제20회 공인중개사 자격시험 불합격처분취소청구

1. 사건개요 가. 청구인들이 2009. 10. 25. 실시된 제20회 공인중개사자격시험(제1차 시험과 제2차 시험이 동시에 실시됨. 이하 “이 사건 시험”이라 한다)에 응시하여 취득한 점수가 합격기준에 미달하였다는 이유로 피청구인이 2009. 11. 25. 청구인들에게 제20회 공인중개사자격시험 불합격처분(이하 “이 사건 처분”이라 한다)을 하였다. 나. 이 사건 시험의 제1차 시험은 모두 2과목[부동산학개론(부동산감정평가론 포함) 40문제, 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정(이하 “민법 및 민사특별법”이라 한다) 40문제]이고, 제2차 시험은 모두 3과목[공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무(이하 “부동산중개업법령 및 중개실무”라 한다) 40문제, 부동산공시에 관한 법령(「부동산등기법」, 「지적법」 및 부동산 관련 세법. 이하 “공시법”이라 한다) 40문제, 부동산공법 중 부동산 중개에 관련되는 규정(이하 “부동산공법”이라 한다) 40문제]이며, 1문제당 배점은 2.5점으로서 각 과목의 만점은 100점이다. 다. 피청구인은 이 사건 시험 응시자를 대상으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 하였고, 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험 점수는 이를 무효로 하였다. 라. 이 사건 시험의 출제는 각 문제당 제시된 5개의 답항 중 가장 적합한 1개의 정답을 고르는 것을 전제로 출제되었고, 문제지 상단에 “시험시행계획공고일(2009. 7. 15.) 현재 시행되는 법령을 기준으로 답안 작성” 이라는 내용의 주의사항이, 제1차 시험 제2과목 민법 및 민사특별법 문제지 해당 문제의 후문에는 “다툼이 있으면 판례에 의함”이라는 내용의 주의사항이 각각 기재되어 있다. 마. 청구인들 시험성적 및 제1차 시험 A형 17번 표기답안은 별지 2와 같다. 2. 전반적인 판단기준 가. 행정행위로서의 시험의 출제업무에 있어서 출제 담당위원은 법령규정의 허용범위 내에서 어떠한 내용의 문제를 출제할 것인가와 그 문제의 문항과 답항을 어떤 용어나 문장형식을 써서 구성할 것인가를 자유롭게 정할 수 있다는 의미에서 재량권을 가진다고 할 것이고, 반면, 그 재량권에는 그 시험의 목적에 맞추어 수험생들의 능력을 평가할 수 있도록 출제의 내용과 구성에서 적정하게 행사되어야 할 한계가 내재되는 것이어서 그 재량권의 행사가 그 한계를 넘을 때에는 그 출제행위는 위법하게 된다. 나. 그런데 전문분야 시험에서의 출제행위의 경우 그 시험의 목적이나 성격상 일정수준의 난이도는 유지되어야 할 필요가 있으므로, 국어학이나 논리학 과목이 아닌 전문분야 시험의 출제기법으로서 문항과 답항의 구성에서의 다의적 용어의 사용은 어느 정도 불가피한 면이 있어서 전문용어가 아닌 일반용어를 사용하는 과정에서 엄밀하게 정확한 용어를 사용하지 아니함으로써 생긴 출제상의 잘못을 예외 없이 재량권이 일탈?남용된 것으로 볼 수 없다. 다. 나아가 객관식 문제의 출제에 있어서 법령규정이나 확립된 해석에 어긋나는 법리를 진정한 것으로 전제하여 출제한 법리상의 오류가 재량권의 남용 또는 일탈로서 위법한 것임은 당연하며, 법리상의 오류를 범하지는 아니하였더라도 그의 문항이나 답항의 문장구성이나 표현용어 선택이 지나칠 정도로 잘못되어 결과적으로 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로 하여금 정당한 답항을 선택할 수 없게 만든 때에도 재량권의 남용 또는 일탈이라고 할 것이지만, 법리상의 오류는 없고 문항이나 답항의 일부 용어표현이 미흡하거나 부정확한 편으로서 객관식 답안작성 요령이나 전체의 문항과 답항의 종합?분석을 통하여 진정한 출제의도 파악과 정답선택에 있어 공인중개사자격시험의 평균수준의 수험생으로서는 장애를 받지 않을 정도에 그친 때에는, 특별한 사정이 없는 한, 그러한 잘못을 들어 재량권의 남용 또는 일탈이라고 하기는 어려울 것이므로, 공인중개사자격시험 출제행위에서 재량권을 벗어났다거나 재량권이 남용되었다고 할 수 있으려면 출제와 답안작성 관련 규정의 내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 한다. 라. 그러므로 객관식 시험에서 문제를 전체적으로 관찰하여 그 출제의도를 충분히 파악할 수 있고 어느 모로 보나 정답일 수밖에 없는 답항이 있다면, 수험생은 개개의 표현의 비엄밀성, 비문법성을 따지기보다는 전체적으로 그 문제의 출제의도를 파악하고 각 문제의 정답이 1개뿐인 점을 감안하여 여러 개의 답항 중 어느 모로 보나 정답인 답항만을 정답으로 골라야 할 것이고, 따라서 명백히 정답으로 판단되는 답항 외에 표현이 다소 애매하거나 불분명하여 해석하기에 따라서는 정답으로 볼 수도 있고 정답이 아닌 것으로 볼 수도 있는 답항이 있는 경우에는, 그 애매하거나 불분명한 답항은 정답이 아닌 것으로 출제된 것으로 해석하여 그 답항을 정답이 아닌 것으로 처리하여야 할 것이며, 골라야 할 정답이 1개뿐인 것으로 제시되어 있고 어느 모로 보나 정답인 것이 있어 그 답항을 정답으로 요구한 출제의도를 파악하는 데 어려움이 없는 이상, 일부 다른 답항의 표현이 다소 애매하거나 불분명하다는 사유만으로 그 출제나 채점에 어떠한 위법사유가 있다고 볼 수는 없다. 마. 다만, 위와 같은 기준 하에서도 출제자가 자신의 주관적인 해석이나 관점, 학설, 특정교재 등에 의하여 정답이 달라질 수 있는 문제 또는 당해 시험에 응시한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석하여 보아도 그 출제의도가 도저히 파악되지 않는 문제를 출제한 경우에는 문제 자체로 타당성을 상실한다고 할 것이며, 또한 일반적인 수험생의 지력과 능력으로 해석할 때 명백히 출제자의 의도와 다른 답이 정답으로 선택될 수밖에 없다거나 출제자가 선정한 것 외에도 다른 답이 정답으로 인정될 수밖에 없다면 출제자의 위와 같은 출제나 정답선정의 잘못은 객관식 시험의 출제에서 허용되는 재량권의 범위와 한계를 일탈?