지적재조사사업 조정금 부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 □□구 △△동 77-10번지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다) 상 집합건물(15세대)의 구분소유자로서, 대지지분 비율로 이 사건 토지를 소유하고 있다. 피청구인은 2017. 6. 19. 이 사건 토지를 포함한 일대에서 △△1동주민센터지구 지적재조사사업을 시행하여 2019. 6. 26. 완료하였다. 피청구인은 2019. 7. 31. 청구인에게 「지적재조사에 관한 특별법」(이하 ‘지적재조사법’이라 한다) 제20조에 따라 증가된 면적 13.7㎡(종전 478㎡, 확정 491.7㎡)에 대하여 조정금 3,141,870원 부과통지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 이 사건 토지의 옆 부지에 대한 재측량 결과, 이 사건 토지가 옆 부지로 50cm 더 들어갔다고 하기에, 이 사건 토지가 5평 정도 증가할 것으로 예상하고, 상당금액이 발생할 것으로 생각하였다. 피청구인이 보내온 회신에 의하면, 평가단을 구성하여 평당 900만원이 넘는 가격을 결정하였다고 하는데, 이는 주변 토지들의 시세를 전혀 반영하지 못한 것이다. 주먹구구식의 탁상행정으로 최근 건축허가로 접수된 관련 서류를 기초자료로 인용하여 토지에 가격을 책정한 것이 아닌가라는 의구심이 든다. 2) 이 사건 토지 문제에 앞서서 담당공무원의 업무과실 여부도 확인해 볼 필요가 있다. 이 사건 토지의 소유자는 15명으로 어느 누구도 구청으로부터 현장조사에 참여한 적이 없으며, 이는 담당 공무원의 탁상행정의 결과로 밖에 볼 수 없다. 이런 업무태도로 토지의 소유자는 반론의 기회조차 얻지 못하고, 행정청이 부과하는 대로 납부해야 하는 상황이다. 이러한 상황이 대한민국에서 살아가는 서민들의 현실인 것이다. 지상 경계에 대하여 다툼이 분명히 있을 것으로 보여지는 상황에서, 토지 소유자 중 누구 하나 참여하지 못하고, 지적소관청은 지적재조사에 대한 경계결정을 토지소유자들이 합의한 경계를 기준으로 지적재조사를 위한 경계로 설정하여야 하며, 토지 소유자들의 의견을 청취하지 아니하고, 감정평가 기준도 납득이 안 되는 기준을 제시하였다. 이는 전형적인 탁상행정이며, 토지소유자와의 합의가 있을 경우 이를 존중하고 의견을 적극 반영하여 결정하여야 한다고 판단된다. 3) 이 사건 처분은 국민의 재산권을 보호하는 게 아니라 오히려 침해하는 행위라 할 것인바, 청구인은 피청구인의 근거가 없고, 부당한 지적재조사 결과에 따른 조정금 부과를 인정할 수 없다. 나. 피청구인 주장 1) 처분경위 지적재조사법 제20조제1항에 따르면, 경계확정으로 지적공부상의 면적이 증감된 경우에는 필지별 면적 증감내역을 기준으로 조정금을 산정하게 되어 있고, 같은 조 제3항에 따르면 조정금은 법 제18조에 따라 경계가 확정된 시점을 기준으로 산정하도록 명시하고 있다. 법 제18조에 따르면 경계는 ① 경계결정 통지에 대한 이의신청 기간에 이의를 신청하지 아니하였을 때 ② 경계결정에 따른 이의신청에 대한 결정에 대하여 60일 이내에 불복의사를 표명하지 아니하였을 때 확정된다고 정하고 있다. △△1동주민센터지구 지적재조사사업은 2019. 2. 21. 경계결정 통지를 하였고, 그 후 접수된 이의신청(지구내 청구외 토지)에 대하여 2019. 4. 26. 이의신청에 대한 결정을 통보하였다. 이의신청에 대한 결정에 대하여 불복의사가 없음을 표명하였기에 피청구인은 2019. 6. 3. 조정금 산정을 위한 감정평가를 의뢰하였고, 면적증감 필지에 대한 감정평가서를 회신받아, 감정평가금액을 기준으로 조정금을 산정한 뒤, ○○시□□구지적재조사위원회의 심의를 거쳐 이 사건 처분을 하였다. 2) 조정금이 주변토지 시세를 반영하지 않았다는 주장에 대하여 피청구인이 감정평가를 의뢰했던 두 개의 감정평가법인은 비교표준지 선정은 「지적재조사에 관한 특별법」,「부동산 가격공시에 관한 법률」,「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」,「감정평가에 관한 규칙」,「감정평가 실무 기준」등 제반 관련 법률에서 규정하는 평가방법 및 감정평가 일반이론에 따라 평가하였으며, 비교표준지의 공시지가를 기준으로 본건 토지의 현황을 고려하여 시점수정, 개별요인 비교 및 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 본건 토지의 가격은 공시지가기준법에 의하여 감정하였고, 그 밖의 요인 보정치 산정은 인근 유사토지의 가격수준 등을 감안하여 위치ㆍ형상ㆍ주위환경ㆍ이용상황ㆍ교통의 편리성 등 가격형성상의 요인과 인근지역 유사토지의 정상적인 가격수준, 평가사례 등을 종합 참작하여 평가하였다. 