지적재조사사업 조정금 이의신청 기각결정 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○동 ○○○-1번지, ○○○-9번지 토지의 소유자인데, ○○3지구 지적재조사 사업의 완료로 ○○동 ○○○-1번지는 면적이 572㎡에서 73.4㎡ 증가된 645.4㎡로, 같은 동 ○○○-9번지는 면적이 49㎡에서 6.1㎡ 감소된 42.9㎡로 최종 확정되어 피청구인은 2019. 7. 31. 청구인에게 「지적재조사에 관한 특별법」(이하‘지적재조사법’이라 한다) 제20조에 따라 조정금 135,361,900원을 산정하여 부과하였다. 이에 청구인은 평가금액이 과하다는 이유로 이의신청을 하였으나, 피청구인은 ○○시 지적재조사위원회의 결정에 따라 2019. 11. 6. 청구인에게 이의신청 기각결정을 통지하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 처분의 경위 가) 피청구인은 청구인 소유의 경기도 ○○시 ○○동 ○○○-1, 같은 동 ○○○-9 토지에 대하여 지적재조사법에 근거하여 지적재조사사업을 시행하였고 2019. 7. 31. 위 토지들에 대한 경계의 확정으로 토지의 면적이 변동되었다는 이유로 아래와 같은 내용의 조정금 납부고지를 하였다. ○ ○○시 ○○동 ○○○-1 대 572㎡ - 면적 73.40㎡ 증가 - ㎡당 가격: 1,875,000원 - 조정금액: 137,625,000원 (증) ○ ○○시 ○○동 ○○○-9 대 49㎡ - 면적 6.10㎡ 감소 - ㎡당 가격: 371,000원 - 조정금액: 2,263,100원 (감) ○ 납부고지된 조정금액: 135,361,900원 - 137,625,000원-2,263,100원=135,361,900원 나) 청구인은 위와 같은 조정금의 납부고지를 받은 후 청구인 소유의 토지는 지적만 구분되어 있을 뿐 사실상 한 필지의 토지임에도 불구하고 평가금액을 달리하는 것이 부당하고 평가금액이 실제의 거래가격을 반영하지 못하고 너무도 과하다는 이유로 조정금에 대한 이의신청을 하였으나 피청구인은 2019. 11. 6. 청구인의 이의신청을 기각하는 처분을 하였다. 2) 이 사건 처분의 위법·부당성 가) 조정금액 산정의 부당성 피청구인은 청구인에게 이 사건 조정금을 부과함에 있어서 조정금액을 감정평가업자가 평가한 평가금액으로 산정하였는데 선정된 감정평가업자가 관계법령 및 감정평가대상 토지의 이용현황을 무시하고 비교표준지를 잘못 선정하여 부당한 감정평가를 행하였음이 현저한 사실인 이상 부과된 조정금액은 위법·부당하다고 아니할 수 없고 이 사건 조정금은 비교표준지를 새롭게 선정하여 행한 감정평가금액으로 새롭게 산정되어야 할 것이다. 나) 감정평가업자는 감정평가를 위한 비교표준지를 선정함에 있어서 대상 토지와 용도지역, 지목, 토지용도(실제 용도), 주위환경, 위치, 기타 자연적·사회적 조건이 가장 유사한 인근지역 소재 표준지 중에서 선정하여야 한다(대법원 1998. 12. 8. 선고 97누6636 판결 참조). 이 사건의 감정평가를 수행한 감정평가업자는 감정평가를 위한 비교표준지를 선정함에 있어서 ○○시 ○○동 ○○○-1 토지의 감정평가를 위한 비교표준지로는 ○○시 ○○동 △△△-16 토지를, ○○시 ○○동 ○○○-9 토지의 감정평가를 위한 비교표준지로는 ○○시 ○○동 ☆☆☆-5 토지를 선정하였다. 다) 먼저 ○○시 ○○동 ○○○-9 토지의 감정평가를 위한 비교표준지로 인근 토지인 ○○시 ○○동 ☆☆☆-5 토지를 선정한 점에 대하여는 이의가 없다. 문제는 ○○시 ○○동 ○○○-1 토지의 감정평가를 위한 비교표준지로 ○○시 ○○동 △△△-16 토지를 선정하였다는 점에서 발생하는데 위 두 곳의 토지가 용도지역 및 지목이 일치하고 토지의 한 면이 도로와 접하는 점에서 일치한다고 하여도 위 두 곳의 토지를 접하는 각 도로의 현황이 보정이 불가능한 정도로 현저한 차이를 보이므로 위 비교표준지 선정은 위법·부당하다고 아니할 수 없다. 구체적인 상황을 살피면 위 ○○시 ○○동 △△△-16 토지와 접하는 도로는 시내를 관통하는 왕복 4차선의 도로이고 위 ○○시 ○○동 ○○○-1 토지와 접하는 도로는 농지와 접한 소로이다. 