주택법위반 시정명령처분 취소청구

1. 사건개요 청구인들은 ○○시 ○○구 ○○로 ○○ ○○○차아파트입주자대표회의(회장 ○○○, 이하 ‘이 사건 입주자대표회의’라 한다)와 12년과 2013년에 관리사무소 지하층과 2층 일부를 제3자에게 임대한 사실을 알게 되자, 위 사실이 적법인지 여부를 피청구인에게 질의 하였고 이에 대하여 피청구인은 관리사무소 지하층과 2층 일부를 제3자에게 임대한 것은 「주택법」 제42조제2항을 위반한 것이라는 답변을 하였다. 이에 청구인들은 「주택법」이 사건 입주자대표회의는 임차인의 잔여 임차기간이 있고, 임차기간 만료 전에 명도를 하게 될 경우 이사비용 및 부대비용 등 상당한 비용이 들어 그 기간 동안 기간을 줄 것을 요청하였으나, 피청구인은 2014. 11. 12. 청구인들에게 주택법 제59조에 따라 원상복구를 하고 그 결과를 2014. 12. 11.까지 제출하라는 시정명령(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 입주자 공유인 복리시설을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위를 하려는 경우 행위신고를 하도록 규정하고 있으나 이 사건 입주자대표회의 전임회장은 이 사건 아파트 관리사무소 지하층 및 2층 일부를 사업계획에 따른 용도외의 용도로 제3자에게 임대하는 경우 행위신고를 하여야 하는 것을 간과하고 제3자에게 임대하였다. 그런데 피청구인은 청구인의 질의를 받고 위법하다고 답변하고, 2014. 11. 12. 「주택법」 위반에 따른 시정명령을 하였는데, 이는 이 사건 아파트 입주자대표회의 전임회장이 한 것에 대한 시정명령이다. 2) 청구인이 시정할 내용은 현재 임차인이 점유하고 있는 복리시설을 명도하는 것인바, 비록 임대가 적법하지 않다고 하더라도 이는 청구인이 독자적으로 결정하여 처리할 내용이 아니고, 또한 짧은 시간에 해결될 문제도 아니며, 청구인이 자진하여 신고하면서 적법성 여부를 질의한 사안으로 최소한 해결할 시간을 주고 원상복구를 명하는 것이 타당함에도 이러한 참작도 없이 무조건 1개월 이내에 원상복구하지 않을 경우 과태료를 부과하겠다는 이 사건 처분은 부당하다. 3) 현재 청구인은 임차인이 명도를 거부하여 최소한의 기간만 사용하는 것으로 우선협의를 하였지만 피청구인이 무조건 1개월 이내에 원상복구하라는 명령에 의거 임차인에게 시정명령 통보를 알리며 명도를 요구하였고, 이에 응하지 않을 경우 명도소송을 포함한 원상복구절차를 진행하고 있다. 따라서 이러한 절차를 감안하지 않은 이 사건 처분은 재량권의 범위를 일탈하거나 남용한 것으로 위법·부당하다. 나. 피청구인 주장 1) 「주택법」 제42조제2항, 같은 법 시행령 제47조제1항[별표3]제1호에 따르면, 부대시설 및 입주자 공유인 복리시설의 신고기준에 따라 이 사건 아파트 관리동 지하1층 일부 남·여 체력단련장 및 2층 일부독서실은 입주자 공유인 복리시설로 사업계획에 따른 용도 이외의 용도로 사용하는 행위는 시장·군수 등에게 신고를 하여야 하는 사항이다. 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제5조제1호 내지 제5호의 규정에 의한 시설 외의 시설로 변경하고자 하는 경와 변경하고자 하는 용도가 영리를 목적으로 하지 않는 시설로 제한하고 있어 이 사건 아파트 입주자대표회의가 임대인과 계약한 관련 임대계약서 3건은 임대료를 받고 있는 것으로 행위신고로 처리될 수도 없는 사항이다. 2) 청구인은 피청구인이 청구인의 위와 같은 사정을 고려하지 않고 한 이 사건 처분은 재량권을 일탈·남용한 위법한 처분이라고 주장하나 2014. 11. 12. 「주택법」 위반에 따른 이 사건 처분을 하면서 시정명령기간 내에 의견제출을 할 수 있다는 통지를 하였으나 의견제출은 없었고, 피청구인이 행정심판에 따른 답변서 제출통보를 받은 2014. 12. 15. 「주택법」위반에 따른 시정명령 촉구통보를 하여 2015. 1. 12.까지 그 결과를 제출하도록 하였다. 이는 민원이 접수된 2014. 10. 22. 이후 사실상 2개월 20여일의 과태료부과 전 시정기간이 주어진 것이다. 3) 「주택법」제59조제1항은 지방자치단체의 장에게 입주자대표회의나 관리소장 등에게 필요한 시정명령을 할 수 있도록 하고 있으므로, 「주택법」에 따른 주택관리업무를 하는 피청구인이 「주택법」위반에 따른 시정명령을 한 처분은 적법·타당하다 할 것이므로 피청구인의 이 사건 처분이 재량권을 일탈·남용하였다는 청구인의 주장은 이유가 없다. 