제20회 공인중개사 자격시험 불합격처분 취소청구

1. 사건개요 가. 청구인이 2009. 10. 25. 실시된 제20회 공인중개사자격시험(제1차 시험과 제2차 시험이 동시에 실시됨. 이하 “이 사건 시험”이라 한다)에 응시하여 취득한 점수가 합격기준에 미달하였다는 이유로 피청구인이 2009. 11. 25. 청구인에게 제20회 공인중개사자격시험 불합격처분(이하 “이 사건 처분”이라 한다)을 하였다. 나. 이 사건 시험의 제1차 시험은 모두 2과목[부동산학개론(부동산감정평가론 포함) 40문제, 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정(이하 “민법 및 민사특별법”이라 한다) 40문제]이고, 제2차 시험은 모두 3과목[공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무(이하 “부동산중개업법령 및 중개실무”라 한다) 40문제, 부동산공시에 관한 법령(「부동산등기법」, 「지적법」 및 부동산 관련 세법. 이하 “공시법”이라 한다) 40문제, 부동산공법 중 부동산 중개에 관련되는 규정(이하 “부동산공법”이라 한다) 40문제]이며, 1문제당 배점은 2.5점으로서 각 과목의 만점은 100점이다. 다. 피청구인은 이 사건 시험 응시자를 대상으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 하였고, 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험 점수는 이를 무효로 하였다. 라. 이 사건 시험의 출제는 각 문제당 제시된 5개의 답항 중 가장 적합한 1개의 정답을 고르는 것을 전제로 출제되었고, 문제지 상단에 “시험시행계획공고일(2009. 7. 15.) 현재 시행되는 법령을 기준으로 답안 작성” 이라는 내용의 주의사항이, 제1차 시험 제2과목 민법 및 민사특별법 문제지 해당 문제의 후문에는 “다툼이 있으면 판례에 의함”이라는 내용의 주의사항이 각각 기재되어 있다. 바. 청구인의 시험성적 및 청구인이 다투는 문제는 다음과 같다. - 시험성적 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=144093103"> ┏━━━┯━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━┯━━━┯━━━┯━━━━━━━┓ ┃1차 │부동산학개론 │민법 및 민사특별법│총점 │평균 │합격여부 ┃ ┃ ├──────────┼─────────┼───┼───┼───────┨ ┃ │50 │67.5 │117.5 │58.75 │불합격 ┃ ┣━━━┿━━━━━━━━━━┿━━━┯━━━━━┿━━━┿━━━┿━━━━━━━┫ ┃2차 │부동산중개업법령 및 │공시법│부동산공법│총점 │평균 │합격여부(과락)┃ ┃(결시)│중개실무 │ │ │ │ │ ┃ ┃ ├──────────┼───┼─────┼───┼───┼───────┨ ┃ │67.5 │60 │60 │187.5 │62.5 │무효 ┃ ┗━━━┷━━━━━━━━━━┷━━━┷━━━━━┷━━━┷━━━┷━━━━━━━┛ </img> - 계쟁문제 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=144092879"> ┏━━━━━━━━━┯━━━━━┯━━━━━┯━━━━━┯━━━━━━━━━┓ ┃계쟁문제 │피청구인 │청구인 │청구인 │합격필요문제수 ┃ ┃ │발표 정답 │주장 정답 │표기 정답 │/계쟁문제수 ┃ ┠─────────┼─────┼─────┼─────┼─────────┨ ┃부동산학개론 │③ │③, ⑤ │⑤ │제1차 과목 1문제/ ┃ ┃A형 8번(B형 11번) │ │ │ │6문제 ┃ ┣━━━━━━━━━┿━━━━━┿━━━━━┿━━━━━┥ ┃ ┃부동산학개론 │③ │정답 없음 │④ │ ┃ ┃A형 13번(B형 12번)│ │ │ │ ┃ ┣━━━━━━━━━┿━━━━━┿━━━━━┿━━━━━┥ ┃ ┃부동산학개론 │④ │④, ⑤ │⑤ │ ┃ ┃A형 14번(B형 17번)│ │ │ │ ┃ ┣━━━━━━━━━┿━━━━━┿━━━━━┿━━━━━┥ ┃ ┃부동산학개론 │⑤ │정답 없음 │④ │ ┃ ┃A형 17번(B형 17번)│ │ │ │ ┃ ┣━━━━━━━━━┿━━━━━┿━━━━━┿━━━━━┥ ┃ ┃부동산학개론 │③ │정답 없음 │② │ ┃ ┃A형 21번(B형 21번)│ │ │ │ ┃ ┣━━━━━━━━━┿━━━━━┿━━━━━┿━━━━━┥ ┃ ┃부동산학개론 │① │정답 없음 │② │ ┃ ┃A형 35번(B형 35번)│ │ │ │ ┃ ┗━━━━━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━━━━━┛ </img> 2. 전반적인 판단기준 가. 행정행위로서의 시험의 출제업무에 있어서 출제 담당위원은 법령규정의 허용범위 내에서 어떠한 내용의 문제를 출제할 것인가와 그 문제의 문항과 답항을 어떤 용어나 문장형식을 써서 구성할 것인가를 자유롭게 정할 수 있다는 의미에서 재량권을 가진다고 할 것이고, 반면, 그 재량권에는 그 시험의 목적에 맞추어 수험생들의 능력을 평가할 수 있도록 출제의 내용과 구성에서 적정하게 행사되어야 할 한계가 내재되는 것이어서 그 재량권의 행사가 그 한계를 넘을 때에는 그 출제행위는 위법하게 된다. 나. 그런데 전문분야 시험에서의 출제행위의 경우 그 시험의 목적이나 성격상 일정수준의 난이도는 유지되어야 할 필요가 있으므로, 국어학이나 논리학 과목이 아닌 전문분야 시험의 출제기법으로서 문항과 답항의 구성에서의 다의적 용어의 사용은 어느 정도 불가피한 면이 있어서 전문용어가 아닌 일반용어를 사용하는 과정에서 엄밀하게 정확한 용어를 사용하지 아니함으로써 생긴 출제상의 잘못을 예외 없이 재량권이 일탈·남용된 것으로 볼 수 없다. 다. 