남용한 것으로서 위법하게 될 것이고, 이와 같은 출제행위에 있어서의 재량권 일탈?남용 여부를 판단하기 위해서는 출제와 답안작성 관련 규정의 규제내용, 출제과목의 성격, 출제의 동기, 다툼이 된 문항과 답항의 내용과 표현 및 구성, 응시자의 이해능력의 수준 등 전체 법질서의 관점에서 관련되는 모든 사정에 관한 구체적이고도 종합적인 검토가 선행되어야 할 것이다. 3. 각 계쟁문제에 대한 당사자 주장 및 판단 가. 계쟁문제 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143686163"> ┏━━┯━━┯━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━┯━━━━┯━━━━━━━━━━━┓ ┃순번│차수│과목명 │문제 │피청구인│청구인들 ┃ ┃ │ │ │ │발표정답│주장정답 ┃ ┣━━┿━━┿━━━━━━━━━━┿━━━━━━━━┿━━━━┿━━━━━━━━━━━┫ ┃1 │1차 │부동산학개론 │A형3번(B형3번) │② │정답 없음 ┃ ┠──┤ │ ├────────┼────┼───────────┨ ┃2 │ │ │A형8번(B형11번) │③ │③, ⑤ ┃ ┠──┤ │ ├────────┼────┼───────────┨ ┃3 │ │ │A형12번(B형14번)│① │①, ④ ┃ ┠──┤ │ ├────────┼────┼───────────┨ ┃4 │ │ │A형13번(B형12번)│③ │정답 없음 ┃ ┠──┤ │ ├────────┼────┼───────────┨ ┃5 │ │ │A형14번(B형13번)│④ │④, ⑤ ┃ ┠──┤ │ ├────────┼────┼───────────┨ ┃6 │ │ │A형17번(B형17번)│⑤ │④, ⑤ 또는 정답 없음 ┃ ┠──┤ │ ├────────┼────┼───────────┨ ┃7 │ │ │A형21번(B형21번)│③ │정답 없음 ┃ ┠──┤ │ ├────────┼────┼───────────┨ ┃8 │ │ │A형30번(B형30번)│③ │①, ③ ┃ ┠──┤ │ ├────────┼────┼───────────┨ ┃9 │ │ │A형33번(B형33번)│④ │정답 없음 ┃ ┠──┤ │ ├────────┼────┼───────────┨ ┃10 │ │ │A형35번(B형35번)│① │정답 없음 ┃ ┠──┼──┼──────────┼────────┼────┼───────────┨ ┃11 │2차 │부동산중개업법령 및 │A형17번(B형20번)│② │정답 없음 ┃ ┠──┤ │중개실무 ├────────┼────┼───────────┨ ┃12 │ │ │A형32번(B형33번)│③ │③, ④ ┃ ┠──┤ ├──────────┼────────┼────┼───────────┨ ┃13 │ │공시법 │A형68번(B형67번)│③ │③, ④ ┃ ┠──┤ ├──────────┼────────┼────┼───────────┨ ┃14 │ │부동산공법 │A형90번(B형92번)│③ │②, ③ ┃ ┗━━┷━━┷━━━━━━━━━━┷━━━━━━━━┷━━━━┷━━━━━━━━━━━┛ </img> 나. 1차 시험 부동산학개론 A형 3번(B형 3번) 1) 문제 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143686165"> ┌────────────────────────────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 3번(B형 3번) │ ├────────────────────────────────────────────────────┤ │3. 부동산의 수요 및 공급에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 다른 조건은 일정한 것으로 가정함) │ │① 부동산의 초과공급은 임대료를 하락시키는 요인으로 작용하며, 초과수요는 임대료를 상승시키는 요인으 │ │로 작용한다. │ │② 부동산 수요 및 공급은 일정기간 동안 거래하고자 하는 부동산의 양(量)을 나타내는 스톡(stock) 개념이다. │ │③ 부동산 가격이 상승하면 공급량은 증가하고, 가격이 하락하면 공급량은 감소한다. │ │④ 부동산의 물리적인 공급량은 단기적으로 한정되어 있어 비탄력적이라고 할 수 있다. │ │⑤ 부동산 수요자의 소득이 변하여 동일 가격수준에서 부동산의 수요곡선이 이동하였다면 이를 부동산 수 │ │요의 변화라 한다. │ ├─────────┬─┬─────────┬──────────────────────────────┤ │피청구인 발표 정답│②│청구인들 주장 정답│정답 없음 │ └─────────┴─┴─────────┴──────────────────────────────┘ </img> 2) 청구인들 주장 영어 단어 하나가 당락을 좌우하는 중요한 뜻을 내포하고 있는데도 유량(流量)과 저량(貯量)의 개념을 물으면서 “스톡(stock)”이라고만 하고 “stock(저량)”으로 번역하지 않은 것은 잘못이므로 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다. 3) 피청구인 주장 일반적으로 flow와 stock을 “유량(flow)”과 “저량(stock)”으로 번역하여 사용하고 있지만, 일부에서는 flow와 stock을 유량과 저량으로 번역하지 않고 영어를 그대로 “플로우(flow)”나 “스톡(stock)”으로 표기하기도 하므로, “저량(stock)”으로 표기하지 않고 “스톡(stock)”으로 표기하였다고 해서 오류라는 주장은 잘못이다. 4) 판단 가) 부동산학개론에서 부동산경제학 분야에 대한 문제를 출제하고 있는 의도는 공인중개사가 적정 수준의 경제학 지식을 갖추고 있는지 판단하기 위한 것인데, 위 문제는 경제학에서 flow와 stock의 개념을 구분하는 것이 매우 중요하여 flow와 stock 개념에 대한 기초적인 이해 여부를 묻기 위하여 출제된 문제이다. 나) 대부분의 경제학 교과서가 flow와 stock을 “유량(flow)”과 “저량(stock)”으로 번역하여 사용하고 있지만, 번역용어만 보일 경우 그 뜻을 이해하기 어렵기 때문에 괄호 안에 영어를 병기하고 있는 것이고, 일부에서는 flow와 stock을 유량과 저량으로 번역하지 않고 영어를 그대로 “플로우(flow)”나 “스톡(stock)”으로 표기하기도 한다. 