지적재조사사업 조정금 이의신청 기각결정 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○동 ☆☆☆-10번지(대) 외 9필지의 소유자인데, ○○3지구 지적재조사사업의 완료로 청구인 소유 토지의 면적이 증감함에 따라 피청구인은 2019. 7. 31. 청구인에게 「지적재조사에 관한 특별법」(이하‘지적재조사법’이라 한다) 제20조에 따라 조정금 180,017,600원을 산정하여 부과하였다. 이에 청구인은 조정금이 과다하다는 이유로 이의신청을 하였으나, 피청구인은 ○○시 지적재조사위원회의 결정에 따라 2019. 11. 6. 청구인에게 이의신청 기각결정(이하‘이 사건 처분’이라 한다)을 통지하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 처분의 경위 청구인은 2019년 ○○시 지적재조사 토지 중 일부(11필지 2,064㎡)를 1992년 배우자로부터, 2010년 자식으로부터 상속을 원인으로 취득, 보유하고 있다. 청구인 소유 ○○동 ☆☆☆-10번지 등 11필지 2,064㎡를 포함한 주변 토지 일대에 대하여 2019년 지적재조사에 따라 피청구인은 청구인 소유의 토지 10필지가 13.5㎡ 증가됨에 따라 이에 대한 조정금 180,017,600원을 2019년 7월 부과처분하였다. 이에 따른 지적재조사 조정금 이의신청을 피청구인에게 제기하여 2019. 11. 15.경 기각 결정서를 받았다. 2) 처분의 부당성(또는 위법성) 피청구인은 2019년 ○○시 토지 거래 건수에 1%도 미치지 못하는 ○○동 지역(2019년 ○○시 전체 거래건수 5,762건 중 ○○동 거래건수 51건, 0.88%)에 대하여 지적불부합지가 집단적으로 양산된다는 이유로 주민설명회 안내도 없고(피청구인 주장으로는 등기가 반송되어 일반우편으로 발송하였다고 함) 토지소유자협의회도 구성하지 않는 등 행정편의주의적인 행정절차를 일방적으로 진행하여 토지주로서의 권리행사를 제한한 결과 청구인 소유의 토지에 대한 조정금이 적정하지 않게 산정되었다. 가) ○○동 ☆☆☆-10번지 지적불부합의 원인은 측량기기 오차가 아닌 인근 토지로 흡수, 대지로 사용되어 면적의 차이가 발생한 것이다 주변 일대 토지는 조상 대대로 살아온 토지로(청구인 집안 소유가 아닌 토지 ○○동 □□□-3번지는 청구인이 시집오기 전부터 청구인 배우자가 임차하여 1989년 11월까지 사용) 일가 식구들이 토지 지번 구분 없이 일단의 토지로 사용하다가 이후 자식들에게 상속되면서 지금의 토지로 경계가 형성된 것으로 실제 청구인 명의의 토지 지적 합계는 지적재조사 전 2,064㎡, 재조사 후 2,077.5㎡로 불과 0.65% 편차(13.5㎡ 증가)를 보이는 등 착오가 극히 미미하므로 ○○동 ☆☆☆-10번지 지적은 측량기술의 착오로 인한 면적착오가 아니라 연접한 대지로 흡수, 사용된 것이며, 토지대장상 ○○동 ☆☆☆-10번지 지목이 대지로 공시지가도 수십 년 간 대지로 산정되어 온 정황을 보더라도 ○○동 ☆☆☆-10번지 보상에 대한 토지이용 현황은 대지로 판단되어야 한다. 나) ○○동 ☆☆☆-10번지에 대한 지적재조사 조정금 산정 시 현황도로라 하더라도 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제26조제1항제2호에 의거 현재 산정가 1/5 수준을 1/3로 인상, 재산정하여야 한다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제26조제1항제2호에 의하면 사실상의 사도 부지 평가는 인근 토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내라고 규정되어 있다. 그러나 피청구인은 당해 토지는 수십 년 간 대지로 산정된 공시지가는 잘못 산정된 것이며 현황 적용도 대지가 아닌 도로라 하면서도 ㎡당 산정가를 공시지가의 절반에도 못미치는 354,000원으로 산정한 것은 명백한 오류이다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023343"></img> 다) 피청구인의 부당이득에 대하여 부당하다고 생각한다 지적재조사는 지적측량기술의 발전에 따라 정확성을 위해 실시하는 사업으로 이에 따라 공부상 면적의 증감이 발생하여 면적이 감소하는 토지주에 대하여 국민의 법감정을 고려하여 조정금을 지급하고, 면적이 늘어난 경우에는 형평의 차원에서 조정금을 징수하는 것으로 명시되어 있다. 