나아가 객관식 문제의 출제에 있어서 법령규정이나 확립된 해석에 어긋나는 법리를 진정한 것으로 전제하여 출제한 법리상의 오류가 재량권의 남용 또는 일탈로서 위법한 것임은 당연하며, 법리상의 오류를 범하지는 아니하였더라도 그의 문항이나 답항의 문장구성이나 표현용어 선택이 지나칠 정도로 잘못되어 결과적으로 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택할 수 없게 만든 때에도 재량권의 남용 또는 일탈이라고 할 것이지만, 법리상의 오류는 없고 문항이나 답항의 일부 용어표현이 미흡하거나 부정확한 편으로서 객관식 답안작성 요령이나 전체의 문항과 답항의 종합·분석을 통하여 진정한 출제의도 파악과 정답선택에 있어 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로서는 장애를 받지 않을 정도에 그친 때에는, 특별한 사정이 없는 한, 그러한 잘못을 들어 재량권의 남용 또는 일탈이라고 하기는 어려울 것이므로, 공인중개사자격시험 출제행위에서 재량권을 벗어났다거나 재량권이 남용되었다고 할 수 있으려면 출제와 답안작성 관련 규정의 내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 한다. 라. 그러므로 객관식 시험에서 문제를 전체적으로 관찰하여 그 출제의도를 충분히 파악할 수 있고 어느 모로 보나 정답일 수밖에 없는 답항이 있다면, 수험생은 개개의 표현의 비엄밀성, 비문법성을 따지기보다는 전체적으로 그 문제의 출제의도를 파악하고 각 문제의 정답이 1개뿐인 점을 감안하여 여러 개의 답항 중 어느 모로 보나 정답인 답항만을 정답으로 골라야 할 것이고, 따라서 명백히 정답으로 판단되는 답항 외에 표현이 다소 애매하거나 불분명하여 해석하기에 따라서는 정답으로 볼 수도 있고 정답이 아닌 것으로 볼 수도 있는 답항이 있는 경우에는, 그 애매하거나 불분명한 답항은 정답이 아닌 것으로 출제된 것으로 해석하여 그 답항을 정답이 아닌 것으로 처리하여야 할 것이며, 골라야 할 정답이 1개뿐인 것으로 제시되어 있고 어느 모로 보나 정답인 것이 있어 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는 데 어려움이 없는 이상, 일부 다른 답항의 표현이 다소 애매하거나 불분명하다는 사유만으로 그 출제나 채점에 어떠한 위법사유가 있다고 볼 수는 없다. 마. 다만, 위와 같은 기준 하에서도 출제자가 자신의 주관적인 해석이나 관점, 학설, 특정교재 등에 의하여 정답이 달라질 수 있는 문제 또는 당해 시험에 응시한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석하여 보아도 그 출제의도가 도저히 파악되지 않는 문제를 출제한 경우에는 문제 자체로 타당성을 상실한다고 할 것이며, 또한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석할 때 명백히 출제자의 의도와 다른 답이 정답으로 선택될 수밖에 없다거나 출제자가 선정한 것 외에도 다른 답이 정답으로 인정될 수밖에 없다면 출제자의 위와 같은 출제나 정답선정의 잘못은 객관식 시험의 출제에서 허용되는 재량권의 범위와 한계를 일탈·남용한 것으로서 위법하게 될 것이고, 이와 같은 출제행위에 있어서의 재량권 일탈·남용 여부를 판단하기 위해서는 출제와 답안작성 관련 규정의 규제내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 할 것이다. 3. 각 계쟁문제에 대한 당사자 주장 및 판단 가. 1차 시험 부동산학개론 A형 8번(B형 11번) 1) 문제 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=144093183"> ┌────────────────────────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 8번(B형 11번) │ ├────────────────────────────────────────────────┤ │8. 임대료 규제가 임대주택시장에 미치는 효과에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 단기적으로 다른 조 │ │건은 일정하다고 가정함) │ │① 균형임대료보다 임대료 상한이 높을 경우, 균형 임대료와 공급량에 아무런 영향을 미치지 않는다. │ │② 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 장기적으로 임대주택의 질이 낮아질 수 있다. │ │③ 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대주택에 대한 공급이 단기적으로는 탄력적, 장기적으 │ │로는 비탄력적으로 반응한다. │ │④ 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대료 규제가 지속되면 장기적으로는 음성적 거래가 발 │ │생할 수 있다. │ │⑤ 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대료가 규제 이전의 균형수준보다 낮아져서 단기에 비 │ │해 장기에 초과수요가 더 발생할 수 있다. │ ├─────────┬─┬────────┬───────────────────────────┤ │피청구인 발표 정답│③│청구인 주장 정답│③, ⑤ │ └─────────┴─┴────────┴───────────────────────────┘ </img> 2) 청구인 주장 균형임대료보다 임대료 상한이 낮은 경우 임대주택에 대한 공급이 단기적으로 탄력적이고 장기적으로 비탄력적으로 반응한다는 ③항을 틀린 것으로 보아 정답으로 처리한다면, 단기에 비해 장기에 초과수요가 더 발생할 수 있다는 ⑤항도 틀린 것이므로, ③항과 ⑤항이 복수 정답으로 처리되어야 한다. 3) 피청구인 주장 임대료상한이 시장의 균형임대료보다 낮게 설정된 경우 공급이 단기에는 비탄력적, 장기에는 탄력적으로 반응한다는 설명과 수요초과현상이 단기보다 장기에 더 크게 발생한다는 표현은 이론적으로 명백하게 예측할 수 있다는 점에서 ③항은 틀린 것이고, ⑤항은 옳은 것이므로, ③항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 잘못이다. 4) 판단 위 문제에서 ③항은 균형임대료보다 낮게 임대료 상한이 설정된 상황에서 공급이 단기와 장기에 각각 어떻게 반응하는지에 대한 이해를 물은 것이고, ⑤항은 균형임대료보다 낮게 임대료 상한이 설정된 상황에서 수요가 어떻게 반응하는지에 대한 이해를 물은 것인바, 임대료 규제로 인해 임대료가 균형수준보다 낮아지면 장기에서는 임대주택의 공급은 