다) 위 문제에서는 비록 일반적으로 많이 사용하고 있는 “저량(stock)” 대신에 “스톡(stock)”이라고 표기하고 있으나, flow와 stock이라는 경제학 용어를 이해하고 있으면 충분히 해결할 수 있는 점, ②항을 제외하고는 나머지는 명백히 옳은 설명인 점 등을 고려할 때, “저량(stock)”으로 번역하지 않은 것은 잘못이므로 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다. 다. 1차 시험 부동산학개론 A형 8번(B형 11번) 1) 문제 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143687503"> ┌────────────────────────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 8번(B형 11번) │ ├────────────────────────────────────────────────┤ │8. 임대료 규제가 임대주택시장에 미치는 효과에 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 단기적으로 다른 조 │ │건은 일정하다고 가정함) │ │① 균형임대료보다 임대료 상한이 높을 경우, 균형 임대료와 공급량에 아무런 영향을 미치지 않는다. │ │② 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 장기적으로 임대주택의 질이 낮아질 수 있다. │ │③ 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대주택에 대한 공급이 단기적으로는 탄력적, 장기적으 │ │로는 비탄력적으로 반응한다. │ │④ 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대료 규제가 지속되면 장기적으로는 음성적 거래가 발 │ │생할 수 있다. │ │⑤ 균형임대료보다 임대료 상한이 낮을 경우, 임대료가 규제 이전의 균형수준보다 낮아져서 단기에 비 │ │해 장기에 초과수요가 더 발생할 수 있다. │ ├─────────┬─┬─────────┬──────────────────────────┤ │피청구인 발표 정답│③│청구인들 주장 정답│③, ⑤ │ └─────────┴─┴─────────┴──────────────────────────┘ </img> 2) 청구인들 주장 균형임대료보다 임대료 상한이 낮은 경우 임대주택에 대한 공급이 단기적으로 탄력적이고 장기적으로 비탄력적으로 반응한다는 ③항을 틀린 것으로 보아 정답으로 처리한다면, 단기에 비해 장기에 초과수요가 더 발생할 수 있다는 ⑤항도 틀린 것이므로, ③항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다. 3) 피청구인 주장 임대료상한이 시장의 균형임대료보다 낮게 설정된 경우 공급이 단기에는 비탄력적, 장기에는 탄력적으로 반응한다는 설명과 수요초과현상이 단기보다 장기에 더 크게 발생한다는 표현은 이론적으로 명백하게 예측할 수 있다는 점에서 ③항은 틀린 것이고, ⑤항은 옳은 것이므로, ③항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 잘못이다. 4) 판단 위 문제에서 ③항은 균형임대료보다 낮게 임대료 상한이 설정된 상황에서 공급이 단기와 장기에 각각 어떻게 반응하는지에 대한 이해를 물은 것이고, ⑤항은 균형임대료보다 낮게 임대료 상한이 설정된 상황에서 수요가 어떻게 반응하는지에 대한 이해를 물은 것인바, 임대료 규제로 인해 임대료가 균형수준보다 낮아지면 장기에서는 임대주택의 공급은 크게 줄고 수요는 크게 늘어 주택부족 규모는 커지게 되어 공급은 수익성 악화로 감소할 것이나 단기적으로는 비탄력적, 장기적으로는 탄력적으로 반응할 것이고, 수요는 균형임대료보다 임대료 상한이 낮으니 당연히 수요초과가 생길 것이며, 이 수요초과는 단기보다 장기에 더 커질 것은 자명하므로, ③항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다. 라. 1차 시험 부동산학개론 A형 12번(B형 14번) 1) 문제 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143686167"> ┌─────────────────────────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 12번(B형 14번) │ ├─────────────────────────────────────────────────┤ │12. 서민의 주거 안정을 위한 주거복지정책 관한 설명으로 틀린 것은?(다만, 단기적으로 다른 조건은 일 │ │정하다고 가정함) │ │① 정부가 임대료 상승을 통제하면 단기적으로 임차인의 주거이전이 촉진될 것이다. │ │② 정부가 임대료를 보조해 주면 저소득층의 임대주택 소비가 늘어난다. │ │③ 저소득층의 주거와 사회복지서비스를 연계시켜 서민주거안정과 자활을 유도하기 위해 다가구주택 매 │ │입 임대주택사업을 시행하고 있다. │ │④ 우리나라는 생산자보조방식으로 공공임대주택제도를 시행하고 있다. │ │⑤ 정부는 국민이 쾌적하고 살기 좋은 생활을 유도하기 위하여 필요한 최소주거기준을 갖추고 있다. │ ├─────────┬─┬─────────┬───────────────────────────┤ │피청구인 발표 정답│①│청구인들 주장 정답│①, ④ │ └─────────┴─┴─────────┴───────────────────────────┘ </img> 2) 청구인들 주장 생산자보조방식은 정부가 주택생산자인 민간에 자금을 지원하여 주는 제도인데, 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」에서 한국토지주택공사를 시행자로 하고 있고, 생산자인 건설업체는 단순 시공사에 불과하므로, 공공임대주택제도가 생산자보조방식이라고 한 상기 문제의 ④항도 틀린 것이므로, ①항과 ④항이 복수정답으로 처리되어야 한다. 3) 피청구인 주장 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」의 관련 규정에 따라 보금자리주택사업에 참여하는 민간 시공사에게도 조세지원이나 국민주택기금 우선 배정 등의 보조가 가능한바, 한국토지공사 등에게서 보금자리주택 건설에 필요한 택지를 공급받은 민간 건설업체는 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」의 관련 규정에 의거하여 보금자리주택 건설?