한 개인이 집안 대대로 내려오는 일단의 토지로 사용하여 오던 토지에 대하여 면적이 13.5㎡ 증가하였다고 하여 거래조차 되지 않는 지역에 대하여 조정금을 1억 8천만 원 부과하는 것이 과연 국민의 법감정에 맞는 것인지, 피청구인이 부당이득을 취하는 게 맞는 것인지 묻고 싶다. 청구인은 피청구인의 행정을 당연히 믿고 있었고 또한 믿어야 한다고 생각하며 한평생을 살아왔다. 청구인은 과거 배우자 사망으로 당해 토지를 상속받을 때 상속세를 그 당시 공시지가를 기준으로 납부하였다. 보다시피 공시지가는 과거부터 현재까지 계속해서 대지로 산정되어 왔다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023353"></img> <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023355"></img> 동일한 부서에서의 공시지가와 지적재조사 조정금 산정 기준이 다른 이중 잣대 행정에 대한 청구인의 억울한 하소연을 어느 곳에서도 들어주지 않는다. 13.5㎡ 증가에 대한 1억 8천여만 원 조정금에 대하여 이의신청을 하여도 2019년 11월 기각결정 통지서를 받았으며, 다른 감정평가사들에게 의뢰하여도“억울하겠다. 특히 도로보상가가 낮다”라고 하였지만 막상 평가자료를 의뢰하니 상도의 때문인지 아무도 흔쾌히 산정하겠다는 곳을 찾지 못했다. 【보충서면】 3) 청구인 추가 의견 가) 3개 필지는 조정금 산정 감정평가에서 비교표준지가 바뀜 ○○동 △△△-1, △△△-8, △△△-9는 공시지가를 산정할 때 적용하는 비교표준지(○○동 △△△-5)와 조정금 산정을 위한 감정평가를 할 때 적용하는 비교표준지(○○동 ■■■-26)가 다른 것으로 판단된다. 그동안의 공시지가 산정을 고려하여 감정평가를 재시행하여 줄 것을 요청한다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023349"></img> 나) ○○동 △△△-5번지는 조정금 산정 감정평가에서 주변 토지보다 지나치게 높음 △△△-5번지는 표준지로서 인접 토지를 대표하는 토지이고, 인접 토지와 가격수준도 유사해야 하는데, 조정금 산정을 위한 감정평가에서는 이 토지의 가격만 다른 토지에 비해 월등히 높게 산정되었다. △△△-5번지는 사실상의 사도에 인접한 토지로 주변 토지와‘도로조건’이 동일하며, 다만‘각지’라는 조건에 차이가 있다. 또한 형상 역시 가장형이고, 다른 토지는 사다리형이라는 차이밖에 없는데, 인접 토지에 비해 무려 23.5% 높게 산정되었다. 왜 △△△-5번지의 감정평가액이 인접 토지에 비해 지나치게 높은지 설명이 되지 않으므로 다시 한 번 검토 및 산정을 바란다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023347"></img> 다) 지적재조사 및 감정평가에 대한 정상적 절차 미이행 지적재조사의 실시에 대한 서면 통보절차가 제대로 이행되었는지 확인을 요청한다. 피청구인은 주민설명회 안내문이 반송되어 일반우편으로 송달되었다고 하는데 토지소유자협의회도 구성하지 않으면서 전화 등 아무런 연락 없이 일반우편으로 송달한 것은 토지소유자 의견을 들으려 하지 않은 것으로, 행정편의주의적인 하자 있는 행정행위이다. 나. 피청구인 주장 1) 이 사건 처분의 경위 피청구인은 청구인의 ○○3지구 지적재조사사업 대상 토지 ○○동 ☆☆☆-10번지(대 324.5㎡ 감 141.5㎡) 등 10필지에 대하여 지적재조사법 제18조(경계의 확정)에 따른 경계가 확정된 후 2019. 6. 25.에 같은 법 제20조(조정금의 산정)에 따라 ◇◇ 및 ◆◆감정평가법인에 감정평가를 의뢰하였으며 평가된 내역을 바탕으로 2019. 7. 17. 2019년 제4회 ○○시 지적재조사위원회를 개최하여 감정평가금액의 적정성을 심의(적정)한 후 청구인에게 2019. 7. 31. 조정금을 부과하였다. 또한 청구인은 2019. 10. 1. 해당 필지의 감정평가금액을 조정해 줄 것을 내용으로 하는 이의신청을 접수하였고. 피청구인은 같은 해 10. 18. ◇◇ 및 ◆◆감정평가법인에 해당 필지의 감정평가금액에 대하여 재검토를 요청하여 재검토에 대한 회신에 의거 같은 법 제21조제2항에 따라 2019. 11. 4. 제6회 ○○시 지적재조사위원회(○○3지구)에 안건을 상정하고 심의한 결과‘기각’으로 최종 의결되었다. 