제3조의2를 보면 다음과 같다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143977935"> ┌────────────────────────────────────────────────┐ │제3조의2(연금의 방식 등) ① 법 제2조제8호의2 전단에서 "대통령령이 정하는 연금의 방식"이란 다음 │ │각 호의 어느 하나에 해당하는 방식을 말한다. │ │ 1. 주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식 │ │ 2. 주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식 │ │ 3. 다음 각 목의 방식을 결합한 방식 │ │ 가. 제1호의 방식 │ │ 나. 주택소유자가 법 제9조제4항제2호에 따른 주택담보노후연금대출한도(이하 이 목에서 "대출한도"│ │라 한다)의 100분의 30 이내에서 의료비ㆍ교육비ㆍ주택유지수선비 등 사장이 정하여 공사의 인 │ │터넷 홈페이지에 공고하는 용도로 사용하기 위하여 수시로 일정한 금액을 지급받는 방식. 다만, │ │다음의 어느 하나의 용도를 포함하는 경우에는 대출한도의 100분의 50 이내에서 지급받을 수 │ │있다. │ │ 1) 해당 주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도 │ │ 2) 제3조제3호에 따른 주택에 대한 임대차계약에 따라 해당 주택의 임차인에게 임대차보증금을 │ │반환하는 용도 │ │ 4. 제2호의 방식과 제3호나목의 방식을 결합한 방식 │ │ ② 법 제2조제8호의2 후단에서 "대통령령이 정하는 연령"이란 60세를 말한다. │ └────────────────────────────────────────────────┘ </img> 다) 위와 같이 현행 법령상 주택담보노후연금 보증제도와 관련한 연금의 방식은 주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식(종신지급방식), 이용자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식(확정지급방식), 종신지급방식과 일정한 용도로 사용하기 위해 수시인출한도를 설정하여 지급받는 방식을 결합한 방식(종신혼합방식), 확정지급방식과 일정한 용도로 사용하기 위해 수시인출한도를 설정하여 지급받는 방식을 결합한 방식(확정혼합방식) 4가지로 되어 있다. 라) 그런데 위 문제는 현행 주택담보노후연금 보증제도가 어떠한 틀을 갖추고 있는지를 묻는 것이 아니라 현행 주택담보노후연금(주택연금) 보증제도 중 한국주택금융공사가 시행하고 있는 것에 대하여 묻고 있다. 마) 현재 한국주택금융공사가 시행하고 있는 노후생활자금 지급방식은 종신지급방식과 종신혼합방식 만을 채택하여 시행하고 있고, 위 문제의 ④항 지문의 이용자(주택소유자)가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식인 확정지급방식을 시행하고 있지는 않다. 바) 따라서 현행 「한국주택금융공사법 시행령」에서 “주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식”을 규정하고 있다고 하더라도 한국주택금융공사가 이를 시행하고 있는 것은 아니어서 ④항은 틀린 것이라고 할 것이다. 사) 또한 「한국주택금융공사법」 제43조의3에 의하면, 주택담보노후연금보증을 받은 자의 사망 등 사유가 발생한 때에는 금융기관이 한국주택금융공사에 대해 주택담보노후연금보증채무의 이행을 청구할 수 있고, 이 경우 해당 담보주택에 대해서만 그 권리를 행사할 수 있도록 규정되어 있다. 아) 그러나 「한국주택금융공사법」 제43조의4제2항제3호에 의하면, 주택담보노후연금보증을 받은 자의 사망 등 계약해지사유가 발생한 후에 지급된 주택담보노후연금 지급액은 담보주택 이외의 채무자의 다른 재산에 대하여도 권리를 행사할 수 있다고 규정되어 있고, 또한 같은 항 제1호의 “「국세기본법」 제35조제1항 및 「지방세법」 제31조제1항의 규정에 따른 조세채권”, 같은 항 제2호의 “「근로기준법」 제38조제2항의 규정에 따른 임금채권”, 같은 항 제4호의 “주택담보노후연금보증을 받은 자의 고의 또는 중과실에 의하여 담보주택이 훼손되어 회수하지 못하는 금액”에서 들고 있는 사유로 인해 미회수 채권이 있을 때에는 담보주택 외 다른 재산에 대해서도 채권을 행사할 수 있다고 규정되어 있다. 