위와 같은 상황 속에서 비교표준지를 선정한다면 위 ○○시 ○○동 ○○○-1 토지와 인접하며 도로를 사이에 두고 위치하고 있는 ○○시 ○○동 ☆☆☆-5 토지를 비교표준지로 선정하여 감정절차를 진행하는 것이 합리적이고 정당한 감정평가라고 할 것이다. 라) 대법원 판례 역시 개별토지가격은 기본적으로 대상 토지와 같은 가격권 안에 있는 표준지 중에서 지가형성요인이 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선택하여야 보다 합리적이고 객관적으로 산정할 수 있는 것이므로 그 비교표준지는 대상 토지와 용도지역, 토지이용상황 기타 자연적·사회적 조건 등 토지특성이 같거나 가장 유사한 표준지 중에서 선택하여야 함을 분명히 하고 있다(대법원 1997. 4. 11. 선고 96누9096 판결, 1998. 12. 8. 선고 97누6636 판결 등 참조). 청구인이 비교표준지로 선정함이 당연하다고 주장하는 ○○시 ○○동 ☆☆☆-5 토지는 ○○시 ○○동 ○○○-1 토지 용도지역, 지목, 현황이 일치하며 토지의 두 면이 소로와 접하고 있는 점이 일치하며 또한 같은 용도지역 내에서 가장 가깝게 위치하고 있는 비교표준지라고 할 것인바, 위와 같은 대법원 판례에 비추어 보면 이 사건 감정평가업자가 ○○시 ○○동 ○○○-1 토지의 감정평가를 위한 비교표준지로 위 ○○시 ○○동 ☆☆☆-5 토지가 아닌 위 ○○시 ○○동 △△△-16 토지를 선정한 것은 위법하고 부당한 비교표준지 선정이라고 아니할 수 없다. 마) 나아가 이 사건 감정평가업무를 수행한 감정평가업자가 산정한 비교표준지의 공시지가를 살피면 위 ○○동 ☆☆☆-5 토지는 ㎡당 620,000원, 위 ○○동 △△△-16 토지는 ㎡당 2,250,000원으로 현격한 차이가 발생하고 있는데 위 ○○시 ○○동 ○○○-1 토지의 2019. 1. 1. 기준 공시지가를 살피면 ㎡당 657,200원으로 위 ○○동 ○○○-1 토지는 위 ○○동 △△△-16 토지가 아닌 위 ○○동 ☆☆☆-5 토지와 이용현황 등이 유사한 토지임을 알 수 있는바, 위 ○○동 ○○○-1 토지의 감정평가를 위한 비교표준지는 위 ○○동 ☆☆☆-5 토지가 선정됨이 당연한 귀결이라고 할 것이다. 【보충서면 1】 3) 비교표준지 선정의 위법 가) 그러나 감정을 위한 비교표준지 선정과 관련하여 비교표준지는 특별한 사정이 없는 한 도시지역 내에서는 용도지역을 우선으로 하고, 도시지역 외에서는 현실적 이용상황에 따른 실제 지목을 우선으로 하여 선정해야 하고 대상 토지가 도시지역 내에 있는 경우 용도지역이 같은 비교표준지가 여러 개 있을 대에는 현실적 이용상황, 공부상 지목, 주위환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 지연적, 사회적 조건이 대상 토지와 동일 또는 유사한 토지를 당해 토지에 적용할 비교표준지로 선정하여야 한다(대법원 2011. 9. 8. 선고 2009두4340 판결 참조). 나) 피청구인이 제출한 을 제4호증 사진을 통하여 확인할 수 있듯이 ○○동 ○○○-1 토지는 차량통행이 가능한 소로에 접하여 있고 비교표준지로 선정한 ○○동 △△△-16 토지는 4차선 대로에 접하여 있다. 피청구인이 자인하고 있듯이 위 ○○동 ○○○-1 토지는 접한 소로를 통해서만 겨우 공로에 출입할 수 있고 따라서 4차선 도로에 접한 비교표준지와 토지의 이용현황이 같을 수 없음은 명백하다. 다) 이 사건에 있어서 위 ○○동 ○○○-1 토지의 감정을 위한 비교표준지는 같은 용도지역 내에서 이용현황이 가장 유사한 ○○동 ▲▲▲-26 토지가 표준지로 지정되어 있었으므로 위 ○○동 ▲▲▲-26 토지가 비교표준지로 선정되었어야 한다. 라) 피청구인은 이 사건 조정금의 부과를 위한 감정을 함에 있어서 용도지역이 같은 비교표준지가 여러 개 있을 때에는 현실적 이용상황, 공부상 지목, 주위환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 자연적, 사회적 조건이 대상 토지와 동일 또는 유사한 토지를 당해 토지에 적용할 비교표준지로 선정하여야 하고 실제 위 ○○동 ○○○-1 토지와 자연적, 사회적 조건이 동일 또는 유사한 비교표준지로 ○○동 ▲▲▲-26 토지가 존재함에도 불구하고 이용상황, 주위환경, 위치 등의 제반 특성이 전혀 다른 ○○동 △△△-16 토지를 비교표준지로 선정하여 감정절차를 진행하였던바 그 위법을 지적하지 않을 수 없다. 