크게 줄고 수요는 크게 늘어 주택부족 규모는 커지게 되어 공급은 수익성 악화로 감소할 것이나 단기적으로는 비탄력적, 장기적으로는 탄력적으로 반응할 것이고, 수요는 균형임대료보다 임대료 상한이 낮으니 당연히 수요초과가 생길 것이며, 이 수요초과는 단기보다 장기에 더 커질 것은 자명하므로, ③항과 ⑤항이 복수 정답으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 나. 1차 시험 부동산학개론 A형 13번(B형 12번) 1) 문제 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=144092881"> ┌─────────────────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 13번(B형 12번) │ ├─────────────────────────────────────────┤ │13. 현재 우리나라에서 시행하고 있는 부동산시장에 대한 정부의 개입수단이 아닌 것은?│ │ ① 국민임대주택의 건설 공급 │ │ ② 토지비축제도 │ │ ③ 개발권양도제(transferable development right) │ │ ④ 토지정보의 창출 및 제공 │ │ ⑤ 공영개발사업 │ ├─────────┬─┬────────┬────────────────────┤ │피청구인 발표 정답│③│청구인 주장 정답│정답 없음 │ └─────────┴─┴────────┴────────────────────┘ </img> 2) 청구인 주장 개발권양도제(transferable development right)는 이미 법제화되어 시행되고 있는 정부의 시장개입수단이고, 정부가 시행의지를 가지고 있으나 적용사례를 찾아보기 힘든 것뿐이므로, 위 문제는 “정답 없음”으로 처리되어야 한다. 3) 피청구인 주장 개발권양도제는 그 도입의 필요성이 수십년간 강조되어 왔고, 2006년 법제화 논의도 있었으나 결국 폐기되었고, 아직 법리적 쟁점, 제도도입에 필요한 제반사항의 검토 미비 등으로 제도화되지 못하고 있으므로, 위 문제는 ‘정답 없음’으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 잘못이다. 4) 판단 가) 개발권양도제(transferable development right)란 특정지역에 있는 토지의 소유주에게 개발권을 행사하지 못하게 하는 대신 다른 지역에서 그 개발권을 행사하게 허용하는 제도로서, 이 제도를 활용하려는 가장 큰 이유는 깨끗하고 쾌적한 환경이나 아름다운 경관과 같은 토지관련 공공재를 공급하거나, 우량농지확보나 저소득계층의 주거공간 확보와 같은 공익을 위한 토지를 확보하기 위함인바, 그러한 의도를 달성하기 위해서는 첫째, 녹지나 우량농지를 잠식하는 개발압력이 워낙 거세기 때문에 그런 특정 목적의 토지에 대하여 엄격한 토지이용규제가 있어야 하고, 둘째, 아무리 공익상 바람직한 정책이라도 이해관계자들의 반발이 강해서는 당초의 정책의도가 좌절되거나 왜곡될 우려가 있기 때문에 토지이용규제 대상 토지소유자에게 충분한 보상이 지급되어야 하며, 셋째, 극히 예외적인 상황이 아니면 토지이용규제로 인한 재산상의 손실을 보상하기 위한 자금이 국민의 혈세로 충당되지 않아야 하고, 넷째, 필요에 따라서 규제를 받고 있는 토지를 개발용도로 손쉽게 전환할 수 있어야 할 것이다. 나) 그러나 개발권양도제는 그 도입의 필요성이 수십년간 강조되어 왔으나, 소유권과 개발권을 분리하는데 대한 법리적인 논쟁, 개발권 평가 방법과 기준 등의 제약요인, 용도지역지구제 등 유관제도와의 연계검토 미흡 등으로 제도화되지 못하였고, 그 대안으로 ‘용적률거래제’가 활발하게 논의되고 있을 뿐이다. 다) ‘용적률거래제’는 ‘개발권양도제’처럼 소유권에서 개발권을 분리하는 방안보다는 헌법과 민법에서 허용하고 있는 소유권 제한을 강화하는 방안으로 접근하여 대안으로 검토되고 있는 것으로서 이는 보존지구로 지정된 지역의 토지소유자가 규제강화로 인해 사용하지 못하는 용적률을 개발지역에 팔 수 있도록 하는 제도인바, 이 제도는 개발권양도제와 기본취지는 유사하나, 소유권에서 개발권을 분리하는 제도가 아닌 공익을 위하여 토지소유권을 제한하는 제도로서 법적 성격을 정리할 수 있다. 라) 따라서 ‘개발권양도제’는 현재로서는 법리적 쟁점, 제도 도입에 필요한 제반사항의 검토 미비 등으로 제도화되지 되지 못하였고, 이를 대신할 수 있는 용적률거래제를 도입하기 위한 연구가 활발히 진행되고 있는 실정일 뿐이므로, ‘개발권양도제’가 현재 우리나라에서 시행하고 있는 부동산시장에 대한 정부의 개입수단이므로, 위 문제가 정답 없음으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 다. 1차 시험 부동산학개론 A형 14번(B형 13번) 1) 문제 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=144092883"> ┌─────────────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 14번(B형 13번) │ ├─────────────────────────────────────┤ │14. 정부가 부동산투자회사제도를 도입한 정책목표에 관한 설명으로 틀린 것은?│ │① 일반국민의 부동산 투자 기회 확대 │ │② 부동산에 대한 건전한 투자 활성화 │ │③ 기업구조조정 부동산투자회사를 통한 구조조정 지원 │ │④ 주택저당채권의 유동화 │ │⑤ 투자보고서 공시 등을 통한 투자자 보호 │ ├─────────┬─┬────────┬────────────────┤ │피청구인 발표 정답│④│청구인 주장 정답│④, ⑤ │ └─────────┴─┴────────┴────────────────┘ </img> 2) 청구인 주장 ⑤항의 “투자보고서 공시 등을 통한 투자자 보호”는 정부가 부동산 투자회사제도를 도입하게 된 정책목표가 아니라 정책의 시행과 관련한 부수적 발생사항에 대비한 입법사항에 해당하는 것이어서 ⑤항도 틀린 것이므로, 위 문제는 ④항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다. 3) 피청구인 주장 부동산투자회사제도를 도입한 직접적인 목적이 부동산 투자기회 확대와 건전한 투자 활성화에 있다고 하더라도 그 목적을 달성하기 위해 필요한 실질적인 최소한의 규제조항도 제도 도입의 정책적 목적인 점, 부동산투자회사법 제1조(목적)에 투자자 보호를 분명히 적시하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, ⑤항의 “투자보고서 공시 등을 통한 투자자 보호”는 부동산투자회사제도를 도입한 정책목표에 해당하지 않는다는 청구인의 주장은 잘못이다. 4) 판단 가) 「부동산투자회사법」 제1조는 “이 법은 부동산투자회사의 설립과 부동산투자회사의 자산운용방법 및 투자자 보호 등에 관한 사항을 정함으로써 일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다.”