자) 그런데 위 문제의 ⑤항은 주택소유자의 사망 등 계약해지 사유가 발생한 때에는 계약해지 사유가 발생한 시기의 전후를 가리지 않고 항상 담보주택에 대하여만 행사할 수 있다고 서술하여 틀린 지문으로 구성되어 있다. 차) 따라서 “항상” 채무자의 담보 대상주택에 대해서만 채권을 행사할 수 있다고 되어 있는 ⑤항도 틀린 것이라고 할 것이므로, 위 문제는 ④항과 ⑤항이 복수 정답으로 처리되어야 할 것이다. 다. 1차 시험 부동산학개론 A형 35번(B형 35번) 1) 문제 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143977181"> ┌─────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 35번(B형 35번) │ ┝━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┥ │35. 다음 자료를 활용하여 산정한 A건물의 m2당 재조달원가는?│ │ ┌───────────────────────┐ │ │ │○ A건물은 10년 전에 준공된 4층 건물이다. │ │ │ │ (대지면적 400m2, 연면적 1,250m2) │ │ │ │○ A건물의 준공 당시 공사비 내역(단위: 천원) │ │ │ │ 직접공사비 : 270,000 │ │ │ │ 간접공사비 : 30,000 │ │ │ │ 공사비 계 : 300,000 │ │ │ │ 개발업자의 이윤 : 60,000 │ │ │ │ 총 계 : 360,000 │ │ │ │○ 10년 전 건축비 지수 100, 가격시점 현재 135 │ │ │ └───────────────────────┘ │ │① 388,800원/m2② 324,000원/m2 │ │③ 288,000원/m2④ 240,000원/m2 │ │⑤ 216,000원/m2 │ ┝━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━┥ │피청구인 발표 정답│①│청구인 주장 정답│정답 없음 │ └─────────┴─┴────────┴────────┘ </img> 2) 청구인 주장 재조달원가를 산정하는 방법은 전통적 방법(직접공사비 + 간접공사비 + 수급인의 적정이윤 + 통상의 부대비용)과 영미식 방법(직접비용 + 간접비용 + 개발이윤)이 있는데, 위 문제는 이 두 가지 방법을 혼합해 재조달원가를 산정하도록 하고 있어, 출제자의 용어선택이 신중하지 못한 잘못이 있으므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다. 3) 피청구인 주장 재조달원가에는 기업이윤(개발이윤)이 포함되므로, 10년 전 A건물의 재조달원가는 300,000,000원 + 60,000,000원 = 360,000,000원이고, 가격시점 현재 A건물의 재조달원가(시점수정 : 건축비 지수 활용)는 360,000,000원 × (135/100) = 486,000,000원이며, 가격시점 현재 A건물의 m2당 재조달원가는 486,000,000원 ÷ 1,250m2 = 388,800원/m2이 되어 ①항이 정답이 되는 것이므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 잘못이다. 4) 판단 가) 우리나라 감정평가 관련 법령에서는 재조달원가에 대한 구성요소를 규정하고 있지 않기 때문에 청구인이 전통적인 방법이라는 일본 국토교통성이 제정한 「신부동산감정평가기준(2002. 7. 3. 전면개정)」(이하 “일본 신기준”이라 한다.)과 영미식이라는 미국의 감정평가협회(Appraisal Institute; AI)에서 발행한 「부동산감정평가이론(The Appraisal of Real Estate, 13th ed.)」(이하 “미국 AI기준”이라 한다.)의 내용을 살펴보고 그 정의를 참고할 필요가 있다. 