주택분양계약 취소처분 취소청구

1. 사건개요 가. 피청구인은 2013. 4. 29. ○○지구 ○단지 일반분양주택에 대한 입주자모집공고를 하였고, 일반분양을 신청하여 당첨된 청구인과 ○○구 ○○○로○○길 ○○○○○○○단지 ○○○동 ○○○호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)에 대한 주택분양계약을 체결하였으나, 청구인이 청약통장을 불법매매했다는 서울지방경찰청의 수사결과를 2015. 11. 13. 통보받고 2015. 11. 24. 법원에 부동산처분금지가처분을 신청하여 2016. 1. 22. 가처분 결정을 받은 후, 2016. 9. 5. 주택법 제65조 제2항에 따라 주택분양계약을 2016. 1.29.자로 취소함을 통지(3차)하였다. 나. 한편, 청구인은 2015. 12. 23. 이 사건 주택을 5억3천만원에 청구외 ○○○에게 매매하고 2015. 12. 24. 주택 소유권 이전 등기하였으며, 공급질서 교란행위를 하여 법을 위반한 사실은 인정하나, 선의의 제3자에게 피해가 생기므로 분양계약은 취소하지 않는 것이 사회적 손실비용을 감안할 때 적절하다면서 행정심판을 제기하였다. 2. 청구인 주장 가. 청구인은 이 사건 주택의 실수요자로서 피청구인에게 주택공급계약에 따른 분양대금을 모두 지급하였고 그 과정에서 공급질서 교란행위를 하였지만, 이 사건 주택은 청구인들의 불법행위와 관련 없이 정상적인 절차를 거쳐 청구인으로부터 주택을 매수한 청구 외 ○○○가 현재 소유하면서 거주하고 있다. 나. 본건 주택이 분양계약 취소될 수 있는 주택이거나 청구인들이 청약통장을 매매하여 경찰에 적발되어 형사처벌을 받았다는 사실을 확인할 수 있는 제도적 장치가 전혀 없는 상황에서 선의의 제3자가 매수하여 거주하고 있는 경우에도 분양계약 취소로 인해 주택 소유권이전등기가 말소되고, 주택을 명도해줘야 된다는 것은 지나치게 가혹하다. 다. 공급질서 교란행위에 대해 주택법에는 공급계약을 취소해야 한다가 아니라 취소할 수 있다라고 되어 있어 피청구인은 공급질서 교란행위로 적발된 각 세대에 대해 세대별로 소유권관계, 거주자, 주택을 매수하게 된 구체적인 경위, 분양계약 취소에 따른 원상회복시 예상되는 문제점 등을 각 조사하여 사안별로 피해를 최소화할 수 있는 범위에서 법집행을 하여야 함에도, 구체적 사실관계는 전혀 조사하지 않고 주택법 조문을 무리하게 적용해 취소권을 행사하여 선의의 제3자의 사익을 전혀 고려하지 않았으므로 재량을 일탈 남용한 것이다. 3. 피청구인 주장 가. 청구인에 대한 ○○○○○○지구 ○단지 아파트 분양은 주택공급에 관한 규칙 제27조에 의해 일반인을 대상으로 국민주택 등의 일반공급을 한 것으로, 피청구인은 사경제의 주체로 아파트 분양계약을 체결하였다가 그 분양계약을 취소한 것이므로 청구인과 피청구인 사이의 분양계약체결 및 그 취소 내지 해제는 피청구인이 사인과 대등한 지위에서 행한 사경제적 작용의 일환으로서 사법상의 법률행위에 불과할 뿐 별도의 행정처분이 아니므로 이 사건 심판청구는 부적법하여 각하되어야 한다. 나. 청구인은 이 사건 아파트 분양과 관련하여 주택법이 금지한 공급질서 교란행위를 하였다고 자인하고 있고, 이러한 행위는 주택법 제65조제1항제2호 위반에 해당하므로 이 사건 분양계약을 주택법 제65조제2항제1호 및 이 사건 주택분양계약서 제9조제1항제6호에 근거하여 계약취소한 것은 적법하다. 다. 주택공급질서 유지를 통한 국민 주거생활의 안정을 도모하고자 하는 공익을 우선하는 주택법의 취지 및 주택법 제65조 취소 규정에 해당 주택이 제3자에게 이전된 경우를 특별히 배제하지 않은 점을 감안할 때 제3자에게 이전된 경우에도 사업주체가 필요하다고 판단되면 공급계약을 취소할 수 있다. 4. 