위에서 본바와 같이 피청구인의 이 사건 처분은 적법한 것이므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 관계법령 【주택법】 제42조(공동주택의 관리 등) ① 관리주체는 공동주택(부대시설과 복리시설을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 한다. ② 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 한다. <개정 2013.3.23., 2013.12.24.> 1. 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위 2. 공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 행위 3. 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외한다) 4. 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위 ③~⑦ 생략 ⑧ 공동주택의 입주자·사용자·관리주체·입주자대표회의 또는 리모델링주택조합이 제2항에 따른 행위 또는 제3항에 따른 리모델링에 관하여 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 한 후 그 공사를 완료하였을 때에는 시장·군수·구청장의 사용검사를 받아야 하며, 사용검사에 관하여는 제29조를 준용한다. <개정 2011.9.16., 2012.1.26.> ⑨~⑩ 생략 제59조(공동주택관리에 관한 감독) ① 지방자치단체의 장은 공동주택관리의 효율화와 입주자·사용자의 보호를 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 입주자·사용자, 입주자대표회의나 동별 대표자, 관리주체, 제55조제1항에 따른 공동주택의 관리사무소장 또는 입주자대표회의 구성을 위한 선거를 관리하는 기구나 그 구성원 등에게 대통령령으로 정하는 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 영업소·관리사무소 등에 출입하여 공동주택의 시설·장부·서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있다. 이 경우 출입·검사 등을 하는 공무원은 그 권한을 나타내는 증표를 지니고 이를 관계인에게 내보여야 한다. 1. 제3항 또는 제4항에 따른 감사에 필요한 경우 2. 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반하여 조치가 필요한 경우 3. 공동주택단지 내 분쟁의 조정이 필요한 경우 4. 공동주택 시설물의 안전관리를 위하여 필요한 경우 5. 그 밖에 공동주택관리에 관한 감독을 위하여 필요한 경우 ② 공동주택의 입주자 또는 사용자는 제1항제2호, 제3호 또는 제5호에 해당하는 경우 전체 입주자 또는 사용자의 10분의 3 이상의 동의를 받아 지방자치단체의 장에게 입주자대표회의나 그 구성원, 관리주체, 제55조제1항에 따른 공동주택의 관리사무소장 또는 입주자대표회의의 구성을 위한 선거를 관리하는 기구나 그 구성원의 업무에 대하여 감사를 요청할 수 있다. 이 경우 감사 요청은 그 사유를 소명하고 이를 뒷받침할 수 있는 자료를 첨부하여 서면으로 하여야 한다. ③ 지방자치단체의 장은 제2항에 따른 감사 요청이 이유가 있다고 인정하는 경우에는 감사를 실시한 후 감사를 요청한 입주자 또는 사용자에게 그 결과를 통보하여야 한다. ④ 지방자치단체의 장은 제2항에 따른 감사 요청이 없더라도 공동주택관리의 효율화와 입주자·사용자의 보호를 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 제2항의 감사 대상이 되는 업무에 대하여 감사를 실시할 수 있다. ⑤ 지방자치단체의 장은 제3항 또는 제4항에 따라 감사를 실시할 경우 변호사·공인회계사 등의 전문가에게 자문하거나 해당 전문가와 함께 영업소·관리사무소 등을 조사할 수 있다. ⑥ 제2항부터 제5항까지의 감사 요청 및 감사 실시에 필요한 사항은 지방자치단체의 조례로 정한다. 