【보충서면 2】 4) 피청구인의 보충서면에 대한 반박 대상 토지와 용도지역, 토지이용상황 등 토지특성이 같거나 가장 유사한 표준지가 존재함에도 이와 다른 비교표준지를 선정하는 것은 위법한 비교표준지의 선정이 되고 이에 터잡은 처분 역시 위법한 처분이 되는 것이다. 나아가 피청구인은 청구인의 주장과 같이 비교표준지가 선정된다고 하여도 전반적인 가격수준은 현재 적용 표준지와 유사한 가격수준으로 평가될 것이므로 표준지 선정에 잘못이 없다는 취지의 주장을 하고 있으나 가격수준에 차이가 나지 않을 것으로 예상된다는 이유로 비교표준지 선정의 위법이 치유될 수는 없는 것이므로 피청구인의 주장은 이유가 없다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 처분의 경위 피청구인은 청구인의 ○○3지구 지적재조사사업 대상 토지 ○○동 ○○○-1번지(대, 645.4㎡, 증 73.4㎡), ○○○-9번지 (대, 49㎡, 감 6.1㎡)에 대하여 지적재조사법 제18조(경계의 확정)에 따른 경계가 확정된 후 2019. 6. 25.에 같은 법 제20조(조정금의 산정)에 따라 ◇◇ 및 ◎◎감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였으며 평가된 내역을 바탕으로 2019. 7. 17. 2019년 제4회 ○○시 지적재조사위원회를 개최하여 감정평가금액의 적정성을 심의(적정)한 후 청구인에게 2019. 7. 31. 조정금을 부과하였다. 또한 청구인은 2019. 9. 26. 해당 필지의 감정평가금액을 조정해 줄 것을 내용으로 하는 이의신청을 하였고, 피청구인은 2019. 10. 18. ◇◇ 및 ◎◎감정평가법인에 해당 필지의 감정평가금액에 대하여 재검토를 요청하여, 2019. 10. 18. 재검토에 대한 회신에 의거 같은 법 제21조제2항에 따라 2019. 11. 4. 제6회 ○○시 지적재조사위원회(○○3지구)에 안건을 상정하고 심의한 결과‘기각’으로 최종 의결하였다. 2) 청구인 주장에 대한 답변 청구인이 ○○동 ○○○-1번지의 비교표준지로 주장하고 있는 ○○동 ☆☆☆-5번지는 도로접면이 세각(불)로서 차량 통행이 불가능한 토지이다. 하지만 ○○동 ○○○-1번지는 도로접면이 차량 통행이 가능한 토지이므로 비교표준지를 ☆☆☆-5번지로 선정하여야 한다는 청구인의 주장은 타당하지 않다. ○○동 ○○○-1번지는 「부동산가격공시에 관한 법률」, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 등에 의거 평가대상 토지와 유사한 이용 가치를 지닌 표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자 물가상승률 및 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황 등을 종합적으로 참작하여 적정하게 평가하였다. 따라서 청구인의 조정금 감정평가금액 이의신청에 대한 기각 결정은 적법한 처분이라 할 수 있다. 3) 결론 이상에서 살펴본 바와 같이 ○○동 ○○○-1번지는 도로접면이 차량 통행이 가능한 토지로서 비교표준지로 ○○동 △△△-16번지를 표준지로 정한 것은 타당하므로 피청구인의 2019. 11. 6. 지적재조사사업 조정금 이의신청 기각결정은 적법한 처분이라 할 것이며 해당 토지의 비교표준지 선정이 잘못되었음을 주장하는 청구인의 주장은 이유 없다. 【보충서면】 4) 청구인 주장에 대한 반박 가) 청구인은 ○○동 ○○○-1번지의 조정금 산정 시 표준지 적용에 있어서 용도지역, 이용상황, 공부상 지목, 주위환경, 위치 등의 제반 특성을 참작하여 자연적, 사회적 조건이 유사한 표준지를 적용하여야 하나, 4차선 도로에 접한 ○○동 △△△-16번지를 표준지로 적용한 것은 부당하므로 ○○동 ▲▲▲-26번지로 표준지를 적용하여 줄 것을 주장하고 있다. 그러나 해당 토지에 대한 감정평가는 당해 토지와 유사한 이용가치를 지닌 표준지를 선정하여, 위치, 형상, 환경, 이용상황 등 제반 가격 형성상의 요인을 고려하여 적정하게 평가하였으며, 개별적인 토지 특성의 차이는 개별요인 비교를 통하여 적정하게 비교하여 평가하였고, 이러한 표준지의 선정은 감정평가사의 평가에 의한 것으로서, 적용 표준지의 선정이 부적정한 것은 아니다. 