관계법령 행정심판법 제2조, 제3조, 제5조 주택법 제65조 주택공급에 관한 규칙 제27조 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서, 답변서 등의 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다. 가. 피청구인은 2013. 4. 29. ○○지구 ○단지 일반분양주택에 대한 입주자모집공고를 하였고, 일반분양을 신청하여 당첨된 청구인과 2013. 7. 17. ○○구 ○○○로○○길 ○○○○○○○단지 ○○○동 ○○○호(74㎡)에 대한 주택분양계약을 체결하였다. 나. 피청구인은 청구인이 청약통장을 불법매매했다는 서울지방경찰청의 수사결과를 2015. 11. 13. 통보받고 2015. 11. 24. 법원에 부동산처분금지가처분을 신청하였다. 다. 청구인은 2015. 12. 23. 이 사건 주택을 청구외 ○○○에게 5억3천만원에 매매하고 2015. 12. 24. 주택 소유권 이전 등기하였다. 라. 피청구인이 2015. 11. 24. 신청한 가처분은 청구외 ○○○에게 소유권이 이전된 이후인 2016. 1. 22. 가처분결정(서울중앙지방법원 2016카단○○○○○○) 되었다. - 피보전권리 : 원인무효(주택법 위반 계약취소)로 인한 소유권이전등기말소등기청구권 - 채권자 : ○○○○○공사 - 금지사항 : 매매, 증여, 전세권, 저당권, 임차권의 설정 기타 일체의 처분행위 금지 마. 피청구인은 주택법 제65조 제2항에 따라 주택분양계약을 2016. 1. 29.자로 취소함을 청구인에게 내용증명으로 통지(3차, 2016. 9. 5.)하였다. 바. 국토교통부 주택기금과 2016. 5. 25. 질의회신 결과에 의하면 ‘주택법 제65조 제2항 공급계약 취소 규정에 해당주택이 제3자에게 소유권 이전된 경우를 특별히 배제하지 않은 점을 감안할 때 제3자에게 이전된 경우에도 사업주체가 필요하다고 판단되면 공급계약을 취소할 수 있는 것으로 판단, 별도로 법제처 법령해석이 필요한 사항은 아닌 것으로 판단’한다고 되어 있다. 사. 피청구인이 2016. 10. 18. 제출한 피청구인과 다른 주택분양계약자 간의 서울행정법원 2015구합7784 아파트분양권취소처분취소 사건 판결문에 의하면 ‘원고와 피고 사이의 분양계약체결 및 그 취소 내지 해제는 피고가 사인과 대등한 지위에서 행한 사경제적 작용의 일환으로서 사법상의 법률행위에 불과할 뿐 별도의 행정처분이라고 보기 어렵다. 따라서 원고의 이 사건 청구는 항고소송의 대상이 되는 처분이 존재하지 않음에도 그러한 처분이 있음을 전제로 하여 그 취소를 구하는 것이어서 부적법하다.’는 사유로 2016. 1. 22. 각하로 선고되었고, 이 판결은 2016. 2. 12. 확정되었다. 6. 이 사건 심판청구의 적법여부 가. 주택법 제65조(구 주택법 제39조) 제1항에 의하면 누구든지 이 법에 따라 건설·공급되는 주택을 공급받거나 공급받게 하기 위하여 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 증서 또는 지위를 양도·양수(매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속·저당의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 또는 이를 알선하거나 양도·양수 또는 이를 알선할 목적으로 하는 광고(각종 간행물·유인물·전화·인터넷, 그 밖의 매체를 통한 행위를 포함한다)를 하여서는 아니 되며, 누구든지 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 이 법에 따라 건설·공급되는 증서나 지위 또는 주택을 공급받거나 공급받게 하여서는 아니 된다고 하면서 제2호에서 제56조에 따른 입주자저축 증서를 들고 있고, 제2항에서는 국토교통부장관 또는 사업주체는 제1항을 위반하여 증서 또는 지위를 양도하거나 양수한 자, 제1항을 위반하여 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 증서나 지위 또는 주택을 공급받은 자에 해당하는 자에 대하여는 그 주택 공급을 신청할 수 있는 지위를 무효로 하거나 이미 체결된 주택의 공급계약을 취소할 수 있다고 규정하고 있다. 