이러한 감정방법이 토지에 관한 감정평가의 일반적인 원칙이며 본건 토지에 대한 평가가 특별히 주변 시세를 반영하지 않았다거나 극히 일부의 자료만을 바탕으로 책정된 가격이라는 주장은 이유 없다. 또한 청구인은 2019. 8. 16.「민원 처리에 관한 법률」에 따른 민원을 제기하였고, 피청구인은 2019. 8. 26. 답변을 회신하였으나, 조정금 이의신청 기간 중 지적재조사법 제21조의2 및 같은 법 시행규칙 제12조에 따른 조정금 이의신청은 하지 않았다. 3) 반론 기회조차 얻지 못한 부당한 처분이라는 주장에 대하여 가) 피청구인은 △△1동주민센터지구 지적재조사사업 추진과정 중 토지소유자들의 측량현장 입회를 위하여 안내문을 2018. 10. 10. 송부하였으나, 청구인은 어떠한 연락도 없었다. 이 사건 토지의 경계에 대한 안내를 위하여 본건 토지 소유자들 중 연락처가 남겨져 있는 소유자들에게 유선연락을 했지만 불참 또는 면적증가에 대해 일단 알겠다는 등의 대답이 돌아왔다. 그 중 이 사건 토지 상 ○○○○○○의 주민대표자인 청구외 △△△에게 2018. 11. 2. 현장에서 토지의 경계에 대하여 설명하였으며 면적증가에 대한 부분과 그로인해 발생할 조정금은 감정평가금액으로 산정될 것이라는 안내까지 마쳤고, 주민대표자로서 반상회를 통해 주민분들에게 전달하겠다고 약속하였다. 이후로도 이 사건 토지에 추가 방문하였을 때에도 청구인이나 다른 소유자를 볼 수는 없었으나, 청구인의 주장을 살펴봤을 때 토지의 면적이 늘어날 예정이고 그로인한 금액이 부과 될 것이라는 것을 알고 있었던 것으로 보인다. 나) 이후 2019. 1. 21. 지적확정예정통지서 송부, 2019. 2. 21. 경계결정통지 및 이의신청 접수안내문 송부, 2019. 6. 26. 사업완료에 따른 지적공부정리통지, 2019. 7. 12. 면적증감에 따른 조정금액 안내, 2019. 7. 31. 조정금 납부고지까지 수차례 안내문을 보냈지만, 청구인은 수령만 할 뿐 단 한번도 피청구인에 문의를 하거나 의견을 제시한 적이 없다. 다) 지적재조사법 제14조에 따르면 경계설정의 기준으로 1. 지상경계에 대하여 다툼이 없는 경우 토지소유자가 점유하는 토지의 현실경계 2. 지상경계에 대하여 다툼이 있는 경우 등록할 때의 측량기록을 조사한 경계 3. 지방관습에 의한 경계 순으로 설정하게 되어 있으며 본건 토지의 경우 토지경계에 다툼이 없는 경우에 해당하여 점유하는 토지의 경계대로 결정하였고, 기존 종이도면이 가지고 있던 허용오차 범위(공차)내의 면적이 디지털 지적으로 전환됨에 따라 정확한 좌표면적 계산에 의해 면적이 증가된 사안이다. 라) 위와 같은 정황에 비추어, 반론의 기회조차 얻지 못한 부당한 처분이며 피청구인의 탁상행정이라는 청구인의 주장은 이유없다. 4) 결론 피청구인은 2019. 1. 21. 지적확정예정통지와 2019. 2. 21. 경계결정통지를 하고 각각 의견제출과 이의신청 기간을 두었지만 청구인은 아무런 의사표현을 하지 않아 피청구인이 통지한 경계대로 결정되었으며, 결정된 경계에 따라 증가된 토지면적에 대하여 감정평가금액을 기준으로 조정금을 산정하고 ○○시□□구지적재조사위원회의 심의를 거쳐 조정금을 부과하였으므로 이 사건 처분은 근거 법령에 따라 적법한 절차를 모두 준수하였다. 피청구인은 현장 입회 및 여러 차례에 걸쳐 이의신청을 할 수 있도록 안내하는 등 이 사건 처분은 지적재조사법에 근거하여 적법한 절차를 실질적으로 모두 이행하여 어느 모로 보더라도 적법ㆍ타당하고 달리 취소의 사유를 찾을 수 없는 처분이므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【지적재조사에 관한 특별법】 제14조(경계설정의 기준) ① 지적소관청은 다음 각 호의 순위로 지적재조사를 위한 경계를 설정하여야 한다. 1. 지상경계에 대하여 다툼이 없는 경우 토지소유자가 점유하는 토지의 현실경계 2. 지상경계에 대하여 다툼이 있는 경우 등록할 때의 측량기록을 조사한 경계 3. 지방관습에 의한 경계 ② 지적소관청은 제1항 각 호의 방법에 따라 지적재조사를 위한 경계설정을 하는 것이 불합리하다고 인정하는 경우에는 토지소유자들이 합의한 경계를 기준으로 지적재조사를 위한 경계를 설정할 수 있다. ③ 지적소관청은 제1항과 제2항에 따라 지적재조사를 위한 경계를 설정할 때에는 「도로법」, 「하천법」 등 관계 법령에 따라 고시되어 설치된 공공용지의 경계가 변경되지 아니하도록 하여야 한다. 