나) 또한 조정금 산정 시 적용하는 표준지가 ○○동 ▲▲▲-26번지로 변경될 경우 개별요인 비교치, 그 밖의 요인 보정치 등이 함께 변경되며, 이러한 과정을 거쳐 평가된 금액은 일부 미미한 수준으로 차이가 있을 수 있으나, 전반적인 가격수준은 현재 적용 표준지와 유사한 가격수준으로 평가될 것이므로 감정평가사의 표준지 선정에는 잘못이 없다 할 것이다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【지적재조사에 관한 특별법】 제1조(목적) 이 법은 토지의 실제 현황과 일치하지 아니하는 지적공부(地籍公簿)의 등록사항을 바로 잡고 종이에 구현된 지적(地籍)을 디지털 지적으로 전환함으로써 국토를 효율적으로 관리함과 아울러 국민의 재산권 보호에 기여함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. 2. "지적재조사사업"이란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제71조부터 제73조까지의 규정에 따른 지적공부의 등록사항을 조사ㆍ측량하여 기존의 지적공부를 디지털에 의한 새로운 지적공부로 대체함과 동시에 지적공부의 등록사항이 토지의 실제 현황과 일치하지 아니하는 경우 이를 바로 잡기 위하여 실시하는 국가사업을 말한다. 제16조(경계의 결정) ① 지적재조사에 따른 경계결정은 경계결정위원회의 의결을 거쳐 결정한다. ② 지적소관청은 제1항에 따른 경계에 관한 결정을 신청하고자 할 때에는 제15조제2항에 따른 지적확정예정조서에 토지소유자나 이해관계인의 의견을 첨부하여 경계결정위원회에 제출하여야 한다. ③ 제2항에 따른 신청을 받은 경계결정위원회는 지적확정예정조서를 제출받은 날부터 30일 이내에 경계에 관한 결정을 하고 이를 지적소관청에 통지하여야 한다. 이 기간 안에 경계에 관한 결정을 할 수 없는 부득이한 사유가 있을 때에는 경계결정위원회는 의결을 거쳐 30일의 범위에서 그 기간을 연장할 수 있다. ④ 토지소유자나 이해관계인은 경계결정위원회에 참석하여 의견을 진술할 수 있다. 경계결정위원회는 토지소유자나 이해관계인이 의견진술을 신청하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 이에 따라야 한다. ⑤ 경계결정위원회는 제3항에 따라 경계에 관한 결정을 하기에 앞서 토지소유자들로 하여금 경계에 관한 합의를 하도록 권고할 수 있다. ⑥ 지적소관청은 제3항에 따라 경계결정위원회로부터 경계에 관한 결정을 통지받았을 때에는 지체 없이 이를 토지소유자나 이해관계인에게 통지하여야 한다. 이 경우 제17조제1항에 따른 기간 안에 이의신청이 없으면 경계결정위원회의 결정대로 경계가 확정된다는 취지를 명시하여야 한다. 제18조(경계의 확정) ① 지적재조사사업에 따른 경계는 다음 각 호의 시기에 확정된다. 1. 제17조제1항에 따른 이의신청 기간에 이의를 신청하지 아니하였을 때 2. 제17조제4항에 따른 이의신청에 대한 결정에 대하여 60일 이내에 불복의사를 표명하지 아니하였을 때 3. 제16조제3항에 따른 경계에 관한 결정이나 제17조제4항에 따른 이의신청에 대한 결정에 불복하여 행정소송을 제기한 경우에는 그 판결이 확정되었을 때 ② 제1항에 따라 경계가 확정되었을 때에는 지적소관청은 지체 없이 경계점표지를 설치하여야 하며, 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 지상경계점등록부를 작성하고 관리하여야 한다. 이 경우 제1항에 따라 확정된 경계가 제15조제1항 및 제3항에 따라 설정된 경계와 동일할 때에는 같은 조 제1항 및 제3항에 따른 임시경계점표지를 경계점표지로 본다. ③ 누구든지 제2항에 따른 경계점표지를 이전 또는 파손하거나 그 효용을 해치는 행위를 하여서는 아니 된다. 제20조(조정금의 산정) ① 지적소관청은 제18조에 따른 경계 확정으로 지적공부상의 면적이 증감된 경우에는 필지별 면적 증감내역을 기준으로 조정금을 산정하여 징수하거나 지급한다. ② 제1항에도 불구하고 국가 또는 지방자치단체 소유의 국유지ㆍ공유지 행정재산의 조정금은 징수하거나 지급하지 아니한다. ③ 조정금은 제18조에 따라 경계가 확정된 시점을 기준으로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가액으로 산정한다. 