라고 되어 있는바, 이는 부동산투자회사법 제정을 통해 부동산투자회사제도를 도입하면서 부동산투자회사를 통해 부동산 투자기회 확대와 건전한 투자 활성화를 직접 목적으로 규정한 것입니다. 나) 부동산투자회사의 설립, 자산운영방법, 투주자 보호 등에 관한 사항을 정하지 않아 투자자에게 피해가 발생할 우려가 있는 상태에서 법을 제정한다면 소기의 목적을 달성할 수 없는 것이고, 그리고 투자보고서 공시 등은 부동산투자회사법에서 투자자 보호를 위한 여러 조항 중 가장 대표적인 조항을 예시적으로 설명한 것이다. 다) 따라서 법 제정 당시부터 직접적인 목적 달성에 반드시 필요한 사항을 당연히 포함해야 하고, 그래야 소기의 목적을 달성할 수 있는 것이므로, 부동산 투자기회 확대와 건전한 투자 활성화 등의 과정에서 발생할 수 있는 투자자보호는 부동산투자회사제도 도입의 정책적 목적이라고 할 수 있다. 라) 부동산투자회사제도를 도입하면서 부동산에 대한 투기와 미약한 투자자보호로 인한 사회문제가 우려되어 정부는 이 제도 도입을 통해 부동산에 대한 국민의 투자 기회 확대와 건전한 투자활성화를 위해 여러 부동산투자회사의 설립과 자산운용방법, 투자자 보호 등에 관한 사항을 함께 규정한 것이어서 이러한 조항들은 당연히 부동산투자회사를 도입한 정책목표라고 할 것이어서 ④항 외에 ⑤항도 틀린 것이므로, 위 문제는 ④항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 라. 1차 시험 부동산학개론 A형 17번(B형 17번) 1) 문제 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=144093185"> ┌─────────────────────────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 17번(B형 17번) │ ├─────────────────────────────────────────────────┤ │17. 한국주택금융공사가 시행하고 있는 주택담보노후연금(주택연금) 보증제도에 관한 설명으로 틀린 │ │것은? │ │① 주택연금이라 함은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 연금의 방식으로 노 │ │후생활자금을 대출받는 것을 말한다. │ │② 주택연금을 받을 수 있는 주택소유자(배우자가 있는 경우에는 배우자를 포함함)는 60세 이상이어야 │ │한다. │ │③ 주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있다. │ │④ 주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있 │ │다. │ │⑤ 주택소유자의 사망 등 계약해지 사유가 발생한 때에 주택연금채권은 항상 주택연금채권을 담보한 │ │대상주택에 대하여만 행사할 수 있다. │ ├─────────┬─┬────────┬────────────────────────────┤ │피청구인 발표 정답│⑤│청구인 주장 정답│정답 없음 │ └─────────┴─┴────────┴────────────────────────────┘ </img> 2) 청구인 주장 한국주택금융공사에서 판매중인 주택담보노후연금(주택연금) 보증상품은 주택연금을받을 수 있는주택소유자는 만 60세 이상인데 반하여, 위 문제 ②항은 단순히 60세 이상이라고 되어 있어서 틀린 것이므로, 위 문제는 ②항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다. 3) 피청구인 주장 「한국주택금융공사법 시행령」은 민법 제158조의 “연령의 계산에는 출생일을 산입한다.”라는 규정에 따라 만 나이로 계산하여 “60세 이상”이라고만 명시하고 있는바, 공인중개사 자격시험의 일반적·평균적인 수험생이라면 문제 답항 중 “60세 이상”의 의미를 당연히 “만 60세”로 해석하고 정답을 선택하여야 할 것이므로, ②항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다는 주장은 잘못이다. 4) 판단 가) 「한국주택금융공사법」 제2조제8호의2를 보면, “주택담보노후연금보증’이란 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 대통령령으로 정하는 연금방식으로 노후생활자금을 대출받음으로써 부담하는 금전채무를 공사가 계정의 부담으로 보증하는 행위를 말한다. 이 경우 주택소유자(배우자가 있는 경우에는 배우자를 포함한다)는 대통령령으로 정하는 연령 이상이어야 한다.”라고 되어 있고, 같은 법 시행령 제3조의2제2항을 보면, “법 제2조제8호의2 후단에서 ‘대통령령이 정하는 연령’이란 60세를 말한다.”라고 되어 있는데, 이는 「민법」 제158조에서 “연령의 계산에는 출생일을 산입한다.”라고 규정하고 있는 취지대로 만 나이로 계산하는 것을 예정한 것인바, 법기술상의 약속규정으로서 법의 일반원리적 규정으로 볼 수 있는 민법의 연령계산에 관한 규정과 달리 개별 법률에 특별한 규정이 없는 한 법률로 제정·시행되고 있는 제도에서 “60세 이상”이라고 할 때는 당연히 “만 60세”를 의미한다고 할 것이어서, ②항에서 법문대로 “60세”라고 하면 공인중개사 자격시험의 일반적·평균적인 수험생으로서는 당연히 “만 60세”를 의미하는 것으로 해석해야 할 것이므로, ②항이 틀린 것이라고 할 수 없다. 