다만, 해당 토지소유자들 간에 합의한 경우에는 그러하지 아니하다. 제16조(경계의 결정) ① 지적재조사에 따른 경계결정은 경계결정위원회의 의결을 거쳐 결정한다. ② 지적소관청은 제1항에 따른 경계에 관한 결정을 신청하고자 할 때에는 제15조 제2항에 따른 지적확정예정조서에 토지소유자나 이해관계인의 의견을 첨부하여 경계결정위원회에 제출하여야 한다. ③ 제2항에 따른 신청을 받은 경계결정위원회는 지적확정예정조서를 제출받은 날부터 30일 이내에 경계에 관한 결정을 하고 이를 지적소관청에 통지하여야 한다. 이 기간 안에 경계에 관한 결정을 할 수 없는 부득이한 사유가 있을 때에는 경계결정위원회는 의결을 거쳐 30일의 범위에서 그 기간을 연장할 수 있다. ④ 토지소유자나 이해관계인은 경계결정위원회에 참석하여 의견을 진술할 수 있다. 경계결정위원회는 토지소유자나 이해관계인이 의견진술을 신청하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 이에 따라야 한다. ⑤ 경계결정위원회는 제3항에 따라 경계에 관한 결정을 하기에 앞서 토지소유자들로 하여금 경계에 관한 합의를 하도록 권고할 수 있다. ⑥ 지적소관청은 제3항에 따라 경계결정위원회로부터 경계에 관한 결정을 통지받았을 때에는 지체 없이 이를 토지소유자나 이해관계인에게 통지하여야 한다. 이 경우 제17조 제1항에 따른 기간 안에 이의신청이 없으면 경계결정위원회의 결정대로 경계가 확정된다는 취지를 명시하여야 한다. 제17조(경계결정에 대한 이의신청) ① 제16조 제6항에 따라 경계에 관한 결정을 통지받은 토지소유자나 이해관계인이 이에 대하여 불복하는 경우에는 통지를 받은 날부터 60일 이내에 지적소관청에 이의신청을 할 수 있다. ② 제1항에 따라 이의신청을 하고자 하는 토지소유자나 이해관계인은 지적소관청에 이의신청서를 제출하여야 한다. 이 경우 이의신청서에는 증빙서류를 첨부하여야 한다. ③ 지적소관청은 제2항에 따라 이의신청서가 접수된 날부터 14일 이내에 이의신청서에 의견서를 첨부하여 경계결정위원회에 송부하여야 한다. ④ 제3항에 따라 이의신청서를 송부받은 경계결정위원회는 이의신청서를 송부받은 날부터 30일 이내에 이의신청에 대한 결정을 하여야 한다. 다만, 부득이한 경우에는 30일의 범위에서 처리기간을 연장할 수 있다. ⑤ 경계결정위원회는 이의신청에 대한 결정을 하였을 때에는 그 내용을 지적소관청에 통지하여야 하며, 지적소관청은 결정내용을 통지받은 날부터 7일 이내에 결정서를 작성하여 이의신청인에게는 그 정본을, 그 밖의 토지소유자나 이해관계인에게는 그 부본을 송달하여야 한다. 이 경우 토지소유자는 결정서를 송부받은 날부터 60일 이내에 경계결정위원회의 결정에 대하여 행정심판이나 행정소송을 통하여 불복할 지 여부를 지적소관청에 알려야 한다. ⑥ 삭제 <2017. 4. 18.> 제18조(경계의 확정) ① 지적재조사사업에 따른 경계는 다음 각 호의 시기에 확정된다. 1. 제17조 제1항에 따른 이의신청 기간에 이의를 신청하지 아니하였을 때 2. 제17조 제4항에 따른 이의신청에 대한 결정에 대하여 60일 이내에 불복의사를 표명하지 아니하였을 때 3. 제16조 제3항에 따른 경계에 관한 결정이나 제17조 제4항에 따른 이의신청에 대한 결정에 불복하여 행정소송을 제기한 경우에는 그 판결이 확정되었을 때 ② 제1항에 따라 경계가 확정되었을 때에는 지적소관청은 지체 없이 경계점표지를 설치하여야 하며, 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 지상경계점등록부를 작성하고 관리하여야 한다. 이 경우 제1항에 따라 확정된 경계가 제15조 제1항 및 제3항에 따라 설정된 경계와 동일할 때에는 같은 조 제1항 및 제3항에 따른 임시경계점표지를 경계점표지로 본다. <개정 2013. 3. 23., 2017. 4. 18.> ③ 누구든지 제2항에 따른 경계점표지를 이전 또는 파손하거나 그 효용을 해치는 행위를 하여서는 아니 된다. 제20조(조정금의 산정) ① 지적소관청은 제18조에 따른 경계 확정으로 지적공부상의 면적이 증감된 경우에는 필지별 면적 증감내역을 기준으로 조정금을 산정하여 징수하거나 지급한다. ② 제1항에도 불구하고 국가 또는 지방자치단체 소유의 국유지ㆍ공유지 행정재산의 조정금은 징수하거나 지급하지 아니한다. ③ 조정금은 제18조에 따라 경계가 확정된 시점을 기준으로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가액으로 산정한다. 