다만, 토지소유자협의회가 요청하는 경우에는 제30조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위원회의 심의를 거쳐 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가로 산정할 수 있다. ④ 지적소관청은 제3항에 따라 조정금을 산정하고자 할 때에는 제30조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위원회의 심의를 거쳐야 한다. ⑤ 제2항부터 제4항까지에 규정된 것 외에 조정금의 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제21조(조정금의 지급ㆍ징수 또는 공탁) ① 조정금은 현금으로 지급하거나 납부하여야 한다. ② 지적소관청은 제20조 제1항에 따라 조정금을 산정하였을 때에는 지체 없이 조정금조서를 작성하고, 토지소유자에게 개별적으로 조정금액을 통보하여야 한다. ③ 지적소관청은 제2항에 따라 조정금액을 통지한 날부터 10일 이내에 토지소유자에게 조정금의 수령통지 또는 납부고지를 하여야 한다. ④ 지적소관청은 제3항에 따라 수령통지를 한 날부터 6개월 이내에 조정금을 지급하여야 한다. ⑤ 제3항에 따라 납부고지를 받은 자는 그 부과일부터 6개월 이내에 조정금을 납부하여야 한다. 다만, 지적소관청은 1년의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 조정금을 분할납부하게 할 수 있다. ⑥ 지적소관청은 조정금을 납부하여야 할 자가 기한 내에 납부하지 아니할 때에는 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수할 수 있다. ⑦ 지적소관청은 조정금을 지급하여야 하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 조정금을 지급받을 자의 토지 소재지 공탁소에 그 조정금을 공탁할 수 있다. 1. 조정금을 받을 자가 그 수령을 거부하거나 주소 불분명 등의 이유로 조정금을 수령할 수 없을 때 2. 지적소관청이 과실 없이 조정금을 받을 자를 알 수 없을 때 3. 압류 또는 가압류에 따라 조정금의 지급이 금지되었을 때 ⑧ 사업지구 지정이 있은 후 권리의 변동이 있을 때에는 그 권리를 승계한 자가 제1항에 따른 조정금 또는 제7항에 따른 공탁금을 수령하거나 납부한다. 제21조의2(조정금에 관한 이의신청) ① 제21조제3항에 따라 수령통지 또는 납부고지된 조정금에 이의가 있는 토지소유자는 수령통지 또는 납부고지를 받은 날부터 60일 이내에 지적소관청에 이의신청을 할 수 있다. ② 지적소관청은 제1항에 따른 이의신청을 받은 날부터 30일 이내에 제30조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 이의신청에 대한 결과를 신청인에게 서면으로 알려야 한다. 제30조(시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위원회) ① 시ㆍ군ㆍ구의 지적재조사사업에 관한 주요 정책을 심의ㆍ의결하기 위하여 지적소관청 소속으로 시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위원회(이하 "시ㆍ군ㆍ구 위원회"라 한다)를 둘 수 있다. ② 시ㆍ군ㆍ구 위원회는 다음 각 호의 사항을 심의ㆍ의결한다. 1. 제12조제2항제3호에 따른 경계복원측량 또는 지적공부정리의 허용 여부 2. 제19조에 따른 지목의 변경 3. 제20조에 따른 조정금의 산정 3의2. 제21조의2제2항에 따른 조정금 이의신청에 관한 결정 4. 그 밖에 지적재조사사업에 필요하여 시ㆍ군ㆍ구 위원회의 위원장이 부의하는 사항 ③ 시ㆍ군ㆍ구 위원회는 위원장 및 부위원장 각 1명을 포함한 10명 이내의 위원으로 구성한다. ④ 시ㆍ군ㆍ구 위원회의 위원장은 시장ㆍ군수 또는 구청장이 되며, 부위원장은 위원 중에서 위원장이 지명한다. ⑤ 시ㆍ군ㆍ구 위원회의 위원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 위원장이 임명 또는 위촉한다. 1. 해당 시ㆍ군ㆍ구의 5급 이상 공무원 2. 해당 사업지구의 읍장ㆍ면장ㆍ동장 3. 