나) 그리고 「한국주택금융공사법」 제2조를 보면 다음과 같다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=144093187"> ┌───────────────────────────────────────────────────┐ │제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. │ │1. ～ 8. (생 략) │ │8의2. "주택담보노후연금보증"이란 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 대통령령으 │ │로 정하는 연금방식으로 노후생활자금을 대출받음으로써 부담하는 금전채무를 공사가 계정의 부담으로 │ │보증하는 행위를 말한다. 이 경우 주택소유자(배우자가 있는 경우에는 배우자를 포함한다)는 대통령령으로 정│ │하는 연령 이상이어야 한다. │ │8의3. ～ 11. (생 략) │ └───────────────────────────────────────────────────┘ </img> 다) 또한 「한국주택금융공사법 시행령」 제3조의2를 보면 다음과 같다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=144092885"> ┌────────────────────────────────────────────────┐ │제3조의2(연금의 방식 등) ① 법 제2조제8호의2 전단에서 "대통령령이 정하는 연금의 방식"이란 다음 │ │각 호의 어느 하나에 해당하는 방식을 말한다. │ │ 1. 주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식 │ │ 2. 주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식 │ │ 3. 다음 각 목의 방식을 결합한 방식 │ │ 가. 제1호의 방식 │ │ 나. 주택소유자가 법 제9조제4항제2호에 따른 주택담보노후연금대출한도(이하 이 목에서 "대출한도"│ │라 한다)의 100분의 30 이내에서 의료비ㆍ교육비ㆍ주택유지수선비 등 사장이 정하여 공사의 인 │ │터넷 홈페이지에 공고하는 용도로 사용하기 위하여 수시로 일정한 금액을 지급받는 방식. 다만, │ │다음의 어느 하나의 용도를 포함하는 경우에는 대출한도의 100분의 50 이내에서 지급받을 수 있 │ │다. │ │ 1) 해당 주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도 │ │ 2) 제3조제3호에 따른 주택에 대한 임대차계약에 따라 해당 주택의 임차인에게 임대차보증금을 │ │반환하는 용도 │ │ 4. 제2호의 방식과 제3호나목의 방식을 결합한 방식 │ │ ② 법 제2조제8호의2 후단에서 "대통령령이 정하는 연령"이란 60세를 말한다. │ └────────────────────────────────────────────────┘ </img> 라) 위와 같이 현행 법령상 주택담보노후연금 보증제도와 관련한 연금의 방식은 주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식(종신지급방식), 이용자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식(확정지급방식), 종신지급방식과 일정한 용도로 사용하기 위해 수시인출한도를 설정하여 지급받는 방식을 결합한 방식(종신혼합방식), 확정지급방식과 일정한 용도로 사용하기 위해 수시인출한도를 설정하여 지급받는 방식을 결합한 방식(확정혼합방식) 4가지로 되어 있다. 마) 그런데 위 문제는 현행 주택담보노후연금 보증제도가 어떠한 틀을 갖추고 있는지를 묻는 것이 아니라 현행 주택담보노후연금(주택연금) 보증제도 중 한국주택금융공사가 시행하고 있는 것에 대하여 묻고 있다. 바) 현재 한국주택금융공사가 시행하고 있는 노후생활자금 지급방식은 종신지급방식과 종신혼합방식 만을 채택하여 시행하고 있고, 위 문제의 ④항 지문의 이용자(주택소유자)가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식인 확정지급방식을 시행하고 있지는 않다. 사) 따라서 현행 「한국주택금융공사법 시행령」에서 “주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식”을 규정하고 있다고 하더라도 한국주택금융공사가 이를 시행하고 있는 것은 아니므로, ⑤항 외에 ④항도 틀린 것이라고 할 것이므로, 위 문제는 ⑤항 외에 ④항도 복수정답으로 처리되어야 할 것이다. 아) 또한 「한국주택금융공사법」 제43조의3에 의하면, 주택담보노후연금보증을 받은 자의 사망 등 사유가 발생한 때에는 금융기관이 한국주택금융공사에 대해 주택담보노후연금보증채무의 이행을 청구할 수 있고, 이 경우 해당 담보주택에 대해서만 그 권리를 행사할 수 있도록 규정되어 있다. 자) 그러나 「한국주택금융공사법」 제43조의4제2항제3호에 의하면, 주택담보노후연금보증을 받은 자의 사망 등 계약해지사유가 발생한 후에 지급된 주택담보노후연금 지급액은 담보주택 이외의 채무자의 다른 재산에 대하여도 권리를 행사할 수 있다고 규정되어 있고, 또한 같은 항 제1호의 “「국세기본법」 제35조제1항 및 「지방세법」 제31조제1항의 규정에 따른 조세채권”, 같은 항 제2호의 “「근로기준법」 제38조제2항의 규정에 따른 임금채권”, 같은 항 제4호의 “주택담보노후연금보증을 받은 자의 고의 또는 중과실에 의하여 담보주택이 훼손되어 회수하지 못하는 금액”에서 들고 있는 사유로 인해 미회수 채권이 있을 때에는 담보주택 외 다른 재산에 대해서도 채권을 행사할 수 있다고 규정되어 있다. 차) 그런데 위 문제의 ⑤항은 주택소유자의 사망 등 계약해지 사유가 발생한 때에는 계약해지 사유가 발생한 시기의 전후를 가리지 않고 항상 담보주택에 대하여만 행사할 수 있다고 서술하여 틀린 지문으로 구성되어 있다. 카) 따라서 “항상” 채무자의 담보 대상주택에 대해서만 채권을 행사할 수 있다고 되어 있는 ⑤항도 틀린 것이라고 할 것이므로, 위 문제는 ④항과 ⑤항이 복수 정답으로 처리되어야 할 것이다. 