나) 일본 신기준에 따르면, 재조달원가는 “표준적인 건설비(직접공사비, 간접공사비, 수급인의 적정이익을 포함하는 일반관리비)와 도급인이 직접 부담하는 통상 부대비용”으로 산정하도록 규정하고 있고, 미국 AI기준에 따르면, 재조달원가는 “건축비용(construction cost)[직접비용(direct construction cost)과 간접비용(indirect construction cost)을 포함함]과 기업이윤(entrepreneurial incentive)"으로 산정하도록 규정하고 있는데, 이 둘을 비교해 보면 다음과 같은 차이가 있다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143977937"> ┌───────────────┬──────┬─────────────────────────────┐ │일본 신기준 │미국 AI기준 │제조달원가 │ │ │ ├────────────────┬────────────┤ │ │ │일본 신기준 │미국 AI기준 │ ├─────┬─────────┼──────┼─────────┬──────┼─────┬──────┤ │표준적인 │직접공사비 │직접비용 │직접공사비 │270,000천원 │직접비용 │270,000천원 │ │건설비 │간접공사비 │ │간접공사비 │ 30,000천원 │ │ │ │ │수급인의 적정이윤 │ │수급인의 적정이윤 │ 60,000천원 │ │ │ ├─────┴─────────┼──────┼─────────┼──────┼─────┼──────┤ │통상의 부대비용 │간접비용 │ │ │간접비용 │30,000천원 │ ├───────────────┼──────┼─────────┼──────┼─────┼──────┤ │ │기업이윤 │ │ │기업이윤 │60,000천원 │ │ │(개발이윤) │ │ │(개발이윤)│ │ └───────────────┴──────┴─────────┴──────┴─────┴──────┘ </img> 다) 그러므로 위 문제에서 10년 전 A건물의 재조달원가는 300,000,000원 + 60,000,000원 = 360,000,000원이고, 가격시점 현재 A건물의 재조달원가(시점수정 : 건축비 지수 활용)는 360,000,000원 × (135/100) = 486,000,000원이며, 가격시점 현재 A건물의 m2당 재조달원가는 486,000,000원 ÷ 1,250m2 = 388,800원/m2이 되기 때문에 위 문제의 정답은 ①항이 되므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 4. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 (1) 이상 피청구인의 정답 선정에 오류가 있다고 청구인이 청구한 문제를 검토한 결과 피청구인이 발표한 최종 정답안 중 정답이 잘못된 문제와 그에 대한 올바른 정답은 다음과 같다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143977187"> ┌────────┬────┬──────────────────┐ │문제 │피청구인│올바른 정답 │ │ │발표정답│ │ ├────────┼────┼──────────────────┤ │제1차 시험 A형 │⑤ │④, ⑤ 복수 정답으로 인정되어야 함. │ │17번(B형 17번) │ │ │ └────────┴────┴──────────────────┘ </img> (2) 그렇다면 청구인은 제1차 시험 A형 17번(B형 17번) 문제의 답안을 ④항으로 표기하였으로, 위 정답에 따라 피청구인의 최종 정답안을 고쳐서 청구인의 과목별 점수를 매기는 경우 청구인은 이 사건 시험 중 제1차 시험에서 2과목 총점 120점·전 과목 평균 60점을 취득하게 되어 합격기준을 충족하게 되므로, 청구인이 이 사건 시험 중 제1차 시험에서 취득한 점수가 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제10조에 따른 합격결정기준인 60점에 미달하였다는 이유로 한 피청구인의 이 사건 처분은 위법·부당하다. 5. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 있으므로 청구인의 청구를 받아들이기로 하여 주문과 같이 재결한다. 참조 조문 ○ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제4조(자격시험) ①공인중개사가 되려는 자는 특별시장·광역시장·도지사 ·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다)가 시행하는 공인중개사자격시험에 합격하여야 한다. ②국토해양부장관은 공인중개사자격시험 수준의 균형유지 등을 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 직접 시험문제를 출제하거나 시험을 시행할 수 있다. ③공인중개사자격시험의 시험과목·시험방법 및 시험의 일부면제 그 밖에 시험에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제5조(시험방법 및 시험의 일부면제) ①시험은 제1차 시험 및 제2차 시험으로 구분하여 시행한다. 