판사ㆍ검사 또는 변호사 4. 법학이나 지적 또는 측량 분야의 교수로 재직하고 있거나 있었던 사람 5. 그 밖에 지적재조사사업에 관하여 전문성을 갖춘 사람 ⑥ 시ㆍ군ㆍ구 위원회의 위원 중 공무원이 아닌 위원의 임기는 2년으로 한다. ⑦ 시ㆍ군ㆍ구 위원회는 재적위원 과반수의 출석과 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다. ⑧ 그 밖에 시ㆍ군ㆍ구 위원회의 조직 및 운영 등에 관하여 필요한 사항은 해당 시ㆍ군ㆍ구의 조례로 정한다. 【감정평가 및 감정평가사에 관한 법률】 제3조(기준) ① 감정평가업자가 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다. ② 제1항에도 불구하고 감정평가업자가 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」에 따른 재무제표 작성 등 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권의 설정ㆍ경매 등 대통령령으로 정하는 감정평가를 할 때에는 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다. ③ 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다. 【감정평가에 관한 규칙】 제14조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자는 법 제3조제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하여야 한다. ② 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다. 1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다. 2. 시점수정: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조에 따라 국토교통부장관이 조사ㆍ발표하는 비교표준지가 있는 시ㆍ군ㆍ구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시ㆍ군ㆍ구의 평균지가변동률을 적용할 것 나. 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적용할 것 3. 지역요인 비교 4. 개별요인 비교 5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것 ③ 감정평가업자는 법 제3조제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. ④ 감정평가업자는 법 제3조제2항에 따라 토지를 감정평가할 때에는 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하되, 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가할 수 있다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 감정평가서, 지적재조사사업 조정금 납부 고지서, 이의신청서, 감정평가 재검토 요청 공문, 감정평가법인 검토의견서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○동 ○○○-1번지, ○○○-9번지 토지의 소유자인데, 피청구인은 ○○3지구 지적재조사사업에 따라 위 청구인 소유 토지에 대하여 ○○시 경계결정위원회 의결을 거쳐 경계를 결정하여 2019. 3. 18. 청구인에게 이를 통지하였다. 나) 피청구인은 2019. 6. 25. 지적재조사법 제20조에 따라 ㈜◎◎감정평가법인과 ㈜◇◇감정평가법인에 토지 감정평가를 의뢰하였고, 이에 두 감정평가법인은 같은 해 7월경 감정평가 결과를 회신하였는데, 청구인 소유 토지의 가격산출근거 및 비교표준지 정보는 아래와 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024503"></img> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024501"></img> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024507"></img> 다) 피청구인은 위 두 감정평가법인의 감정평가액을 산술평균한 금액을 조정금으로 산정하여 청구인에게 통지한 후, 2019. 