2) 청구인 주장에 대한 답변 가) ○○동 ☆☆☆-10번지는 지목은 대지이나 현황은 도로로서 도로를 기준으로 평가하였으며 지적재조사법 제20조에 의하여 경계가 확정된 시점을 기준으로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 등에 의거 평가대상 토지와 유사한 이용 가치를 지닌 표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 가격시점까지의 관계법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 공시기준일로부터 가격시점까지의 지가변동률, 생산자 물가상승률 및 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황 등을 종합적으로 참작하여 적정하게 평가하였다. 또한, 청구인이 주장하고 있는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제26조에 의하여 대상 토지를 도로로 평가하여 인근 토지 평가금액의 1/3 이내로 평가하였으며, 인근 토지의 판단은 같은 법 제26조제4항의 규정에 따라 당해 토지가 도로부지로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용 상황과 유사한 토지로서, 당해 토지와 위치상 가까운 토지를 기준(△△△-5번지와 유사한 토지)으로 판단하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023357"></img> 나) 또한 ○○동 ☆☆☆-10번지 등 총 10필지에 대하여 총면적이 13.5㎡가 증가하였으며 1억 8천만 원을 부과하는 것에 대한 부당함을 주장하고 있으나 「감정평가 실무기준」(국토교통부고시 제2019-594호)에 의하여 용도상 불가분의 관계에 있는 일단지가 아니면 개별 필지로 평가하는 것이 원칙으로서, 이에 따라 개별 필지별로 증감면적에 대하여 감정평가한 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023359"></img> 것이다. 3) 결론 이상에서 살펴본 바와 같이 ○○동 ☆☆☆-10번지에 대한 조정금을 재산정, 부과금액에 대한 취소 및 재산정을 주장하는 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. 【보충서면】 4) 청구인 보충서면에 대한 답변 가) 청구인은 ○○동 △△△-1, △△△-8, △△△-9번지에 대하여 개별공시지가 산정 시 적용하는 비교표준지(○○동 △△△-5번지)와 조정금 산정 시 적용하는 비교표준지(○○동 ■■■-26번지)가 차이가 있으며, 비교표준지가 서로 상이한 것을 이유로 그동안의 공시지가 산정을 고려하여 감정평가를 재산정하여 줄 것을 주장하고 있다. 그러나 해당 토지 중 ○○동 △△△-1, △△△-8번지의 조정금 산정 시 적용된 표준지는 청구인이 주장한 ○○동 ■■■-26번지가 아닌 개별공시지가 산정 시의 비교표준지와 같은 ○○동 △△△-5번지로 적용하였으며, ○○동 △△△-9번지는 면적증감이 없어 조정금 평가대상이 아니므로 감정평가 대상 목록에서 제외되어 감정평가하지 않았다. 이러한 비교표준지의 선정은 개별공시지가의 표준지를 무조건적으로 일치시킨 것이 아닌 감정평가를 수행하는 평가자의 판단으로서, 해당 토지의 적용 표준지의 선정은 적정한 것이다. 나) 또한 ○○동 △△△-5번지에 대한 감정평가 산정과 관련하여 비교 대상으로 ○○동 △△△-6번지의 예를 들어 주변 토지보다 지나치게 가격이 높고, 형상 또한 가로장방형이 아님을 주장하고 있다. 하지만 ○○동 △△△-5번지와 비교대상인 ○○동 △△△-6번지는 도로의 폭, 상가와의 거리, 형상 등에서 차이가 있으며, 이를 반영하여 감정평가하였다. 그리고 특성(가로장방형)에 대한 부분은 표준지공시지가의 고시사항이며, 당해 토지가 소재하는 위치에서는 가로장방형과 정방형의 가격 차이가 없는 것으로 판단되어 형상에 따른 가격 격차는 반영하지 않았으며, 조정금에도 영향을 주지 않으므로 감정평가사의 산정은 적법하다 할 것이다. 다) 마지막으로, 청구인은 지적재조사사업 주민설명회 안내 및 토지소유자협의회 구성도 제대로 하지 않으면서 전화 등 연락을 하지 않은 것을 이유로 지적재조사사업의 실시에 대한 서면 통보 절차에 대해서 제대로 이행되었는지 확인요청을 하고 있다. 피청구인은 청구인의 주소지인 경기도 ○○시 ○○구 ○○로 55, ○○○동 ○○○호로 지적재조사사업 실시계획수립에 따른 안내문을 2017. 12. 7. 발송하여 2017. 12. 11. 경비원 문○○이 수령하였으며, 주민에게 실시계획 공람 절차를 거쳐, 2018. 