주택관리업영업정지처분취소청구

1. 사건개요 청구인이 1997. 12. 8. 주택관리업을 등록하고 영업을 해 오던 중, 피청구인이 2002. 12. 31. 청구인이 위탁관리중인 대구광역시 ○○군 ○○읍 소재 ○○아파트의 특별수선금을 부적절하게 집행하였다는 이유로 청구인에 대하여 3월(2003. 1. 6. ～ 2003. 4. 5.)의 주택관리업영업정지처분(이하 “이 건 처분”이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 이에 대하여 청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 청구인은 2002. 2. 15.부터 대구광역시 ○○군 ○○읍 소재 ○○아파트를 수탁받아 관리해오던 자로서, 종전의 관리주체인 청구외 주식회사 △△이 위 ○○아파트의 입주자대표회의에게 관리업무를 제대로 인계하지 아니함으로써 청구인도 위 입주자대표회의로부터 아파트관리 관련 업무를 제대로 인수받지 못한 상태에서 관리업무를 수행하게 되었는 바, 이로 인하여 청구인은 장기수선계획서 등 세부적인 관련 서류를 제대로 파악하지 못한 채 소극적인 관리업무만 수행하여 왔고, 위 입주자대표회의는 관리주체인 청구인을 회의에 참석시키지 아니한 채 인터폰 교체사업 등을 결의하여 청구인에게는 결의내용만 통보하였고, 위 입주자대표회의가 직접 견적서를 받아 공사업체를 선정․계약하여 공사를 시공하게 하였으며, 공사대금 또한 입주자대표회의에서 직접 특별수선충당금으로 지급하였던 것이다. 나. 따라서, 청구인은 특별수선충당금을 사용할 의도가 없었을 뿐만 아니라 사용할 계획도 수립하지 아니하였으므로 위 특별수선충당금 사용은 청구인과 무관한 일이며, 또한, 청구인은 관리업무를 제대로 인계받지 못한 상태에서도 선량한 관리자의 주의의무를 다하였는데도 입주자대표회의에서 특별수선충당금을 자의적으로 결의․집행한 것이므로, 경미한 과실에 의한 관리상의 하자로 입주자에게 재산상의 손실을 끼친 사실 또한 청구인과 무관한 것인 바, 관련법규를 임의적으로 의제하여 경미한 과실이 있다는 이유로 청구인에 대하여 한 피청구인의 이 건 처분은 재량권을 일탈․남용한 것이다. 3. 피청구인 주장 피청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 청구인은 특별수선충당금의 집행은 입주자의 민원을 해소하기 위하여 입주자대표회의에서 결정하여 임의 집행한 사항이므로 청구인과는 무관하다고 주장하나, 청구인은 아파트 관리주체로서 주택건설촉진법 및 공동주택관리령의 규정에 따라 특별수선충당금이 적정하게 징수․집행되도록 관리할 의무가 있으며, 아파트 수선등과 관련하여 입주민의 건의가 있을 경우에도 그 타당성 여부를 검토한 후 입주자대표회의에 보고하여 관리규약상의 장기수선계획에 포함시켜 특별수선충당금을 집행할 수 있도록 조언하여야 함에도, 입주자대표회의에서 공동주택관리령 등에 의한 절차를 위반하여 특별수선충당금을 집행할 때까지 수선의 필요성이나 타당성 등에 대한 아무런 검토나 조치 없이 방치하는 등 관리업무를 소홀히 한 사실이 인정되므로, 이에 대한 청구인의 주장은 이유 없다. 나. 또한, 청구인은 관리상의 하자로 입주민에게 재산상의 손실을 끼친 사실이 없고, 2002. 2. 15.부터 관리업무를 시작하면서 인수․인계가 제대로 이루어지지 않은 상태에서 입주자대표회의 의결을 거쳐 특별수선충당금을 집행한 것이므로, 입주민에게 발생한 재산상의 손실은 청구인의 책임이 아니라고 주장하나, 주택관리에 따른 책임은 관리업무 인수․인계 여부에 관계없이 청구인이 위탁관리계약을 체결한 날부터 모든 업무에 대하여 발생하는 것이며, 더구나 2002. 4. 23.부터 2002. 6. 29.