취득?관리와 관련한 조세를 지원받게 되며, 국민주택기금을 우선적으로 배정받도록 되어 있어서 당연히 생산자인 민간 건설업체에게도 보금자리주택건설사업을 위해 보조해주고 있다고 할 수 있으므로, 생산자인 건설업체는 단순 시공사에 불과하다는 청구인들의 주장은 잘못이다. 4) 판단 가) 생산자공급방식(producer subsidy system)은 정부가 주택난 및 주거불안정을 겪고 있는 사람들을 위해 직접적으로 주택을 공급하거나 주택생산이 확대될 수 있도록 보조하는 방식으로서, 영구임대, 공공임대, 국민임대 등 공공임대주택정책이 우리나라의 서민주거복지정책 중 대표적인 생산자보조방식이다. 나) 주택정책분야 전문서적인 박영사 출판 하성규 저 「주택정책론」 P286?P287을 보면, 생산자보조방식은 정부가 직접 주택을 공급하는 사회주택뿐만 아니라 비영리단체, 조합, 개인이 공급하는 임대주택에 대한 보조방식을 포함하는 것으로서, 주택생산자, 공급자에게 정부가 주택보조, 지원을 함으로써 주택생산을 증대시키고 서민이 필요로 하는 저렴한 임대료의 임대주택공급확대를 기하는 정책프로그램이라고 되어 있다. 다) 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」(2009. 3. 20. 법률 제9511호로 전부개정되어 2009. 4. 21.부터 시행되는 것)은 보금자리주택사업의 시행자는 자금을 동원하여 사업을 계획하고 관리하는 업무를 담당하는 자이고, 보금자리주택사업은 공공성이 담보되어야 하는 사업이므로, 국가 또는 지방자치단체와 한국토지주택공사 등 공공기관을 시행자로 지정하도록 하고 있으며, 보금자리주택사업을 위해 그 계획의 수립, 예산, 조세지원, 국민주택기금 배정 등의 의무가 정부에 있다고 규정하고 있다. 라) 위 문제에서 ④항은 “우리나라는 생산자보조방식으로 공공임대주택제도를 시행하고 있다.”라고 기술하고 있는데, 여기서 생산자란 반드시 민간 건설업체를 말하는 것이 아닌 이유는 공공임대주택의 공급이 원활하게 이루어지기 위한 조건 중 생산자에게 부여할 수 있는 것은 공공임대주택사업이 생산자에게 수익성이 있어야 하므로, 토지를 낮은 가격에 공급하고, 분양가 상한제를 실시하면, 상대적으로 낮은 가격에 분양 또는 임대할 수 있기 때문이다. 마) 청구인들의 주장과 같이 택지조성과 주택건설을 시행하는 한국토지주택공사도 생산자에 해당하나, 한국토지주택공사 등으로부터 보금자리주택 건설에 필요한 택지를 공급받은 민간 건설업체도 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」의 관련 규정에 의거하여 보금자리주택 건설?취득?관리와 관련한 조세를 지원받게 되고, 국민주택기금을 우선적으로 배정받도록 되어 있으므로, 당연히 공공임대주택의 민간 건설업체에게도 보금자리주택건설사업을 위해 보조해주고 있다고 할 수 있는 것이다. 바) 따라서 「보금자리주택건설 등에 관한 특별법」이 시행자를 한국토지주택공사 등으로 규정하고 있다고 해서 청구인들의 주장대로 한국토지주택공사는 시행자이고, 생산자인 건설업체는 단순 시공사에 불과하여 공공임대주택제도가 생산자보조방식이 아니어서 ④항도 틀린 것이므로, ①항과 ④항이 복수정답으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다. 마. 1차 시험 부동산학개론 A형 13번(B형 12번) 1) 문제 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143687505"> ┌─────────────────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 13번(B형 12번) │ ├─────────────────────────────────────────┤ │13. 현재 우리나라에서 시행하고 있는 부동산시장에 대한 정부의 개입수단이 아닌 것은?│ │ ① 국민임대주택의 건설 공급 │ │ ② 토지비축제도 │ │ ③ 개발권양도제(transferable development right) │ │ ④ 토지정보의 창출 및 제공 │ │ ⑤ 공영개발사업 │ ├─────────┬─┬─────────┬───────────────────┤ │피청구인 발표 정답│③│청구인들 주장 정답│정답 없음 │ └─────────┴─┴─────────┴───────────────────┘ </img> 1) 청구인들 주장 개발권양도제(transferable development right)는 이미 법제화되어 시행되고 있는 정부의 시장개입수단이고, 정부가 시행의지를 가지고 있으나 적용사례를 찾아보기 힘든 것뿐이므로, 위 문제는 “정답 없음”으로 처리되어야 한다. 2) 피청구인 주장 개발권양도제는 그 도입의 필요성이 수십년간 강조되어 왔고, 2006년 법제화 논의도 있었으나 결국 폐기되었고, 아직 법리적 쟁점, 제도도입에 필요한 제반사항의 검토 미비 등으로 제도화되지 못하고 있으므로, 위 문제는 ‘정답 없음’으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 잘못이다. 3) 판단 가) 개발권양도제(transferable development right)란 특정지역에 있는 토지의 소유주에게 개발권을 행사하지 못하게 하는 대신 다른 지역에서 그 개발권을 행사하게 허용하는 제도로서, 이 제도를 활용하려는 가장 큰 이유는 깨끗하고 쾌적한 환경이나 아름다운 경관과 같은 토지관련 공공재를 공급하거나, 우량농지확보나 저소득계층의 주거공간 확보와 같은 공익을 위한 토지를 확보하기 위함인바, 그러한 의도를 달성하기 위해서는 첫째, 녹지나 우량농지를 잠식하는 개발압력이 워낙 거세기 때문에 그런 특정 목적의 토지에 대하여 엄격한 토지이용규제가 있어야 하고, 둘째, 아무리 공익상 바람직한 정책이라도 이해관계자들의 반발이 강해서는 당초의 정책의도가 좌절되거나 왜곡될 우려가 있기 때문에 토지이용규제 대상 토지소유자에게 충분한 보상이 지급되어야 하며, 셋째, 극히 예외적인 상황이 아니면 토지이용규제로 인한 재산상의 손실을 보상하기 위한 자금이 국민의 혈세로 충당되지 않아야 하고, 넷째, 필요에 따라서 규제를 받고 있는 토지를 개발용도로 손쉽게 전환할 수 있어야 할 것이다. 