2. 1. 주민설명회를 개최하고, 2018. 9. 11. 일필지 측량실시에 따른 토지소유자 입회 안내문을 발송하여 2018. 9. 13. 청구인 본인이 송달받았으며, 지적재조사 측량에 대해 2018. 11. 8. 청구인의 자녀 김○주가 현장 입회하였다. 또한 토지소유자협의회는 지적재조사법 제13조에 의하여 토지소유자가 직접 구성하는 것으로 소관청에서는 「지적업무처리규정」 제18조에 따라 토지소유자협의회의 운영에 필요한 사항을 지원하는 것으로서, ○○3·4·5지구 주민설명회 당시 참석한 토지소유자들에게 토지소유자협의회 구성에 관한 내용을 전달하였다. 5) 결론 이상에서 살펴본 바와 같이 피청구인의 감정평가사가 산정한 지적재조사사업 조정금 감정평가는 객관적인 상황을 고려하여 산정하였으며, 토지소유자 또는 이해관계인이 갖는 주관적인 가치를 고려하지 않은 것으로서 청구인의 이 사건 청구는 이유 없다 할 것이므로 기각하여 주기 바란다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【지적재조사에 관한 특별법】 제1조(목적) 이 법은 토지의 실제 현황과 일치하지 아니하는 지적공부(地籍公簿)의 등록사항을 바로 잡고 종이에 구현된 지적(地籍)을 디지털 지적으로 전환함으로써 국토를 효율적으로 관리함과 아울러 국민의 재산권 보호에 기여함을 목적으로 한다. 제7조(사업지구의 지정) ① 지적소관청은 실시계획을 수립하여 시ㆍ도지사에게 사업지구 지정 신청을 하여야 한다. ② 지적소관청이 시ㆍ도지사에게 사업지구 지정을 신청하고자 할 때에는 다음 각 호의 사항을 고려하여 사업지구 토지소유자(국유지ㆍ공유지의 경우에는 그 재산관리청을 말한다. 이하 같다) 총수의 3분의 2 이상과 토지면적 3분의 2 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 1. 지적공부의 등록사항과 토지의 실제 현황이 다른 정도가 심하여 주민의 불편이 많은 지역인지 여부 2. 사업시행이 용이한지 여부 3. 사업시행의 효과 여부 ③ 제2항에도 불구하고 지적소관청은 사업지구에 제13조에 따른 토지소유자협의회(이하 "토지소유자협의회"라 한다)가 구성되어 있고 토지소유자 총수의 4분의 3 이상의 동의가 있는 지구에 대하여는 우선하여 사업지구로 지정을 신청할 수 있다. ④ 지적소관청은 사업지구 지정을 신청하고자 할 때에는 실시계획 수립 내용을 주민에게 서면으로 통보한 후 주민설명회를 개최하고 실시계획을 30일 이상 주민에게 공람하여야 한다. ⑤ 사업지구에 있는 토지소유자와 이해관계인은 제4항에 따른 공람기간 안에 지적소관청에 의견을 제출할 수 있으며, 지적소관청은 제출된 의견이 타당하다고 인정할 때에는 이를 반영하여야 한다. ⑥ 시ㆍ도지사는 사업지구를 지정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 제29조에 따른 시ㆍ도 지적재조사위원회의 심의를 거쳐야 한다. ⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정은 사업지구를 변경할 때에도 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경할 때에는 제외한다. ⑧ 제2항에 따른 동의자 수의 산정방법, 동의절차, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제13조(토지소유자협의회) ① 사업지구의 토지소유자는 토지소유자 총수의 2분의 1 이상과 토지면적 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자의 동의를 받아 토지소유자협의회를 구성할 수 있다. ② 토지소유자협의회는 위원장을 포함한 5명 이상 20명 이하의 위원으로 구성한다. 토지소유자협의회의 위원은 그 사업지구에 있는 토지의 소유자이어야 하며, 위원장은 위원 중에서 호선한다. ③ 토지소유자협의회의 기능은 다음 각 호와 같다. 1. 지적소관청에 대한 우선사업지구의 신청 2. 토지현황조사에 대한 입회 3. 임시경계점표지 및 경계점표지의 설치에 대한 입회 4. 삭제 <2017. 4. 18.> 5. 제20조제3항에 따른 조정금 산정기준에 대한 의견 제출 6. 