다만, 토지소유자협의회가 요청하는 경우에는제30조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위원회의 심의를 거쳐 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가로 산정할 수 있다. <개정 2017. 4. 18.> ④ 지적소관청은 제3항에 따라 조정금을 산정하고자 할 때에는 제30조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위원회의 심의를 거쳐야 한다. ⑤ 제2항부터 제4항까지에 규정된 것 외에 조정금의 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제21조(조정금의 지급ㆍ징수 또는 공탁) ① 조정금은 현금으로 지급하거나 납부하여야 한다. ② 지적소관청은 제20조 제1항에 따라 조정금을 산정하였을 때에는 지체 없이 조정금조서를 작성하고, 토지소유자에게 개별적으로 조정금액을 통보하여야 한다. ③ 지적소관청은 제2항에 따라 조정금액을 통지한 날부터 10일 이내에 토지소유자에게 조정금의 수령통지 또는 납부고지를 하여야 한다. ④ 지적소관청은 제3항에 따라 수령통지를 한 날부터 6개월 이내에 조정금을 지급하여야 한다. ⑤ 제3항에 따라 납부고지를 받은 자는 그 부과일부터 6개월 이내에 조정금을 납부하여야 한다. 다만, 지적소관청은 1년의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 조정금을 분할납부하게 할 수 있다. ⑥ 지적소관청은 조정금을 납부하여야 할 자가 기한 내에 납부하지 아니할 때에는 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수할 수 있다. <신설 2017. 4. 18.> ⑦ 지적소관청은 조정금을 지급하여야 하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 조정금을 지급받을 자의 토지 소재지 공탁소에 그 조정금을 공탁할 수 있다. <개정 2017. 4. 18.> 1. 조정금을 받을 자가 그 수령을 거부하거나 주소 불분명 등의 이유로 조정금을 수령할 수 없을 때 2. 지적소관청이 과실 없이 조정금을 받을 자를 알 수 없을 때 3. 압류 또는 가압류에 따라 조정금의 지급이 금지되었을 때 ⑧ 사업지구 지정이 있은 후 권리의 변동이 있을 때에는 그 권리를 승계한 자가 제1항에 따른 조정금 또는 제7항에 따른 공탁금을 수령하거나 납부한다. <개정 2017. 4. 18.> 제21조의2(조정금에 관한 이의신청) ① 제21조 제3항에 따라 수령통지 또는 납부고지된 조정금에 이의가 있는 토지소유자는 수령통지 또는 납부고지를 받은 날부터 60일 이내에 지적소관청에 이의신청을 할 수 있다. ② 지적소관청은 제1항에 따른 이의신청을 받은 날부터 30일 이내에 제30조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 이의신청에 대한 결과를 신청인에게 서면으로 알려야 한다. 【감정평가 및 감정평가사에 관한 법률】 제3조(기준) ① 감정평가업자가 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다. ② 제1항에도 불구하고 감정평가업자가 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」에 따른 재무제표 작성 등 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권의 설정ㆍ경매 등 대통령령으로 정하는 감정평가를 할 때에는 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다. <개정 2017. 10. 31., 2018. 3. 20.> ③ 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다. 【감정평가에 관한 규칙】[시행 2016. 9. 1.] [국토교통부령 제356호, 2016. 8. 31., 일부개정] 제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다. <개정 2014. 1. 2, 2016. 8. 