마. 1차 시험 부동산학개론 A형 21번(B형 21번) 1) 문제 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=144093189"> ┌────────────────────────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 21번(B형 21번) │ ┝━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┥ │21. 다음 현금흐름표를 기초로 계산한 순현재가치는?(다만, 0년차 현금흐름은 초기투자액, 1년차부터 │ │5년차까지 현금흐름은 현금유입과 유출을 감안한 순현금흐름이며, 할인율은 연 10%, 이 때 기 │ │간 5년인 연금의 현가계수는 3.79079이고, 일시불의 현가계수는 0.620921임) │ │ (단위: 만원) │ │ ┌────┬───┬──┬──┬──┬──┬───┐ │ │ │기간(년)│0 │1 │2 │3 │4 │5 │ │ │ ├────┼───┼──┼──┼──┼──┼───┤ │ │ │현금흐름│-1,000│130 │130 │130 │130 │1,430 │ │ │ └────┴───┴──┴──┴──┴──┴───┘ │ │① 100만원② 200만원 │ │③ 300만원④ 400만원 │ │⑤ 500만원 │ ┝━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┥ │피청구인 발표 정답│③│청구인 주장 정답│정답 없음 │ └─────────┴─┴────────┴───────────────────────────┘ </img> 2) 청구인 주장 위 문제에서 제시한 5년차 현금흐름 중 일부를 부동산 운영에서 발생한 세후현금흐름이고, 나머지는 부동산 매각으로 발생한 지분복귀액이라고 정의하지 않은 채 5년차 연금의 현가계수와 일시불의 현가계수를 활용하라고 하였는바, 이는 명백한 문제 오류이므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다. 3) 피청구인 답변 위 문제에서 5년차 말의 현금흐름을 운영 현금흐름과 매각 현금흐름으로 구분해서 제시하지는 않았으나, 공인중개사 자격시험의 일반적·평균적 수험생으로서 현금흐름 할인의 원리를 이해하고 있다면 충분히 해결할 수 있는 문제인바, 1년차 - 5년차 현금흐름의 현가(130만원 × 3.79079 = 492.8만원)와 5년차 말 현금흐름의 현가(1,300만원 × 0.620921 = 807.2만원)를 더한 총 현금흐름은 1,300만원이고, 여기서 초기 투자액 1,000만원을 빼면 순현재가치는 300만원이 되어 ③항이 정답이 되는 것이므로, 정답이 없다는 청구인의 주장은 잘못이다. 4) 판단 가) 연금의 현가계수 3.79079는 5년 동안 연금형식의 현금흐름에 적용할 수 있고, 5년차 말 한 번 발생하는 현금흐름은 일시불의 현가계수 0.620921을 적용하면 정답을 구할 수 있다. 나) 5년차 현금흐름은 1,430만원을 5년간 연금형식의 현금흐름 130만원과 5년차 말에 한번 발생하는 현금흐름 1,300만원으로 나누면 정답을 구할 수 있는데, 1년차 - 5년차 현금흐름의 현가(130만원 × 3.79079 = 492.8만원)와 5년차 말 현금흐름의 현가(1,300만원 × 0.620921 = 807.2만원)를 더한 총 현금흐름은 1,300만원이고, 여기서 초기 투자액 1,000만원을 빼면 순현재가치가 300만원이 되는 것을 알 수 있다. 다) 또한, 위 문제는 현가계수를 이용하지 않더라도 매 기간 현금흐름을 할인율 10%를 적용하여 할인해도 다음과 같이 정답을 구할 수 있는데, 다만, 수험생의 편의와 현금흐름 할인의 원리에 대한 이해력 측정을 위해 문제에서 연금의 현가계수와 일시불의 현가계수를 제시한 것뿐이다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=144092887"> </img> 라) 따라서 위 문제는 공인중개사 자격시험의 일반적·평균적 수험생으로서 현금흐름 할인의 원리를 이해하고 있다면 충분히 해결할 수 있는 문제이므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 바. 1차 시험 부동산학개론 A형 35번(B형 35번) 1) 문제 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=144093201"> ┌──────────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 35번(B형 35번) │ ┝━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┥ │35. 다음 자료를 활용하여 산정한 A건물의 m2당 재조달원가는? │ │ ┌───────────────────────┐ │ │ │○ A건물은 10년 전에 준공된 4층 건물이다. │ │ │ │ (대지면적 400m2, 연면적 1,250m2) │ │ │ │○ A건물의 준공 당시 공사비 내역(단위: 천원) │ │ │ │ 직접공사비 : 270,000 │ │ │ │ 간접공사비 : 30,000 │ │ │ │ 공사비 계 : 300,000 │ │ │ │ 개발업자의 이윤 : 60,000 │ │ │ │ 총 계 : 360,000 │ │ │ │○ 10년 전 건축비 지수 100, 가격시점 현재 135 │ │ │ └───────────────────────┘ │ │① 388,800원/m2 ② 324,000원/m2 ③ 288,000원/m2 ④ 240,000원/m2 │ │⑤ 216,000원/m2 │ ┝━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━┥ │피청구인 발표 정답│①│청구인 주장 정답│정답 없음 │ └─────────┴─┴────────┴─────────────┘ </img> 2) 청구인 주장 재조달원가를 산정하는 방법은 전통적 방법(직접공사비 + 간접공사비 + 수급인의 적정이윤 + 통상의 부대비용)과 영미식 방법(직접비용 + 간접비용 + 개발이윤)이 있는데, 위 문제는 이 두 가지 방법을 혼합해 재조달원가를 산정하도록 하고 있어, 출제자의 용어선택이 신중하지 못한 잘못이 있으므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다. 3) 피청구인 주장 재조달원가에는 기업이윤(개발이윤)이 포함되므로, 10년 전 A건물의 재조달원가는 300,000,000원 + 60,000,000원 = 360,000,000원이고, 가격시점 현재 A건물의 재조달원가(시점수정 : 건축비 지수 활용)는 360,000,000원 × (135/100) = 486,000,000원이며, 가격시점 현재 A건물의 m2당 재조달원가는 486,000,000원 ÷ 1,250m2 = 388,800원/m2이 되어 ①항이 정답이 되는 것이므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 잘못이다. 4) 판단 가) 우리나라 감정평가 관련 법령에서는 재조달원가에 대한 구성요소를 규정하고 있지 않기 때문에 청구인이 전통적인 방법이라는 일본 국토교통성이 제정한 「신부동산감정평가기준(2002. 