제31조에 따른 경계결정위원회(이하 "경계결정위원회"라 한다) 위원의 추천 ④ 제1항에 따른 동의자 수의 산정방법 및 동의절차, 토지소유자협의회의 구성 및 운영, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제16조(경계의 결정) ① 지적재조사에 따른 경계결정은 경계결정위원회의 의결을 거쳐 결정한다. ② 지적소관청은 제1항에 따른 경계에 관한 결정을 신청하고자 할 때에는 제15조제2항에 따른 지적확정예정조서에 토지소유자나 이해관계인의 의견을 첨부하여 경계결정위원회에 제출하여야 한다. ③ 제2항에 따른 신청을 받은 경계결정위원회는 지적확정예정조서를 제출받은 날부터 30일 이내에 경계에 관한 결정을 하고 이를 지적소관청에 통지하여야 한다. 이 기간 안에 경계에 관한 결정을 할 수 없는 부득이한 사유가 있을 때에는 경계결정위원회는 의결을 거쳐 30일의 범위에서 그 기간을 연장할 수 있다. ④ 토지소유자나 이해관계인은 경계결정위원회에 참석하여 의견을 진술할 수 있다. 경계결정위원회는 토지소유자나 이해관계인이 의견진술을 신청하는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 이에 따라야 한다. ⑤ 경계결정위원회는 제3항에 따라 경계에 관한 결정을 하기에 앞서 토지소유자들로 하여금 경계에 관한 합의를 하도록 권고할 수 있다. ⑥ 지적소관청은 제3항에 따라 경계결정위원회로부터 경계에 관한 결정을 통지받았을 때에는 지체 없이 이를 토지소유자나 이해관계인에게 통지하여야 한다. 이 경우 제17조제1항에 따른 기간 안에 이의신청이 없으면 경계결정위원회의 결정대로 경계가 확정된다는 취지를 명시하여야 한다. 제17조(경계결정에 대한 이의신청) ① 제16조제6항에 따라 경계에 관한 결정을 통지받은 토지소유자나 이해관계인이 이에 대하여 불복하는 경우에는 통지를 받은 날부터 60일 이내에 지적소관청에 이의신청을 할 수 있다. ② 제1항에 따라 이의신청을 하고자 하는 토지소유자나 이해관계인은 지적소관청에 이의신청서를 제출하여야 한다. 이 경우 이의신청서에는 증빙서류를 첨부하여야 한다. ③ 지적소관청은 제2항에 따라 이의신청서가 접수된 날부터 14일 이내에 이의신청서에 의견서를 첨부하여 경계결정위원회에 송부하여야 한다. ④ 제3항에 따라 이의신청서를 송부받은 경계결정위원회는 이의신청서를 송부받은 날부터 30일 이내에 이의신청에 대한 결정을 하여야 한다. 다만, 부득이한 경우에는 30일의 범위에서 처리기간을 연장할 수 있다. ⑤ 경계결정위원회는 이의신청에 대한 결정을 하였을 때에는 그 내용을 지적소관청에 통지하여야 하며, 지적소관청은 결정내용을 통지받은 날부터 7일 이내에 결정서를 작성하여 이의신청인에게는 그 정본을, 그 밖의 토지소유자나 이해관계인에게는 그 부본을 송달하여야 한다. 이 경우 토지소유자는 결정서를 송부받은 날부터 60일 이내에 경계결정위원회의 결정에 대하여 행정심판이나 행정소송을 통하여 불복할 지 여부를 지적소관청에 알려야 한다. 제18조(경계의 확정) ① 지적재조사사업에 따른 경계는 다음 각 호의 시기에 확정된다. 1. 제17조제1항에 따른 이의신청 기간에 이의를 신청하지 아니하였을 때 2. 제17조제4항에 따른 이의신청에 대한 결정에 대하여 60일 이내에 불복의사를 표명하지 아니하였을 때 3. 제16조제3항에 따른 경계에 관한 결정이나 제17조제4항에 따른 이의신청에 대한 결정에 불복하여 행정소송을 제기한 경우에는 그 판결이 확정되었을 때 ② 제1항에 따라 경계가 확정되었을 때에는 지적소관청은 지체 없이 경계점표지를 설치하여야 하며, 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 지상경계점등록부를 작성하고 관리하여야 한다. 이 경우 제1항에 따라 확정된 경계가 제15조제1항 및 제3항에 따라 설정된 경계와 동일할 때에는 같은 조 제1항 및 제3항에 따른 임시경계점표지를 경계점표지로 본다. ③ 누구든지 제2항에 따른 경계점표지를 이전 또는 파손하거나 그 효용을 해치는 행위를 하여서는 아니 된다. 제20조(조정금의 산정) ① 지적소관청은 제18조에 따른 경계 확정으로 지적공부상의 면적이 증감된 경우에는 필지별 면적 증감내역을 기준으로 조정금을 산정하여 징수하거나 지급한다. ② 제1항에도 불구하고 국가 또는 지방자치단체 소유의 국유지ㆍ공유지 행정재산의 조정금은 징수하거나 지급하지 아니한다. ③ 조정금은 제18조에 따라 경계가 확정된 시점을 기준으로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가액으로 산정한다. 