이 경우 제2차 시험은 제1차 시험에 합격한 자를 대상으로 시행한다. ②제1항에도 불구하고 법 제4조제1항 또는 같은 조 제2항에 따라 시험을 시행하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다) 또는 국토해양부장관(이하 "시험시행기관장"이라 한다)이 필요하다고 인정하는 경우에는 제1차 시험과 제2차 시험을 구분하되 동시에 시행할 수 있으며, 이 경우 제2차시험의 시험방법은 제4항에 따른다. ③제2항의 규정에 따라 제1차 시험과 제2차 시험을 동시에 시행하는 경우에는 제1차시험에 불합격한 자의 제2차 시험은 무효로 한다. ④제1차 시험은 선택형으로 출제하는 것을 원칙으로 하되, 주관식 단답형 또는 기입형을 가미할 수 있다. ⑤제2차 시험은 논문형으로 출제하는 것을 원칙으로 하되, 주관식 단답형 또는 기입형을 가미할 수 있다. ⑥제1차 시험에 합격한 자에 대하여는 다음 회의 시험에 한하여 제1차 시험을 면제한다. 제6조(시험과목) 제1차 시험 및 제2차 시험의 시험과목은 별표 1과 같다. 제7조(시험의 시행ㆍ공고) ①시험은 매년 1회 이상 시행한다. 다만, 시험시행기관장은 시험을 시행하기 어려운 부득이한 사정이 있는 경우에는 시험위원회의 의결을 거쳐 당해연도의 시험을 시행하지 아니할 수 있다. ②시험시행기관장은 법 제4조의 규정에 따라 시험을 시행하고자 하는 때에는 예정 시험일시ㆍ시험방법 등 시험시행에 관한 개략적인 사항을 매년 2월 28일까지 관보 및 「신문 등의 진흥에 관한 법률」 제2조제1호가목에 따른 일반일간신문(이하 "일간신문"이라 한다)에 공고하여야 한다. ③시험시행기관장은 제2항의 규정에 따른 공고 후 시험을 시행하고자 하는 때에는 시험일시, 시험장소, 시험방법, 합격자 결정방법 및 응시수수료의 반환에 관한 사항 등 시험의 시행에 관하여 필요한 사항을 시험시행일 60일 전까지 관보 및 일간신문에 공고하여야 한다. 제9조(시험의 출제 및 채점) ①시험시행기관장은 부동산중개업무 및 관련 분야에 관한 학식과 경험이 풍부한 자 중에서 시험문제의 출제ㆍ선정ㆍ검토 및 채점을 담당할 자(이하 이 조 및 제11조에서 "출제위원"이라 한다)를 임명 또는 위촉한다. ②제1항의 규정에 따라 출제위원으로 임명 또는 위촉된 자는 시험시행기관장이 요구하는 시험문제의 출제ㆍ선정ㆍ검토 또는 채점상의 유의사항 및 준수사항을 성실히 이행하여야 한다. ③시험시행기관장은 제2항의 규정을 위반함으로써 시험의 신뢰도를 크게 떨어뜨리는 행위를 한 출제위원이 있는 때에는 그 명단을 다른 시험시행기관장 및 그 출제위원이 소속하고 있는 기관의 장에게 통보하여야 한다. ④국토해양부장관 또는 시ㆍ도지사는 제3항의 규정에 따라 시험시행기관장이 명단을 통보한 출제위원에 대하여는 그 명단을 통보한 날부터 5년간 시험의 출제위원으로 위촉하여서는 아니 된다. 제10조(시험의 합격자 결정) ①제1차 시험에 있어서는 매과목 100점을 만점으로 하여 매과목 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 한다. ②제2차 시험에 있어서는 매과목 100점을 만점으로 하여 매과목 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 한다. 다만, 시험시행기관장이 공인중개사의 수급상 필요하다고 인정하여 시험위원회의 의결을 거쳐 선발예정인원을 미리 공고한 경우에는 매과목 40점 이상인 자 중에서 선발예정인원의 범위 안에서 전과목 총득점의 고득점자순으로 합격자를 결정한다. ③제2항 단서 및 제5항의 규정에 따라 합격자를 결정함에 있어서 동점자로 인하여 선발예정인원을 초과하는 경우에는 그 동점자 모두를 합격자로 한다. ④시험시행기관장은 응시생의 형평성 확보 등을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 시험위원회의 의결을 거쳐 최소선발인원 또는 응시자 대비 최소선발비율을 미리 공고할 수 있다. ⑤제4항의 규정에 따라 최소선발인원 또는 최소선발비율을 공고한 경우 제2차 시험에서 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자가 최소선발인원 또는 최소선발비율에 미달되는 경우에는 매 과목 40점 이상인 자 중에서 최소선발인원 또는 최소선발비율의 범위 안에서 전 과목 총득점의 고득점자순으로 합격자를 결정한다.