한편,「행정심판법」제2조에서는 “처분”이란 행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사 또는 그 거부, 그밖에 이에 준하는 행정작용을 말한다고 하고 있고, 같은 법 제3조제1항에서는 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 이 법에 의하여 행정심판을 제기할 수 있다라고 규정하고 있다. 나. 이 사건 청구에 관하여 본다. 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서, 답변서 등의 기재 내용을 종합하여 보면, 피청구인은 2013. 4. 29. ○○지구 ○단지 일반분양주택에 대해 입주자모집공고를 하였고, 일반분양을 신청하여 당첨된 청구인과 2013. 7. 17. ○○구 ○○○로○○길 ○○○○○○○단지 ○○○동 ○○○호에 대한 주택분양계약을 체결한 사실, 피청구인은 청구인이 청약통장을 불법매매했다는 서울지방경찰청의 수사결과를 2015. 11. 13. 통보받고 2015. 11. 24. 법원에 부동산처분금지가처분을 신청한 사실, 청구인은 2015. 12. 23. 이 사건 주택을 청구외 ○○○에게 5억3천만 원에 매매하고 2015. 12. 24. 주택 소유권 이전 등기한 사실, 피청구인이 2015. 11. 24. 신청한 가처분은 청구외 ○○○에게 소유권이 이전된 이후인 2016. 1. 22. 가처분 결정(서울중앙지방법원 2016카단○○○○○○)된 사실, 피청구인은 주택법 제65조 제2항에 따라 주택분양계약을 2016. 1. 29.자로 취소함을 청구인에게 내용증명으로 통지(3차, 2016. 9. 5.)한 사실을 인정할 수 있고, 이에 대해 청구인은 공급질서 교란행위에 대해 피청구인이 공급계약 취소 여부에 대한 재량권을 가지고 있으면서도 선의의 제3자를 전혀 고려하지 않고 취소권을 행사하여 재량을 일탈·남용하였다는 취지로 주택분양계약 취소처분의 취소를 구하고 있다. 살피건대, 행정심판법 제2조 제1호에 의하면 “처분”이란 행정청이 행하는 구체적 사실에 관한 법집행으로서의 공권력의 행사 또는 그 거부와 그 밖에 이에 준하는 행정작용을 의미하고, 같은 법 제3조 제1항은 행정청의 처분 또는 부작위에 대하여는 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우 외에는 이 법에 따라 행정심판을 제기할 수 있다고 규정하고 있는바, 청구인과 피청구인 사이의 분양계약은 피청구인이 사인과 대등한 지위에서 사경제주체로서 행한 사법상의 법률행위에 불과하여 사법상의 계약에 해당하고, 이에 따른 계약 취소도 행정청이 법에 의하여 고권적 지위에서 한 공권력의 행사에 해당하지 않아 행정청의 처분으로 볼 수 없으므로, 청구인의 심판청구는 행정심판의 대상이 아닌 사항을 대상으로 한 부적법한 청구라 할 것이다. 참고로, 주택법에서 취소권을 행사할 수 있는 근거 규정을 두면서도 같은 법 내에 선의의 제3자 보호를 위한 규정을 따로 마련하고 있지 않은 입법 취지는, 개별 거래에서의 구체적인 사정에 따른 제3자의 보호를 통한 거래의 안전보다는 아파트 등 주택공급에 관한 거래질서의 유지를 통한 국민주거생활의 안정을 도모하고자 하는 공익을 우선시했기 때문이므로 청구인의 주장은 이유없다(대법원 2005. 9. 9. 선고 2005다26727 판결 참조, 원심 : 서울고법 2005.4.22. 선고 2004나52295 판결). 7. 결 론 그렇다면 이 사건 심판청구는 심판청구요건을 갖추지 못한 부적법한 청구이므로 이를 각하하기로 하여 주문과 같이 재결한다.