【주택법 시행령】 제47조(행위허가 등의 기준 등) ① 법 제42조제2항 각호의 행위에 대한 허가 또는 신고의 기준은 별표 3과 같다. ②생략 ③법 제42조제2항의 규정에 의하여 공동주택의 용도외 사용 등에 대하여 허가를 받거나 신고를 하고자 하는 자는 허가신청서 또는 신고서에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 제출하여야 한다. <개정 2008.2.29., 2013.3.23.> ④~⑤생략 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159270623"></img> 제82조(공동주택관리에 관한 감독)법 제59조제1항에서 "대통령령이 정하는 업무"라 함은 다음 각호의 업무를 말한다. 1. 입주자대표회의의 구성 및 의결 2. 관리주체 및 관리사무소장의 업무 3. 자치관리기구의 구성 및 운영 4. 관리규약의 제정ㆍ개정 5. 시설물의 안전관리 6. 공동주택의 안전점검 7. 장기수선계획 및 장기수선충당금 관련업무 8. 법 제42조제2항의 규정에 의한 행위허가 또는 신고 및 동조제3항의 규정에 의한 리모델링허가 관련업무 9. 그 밖에 공동주택의 관리에 관한 업무 【주택법 시행규칙】 제25조(관리주체의 업무) 영 제55조제1항제7호에서 "국토교통부령이 정하는 사항"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다. <개정 2008.3.14., 2013.3.23.> 1. 공동주택관리업무의 공개·홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도·계몽 2. 입주자등의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택단지안의 토지·부대시설 및 복리시설에 대한 무단 점유행위의 방지 및 위반행위시의 조치 3. 공동주택단지 안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치 제32조(관리사무소장의 업무 등) ① 법 제55조제2항제3호에서 "국토교통부령이 정하는 업무"라 함은 다음 각호의 업무를 말한다. <개정 2008.3.14., 2013.3.23.> 1. 영 제55조제1항 각호 및 이 규칙 제25조 각호의 업무를 지휘·총괄하는 업무 2. 법 제49조제1항의 규정에 의한 안전관리계획의 조정. 이 경우 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 당해 공동주택의 관리사무소장이 입주자대표회의 구성원 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다. ②~⑤ 생략 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서, 답변서, 임대차계약서, 내용증명, 건축물평면도(지하1층, 지상2층), 이 사건 처분서, 현장사진 등의 내용에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 이 사건 입주자대표회의 회장 ○○○은 2014. 8. 9. 이 사건 아파트 10기 회장(임기 2014. 6. 1.~2016. 5. 30.)으로 당선된 후 이 사건 관리사무소 지하1층(체력단련실), 지상 2층(독서실)이 임대되고 있는 사실을 확인하고 2014. 10. 22. 피청구인에게 적법여부를 질의하였다. 나) 이 사건 아파트 관리사무소장은 이 사건 입주자대표회의의 위임을 받아 관리사무소 지하1층 2곳과 지상2층 1곳에 대하여 임대차계약을 체결하였다. <현재 임대현황> -관리사무소 2층(19,875m2) 임차인: △△△△ 대표 ○○○(용도: 사무실) 임대기간: 2013. 10. 1.~ 2014. 9. 30. -관리사무소 지하1층 2호, 3호 임차인: ○○○(용도: 사무실 및 창고) 임대기간: 2012. 3. 10.~ 2013. 3. 9. -관리사무소 지하1층 일부 임차인: ○○○(용도: 사무소 및 창고) 임대기간: 2013. 1. 1.~ 2013. 12. 31. 다) 피청구인은 2014. 10. 24. 이 사건 아파트 관리주체인 관리소장 청구외 ○○○에게 관련자료제출요청하여 2014. 11. 6. 제출 받아 「주택법」위반사실을 확인한 후 2014. 11. 12. 청구인들에게 원상복구 시정명령을 하고, 2014. 