중개사무소 개설등록 취소처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 공인중개사 자격을 취득하고 ‘A○○공인중개사사무소’라는 상호로 중개사무소를 등록하여 운영 중이던 사람인데, 청구인이 업무정지 기간 중(2019. 10. 1.~2019. 10. 26.)에 포털사이트에 아파트 거래물건을 20여건 게시한 사실이 있다는 이유로 피청구인은 2020. 5. 6. 청구인에게 「공인중개사법」제38조제1항제7호에 따라 중개사무소 개설등록 취소처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 청구인 주장 가. 청구인이 고용한 중개보조원이 인터넷 포털사이트 ○○○에 등록된 잔여쿠폰을 사용하여 물건을 등록하였는데, 중개보조원이 사전에 담당공무원에게 ‘○○○에 물건 올리는 것을 그냥 원래대로 계속 할 수 있는지’에 대해 문의한 결과, 담당공무원이 상관없다는 답변을 하여 아무런 의심 없이 청구인에게 보고도 하지 않고 물건을 올리게 된 것이다. 나. 청구인은 피청구인으로부터 위반사실에 대하여 통보받기 전까지 인터넷 포털사이트에 소속 중개보조원이 부동산 물건을 게재한 사실을 인지하지 못하였고, 「공인중개사법」에 업무정지 기간 중 인터넷 중개행위가 등록취소에 해당 된다는 내용이 전혀 명시된 바 없어 업무정지기간 중에 인터넷 포털사이트에 부동산 물건을 게시하는 것이 등록취소 처분 대상이 될 수 있음을 알지 못하였다. 다. 청문 당시 청문주재자는 피청구인의 처분사유에 대한 다툼의 여지가 있으니 등록취소 행정처분을 감경할 수 있는 방안을 찾아보도록 수차례에 걸쳐 주문한 사실이 있었다. 라. 위의 제반사정을 고려할 때, 피청구인은 이 사건 처분에 있어 참작할 만한 사정이 있음에도 불구하고 중개사무소 등록을 취소한 것은 재량권을 일탈ㆍ남용한 위법한 처분이다. 3. 관계법령 공인중개사법 제2조제1호, 제9조, 제38조제1항 4 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 행정처분(업무정지)통지서, 포털사이트(○○○ 부동산) 화면 출력물, 부동산중개사무소등록대장, 처분사전통지서, 문답서, 이 사건 처분서 등 각 자료의 기재내용을 종합하여 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 청구인은 공인중개사 자격을 취득한 사람으로서 2017. 2. 1.부터 A시에서 ‘A○○공인중개사사무소’라는 상호로 중개사무소를 등록ㆍ운영하였다. 나. 청구인이 「공인중개사법」 제33조를 위반했다는 이유로 피청구인은 2019. 7. 31. 청구인에게 「공인중개사법」 제39조제1항제11호에 따라 3개월(2019. 8. 5.~2019. 11. 4.)의 업무정지처분을 하였다. 다. 피청구인이 제출한 인터넷 포털사이트 ○○○ 부동산 화면 출력물에 따르면, 위 나항에 따른 업무정기기간 중(2019. 8. 5.~ 2019. 11. 4.)인 2019. 10. 1.부터 2019. 10. 26.까지 20차례에 걸쳐 A○○공인중개사사무소(대표: 청구인) 명의로 아파트 거래물건을 게시한 것이 확인된다. 라. 부동산중개사무소등록대장에 따르면, 2019. 7. 31. 이후 청구인이 ‘A○○공인중개사사무소’의 소속공인중개사 및 중개보조원으로 고용한 사람은 없었다. 마. 청구인이 2019. 11. 6. 서명한 조사문답서의 주요내용은 다음과 같다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=101828555"> </img> 바. 피청구인은 2020. 2. 20. 청구인에게 다음과 같이 이 사건 처분사전통지 및 청문실시통지를 하였다. 다 음 - □ 처분사전통지 ○ 예정된 처분의 제목: 「공인중개사법」 위반 공인중개사사무소 행정처분 ○ 당사자 - 성명: A○○공인중개사사무소 대표 청구인 - 주소: A시 ○○○@로 @@@, 상가@동 @@@호(○○동, ○○○○@@단지) ○ 처분의 원인이 되는 사실 - 해당 개업공인중개사는 업무정지 처분기간(2019. 8. 5.~ 2019. 11. 4.) 중 포털사이트에 아파트 거래물건을 20여건 게시(2019. 10. 1.~2019. 10. 26.)하여 중개업무를 한 사실이 있음 ○ 처분하고자 하는 내용: 등록취소 ○ 법적근거 및 조문내용 - 「공인중개사법」 제38조제1항제7호 - 업무정지기간 중에 중개업무를 하거나 자격정지 처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지 기간 중에 중개 업무를 하게 한 경우 □ 청문실시 ○ 기관명: A시청 ○ 주소: A시 ○○○대로 @@@@ ○ 청문일정: 2020. 3. 19. 