7. 31. 조정금 135,361,900원을 납부 고지하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159024505"></img> 라) 이에 청구인은 2019. 9. 26.경 피청구인에게 이의신청을 하였으나, 당초 조정금을 산정한 두 감정평가법인의 감정평가 재검토를 거친 후 같은 해 11. 4. 개최된 제6회 ○○시 지적재조사위원회 심의결과 기각됨에 따라 피청구인은 같은 해 11. 6. 청구인에게 이의신청 기각결정 통지를 하였다. 2) 지적재조사법 제16조제1항에 의하면 지적재조사에 따른 경계결정은 경계결정위원회의 의결을 거쳐 결정하고, 같은 법 제20조에 의하면 지적소관청은 경계 확정으로 지적공부상의 면적이 증감된 경우에는 필지별 면적 증감내역을 기준으로 조정금을 산정하여 징수하거나 지급하며, 조정금은 제18조에 따라 경계가 확정된 시점을 기준으로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가액으로 산정하되, 다만 토지 소유자협의회가 요청하는 경우에는 제30조에 따른 시·군·구 지적재조사위원회의 심의를 거쳐 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가로 산정할 수 있다. 그리고 같은 법 제21조의2제1항 및 제2항에 의하면 조정금에 이의가 있는 토지소유자는 수령통지 또는 납부고지를 받은 날부터 60일 이내에 지적소관청에 이의신청을 할 수 있으며, 지적소관청은 이의신청을 받은 날부터 30일 이내에 시·군·구 지적재조사위원회의 심의·의결을 거쳐 이의신청에 대한 결과를 신청인에게 서면으로 알려야 한다. 3) 청구인은 ○○동 ○○○-9번지에 대하여는 이의가 없으나, ○○동 ○○○-1번지(이하‘이 사건 토지’라 한다)의 경우 비교표준지로 ○○동 △△△-16번지를 선정하여 조정금을 산정한 것은 토지의 이용현황을 무시한 것이므로, 이 사건 토지의 비교표준지로 ○○동 ☆☆☆-5번지 또는 ▲▲▲-26번지가 선정되어야 한다고 주장한다. 지적재조사법 제20조제3항에 의하면 조정금은 경계가 확정된 시점을 기준으로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가액으로 산정하는데, 「감정평가에 관한 규칙」 제14조제2항에서는 감정평가업자가 토지를 감정평가할 때 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정하도록 하고 있다. 위 인정사실 및 관계법령에 따라 살펴보건대, 이 사건 토지는 상업지역 내 건축허가를 득하여 건물 신축 중인 토지로, ㈜◎◎감정평가법인과 ㈜◇◇감정평가법인은 이 사건 토지와 용도지역이 동일하고 이용상황, 주변환경 등이 같거나 유사하며, 지리적으로 가능한 한 가까이 있는 것 중에서 비교표준지를 선정하였고, 위치·형상·환경·이용상황 등 제반 가격형성상의 요인을 고려하여 평가하였는바, 이와 같은 비교표준지 선정 내지 기타 요인 결정은 적정하다고 판단되고, 달리 이 사건 감정결과에 현저한 잘못이 있다거나 이 사건 감정결과를 신뢰할 수 없을 만한 객관적인 사정은 보이지 않는다. 반면 청구인이 이 사건 토지의 비교표준지 중 하나로 제시한 ○○동 ☆☆☆-5번지는 도로접면이 세각(불)로서 자동차 통행이 불가능한 토지이므로 비교표준지로 부적합한 것으로 보인다. 또한 청구인은 이 사건 토지와 용도지역, 토지 이용상황 등 토지특성이 같거나 가장 유사한 표준지로 ○○동 ▲▲▲-26번지가 존재함에도 다른 비교표준지를 선정하여 한 이 사건 처분이 위법하다고 주장하나, ○○동 ▲▲▲-26번지가 이 사건 토지의 비교표준지로 가장 적합하다는 주장에 대한 어떠한 입증도 한 바 없고, 위에서 살핀 바와 같이 ○○동 △△△-16번지를 비교표준지로 선정한 것이 합리성이 없다고 보이지 않는바, 이 부분 청구인의 주장 또한 받아들일 수 없다. 그러므로 피청구인이 지적재조사법에서 정한 절차에 따라 적법·타당하게 이 사건 토지의 조정금을 부과한 것으로 보이는바, 청구인의 주장은 이유가 없다고 할 것이다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.