12. 15. 시정명령촉구 통보를 하였다. 2) 「주택법」 제42조, 제59조, 같은 법 시행령 제47조에 따르면, 관리주체는 공동주택(부대시설과 복리시설을 포함)을 이 법 또는 이 법에 따른 명령에 따라 관리하여야 하고, 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위, 공동주택을 신축·증축·개축·대수선 또는 리모델링하는 행위, 공동주택을 파손 또는 훼손하거나 해당 시설의 전부 또는 일부를 철거하는 행위(국토교통부령으로 정하는 경미한 행위는 제외), 그 밖에 공동주택의 효율적 관리에 지장을 주는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위를 하려는 경우에는 허가 또는 신고와 관련된 면적, 세대수 또는 입주자 등의 동의 비율에 관하여 대통령령으로 정하는 기준 및 절차 등에 따라 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하도록 하고 있다. 지방자치단체의 장은 공동주택관리의 효율화와 입주자·사용자의 보호를 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 입주자·사용자, 입주자대표회의나 동별 대표자, 관리주체, 제55조제1항에 따른 공동주택의 관리사무소장 또는 입주자대표회의 구성을 위한 선거를 관리하는 기구나 그 구성원 등에게 대통령령으로 정하는 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 소속 공무원으로 하여금 영업소·관리사무소 등에 출입하여 공동주택의 시설·장부·서류 등을 조사 또는 검사하게 할 수 있도록 규정하고 있다. 3) 피청구인은 2014. 11. 12. 청구인들에게 공동주택 입주자 공유시설인 복리시설을 허용될 수 없는 용도로 임대하여 「주택법」 제42조제2항을 위반 하였다는 이유로 이 사건 처분을 하였다. 가) 위 인정사실과 제출된 자료에 의하면, 청구인들은 「주택법」제42조제1항, 제2항에 따라 공동주택의 입주자·사용자 또는 관리주체가 공동주택을 사업계획에 따른 용도 외의 용도에 사용하는 행위를 하고자 하는 경우에는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 하여야 하는데, 이 규정을 위반하여 입주자대표회의 의결에 따라 이 사건 관리사무소 지하1층 2곳과 지상2층 1곳에 대하여 임대를 하고, 더구나 영리를 목적으로 하는 경우에는 허용될 수 없음에도 영리를 위해 임대하고 있어 이에 대한 시정이 필요하여 피청구인은 「주택법」 제42조제2항, 제59조제1항에 따라 시정명령을 한 사실을 알 수 있는바, 나) 살피건대, 「주택법」 제59조제1항은 이 법 또는 이 법에 따른 명령이나 처분을 위반하여 조치가 필요한 경우 입주자·사용자, 입주자대표회의나 동별 대표자, 관리주체 등에게 대통령령으로 정하는 업무에 관한 사항을 보고하게 하거나 자료의 제출이나 그 밖에 필요한 명령을 할 수 있으며, 여기서 대통령인 「주택법 시행령」 제82조에 따르면 대통령령이 정하는 업무에는 입주자대표회의의 구성 및 의결, 관리주체 및 관리사무소장의 업무, 주택법 제42조제2항의 규정에 의한 행위허가 또는 신고뿐만 아니라 공동주택의 관리에 관한 업무 등이 이에 해당하며, 입주자대표회의는 같은 시행령 제51조제1항제1의3호에 따라 공동주택 관리방법의 제안을 할 수 있다는 규정들을 종합하여 보면, 피청구인이 청구인들의 위 「주택법」위반행위에 대하여 한 이 사건 처분은 적법해 보인다. 다) 청구인들은 임대기간이 만료되면 원상복구는 되는 것이고, 지금 즉시 원상복구는 이사비용이나 손해배상 등 많은 비용이 들어감에도 피청구인이 이 사건 처분을 하는 것은 부당하다고 하나 주택건설사업계획의 승인 시에 쾌적하고 문화적인 주거생활을 영위하는데 적합한 주택을 건설·공급하기 위하여 부대·복리시설의 설치 등을 의무화하고 공동주택의 행위허가 등에 영리를 목적으로 하지 아니하는 시설에 한하고 있는 「주택법」규정의 취지를 고려할 때 청구인들의 주장은 이유가 없다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면 청구인들의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.