나) 그러나 개발권양도제는 그 도입의 필요성이 수십년간 강조되어 왔으나, 소유권과 개발권을 분리하는데 대한 법리적인 논쟁, 개발권 평가 방법과 기준 등의 제약요인, 용도지역지구제 등 유관제도와의 연계검토 미흡 등으로 제도화되지 못하였고, 그 대안으로 ‘용적률거래제’가 활발하게 논의되고 있을 뿐이다. 다) ‘용적률거래제’는 ‘개발권양도제’처럼 소유권에서 개발권을 분리하는 방안보다는 헌법과 민법에서 허용하고 있는 소유권 제한을 강화하는 방안으로 접근하여 대안으로 검토되고 있는 것으로서 이는 보존지구로 지정된 지역의 토지소유자가 규제강화로 인해 사용하지 못하는 용적률을 개발지역에 팔 수 있도록 하는 제도인바, 이 제도는 개발권양도제와 기본취지는 유사하나, 소유권에서 개발권을 분리하는 제도가 아닌 공익을 위하여 토지소유권을 제한하는 제도로서 법적 성격을 정리할 수 있다. 라) 따라서 ‘개발권양도제’는 현재로서는 법리적 쟁점, 제도 도입에 필요한 제반사항의 검토 미비 등으로 제도화되지 되지 못하였고, 이를 대신할 수 있는 용적률거래제를 도입하기 위한 연구가 활발히 진행되고 있는 실정일 뿐이므로, ‘개발권양도제’가 현재 우리나라에서 시행하고 있는 부동산시장에 대한 정부의 개입수단이므로, 위 문제가 정답 없음으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다. 바. 1차 시험 부동산학개론 A형 14번(B형 13번) 1) 문제 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143687529"> ┌─────────────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 14번(B형 13번) │ ├─────────────────────────────────────┤ │14. 정부가 부동산투자회사제도를 도입한 정책목표에 관한 설명으로 틀린 것은?│ │① 일반국민의 부동산 투자 기회 확대 │ │② 부동산에 대한 건전한 투자 활성화 │ │③ 기업구조조정 부동산투자회사를 통한 구조조정 지원 │ │④ 주택저당채권의 유동화 │ │⑤ 투자보고서 공시 등을 통한 투자자 보호 │ ├─────────┬─┬─────────┬───────────────┤ │피청구인 발표 정답│④│청구인들 주장 정답│④, ⑤ │ └─────────┴─┴─────────┴───────────────┘ </img> 2) 청구인들 주장 ⑤항의 “투자보고서 공시 등을 통한 투자자 보호”는 정부가 부동산 투자회사제도를 도입하게 된 정책목표가 아니라 정책의 시행과 관련한 부수적 발생사항에 대비한 입법사항에 해당하는 것이어서 ⑤항도 틀린 것이므로, 위 문제는 ④항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다. 3) 피청구인 주장 부동산투자회사제도를 도입한 직접적인 목적이 부동산 투자기회 확대와 건전한 투자 활성화에 있다고 하더라도 그 목적을 달성하기 위해 필요한 실질적인 최소한의 규제조항도 제도 도입의 정책적 목적인 점, 부동산투자회사법 제1조(목적)에 투자자 보호를 분명히 적시하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, ⑤항의 “투자보고서 공시 등을 통한 투자자 보호”는 부동산투자회사제도를 도입한 정책목표에 해당하지 않는다는 청구인들의 주장은 잘못이다. 4) 판단 가) 「부동산투자회사법」 제1조는 “이 법은 부동산투자회사의 설립과 부동산투자회사의 자산운용방법 및 투자자 보호 등에 관한 사항을 정함으로써 일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다.”라고 되어 있는바, 이는 부동산투자회사법 제정을 통해 부동산투자회사제도를 도입하면서 부동산투자회사를 통해 부동산 투자기회 확대와 건전한 투자 활성화를 직접 목적으로 규정한 것입니다. 나) 부동산투자회사의 설립, 자산운영방법, 투주자 보호 등에 관한 사항을 정하지 않아 투자자에게 피해가 발생할 우려가 있는 상태에서 법을 제정한다면 소기의 목적을 달성할 수 없는 것이고, 그리고 투자보고서 공시 등은 부동산투자회사법에서 투자자 보호를 위한 여러 조항 중 가장 대표적인 조항을 예시적으로 설명한 것이다. 다) 따라서 법 제정 당시부터 직접적인 목적 달성에 반드시 필요한 사항을 당연히 포함해야 하고, 그래야 소기의 목적을 달성할 수 있는 것이므로, 부동산 투자기회 확대와 건전한 투자 활성화 등의 과정에서 발생할 수 있는 투자자보호는 부동산투자회사제도 도입의 정책적 목적이라고 할 수 있다. 라) 부동산투자회사제도를 도입하면서 부동산에 대한 투기와 미약한 투자자보호로 인한 사회문제가 우려되어 정부는 이 제도 도입을 통해 부동산에 대한 국민의 투자 기회 확대와 건전한 투자활성화를 위해 여러 부동산투자회사의 설립과 자산운용방법, 투자자 보호 등에 관한 사항을 함께 규정한 것이어서 이러한 조항들은 당연히 부동산투자회사를 도입한 정책목표라고 할 것이어서 ④항 외에 ⑤항도 틀린 것이므로, 위 문제는 ④항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다. 사. 1차 시험 부동산학개론 A형 17번(B형 17번) 1) 문제 <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143686169"> ┌─────────────────────────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 17번(B형 17번) │ ├─────────────────────────────────────────────────┤ │17. 