다만, 토지소유자협의회가 요청하는 경우에는 제30조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위원회의 심의를 거쳐 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가로 산정할 수 있다. ④ 지적소관청은 제3항에 따라 조정금을 산정하고자 할 때에는 제30조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위원회의 심의를 거쳐야 한다. ⑤ 제2항부터 제4항까지에 규정된 것 외에 조정금의 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제21조의2(조정금에 관한 이의신청) ① 제21조제3항에 따라 수령통지 또는 납부고지된 조정금에 이의가 있는 토지소유자는 수령통지 또는 납부고지를 받은 날부터 60일 이내에 지적소관청에 이의신청을 할 수 있다. ② 지적소관청은 제1항에 따른 이의신청을 받은 날부터 30일 이내에 제30조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 이의신청에 대한 결과를 신청인에게 서면으로 알려야 한다. 제30조(시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위원회) ① 시ㆍ군ㆍ구의 지적재조사사업에 관한 주요 정책을 심의ㆍ의결하기 위하여 지적소관청 소속으로 시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위원회(이하 "시ㆍ군ㆍ구 위원회"라 한다)를 둘 수 있다. ② 시ㆍ군ㆍ구 위원회는 다음 각 호의 사항을 심의ㆍ의결한다. 1. 제12조제2항제3호에 따른 경계복원측량 또는 지적공부정리의 허용 여부 2. 제19조에 따른 지목의 변경 3. 제20조에 따른 조정금의 산정 3의2. 제21조의2제2항에 따른 조정금 이의신청에 관한 결정 4. 그 밖에 지적재조사사업에 필요하여 시ㆍ군ㆍ구 위원회의 위원장이 부의하는 사항 ③ 시ㆍ군ㆍ구 위원회는 위원장 및 부위원장 각 1명을 포함한 10명 이내의 위원으로 구성한다. ④ 시ㆍ군ㆍ구 위원회의 위원장은 시장ㆍ군수 또는 구청장이 되며, 부위원장은 위원 중에서 위원장이 지명한다. ⑤ 시ㆍ군ㆍ구 위원회의 위원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 위원장이 임명 또는 위촉한다. 1. 해당 시ㆍ군ㆍ구의 5급 이상 공무원 2. 해당 사업지구의 읍장ㆍ면장ㆍ동장 3. 판사ㆍ검사 또는 변호사 4. 법학이나 지적 또는 측량 분야의 교수로 재직하고 있거나 있었던 사람 5. 그 밖에 지적재조사사업에 관하여 전문성을 갖춘 사람 ⑥ 시ㆍ군ㆍ구 위원회의 위원 중 공무원이 아닌 위원의 임기는 2년으로 한다. ⑦ 시ㆍ군ㆍ구 위원회는 재적위원 과반수의 출석과 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다. ⑧ 그 밖에 시ㆍ군ㆍ구 위원회의 조직 및 운영 등에 관하여 필요한 사항은 해당 시ㆍ군ㆍ구의 조례로 정한다. 【감정평가 및 감정평가사에 관한 법률】 제3조(기준) ① 감정평가업자가 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다. ② 제1항에도 불구하고 감정평가업자가 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」에 따른 재무제표 작성 등 기업의 재무제표 작성에 필요한 감정평가와 담보권의 설정ㆍ경매 등 대통령령으로 정하는 감정평가를 할 때에는 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가를 할 수 있다. ③ 감정평가의 공정성과 합리성을 보장하기 위하여 감정평가업자가 준수하여야 할 세부적인 원칙과 기준은 국토교통부령으로 정한다. 【감정평가에 관한 규칙】 제14조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자는 법 제3조제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시지가기준법을 적용하여야 한다. ② 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다. 1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다. 2. 시점수정: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조에 따라 국토교통부장관이 조사ㆍ발표하는 비교표준지가 있는 시ㆍ군ㆍ구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시ㆍ군ㆍ구의 평균지가변동률을 적용할 것 나. 