31> 1. "시장가치"란 감정평가의 대상이 되는 토지등(이하 "대상물건"이라 한다)이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액(價額)을 말한다. 2. "기준시점"이란 대상물건의 감정평가액을 결정하는 기준이 되는 날짜를 말한다. 3. "기준가치"란 감정평가의 기준이 되는 가치를 말한다. 4. "가치형성요인"이란 대상물건의 경제적 가치에 영향을 미치는 일반요인, 지역요인 및 개별요인 등을 말한다. 5. "원가법"이란 대상물건의 재조달원가에 감가수정(減價修正)을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 6. "적산법(積算法)"이란 대상물건의 기초가액에 기대이율을 곱하여 산정된 기대수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료[(賃貸料), 사용료를 포함한다. 이하 같다]를 산정하는 감정평가방법을 말한다. 7. "거래사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정(事情補正), 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 8. "임대사례비교법"이란 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. 9. "공시지가기준법"이란 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제3조제1항 본문에 따라 감정평가의 대상이 된 토지(이하 "대상토지"라 한다)와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(이하 "비교표준지"라 한다)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인의 보정(補正)을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 10. "수익환원법(收益還元法)"이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 11. "수익분석법"이란 일반기업 경영에 의하여 산출된 총수익을 분석하여 대상물건이 일정한 기간에 산출할 것으로 기대되는 순수익에 대상물건을 계속하여 임대하는 데에 필요한 경비를 더하여 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법을 말한다. 12. "감가수정"이란 대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가, 기능적 감가 또는 경제적 감가 등을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 있어서의 대상물건의 가액을 적정화하는 작업을 말한다. 12의2. "적정한 실거래가"란 「부동산 거래신고에 관한 법률」에 따라 신고된 실제 거래가격(이하 "거래가격"이라 한다)으로서 거래 시점이 도시지역(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역을 말한다)은 3년 이내, 그 밖의 지역은 5년 이내인 거래가격 중에서 감정평가업자가 인근지역의 지가수준 등을 고려하여 감정평가의 기준으로 적용하기에 적정하다고 판단하는 거래가격을 말한다. 13. "인근지역"이란 감정평가의 대상이 된 부동산(이하 "대상부동산"이라 한다)이 속한 지역으로서 부동산의 이용이 동질적이고 가치형성요인 중 지역요인을 공유하는 지역을 말한다. 14. "유사지역"이란 대상부동산이 속하지 아니하는 지역으로서 인근지역과 유사한 특성을 갖는 지역을 말한다. 15. "동일수급권(同一需給圈)"이란 대상부동산과 대체ㆍ경쟁 관계가 성립하고 가치 형성에 서로 영향을 미치는 관계에 있는 다른 부동산이 존재하는 권역(圈域)을 말하며, 인근지역과 유사지역을 포함한다. 제5조(시장가치기준 원칙) ① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다. ② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다. 1. 법령에 다른 규정이 있는 경우 2. 감정평가 의뢰인(이하 "의뢰인"이라 한다)이 요청하는 경우 3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우 ③ 감정평가업자는 제2항에 따라 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 사항을 검토하여야 한다. 다만, 제2항제1호의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징 2. 