중개사무소 개설등록 취소처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 서울특별시 ○○구 ○○로○○길 ○, ○○○호(○○동)에 위치한 ‘◆◆◆공인중개사사무소’를 개설등록하고 이를 운영해 온 공인중개사이며, 2023. 3. ○. 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하면서 등록관청에 신고하지 아니하였음을 사유로 피청구인에게 ○개월(2023. 3. ○○.~4. ○○.)의 업무정지 처분을 받았고, 2023. 9. ○. 위 업무정지 기간 중 중개업무를 하였음을 이유로 중개사무소 개설등록 취소처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 받았다. 2. 청구인 주장 피청구인은 청구인이 업무정지 기간 중 인터넷에 중개 매물을 올려 광고를 하였다는 사유로 이 사건 처분을 하였으나, 청구인은 해당 기간 중 중개업무를 한 사실이 없어 매우 억울하며, 청구인이 어렵게 개업한 중개사무소와 그간 쌓아 왔던 유·무형의 영업적 재산을 송두리째 잃어버릴 위험에 놓이게 되었고, 놀란 나머지 건강이 급격하게 악화되어 청문절차에 출석하지도 못한바, 이 사건 처분의 당부를 면밀히 판단하여 주기를 바란다. 3. 피청구인 주장 가. 판례는 인터넷 포털사이트에 중개대상물을 광고한 행위는 실제로 중개의사가 있었는지 여부와 상관없이 중개행위에 해당한다고 보며, 업무정지 기간 중 부동산 매매 등을 의뢰받아 인터넷 포털사이트에 부동산 매물 광고를 한 것은 ‘업무정지 기간 중 중개업무를 한 경우’에 해당한다고 본다(대법원 2009. 1. 31. 선고 2017두40372 판결 등 참조). 나. 청구인은 2023. 3. ○○. ○○:○○부터 업무정지 기간이 시작됨에도 2023. 3. ○○. 인터넷 포털사이트에 등록되어 있는 광고를 내리는 조치를 하지 않았으며 오히려 ○○건의 중개대상물을 등록하여 2023. 4. ○.까지 광고가 지속되도록 하였고, 특히 2023. 3. ○○. ○○:○○까지 광고를 올린 점은 단순 실수가 아닌 고의성이 있다고 판단되며, 광고를 통하여 소비자들이 문의 전화를 하고 거래의 알선 및 중개행위까지 갈 소지가 있었을 가능성을 배제할 수 없다. 다. 청구인의 「공인중개사법」 위반행위는 부동산 거래 질서를 흐리는 행위이며, 다수의 선량한 중개업자를 보호하고 부동산 중개업을 건전하게 지도 및 육성하기 위해 불법행위를 한 중개업자에 대해서는 법에서 정하는 행정처분을 해야 하므로 이 사건 처분이 부당하다고 볼 수 없다. 4. 관계법령 공인중개사법 제38조 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서, 답변서 등의 각 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 청구인은 서울특별시 ○○구 ○○로○○길 ○, ○○○호(○○동)에 위치한 ‘◆◆◆공인중개사사무소’를 개설등록하고 이를 운영해 온 공인중개사이며, 2023. 3. ○. 소속공인중개사 또는 중개보조원을 고용하면서 등록관청에 신고하지 아니하였음을 사유로 피청구인에게 ○개월(2023. 3. ○○.~4. ○○.)의 업무정지 처분을 받았다. 나. 피청구인은 2023. 5. ○○. 청구인이 업무정지 기간 중 인터넷 광고물 게시, 고객 상담 등 중개행위를 하고 있다는 민원을 접수하였고, 청구인이 매물번호 ◇◇◇◇◇◇◇◇◇◇ 등 ○○건의 중개 대상물을 인터넷 포털사이트에 2023. 3. ○○.부터 2023. 4. ○.까지 노출하였다는 사실을 확인하였다. 다. 피청구인은 2023. 7. ○. 청구인에게 중개사무소 개설등록 취소처분을 사전예고하면서 청문실시(청문일: 2023. 8. ○.) 및 참석을 안내하였고, 2023. 8. ○. 청문 일정 변경 알림(청문일: 2023. 8. ○○.)을 하였으며, 2023. 8. ○○. 청구인은 ‘지병으로 인해 참석이 어려우나 선처를 부탁한다’는 내용의 의견을 제출하였다. 라. 피청구인은 2023. 9. ○. 청구인에 대하여 업무정지기간 중에 중개업무를 하였다는 사유로 중개사무소 개설등록 취소처분(이 사건 처분)을 하였고, 이에 청구인은 2023. 9. ○○. 이 사건 행정심판을 청구하였다. 6. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 「공인중개사법」 제38조제1항제7호는 “등록관청은 개업공인중개사가 업무정지기간 중에 중개업무를 하거나 자격정지처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 자격정지기간 중에 중개업무를 하게 한 경우 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 한다”고 규정하고 있으므로, 피청구인으로서는 개업공인중개사가 업무정지기간 중에 중개업무를 한 경우 필요적으로 중개사무소의 개설등록을 취소하여야 하며 여기에는 달리 재량의 여지가 없다. 여기에서 말하는 ‘중개업무’란 “중개대상물에 대하여 거래 당사자 간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것”을 말하고(「공인중개사법」 제2조제1호), 그러한 업무는 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개 대상물의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 기타 권리의 득실ㆍ변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 경우도 포함한다(대법원 1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결 참조). 한편, 어떠한 행위가 ‘중개업무의 수행’에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때, 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선, 중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지에 따라 판단하여야 한다(대법원 2014. 7. 10. 선고 2012다42154 판결, 대법원 2019. 1. 31 선고 2017두40372 판결 등 참조). 나. 이 사건 처분에 관하여 본다. 청구인은 인터넷 포털사이트에 중개 대상물을 광고한 행위는 중개행위에 해당하지 아니하여 업무정지기간 중에 중개업무를 하였다고 볼 수 없으므로 이 사건 처분이 위법하다고 주장한다. 살피건대, 청구인은 부동산 매매 등을 의뢰받아 2023. 3. ○○.경 인터넷 포털사이트에 ○○건의 중개대상물을 표시 광고하였다가 2023. 4. ○. ○○:○○경 광고를 노출종료함으로써 업무정지기간 중인 2023. 3. ○○.부터 2023. 4. ○. ○○:○○경까지 인터넷 포털사이트에 위 ○○건의 부동산 중개대상물 광고를 한 사실이 인정되고, 청구인은 2023. 3. ○○. ○○:○○부터 업무정지기간이 시작된다는 점을 잘 알면서 업무정지기간 시작 3분 전인 2023. 3. ○○. ○○:○○경까지도 인터넷 포털사이트에 새로운 광고를 게재하고 업무정지기간 중에도 수일 동안 위 ○○건의 광고를 그대로 게재하였음을 알 수 있는바, 이는 청구인에게 실제로 중개의사가 있었는지 여부와 상관없이 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되므로, 이 사건 처분이 위법하다고 볼 수 없다. 7. 결론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.