15:30 ○ 장 소: 청문장(608-1) ○ 청문주재자: 변호사 김○○ 사. 피청구인은 2020. 3. 19. 청구인에게 다음과 같이 청문일정 및 주재자 변경 통지를 하였다. 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=101829501"> </img> 아. 피청구인이 2019. 4. 16. 청구인을 대상으로 청문을 실시하고 작성한 청문조서의 주요내용은 다음과 같다. 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=101828557"> </img> 자. 피청구인은 2020. 5. 6. 청구인에게 「공인중개사법」제38조제1항제7호에 따라 중개사무소 개설등록을 취소하는 이 사건 처분을 하였다. 5. 이 사건 처분의 위법ㆍ부당 여부 가. 관계법령의 내용 「공인중개사법」 제2조제1호에 따르면, ‘중개’라 함은 제3조에 따른 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다고 되어 있고, 같은 법 제9조에 따르면, 중개업을 영위하려는 자는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 중개사무소를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 아니한 시의 시장과 특별자치도 행정시의 시장을 말한다)ㆍ군수 또는 구청장(이하 ‘등록관청’이라 한다)에게 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다고 되어 있고(제1항), 공인중개사(소속공인중개사는 제외한다) 또는 법인이 아닌 자는 제1항에 따라 중개사무소의 개설등록을 신청할 수 없다고 되어 있으며, 같은 법 제38조제1항 본문과 제7호에 따르면, 등록관청은 개업공인중개사가 업무정지기간 중에 중개업무를 하거나 자격정지처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다고 되어 있다. 나. 판단 1) 「공인중개사법」 제38조제1항제7호는 ‘업무정지기간 중에 중개업무를 하는 경우’를 중개사무소의 개설등록 취소사유로 규정하고 있다. 여기에서 말하는 중개업무란 중개대상물에 대하여 거래 당사자 간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 기타 권리의 득실ㆍ변경에 관한 행위를 알선하는 업무를 말한다(「공인중개사법」 제2조제1호). 그러한 업무는 거래 당사자 쌍방의 의뢰를 받아 이루어지는 경우뿐만 아니라 거래 당사자 일방의 의뢰를 받아 이루어지는 경우도 포함한다. 한편 어떠한 행위가 ‘중개업무의 수행’에 해당하는지 여부는 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선ㆍ중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 판단하여야 하는데, 업무정지기간 중에 부동산 매매 등을 의뢰받아 인터넷 포털사이트에 부동산 매물 광고를 한 것은 ‘업무정지기간 중에 중개업무를 한 경우’에 해당한다(대법원 1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결 등 참조). 2) 위 인정사실에 따르면, 청구인은 업무정지기간(2019. 8. 5.~ 2019. 11. 4.) 중인 2019. 10. 1.부터 2019. 10. 26.까지 20차례에 걸쳐 ‘A○○공인중개사사무소(대표: 청구인) 명의로 아파트 거래물건을 게시한 것이 확인되는데, 업무정지기간 중에 부동산 매매 등을 의뢰받아 인터넷 포털사이트에 부동산 매물 광고를 한 것은 업무정지기간 중에 중개업무를 한 경우에 해당하는 점, 부동산중개사무소등록대장상 청구인이 2019. 7. 31. 이후 ‘A○○공인중개사사무소’의 소속공인중개사 및 중개보조원으로 고용한 사람은 없었던 사실이 확인되는바, 중개보조원이 물건을 등록했다는 등의 중개보조원 관련 청구인의 주장은 받아들일 수 없는 점, 공인중개사법령에서 업무정지기간 중에 중개업무를 한 경우 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다고 되어 있는바, 행정처분 감경 등에 대한 청구인의 주장을 받아들일 수 없는 점, 달리 피청구인이 이 사건 처분을 하면서 사실관계를 오인하거나 관련법령을 위반했다고 볼만한 다른 사정도 확인되지 않는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 피청구인의 이 사건 처분이 위법ㆍ부당하다고 할 수 없다. 6. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.