7. 3. 전면개정)」(이하 “일본 신기준”이라 한다.)과 영미식이라는 미국의 감정평가협회(Appraisal Institute; AI)에서 발행한 「부동산감정평가이론(The Appraisal of Real Estate, 13th ed.)」(이하 “미국 AI기준”이라 한다.)의 내용을 살펴보고 그 정의를 참고할 필요가 있다. 나) 일본 신기준에 따르면, 재조달원가는 “표준적인 건설비(직접공사비, 간접공사비, 수급인의 적정이익을 포함하는 일반관리비)와 도급인이 직접 부담하는 통상 부대비용”으로 산정하도록 규정하고 있고, 미국 AI기준에 따르면, 재조달원가는 “건축비용(construction cost)[직접비용(direct construction cost)과 간접비용(indirect construction cost)을 포함함]과 기업이윤(entrepreneurial incentive)"으로 산정하도록 규정하고 있는데, 이 둘을 비교해 보면 다음과 같은 차이가 있다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=144092889"> ┌───────────────┬──────┬─────────────────────────────┐ │일본 신기준 │미국 AI기준 │제조달원가 │ │ │ ├────────────────┬────────────┤ │ │ │일본 신기준 │미국 AI기준 │ ├─────┬─────────┼──────┼─────────┬──────┼─────┬──────┤ │표준적인 │직접공사비 │직접비용 │직접공사비 │270,000천원 │직접비용 │270,000천원 │ │건설비 │간접공사비 │ │간접공사비 │ 30,000천원 │ │ │ │ │수급인의 적정이윤 │ │수급인의 적정이윤 │ 60,000천원 │ │ │ ├─────┴─────────┼──────┼─────────┼──────┼─────┼──────┤ │통상의 부대비용 │간접비용 │ │ │간접비용 │30,000천원 │ ├───────────────┼──────┼─────────┼──────┼─────┼──────┤ │ │기업이윤 │ │ │기업이윤 │60,000천원 │ │ │(개발이윤) │ │ │(개발이윤)│ │ └───────────────┴──────┴─────────┴──────┴─────┴──────┘ </img> 다) 그러므로 위 문제에서 10년 전 A건물의 재조달원가는 300,000,000원 + 60,000,000원 = 360,000,000원이고, 가격시점 현재 A건물의 재조달원가(시점수정 : 건축비 지수 활용)는 360,000,000원 × (135/100) = 486,000,000원이며, 가격시점 현재 A건물의 m2당 재조달원가는 486,000,000원 ÷ 1,250m2 = 388,800원/m2이 되기 때문에 위 문제의 정답은 ①항이 되므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 4. 이 사건 처분의 위법·부당 여부에 대한 판단 (1) 이상 피청구인의 정답 선정에 오류가 있다고 청구인이 청구한 문제를 검토한 결과 피청구인이 발표한 최종 정답안 중 정답이 잘못된 문제와 그에 대한 올바른 정답은 다음과 같다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=144092891"> ┌────────┬────┬─────────────────────┐ │문제 │피청구인│올바른 정답 │ │ │발표정답│ │ ├────────┼────┼─────────────────────┤ │제1차 시험 A형 │⑤ │④항, ⑤항이 복수 정답으로 인정되어야 함. │ │17번(B형 17번) │ │ │ └────────┴────┴─────────────────────┘ </img> (2) 그렇다면 청구인은 제1차 시험 A형 17번(B형 17번) 문제의 답안을 ④항으로 표기하였으므로, 위 정답에 따라 피청구인의 최종 정답안을 고쳐서 청구인의 과목별 점수를 다시 매기는 경우 청구인은 이 사건 시험 중 제1차 시험에서 2과목 총점 120점·전 과목 평균 60점을 취득하게 되어 합격기준을 충족하게 되므로, 청구인이 이 사건 시험 중 제1차 시험에서 취득한 점수가 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령」 제10조에 따른 합격결정기준인 60점에 미달하였다는 이유로 한 피청구인의 이 사건 처분은 위법·부당하다. 5. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 있으므로 청구인의 청구를 받아들이기로 하여 주문과 같이 재결한다. 참조 조문 ○ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제4조(자격시험) ①공인중개사가 되려는 자는 특별시장·광역시장·도지사 ·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 한다)가 시행하는 공인중개사자격시험에 합격하여야 한다. ②국토해양부장관은 공인중개사자격시험 수준의 균형유지 등을 위하여 필요하다고 인정하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 따라 직접 시험문제를 출제하거나 시험을 시행할 수 있다. ③공인중개사자격시험의 시험과목·시험방법 및 시험의 일부면제 그 밖에 시험에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ○ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행령 제5조(시험방법 및 시험의 일부면제) ①시험은 제1차 시험 및 제2차 시험으로 구분하여 시행한다. 