까지의 기간중 집행한 인터폰 설치공사, 디지털녹화기 교체공사 및 폐쇄회로 카메라 보충공사 등은 장기수선계획에 포함된 내용이 아니고 수선주기가 도래하지 않았음에도, 수선의 타당성에 대한 검토도 없이 6,090만 1,000원의 수선충당금을 집행함으로써 입주민에게 피해를 주는 결과를 초래한 사실이 인정되므로, 이에 대한 청구인의 주장 역시 이유 없다. 다. 따라서, 청구인은 아파트관리에 관한 모든 업무를 공동주택관리령 등 관련규정에 따라 적정하게 관리할 의무와 책임이 있음에도 불구하고, 행정처분의 원인이 된 특별수선충당금을 공동주택관리령 및 아파트자치관리규약을 위반하면서 인터폰 등 공용설비시스템 공사를 시행하여 법령을 위반한 책임이 있고, 또한, 수선주기가 도래하지 아니한 공사를 임의로 시행함에 따라 특별수선충당금이 부족하여 수선주기가 도래한 외부 전면 도장공사를 시행하지 못하게 되는 등 공동주택 특별수선충당금 집행 및 관리의 부적정으로 입주민에게 피해를 주는 결과를 초래하였고, 아파트관리에 따른 제반규정을 위반한 사실이 명백하므로, 청구인의 이 건 청구는 기각되어야 한다. 4. 이 건 처분의 위법․부당 여부 가. 관계법령 주택건설촉진법 제38조, 제38조의2, 제39조 및 제39조의2 공동주택관리령 제2조, 제3조, 제9조, 제20조, 제23조 및 별표 4의2 나. 판 단 (1) 청구인 및 피청구인이 제출한 회의록, 공사계약서, 청문조서, 진술서, 조치계획, 행정처분 문서 등 각 사본의 기재를 종합하여 보면, 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다. (가) 청구인은 1997. 12. 8. 피청구인에게 주택관리업을 등록(등록번호 : 제○○호)하고, 2002. 2. 15. 대구광역시 ○○군 ○○면 ○○리 169번지 소재 ○○아파트의 관리업무를 위탁받았다. (나) ○○아파트 입주자대표회의(회장 임○○)는 2002년 4월 ▽▽(2002. 4. 2. 및 2002. 4. 16.)를 통하여 인터폰 공사건은 청구외 주식회사 □□와 계약하기로 결의하였고, 2002. 4. 19. 위 입주자대표회의와 위 주식회사 □□간에 2,705만 5,600원에 공사계약을 체결하였다. (다) ○○아파트 입주자대표회의는 2002년 5월 ▽▽(2002. 5. 3.)를 통하여 폐쇄회로 텔레비전 시스템 공사업체로 청구외 주식회사 □□를 선정하기로 의결하였고, 2002. 5. 9. 위 입주자대표회의와 위 주식회사 □□간에 1,320만원에 공사계약을 체결하였다. (라) ○○아파트 입주자대표회의는 2002년 6월 ▽▽(2002. 6. 10.)를 통하여 폐쇄회로 카메라 추가설치 공사업체로 청구외 주식회사 □□를 선정하기로 의결하였고, 2002. 6. 14. 위 입주자대표회의와 위 주식회사 □□간에 2,064만 8,430원에 공사계약을 체결하였다. (마) 청구인은 각각 2002. 4. 23. 인터폰공사대금중 계약금으로 541만 1,120원을, 2002. 4. 25. 인터폰공사대금중 중도금으로 1,352만 7,800원을, 2002. 5. 10. 디지털녹화기 교체대금중 계약금으로 660만원을, 2002. 5. 18. 디지털녹화기 교체공사대금중 잔액으로 660만원을, 2002. 6. 12. 인터폰공사대금중 잔금으로 811만 6,680원을, 2002. 6. 14. 폐쇄회로 텔레비전 보충공사비중 계약금으로 1,032만 1,615원을, 2002. 6. 29. 폐쇄회로 텔레비전 보충공사비중 잔금으로 1,032만 1,615원 등 총 6,089만 8,830원을 청구외 주식회사 □□에 지급한 것으로 되어 있다. (바) 청구외 ○○아파트 입주자대표회의(대표 안○○로 교체)는 2002. 8. 8. 