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성 ④ 감정평가업자는 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여(缺如)되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임(受任)을 철회할 수 있다. 제14조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자는 법 제3조제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하여야 한다. <개정 2016. 8. 31.> ② 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다. 1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다. 2. 시점수정: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조에 따라 국토교통부장관이 조사·발표하는 비교표준지가 있는 시·군·구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시·군·구의 평균지가변동률을 적용할 것 나. 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사·발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적용할 것 3. 지역요인 비교 4. 개별요인 비교 5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것 ③ 감정평가업자는 법 제3조제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. <신설 2016. 8. 31.> ④ 감정평가업자는 법 제3조제2항에 따라 토지를 감정평가할 때에는 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하되, 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가할 수 있다. <신설 2016. 8. 31.> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 조정금 납부고지, 경계결정 통보 및 이의신청 안내, 지적재조사 조정금 산정 감정평가의뢰, 감정평가서(□□, ○○), 지적재조사사업 임시경계점 설치에 따른 토지소유자 입회 안내, 지적재조사사업 지적확정예정통지서, 지적정리 결과통보, 면적증감에 따른 조정금액 안내 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 □□구 △△동 77-10번지 상 집합건물(15세대)의 구분소유자로서, 대지지분 비율로 이 사건 토지를 소유하고 있다. 나) 피청구인은 2017. 6. 19. 위 토지를 포함한 일대에서 △△1동주민센터지구 지적재조사사업을 개시하였다. 다) 피청구인은 2019. 2. 21. 청구인에게 경계결정 통지하였고, 청구인은 지적재조사법 제17조에서 정한 기간 내에 이의신청하지 아니하였다. 라) 피청구인은 2019. 6. 3. 지적재조사법 제20조제3항에 따라 감정평가법인 2곳(○○○○○, □□)에 감정평가를 의뢰하여, 2019. 6. 23. 아래와 같은 내용의 감정평가 결과를 각 회신받았다. ① (주)감정평가법인 □□ <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159022893"></img> ② ○○○○○ <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024047"></img> 마) 피청구인은 2019. 6. 26. ‘△△1동주민센터지구 등 지적재조사 사업완료에 따른 지적정리 결과 통보’ 공문을 시행하여, 청구인에게 지적재조사법 제23조 및 제24조에 의한 사업완료 공고·공람, 기존의 지적공부를 폐쇄하고 새로운 지적공부를 작성하여 ○○등기소에 등기촉탁하였다는 사실을 통지하였다. 바) 피청구인은 2019. 7. 31. 청구인에게 지적재조사법 제20조에 따라 증가된 면적 13.7㎡(종전 478㎡, 확정 491.7㎡)에 대하여 조정금 3,141,870원을 부과통지하였고, 이 사건 처분을 통지하면서 지적재조사법 제21조의2에 따라 조정금에 관하여 이의가 있는 경우 납부고지를 받은 날부터 60일 이내에 이의신청을 할 수 있으며, 이 사건 처분 등이 있음을 안 날로부터 90일 이내에 행정심판 또는 행정소송을 제기할 수 있음을 안내하였다. 