한국주택금융공사가 시행하고 있는 주택담보노후연금(주택연금) 보증제도에 관한 설명으로 틀린 │ │것은? │ │① 주택연금이라 함은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 연금의 방식으로 노 │ │후생활자금을 대출받는 것을 말한다. │ │② 주택연금을 받을 수 있는 주택소유자(배우자가 있는 경우에는 배우자를 포함함)는 60세 이상이어야 │ │한다. │ │③ 주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있다. │ │④ 주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있 │ │다. │ │⑤ 주택소유자의 사망 등 계약해지 사유가 발생한 때에 주택연금채권은 항상 주택연금채권을 담보한 │ │대상주택에 대하여만 행사할 수 있다. │ ├─────────┬─┬─────────┬───────────────────────────┤ │피청구인 발표 정답│⑤│청구인들 주장 정답│④, ⑤ │ └─────────┴─┴─────────┴───────────────────────────┘ </img> 2) 청구인들 주장 현행 법령에서는 주택담보노후연금의 지급방식에 대하여 “주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식”과 “주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식”을 규정하고 있으나, 실제 한국주택금융공사에서 판매 중인 주택담보노후연금(주택연금) 보증상품에는 전자에 해당하는 것만 있으므로, ④항도 틀린 것이어서 ④항과 ⑤항이 복수정답으로 처리되어야 한다. 3) 피청구인 주장 위 문제는 개별적인 주택담보노후연금 보증의 현황이 아닌 제도의 틀에 대하여 묻는 것이고, 어떠한 답항도 그 현황에 대하여 설명하고 있는 것이 아니며, 현행 「한국주택금융공사법 시행령」에서도 “주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식”을 명확히 규정하고 있으므로, ⑤항 외에 ④항도 틀린 것이므로 복수정답으로 처리되어야 한다는 주장은 잘못이다. 4) 판단 가) 「한국주택금융공사법」 제2조를 보면 다음과 같다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143686171"> ┌─────────────────────────────────────────────────┐ │제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. │ │1. ～ 8. (생 략) │ │8의2. "주택담보노후연금보증"이란 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 대통령령으│ │로 정하는 연금방식으로 노후생활자금을 대출받음으로써 부담하는 금전채무를 공사가 계정의 부담으로 │ │보증하는 행위를 말한다. 이 경우 주택소유자(배우자가 있는 경우에는 배우자를 포함한다)는 대통령령으 │ │로 정하는 연령 이상이어야 한다. │ │8의3. ～ 11. (생 략) │ └─────────────────────────────────────────────────┘ </img> 나) 「한국주택금융공사법 시행령」 제제3조의2를 보면 다음과 같다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143686173"> ┌────────────────────────────────────────────────┐ │제3조의2(연금의 방식 등) ① 법 제2조제8호의2 전단에서 "대통령령이 정하는 연금의 방식"이란 다음 │ │각 호의 어느 하나에 해당하는 방식을 말한다. │ │ 1. 주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식 │ │ 2. 주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식 │ │ 3. 다음 각 목의 방식을 결합한 방식 │ │ 가. 제1호의 방식 │ │ 나. 주택소유자가 법 제9조제4항제2호에 따른 주택담보노후연금대출한도(이하 이 목에서 "대출한도"│ │라 한다)의 100분의 30 이내에서 의료비ㆍ교육비ㆍ주택유지수선비 등 사장이 정하여 공사의 인 │ │터넷 홈페이지에 공고하는 용도로 사용하기 위하여 수시로 일정한 금액을 지급받는 방식. 다만, │ │다음의 어느 하나의 용도를 포함하는 경우에는 대출한도의 100분의 50 이내에서 지급받을 수 │ │있다. │ │ 1) 해당 주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도 │ │ 2) 제3조제3호에 따른 주택에 대한 임대차계약에 따라 해당 주택의 임차인에게 임대차보증금을 │ │반환하는 용도 │ │ 4. 제2호의 방식과 제3호나목의 방식을 결합한 방식 │ │ ② 법 제2조제8호의2 후단에서 "대통령령이 정하는 연령"이란 60세를 말한다. │ └────────────────────────────────────────────────┘ </img> 다) 위와 같이 현행 법령상 주택담보노후연금 보증제도와 관련한 연금의 방식은 주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식(종신지급방식), 이용자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식(확정지급방식), 종신지급방식과 일정한 용도로 사용하기 위해 수시인출한도를 설정하여 지급받는 방식을 결합한 방식(종신혼합방식), 확정지급방식과 일정한 용도로 사용하기 위해 수시인출한도를 설정하여 지급받는 방식을 결합한 방식(확정혼합방식) 4가지로 되어 있다. 라) 그런데 위 문제는 현행 주택담보노후연금 보증제도가 어떠한 틀을 갖추고 있는지를 묻는 것이 아니라 현행 주택담보노후연금(주택연금) 보증제도 중 한국주택금융공사가 시행하고 있는 것에 대하여 묻고 있다. 마) 현재 한국주택금융공사가 시행하고 있는 노후생활자금 지급방식은 종신지급방식과 종신혼합방식 만을 채택하여 시행하고 있고, 위 문제의 ④항 지문의 이용자(주택소유자)가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식인 확정지급방식을 시행하고 있지는 않다. 바) 따라서 현행 「한국주택금융공사법 시행령」에서 “주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식”을 규정하고 있다고 하더라도 한국주택금융공사가 이를 시행하고 있는 것은 아니므로, ④항도 틀린 것이라고 할 것이므로, 위 문제는 ⑤항 외에 ④항도 복수정답으로 처리되어야 할 것이다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143686175"> 사의2. 