청구외 대구광역시 ○○군수에 대하여 청구인이 관련규정을 위반하여 공동주택을 관리함으로써 위 ○○아파트 입주자에게 재산상의 손실을 끼쳤다는 이유로 청구인을 관련규정에 의하여 행정조치해 줄 것을 요청하였고, 위 ○○군수는 2002. 8. 19. 위 민원을 피청구인에게 통보하였다. (사) 피청구인은 2002. 8. 30. 청구인에게 민원사항과 관련하여 특별수선충당금의 사용이 장기수선계획에 의한 것인지 여부, 2002년 4월부터 같은 해 6월까지의 관리비 내역서와 자산내역서가 상이한 사유, 2001. 1. 1.부터 2001. 7. 31.까지 회계장부가 없어 회계감사를 실시하지 못한 사유 등에 관한 소명자료를 제출하도록 요구하였다. (아) 피청구인은 2002. 10. 23. 청구인에게 장기수선계획의 신뢰도 등 소명자료가 부적정하다는 이유로 청문에 출석하도록 통보하였고, 피청구인의 소속 공무원인 지방건축주사보 청구외 노○○가 2002. 11. 2. 주재한 청문에는 청구인 회사의 대표이사인 청구외 황○○가 참석하였으며, 위 황○○는 다음과 같이 각각 진술한 것으로 되어 있다. ① 위 노○○가 공동주택관리령 별표 6에 따르면 수선주기가 20년으로 되어 있는데 청구인이 수선주기도 안되어서 특별수선충당금을 사용한 사유는 무엇이냐고 묻자, 위 황○○는 입주민의 민원사항과 공용설비의 사용상 편의와 비용절감 차원(경비원 2명 감축)에서 입주자대표회의에서 결의하여 입주자대표가 업체를 선정하여 공용설비시스템(인터폰교환기 장비, 폐쇄회로 텔레비전, 장비 디지털화)을 교체한 것이며, 관리주체인 청구인으로서는 입주자대표회의의 결의사항을 집행한 것에 불과하다고 답변하였다. ② 위 노○○가 ○○아파트의 관리규약 제46조제2항의 규정에 의하면 특별수선충당금은 제1호 또는 제2호 규정외의 용도로 사용하여서는 아니된다고 되어 있는데 그중 어느 조항에 따른 공사였는지를 묻자, 위 황○○는 입주자대표회의의 결의에 의하여 승인된 사항으로 관리주체인 청구인은 관리감독만 한 사항으로서 위탁관리업체가 입주민의 이익에 관한 사항에 업무상 지도 충고는 가능하지만 특별수선충당금의 사용을 억제할 수 있는 제도는 없다고 답변하였다. ③ 위 노○○가 관리규약상 특별수선충당금은 사용계획서를 작성하여 입주자대표회의의 승인을 얻은 후 사용하도록 규정하고 있는데 청구인이 문서로 승인을 얻었는지 여부를 묻자, 위 황○○는 청구인이 특별수선충당금을 사용하고자 기안하거나 입주자대표회의에 공사진행을 요구한 것이 아니고, 입주자대표회의에서 결의하여 직접 견적서를 징구하고 업체를 결정하게 된 것이며, 청구인은 입주자대표회의가 당사자로서 체결한 계약서를 접수하여 공사감독만 진행한 것이라고 답변하였다. (자) ○○아파트 입주자대표회의의 대표자인 청구외 안○○의 2002. 11. 6.자 참고인 진술서에 의하면, 피청구인의 소속 공무원인 지방건축주사보 청구외 ◎◎의 질문에 대하여 다음과 같이 각각 진술한 것으로 되어 있다. ① 위 노○○가 청구인은 이 건 특별수선충당금의 집행에 대하여 ○○아파트 입주민의 건의사항에 대하여 입주자대표회의에서 결의하여 업체 견적을 받아 결정된 사항을 시행한 것이라고 답변하였는데 이에 대하여 어떻게 생각하느냐고 묻자, 위 안○○은 비록 입주자대표회의의 의결이 있었더라도 청구인은 당연히 절차상의 하자가 있으면 공사를 진행하지 말았어야 함에도 불구하고, 아무런 검토나 조치 없이 공사를 시행하고 특별수선충당금을 집행한 것이니 그에 대한 책임을 져야 할 것이라고 답변하였다. ② 위 노○○가 특별수선충당금 수선주기상 제일 시급하고 조속히 처리해야 할 사항과 지금까지 청구인이 시행한 특별수선충당금 사용에 대하여 어떻게 생각하느냐고 묻자, 위 안○○은 가장 시급한 공사는 관리동 지붕방수공사 및 건물의 균열보수 보강공사(4,500만원)와 아파트 도색공사(3억원)이며, 청구인이 규정을 위반하여 특별수선충당금을 집행하지 