이 경우 제2차 시험은 제1차 시험에 합격한 자를 대상으로 시행한다. ②제1항에도 불구하고 법 제4조제1항 또는 같은 조 제2항에 따라 시험을 시행하는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사(이하 "시ㆍ도지사"라 한다) 또는 국토해양부장관(이하 "시험시행기관장"이라 한다)이 필요하다고 인정하는 경우에는 제1차 시험과 제2차 시험을 구분하되 동시에 시행할 수 있으며, 이 경우 제2차시험의 시험방법은 제4항에 따른다. ③제2항의 규정에 따라 제1차 시험과 제2차 시험을 동시에 시행하는 경우에는 제1차시험에 불합격한 자의 제2차 시험은 무효로 한다. ④제1차 시험은 선택형으로 출제하는 것을 원칙으로 하되, 주관식 단답형 또는 기입형을 가미할 수 있다. ⑤제2차 시험은 논문형으로 출제하는 것을 원칙으로 하되, 주관식 단답형 또는 기입형을 가미할 수 있다. ⑥제1차 시험에 합격한 자에 대하여는 다음 회의 시험에 한하여 제1차 시험을 면제한다. 제6조(시험과목) 제1차 시험 및 제2차 시험의 시험과목은 별표 1과 같다. 제7조(시험의 시행ㆍ공고) ①시험은 매년 1회 이상 시행한다. 다만, 시험시행기관장은 시험을 시행하기 어려운 부득이한 사정이 있는 경우에는 시험위원회의 의결을 거쳐 당해연도의 시험을 시행하지 아니할 수 있다. ②시험시행기관장은 법 제4조의 규정에 따라 시험을 시행하고자 하는 때에는 예정 시험일시ㆍ시험방법 등 시험시행에 관한 개략적인 사항을 매년 2월 28일까지 관보 및 「신문 등의 진흥에 관한 법률」 제2조제1호가목에 따른 일반일간신문(이하 "일간신문"이라 한다)에 공고하여야 한다. ③시험시행기관장은 제2항의 규정에 따른 공고 후 시험을 시행하고자 하는 때에는 시험일시, 시험장소, 시험방법, 합격자 결정방법 및 응시수수료의 반환에 관한 사항 등 시험의 시행에 관하여 필요한 사항을 시험시행일 60일 전까지 관보 및 일간신문에 공고하여야 한다. 제9조(시험의 출제 및 채점) ①시험시행기관장은 부동산중개업무 및 관련 분야에 관한 학식과 경험이 풍부한 자 중에서 시험문제의 출제ㆍ선정ㆍ검토 및 채점을 담당할 자(이하 이 조 및 제11조에서 "출제위원"이라 한다)를 임명 또는 위촉한다. ②제1항의 규정에 따라 출제위원으로 임명 또는 위촉된 자는 시험시행기관장이 요구하는 시험문제의 출제ㆍ선정ㆍ검토 또는 채점상의 유의사항 및 준수사항을 성실히 이행하여야 한다. ③시험시행기관장은 제2항의 규정을 위반함으로써 시험의 신뢰도를 크게 떨어뜨리는 행위를 한 출제위원이 있는 때에는 그 명단을 다른 시험시행기관장 및 그 출제위원이 소속하고 있는 기관의 장에게 통보하여야 한다. ④국토해양부장관 또는 시ㆍ도지사는 제3항의 규정에 따라 시험시행기관장이 명단을 통보한 출제위원에 대하여는 그 명단을 통보한 날부터 5년간 시험의 출제위원으로 위촉하여서는 아니 된다. 제10조(시험의 합격자 결정) ①제1차 시험에 있어서는 매과목 100점을 만점으로 하여 매과목 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 한다. ②제2차 시험에 있어서는 매과목 100점을 만점으로 하여 매과목 40점 이상, 전과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 한다. 다만, 시험시행기관장이 공인중개사의 수급상 필요하다고 인정하여 시험위원회의 의결을 거쳐 선발예정인원을 미리 공고한 경우에는 매과목 40점 이상인 자 중에서 선발예정인원의 범위 안에서 전과목 총득점의 고득점자순으로 합격자를 결정한다. ③제2항 단서 및 제5항의 규정에 따라 합격자를 결정함에 있어서 동점자로 인하여 선발예정인원을 초과하는 경우에는 그 동점자 모두를 합격자로 한다. ④시험시행기관장은 응시생의 형평성 확보 등을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 시험위원회의 의결을 거쳐 최소선발인원 또는 응시자 대비 최소선발비율을 미리 공고할 수 있다. ⑤제4항의 규정에 따라 최소선발인원 또는 최소선발비율을 공고한 경우 제2차 시험에서 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자가 최소선발인원 또는 최소선발비율에 미달되는 경우에는 매 과목 40점 이상인 자 중에서 최소선발인원 또는 최소선발비율의 범위 안에서 전 과목 총득점의 고득점자순으로 합격자를 결정한다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=144093611"> [별표 1] 공인중개사자격시험의 시험과목(제6조 관련) ┌─────┬──────────────────────────────────────────────┐ │구분 │시험과목 │ ├─────┼──────────────────────────────────────────────┤ │제1차 시험│ㅇ 부동산학개론(부동산감정평가론을 포함한다) │ │ │ㅇ ?민법」(총칙 중 법률행위, 질권을 제외한 물권법, 계약법 중 총칙·매매·교환·임대차) │ │ │및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정 │ ├─────┼──────────────────────────────────────────────┤ │제2차 시험│ㅇ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무 │ │ │ㅇ 부동산공시에 관한 법령(「부동산등기법」·「지적법」) 및 부동산 관련 세법 │ │ │ㅇ 부동산공법(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」·「건축법」·「도시개발법」ㆍ「도시 및 주 │ │ │거환경정비법」ㆍ「주택법」ㆍ「농지법」) 중 부동산 중개에 관련되는 규정 │ └─────┴──────────────────────────────────────────────┘ </img>