1차 시험 부동산학개론 A형 17번(B형 17번) 1) 문제┌─────────────────────────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 17번(B형 17번) │ ├─────────────────────────────────────────────────┤ │17. 한국주택금융공사가 시행하고 있는 주택담보노후연금(주택연금) 보증제도에 관한 설명으로 틀린 │ │것은? │ │① 주택연금이라 함은 주택소유자가 주택에 저당권을 설정하고 금융기관으로부터 연금의 방식으로 노 │ │후생활자금을 대출받는 것을 말한다. │ │② 주택연금을 받을 수 있는 주택소유자(배우자가 있는 경우에는 배우자를 포함함)는 60세 이상이어야 │ │한다. │ │③ 주택소유자가 생존하는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있다. │ │④ 주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식으로 연금을 받을 수 있 │ │다. │ │⑤ 주택소유자의 사망 등 계약해지 사유가 발생한 때에 주택연금채권은 항상 주택연금채권을 담보한 │ │대상주택에 대하여만 행사할 수 있다. │ ├─────────┬─┬─────────┬───────────────────────────┤ │피청구인 발표 정답│⑤│청구인들 주장 정답│정답 없음 │ └─────────┴─┴─────────┴───────────────────────────┘ </img> 2) 청구인들 주장 「한국주택금융공사법」 제43조의4제2항제3호와 관련하여 연금지급시기가 계약해지 사유 이전에 이루어졌으면 담보대상 주택에 대해서만 채권행사가 이루어지고, 연금지급시기가 계약해지 사유 이후에 이루어졌으면 담보대상 주택뿐만 아니라 다른 재산에 대해서도 채권행사가 이루어지나, ⑤항에서 단순히 “계약해지 사유가 발생한 때”라고만 하여 연금지급시기에 대한 명확하고 중대한 표현을 하지 않았기 때문에 이 경우 담보된 대상주택에만 채권행사가 이루어진다고 보아야 하므로, ⑤항도 맞는 것으로 볼 수 있기 때문에 위 문제는 ‘정답 없음’으로 처리되어야 한다. 3) 피청구인 주장 「한국주택금융공사법」 제43조의4제2항에 의하면, 같은 항 각 호에서 규정하고 있는 계약해지사유가 발생한 경우 계약해지사유가 발생한 후에 지급된 주택담보노후연금 지급액은 담보주택 이외의 채무자의 다른 재산에 대하여도 권리를 행사할 수 있다고 규정되어 있으므로, 항상 담보주택에 대해서만 권리를 행사할 수 있다는 청구인들의 주장은 잘못이다. 4) 판단 가) 「한국주택금융공사법」 제43조의3에 의하면, 주택담보노후연금보증을 받은 자의 사망 등 사유가 발생한 때에는 금융기관이 한국주택금융공사에 대해 주택담보노후연금보증채무의 이행을 청구할 수 있고, 이 경우 해당 담보주택에 대해서만 그 권리를 행사할 수 있도록 규정되어 있다. 나) 그러나 「한국주택금융공사법」 제43조의4제2항제3호에 의하면, 주택담보노후연금보증을 받은 자의 사망 등 계약해지사유가 발생한 후에 지급된 주택담보노후연금 지급액은 담보주택 이외의 채무자의 다른 재산에 대하여도 권리를 행사할 수 있다고 규정되어 있고, 또한 같은 항 제1호의 “「국세기본법」 제35조제1항 및 「지방세법」 제31조제1항의 규정에 따른 조세채권”, 같은 항 제2호의 “「근로기준법」 제38조제2항의 규정에 따른 임금채권”, 같은 항 제4호의 “주택담보노후연금보증을 받은 자의 고의 또는 중과실에 의하여 담보주택이 훼손되어 회수하지 못하는 금액”에서 들고 있는 사유로 인해 미회수 채권이 있을 때에는 담보주택 외 다른 재산에 대해서도 채권을 행사할 수 있다고 규정되어 있다. 다) 그런데 위 문제의 ⑤항은 주택소유자의 사망 등 계약해지 사유가 발생한 때에는 계약해지 사유가 발생한 시기의 전후를 가리지 않고 항상 담보주택에 대하여만 행사할 수 있다고 서술하여 틀린 지문으로 구성되어 있다. 라) 따라서 “항상” 채무자의 담보 대상주택에 대해서만 채권을 행사할 수 있다고 되어 있는 ⑤항은 명백히 틀린 것이라고 할 것이므로, 위 문제는 ‘정답 없음’으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143687531"> 아. 1차 시험 부동산학개론 A형 21번(B형 21번) 1) 문제 ┌────────────────────────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 21번(B형 21번) │ ┝━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┥ │21. 다음 현금흐름표를 기초로 계산한 순현재가치는?(다만, 0년차 현금흐름은 초기투자액, 1년차부터 │ │5년차까지 현금흐름은 현금유입과 유출을 감안한 순현금흐름이며, 할인율은 연 10%, 이 때 기 │ │간 5년인 연금의 현가계수는 3.79079이고, 일시불의 현가계수는 0.620921임) │ │ (단위: 만원) │ │ ┌────┬───┬──┬──┬──┬──┬───┐ │ │ │기간(년)│0 │1 │2 │3 │4 │5 │ │ │ ├────┼───┼──┼──┼──┼──┼───┤ │ │ │현금흐름│-1,000│130 │130 │130 │130 │1,430 │ │ │ └────┴───┴──┴──┴──┴──┴───┘ │ │① 100만원② 200만원 │ │③ 300만원④ 400만원 │ │⑤ 500만원 │ ┝━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┥ │피청구인 발표 정답│③│청구인들 주장 정답│정답 없음 │ └─────────┴─┴─────────┴──────────────────────────┘ </img> 2) 청구인들 주장 위 문제에서 제시한 5년차 현금흐름 중 일부를 부동산 운영에서 발생한 세후현금흐름이고, 나머지는 부동산 매각으로 발생한 지분복귀액이라고 정의하지 않은 채 5년차 연금의 현가계수와 일시불의 현가계수를 활용하라고 하였는바, 이는 명백한 문제 오류이므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다. 3) 피청구인 답변 위 문제에서 5년차 말의 현금흐름을 운영 현금흐름과 매각 현금흐름으로 구분해서 제시하지는 않았으나, 공인중개사 자격시험의 일반적?