않았으면, 주민들이 막대한 손실을 입지 않았을 것이라고 답변하였다. ③ 위 노○○가 아파트입주자대표회의에서 청구인에 대하여 조치할 수 있는 사항에 대하여 묻자, 위 안○○은 특별수선충당금 사용 및 집행을 부적절하게 한 사항에 대하여 공동주택관리령에 의한 행정조치를 요망한다고 답변하였다. (차) 피청구인의 소속 지방건축주사보 청구외 노○○가 작성․보고한 주택건설촉진법령 위반 주택관리업체에 대한 조치계획에 의하면, 청구인에 대하여는 공동주택관리령 제20조제5항 별표 4의2 제3호다목에 의하여 3월의 영업정지 처분을 하고, ○○아파트 입주자대표회의에 대하여는 주택건설촉진법 제52조의3제1항제3호의 규정에 의하여 위 ○○아파트 관할 관청인 대구광역시 ○○군에 통보하여 적정 조치되도록 통보한다고 기재되어 있다. (카) 피청구인은 2002. 12. 31. 청구인에 대하여 특별수선충당금 집행 부적정을 이유로 3월(2003. 1. 6. ～ 2003. 4. 5.)의 주택관리업영업정지처분을 하였다. (2) 살피건대, 주택건설촉진법 제39조 및 공동주택관리령(이하 “영”이라 한다) 제20조제1항의 규정에 의하면, 공동주택의 관리를 업으로 하고자 하는 자는 시․도지사에게 등록하도록 되어 있고, 동법 제38조 및 영 제2조제1항․제3조의 규정에 의하면, 건설교통부장관의 사업계획 승인을 얻어 건설한 공동주택은 주택관리업자로 하여금 관리하도록 되어 있으며, 이 경우 주택관리업자는 선량한 관리자의 주의로 공동주택관리규약에서 정한 사항 등의 업무를 수행하여야 한다고 되어 있고, 동법 제38조의2 및 영 제9조․제23조의 규정에 의하면, 주택관리업자는 공동주택의 주요시설 교체 및 보수에 필요한 특별수선충당금을 입주자로부터 징수하여 적립하여야 하며, 특별수선충당금의 사용은 장기수선계획에 의하되 그 사용절차는 공동주택관리규약으로 정하도록 되어 있고, ○○아파트관리규약 제46조의 규정에 의하면, 주택관리업자가 특별수선충당금을 사용하고자 할 때에는 장기수선계획에 따라 특별수선충당금 사용계획서를 작성하여 입주자대표회의의 승인을 얻은 후 사용하여야 하며, 특별수선충당금은 일정기간이 경과함에 따라 공용부분에 대한 정기적이고 계획적인 수선공사, 불의의 사고나 기타 부득이한 사유가 있는 경우로서 건축사법 또는 기술용역육성법에 의한 해당분야의 전문가 2인 이상이 필요하다고 인정하는 수선공사 이외에는 사용하여서는 아니된다고 되어 있고, 동법 제39조의2, 영 제20조제5항 및 별표 4의2 위반행위 3. 다목의 규정에 의하면, 시․도지사는 주택관리업자가 경미한 과실에 의한 공동주택 관리상의 하자로 입주자에게 재산상의 손해를 끼친 때에는 3월의 영업정지처분을 하도록 되어 있다. 위 인정사실에 의하면, 청구인이 추진한 인터폰공사, 디지털녹화기 교체공사, 폐쇄회로 텔레비전 보충공사 등은 공동주택관리령 및 ○○아파트관리규약에서 정한 특별수선충당금의 집행 사유에 해당한다고 볼 만한 사정이 없음에도 불구하고, 위 ○○아파트 입주자대표회의의 공사 결의가 있었다는 사유만으로 이에 대한 타당성 검토도 없이 공사를 진행하게 하고 공사업체인 청구외 주식회사 □□에 총 6,089만 8,830원의 공사비를 지급한 사실이 인정되며, 그렇다면 청구인은 공동주택관리업자로서 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 못하고 경미한 과실로 인하여 위 ○○아파트 입주민에게 재산상 손해를 끼친 사실이 분명하므로, 피청구인의 이 건 처분이 위법․부당하다고 할 수 없을 것이다. 5. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 이유없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 의결한다.