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적용할 것 3. 지역요인 비교 4. 개별요인 비교 5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것 ③ 감정평가업자는 법 제3조제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. ④ 감정평가업자는 법 제3조제2항에 따라 토지를 감정평가할 때에는 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하되, 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가할 수 있다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 이의신청서, 감정평가 재검토 요청 공문, 감정평가법인 검토의견서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 ○○시 ○○동 □□□-1, -2, △△△-1, -2, -4, -5, -6, -7, -8, -9 , ☆☆☆-10번지 토지의 소유자이다. 나) 피청구인은 ○○시 ○○동 지적재조사 사업지구 지정 신청을 위하여 2017년경 토지소유자 3분의 2 이상의 동의를 받았고, 2018. 2. 1. ○○3지구 지적재조사사업 주민설명회를 개최하였다. 다) 이후 피청구인은 2018. 9. 10. ○○3지구 토지소유자들에게 지적재조사사업 측량실시 안내를 하였고, 같은 해 11. 8. 청구인 측 입회하에 청구인 소유 토지에 대한 측량을 실시하였다. 라) 피청구인은 2019. 3. 18. 청구인에게 청구인 소유 토지에 대하여 ○○시 경계결정위원회의 의결을 거쳐 경계를 결정하였음을 통지하였고, 이에 대하여 청구인은 이의신청을 하지 아니하였다. 마) 피청구인은 2019. 6. 25. 지적재조사법 제20조에 따라 ㈜◇◇감정평가법인과 ㈜◆◆감정평가법인에 토지 감정평가를 의뢰하였고, 이에 두 감정평가법인은 같은 해 7월경 감정평가 결과를 회신하였는데, 청구인 소유 토지의 가격산출근거 및 비교표준지 정보는 아래와 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159064605"></img> 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023345"></img> 1) 시점 수정치: 국토교통부에서 발표한 용도지역별 지가변동률을 기준으로 산정 2) 지역요인: 평가대상 토지는 비교표준지의 인근지역에 위치하여 지역요인은 동일(1.00) 3) 개별요인: 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적 조건, 기타조건 비교하여 산정 4) 그 밖의 요인: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 고려 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023351"></img> 바) 피청구인은 2019. 7. 17. 제4회 ○○시 지적재조사위원회 심의를 거쳐 조정금을 산정하여 같은 해 7. 31. 청구인에게 조정금 180,017,600원을 부과하였는데, 조정금 조서의 내용은 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159023339"></img> 사) 이에 청구인은 2019. 9. 25. 피청구인에게 이의신청을 하였으나, 당초 조정금을 산정한 두 감정평가법인의 감정평가 재검토를 거친 후 같은 해 11. 4. 개최된 제6회 ○○시 지적재조사위원회 심의결과 기각됨에 따라 피청구인은 같은 해 11. 6. 청구인에게 이의신청 기각결정 통지를 하였다. 2) 지적재조사법 제16조제1항에 의하면 지적재조사에 따른 경계결정은 경계결정위원회의 의결을 거쳐 결정하고, 같은 법 제20조제1항에 의하면 지적소관청은 경계 확정으로 지적공부상의 면적이 증감된 경우에는 필지별 면적 증감내역을 기준으로 조정금을 산정하여 징수하거나 지급하도록 하고 있는데, 같은 조 제3항 및 제4항에 따르면 조정금은 경계가 확정된 시점을 기준으로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가액으로 산정하되, 다만, 토지소유자협의회가 요청하는 경우에는 제30조에 따른 시·군·구 지적재조사위원회의 심의를 거쳐 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가로 산정할 수 있으며, 지적소관청은 제3항에 따라 조정금을 산정하고자 할 때에는 시·군·구 지적재조사위원회의 심의를 거쳐야 한다. 