2) 지적재조사법 제16조제1항에 의하면, 지적재조사에 따른 경계결정은 경계결정위원회의 의결을 거쳐 결정하고, 같은 법 제17조제1항에 의하면, 경계에 관한 결정을 통지받은 토지소유자나 이해관계인이 이에 대하여 불복하는 경우에는 통지를 받은 날부터 60일 이내에 지적소관청에 이의신청을 할 수 있으며, 같은 법 제18조제1항에 의하면, 지적재조사사업에 따른 경계는 법 제17조제1항에 따른 이의신청 기간에 이의를 신청하지 아니하였을 때에 확정된다. 같은 법 제20조에 의하면, 지적소관청은 제18조에 따른 경계 확정으로 지적공부상의 면적이 증감된 경우에는 필지별 면적 증감내역을 기준으로 조정금을 산정하여 징수하거나 지급하고, 조정금은 제18조에 따라 경계가 확정된 시점을 기준으로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가액으로 산정하되, 다만, 토지소유자협의회가 요청하는 경우에는 제30조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위원회의 심의를 거쳐 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가로 산정할 수 있다. 같은 법 제21조제2항 및 제3항에 의하면, 지적소관청은 제20조제1항에 따라 조정금을 산정하였을 때에는 지체 없이 조정금조서를 작성하고, 토지소유자에게 개별적으로 조정금액을 통보하여야 하고, 제2항에 따라 조정금액을 통지한 날부터 10일 이내에 토지소유자에게 조정금의 수령통지 또는 납부고지를 하여야 한다. 3) 청구인들은 토지 소유자들이 이 사건 경계에 대해 합의 내지 결정한 적이 없고, 의견제출 또는 반론의 기회도 보장되지 않았으므로 경계결정은 위법하고, 주변 토지의 시세를 전혀 반영하지 못한 감정평가액을 기준으로 조정금이 산정되었으므로, 이 사건 조정금 부과처분이 위법하다고 주장하는 바, 이에 대해 살펴본다. 가) 토지소유자들이 합의한 경계를 기준으로 지적재조사를 위한 경계로 설정하여야 한다는 주장에 대해 지적재조사법 제14조에 따르면, 경계설정의 기준으로 지상경계에 대하여 다툼이 없는 경우 토지소유자가 점유하는 토지의 현실경계(제1호), 지상경계에 대하여 다툼이 있는 경우 등록할 때의 측량기록을 조사한 경계(제2호), 지방관습에 의한 경계(제3호)로 규정되어 있는바, 이 사건은 지상경계에 다툼이 없는 경우로서 토지의 현실경계를 기준으로 확정된 사안으로서(제2호), 토지 소유자들이 합의한 경계를 기준으로 지적재조사를 위한 경계로 설정해야 한다는 청구인의 주장은 이유가 없다. 나) 토지 소유자들이 경계 결정 과정에서 반론의 기회를 보장받지 못했다는 주장에 대하여 피청구인은 2017. 6. 19. 이 사건 토지를 포함한 일대에서 △△1동 주민센터지구 지적재조사사업을 개시하고, 2018. 10. 10 토지 소유자들의 측량현장입회를 위한 안내문을 송부하였으며, 2019. 1. 21. 지적확정 예정통지서, 2019. 2. 21. 경계결정통지 및 이의신청 접수안내문을 청구인들에게 발송하였으나 청구인들은 지적재조사법 제17조에서 정한 기간 내에 이의신청을 하지 아니하였다. 이러한 사정을 종합하여 볼 때, 토지 소유자들에게 의견제출 또는 반론의 기회가 부여되었다고 볼 수 있으므로, 청구인들의 위 주장은 이유 없다. 다) 주변 토지 시세를 전혀 반영하지 못한 감정평가액을 기준으로 조정금이 산정되었다는 주장에 대해 피청구인은 2019. 6. 3. 지적재조사법 제20조제3항에 따라 감정평가법인 2곳에 감정평가를 의뢰하여, 2019. 6. 23. 감정평가 결과를 각 회신 받았다. 이 사건 토지에 관한 감정평가를 시행함에 있어, ㈜감정평가법인 □□과 ○○○○○은 관련법령과 감정평가 이론에 따라 용도지역, 지목, 이용현황 등이 동일하거나 유사한 이용가치를 지닌 표준지를 선정하고, 표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자물가지수, 개별요인 비교 및 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 평가하였고, 그 밖의 요인의 보정은 평가대상 토지의 위치, 형상, 환경, 이용상황, 교통의 편리성 등 가격형성에 영향을 미치는 제반 요인과 인근 지가 수준, 평가사례 등을 종합적으로 참작한 것으로 인정된다. 따라서 이 사건 토지에 대한 감정평가 결과가 주변 토지들의 시세를 전혀 반영하지 못하여 위법하다는 청구인의 주장은 이유 없고, 달리 이 사건 조정금 부과처분이 위법ㆍ부당하다고 인정할 만한 사정이 보이지 아니한다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.