평균적 수험생으로서 현금흐름 할인의 원리를 이해하고 있다면 충분히 해결할 수 있는 문제인바, 1년차 - 5년차 현금흐름의 현가(130만원 × 3.79079 = 492.8만원)와 5년차 말 현금흐름의 현가(1,300만원 × 0.620921 = 807.2만원)를 더한 총 현금흐름은 1,300만원이고, 여기서 초기 투자액 1,000만원을 빼면 순현재가치는 300만원이 되어 ③항이 정답이 되는 것이므로, 정답이 없다는 청구인들의 주장은 잘못이다. 4) 판단 가) 연금의 현가계수 3.79079는 5년 동안 연금형식의 현금흐름에 적용할 수 있고, 5년차 말 한 번 발생하는 현금흐름은 일시불의 현가계수 0.620921을 적용하면 정답을 구할 수 있다. 나) 5년차 현금흐름은 1,430만원을 5년간 연금형식의 현금흐름 130만원과 5년차 말에 한번 발생하는 현금흐름 1,300만원으로 나누면 정답을 구할 수 있는데, 1년차 - 5년차 현금흐름의 현가(130만원 × 3.79079 = 492.8만원)와 5년차 말 현금흐름의 현가(1,300만원 × 0.620921 = 807.2만원)를 더한 총 현금흐름은 1,300만원이고, 여기서 초기 투자액 1,000만원을 빼면 순현재가치가 300만원이 되는 것을 알 수 있다. 다) 또한, 위 문제는 현가계수를 이용하지 않더라도 매 기간 현금흐름을 할인율 10%를 적용하여 할인해도 다음과 같이 정답을 구할 수 있는데, 다만, 수험생의 편의와 현금흐름 할인의 원리에 대한 이해력 측정을 위해 문제에서 연금의 현가계수와 일시불의 현가계수를 제시한 것뿐이다. 라) 따라서 위 문제는 공인중개사 자격시험의 일반적?평균적 수험생으로서 현금흐름 할인의 원리를 이해하고 있다면 충분히 해결할 수 있는 문제이므로, 위 문제는 정답 없음으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143687533"> 자. 1차 시험 부동산학개론 A형 30번(B형 30번) 1) 문제 ┌──────────────────────────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 30번(B형 30번) │ ┝━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┥ │30. 시행사가 아파트 개발사업에 대한 타당성을 검토하고 있다. 다음 중에서 시행사의 예상 사업이익에 부 │ │정적인 영향을 끼치는 것은?(다만, 다른 조건은 동일하다고 가정함) │ │① 분양가격의 상승② 대출금리의 하락 │ │③ 용적률의 감소④ 토지가격의 하락 │ │⑤ 공사비의 하락 │ ┝━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┥ │피청구인 발표 정답│③│청구인들 주장 정답 │①, ③ │ └─────────┴─┴──────────┴───────────────────────────┘ </img> 2) 청구인들 주장 분양가 상승이 건설비용 상승에 의한 것일 경우 시행사의 예상 사업이익에 부정적일 것이고, 분양가격의 상승은 장기적으로 미분양을 초래하여 공급자이윤에 부정적일 것이어서 ①항도 틀린 것이므로, ③항 외에 ①항도 정답으로 처리되어야 한다. 3) 피청구인 답변 가) 분양가격은 택지비, 건축비, 부대비, 적정이윤의 합산이고, 택지비는 국가, 지방자치단체, 대한주택공사(현재 주택토지공사) 등이 공급하는 공공개발택지는 공급가격으로, 기타 택지는 감정평가가격이 적용된다. 위 문제는 분양가격이 상승한다면 시행사의 예상 사업이윤이 상승할 수 있다는 것을 수험자가 알고 있는지 여부를 알아보기 위하여 다른 조건은 일정하다고 가정하고 있는데, 이는 청구인들이 주장하는 바와 같이 분양원가를 구성하는 건설비용이 상승하여 분양가격이 상승한 경우나 분양가격 상승으로 장기적으로 미분양이 발생한 경우와 같은 특수한 사항이 예상이윤에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 가정을 사전에 차단하고 있는 것이다. 나) 위 문제에서 ①항은 건설비용은 일정한데, 수요증가로 공급자가 분양가격을 상승할 수 있는 경우나 분양가격이 상승해도 미분양이 발생하지 않는 경우, 즉 분양가격 상승 외에 건설비용이나 수요와 같은 다른 요인은 변하지 않고 동일한 경우를 가정하고 있는 것이다. 다) 따라서 분양가격 상승 외에 다른 조건은 동일하다는 가정을 할 때 분양가격 상승은 분명히 공급자 이윤에 긍정적인 영향을 미치게 되는 것이므로, 공인중개사 자격시험의 일반적?평균적 수험생으로서 분양가격 상승의 경우 시행사의 예상 사업이익이 높아진다는 것은 이해하고 있다면 충분히 해결할 수 있는 문제이므로, 위 문제는 ③항 외에 ①항도 정답으로 처리되어야 한다는 청구인들의 주장은 받아들일 수 없다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=143687535"> 차. 1차 시험 부동산학개론 A형 33번(B형 33번) 1) 문제 ┌─────────────────────────────────────┐ │부동산학개론 A형 33번(B형 33번) │ ┝━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┥ │33. 부동산 분양시장의 침체기에 적용할 마케팅 전략으로 적합하지 않은 것은? │ │① 완공 후 2년 동안 확정 임대료 지급보증 │ │② 입주 1년 후에 잔금 납부 허용 │ │③ 입주 시까지 중도금 이자 면제 또는 유예 │ │④ 분양가보다 높은 내정가격 이상으로 경쟁입찰방식을 통한 분양 │ │⑤ 전체 분양대금 중에서 계약금이 차지하는 비율 하향 조정 │ ┝━━━━━━━━━┯━┯━━━━━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━┥ │피청구인 발표 정답│④│청구인들 주장 정답│정답 없음 │ └─────────┴─┴─────────┴───────────────┘ </img> 2) 청구인들 주장 위 문제에서 ④항의 “분양가보다 높은 내정가격 이상으로 경쟁입찰방식을 통한 분양”이 국어학적으로 명확하지 않아서 의미전달이 충분히 되지 않기 때문에 부동산 분양시장의 침체기에 적용할 마