그리고 같은 법 제21조의2제1항 및 제2항에 의하면 조정금에 이의가 있는 토지소유자는 수령통지 또는 납부고지를 받은 날부터 60일 이내에 지적소관청에 이의신청을 할 수 있으며, 지적소관청은 이의신청을 받은 날부터 30일 이내에 시·군·구 지적재조사위원회의 심의·의결을 거쳐 이의신청에 대한 결과를 신청인에게 서면으로 알려야 한다. 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제3조제1항에 의하면 감정평가업자가 토지를 감정평가하는 경우에는 그 토지와 이용가치가 비슷하다고 인정되는 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 표준지공시지가를 기준으로 하여야 한다. 다만, 적정한 실거래가가 있는 경우에는 이를 기준으로 할 수 있다. 그리고 「감정평가에 관한 규칙」 제14조에 의하면 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 1. 비교표준지 선정 2. 시점수정 3. 지역요인 비교 4. 개별요인 비교 5. 그 밖의 요인 보정의 순서에 따라야 한다. 3) 이 사건 처분의 절차상 하자 여부 청구인은 피청구인이 토지소유자협의회도 구성하지 않으면서, 전화 등 아무런 연락도 없이 지적재조사에 관한 주민설명회 안내문을 일반우편으로 송달한바, 지적재조사 실시에 대한 서면 통보 절차를 제대로 이행하지 않았다고 주장한다. 그러나 피청구인이 발송한 공문 및 등기우편 송달내역 등에 의하면, 피청구인은 청구인의 주소지로 지적재조사사업 실시계획 수립에 따른 안내문을 2017. 12. 7. 발송하여 같은 해 12. 11. 경비원 문○○이 이를 수령하였고, 지적재조사사업 실시계획 공람 절차를 진행하였으며, 2018. 2. 1. 주민설명회를 개최하고, 같은 해 9. 11. 일필지 측량실시에 따른 토지소유자 입회 안내문을 발송하여 같은 해 9. 13. 청구인 본인이 송달받아, 같은 해 11. 8. 지적재조사 측량 당시 청구인의 자녀가 입회한바, 이와 관련한 절차적 위법은 없다고 판단된다. 또한 토지소유자협의회는 지적재조사법 제13조에 따라 토지소유자가 직접 구성하여야 하고, 지적소관청은 「지적재조사업무규정」 제18조에 따라 협의회 운영에 필요한 사항을 지원하는 것이므로, 피청구인이 이를 구성하지 않아 위법하다는 청구인의 주장은 이유가 없다. 4) 이 사건 처분의 내용상 하자 여부 청구인은 청구인 소유 토지 중 ○○동 ☆☆☆-10번지는 사실상 사도로 부지 평가는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」에 따라 인근 토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 이루어져야 하는데, 위 토지에 대한 조정금은 354,000원/㎡로, 연접해 있는 △△△-1번지에 대한 조정금 1,480,000원/㎡의 23.9%에 불과해 위법하다고 주장한다. 지적재조사법 제16조제1항에 의하면 지적재조사에 따른 경계결정은 경계결정위원회의 의결을 거쳐 결정하고, 같은 법 제20조제1항에 의하면 지적소관청은 경계 확정으로 지적공부상의 면적이 증감된 경우에는 필지별 면적 증감내역을 기준으로 조정금을 산정하여 징수하거나 지급하도록 하고 있는데, 같은 조 제3항 및 제4항에 따르면 조정금은 경계가 확정된 시점을 기준으로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가액으로 산정하도록 하고 있다. 그런데 감정평가서 등 이 사건 기록을 살펴보면, 피청구인이 주장하는 것처럼 ○○동 ☆☆☆-10번지는 지목은 대지이나 현황은 도로이므로 도로를 기준으로 평가한 것이고, 지적재조사법 제20조에 의하여 경계가 확정된 시점을 기준으로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 등에 따른 평가 기준과 토지의 위치, 형상, 이용 상황 등을 참작하여 평가하였다는 사실에는 의문이 없다. 즉, 청구인으로서는 이 사건 감정평가가 위 법령에서 규정하는 절차를 위반하였다거나 감정평가 자체에 피청구인의 부당한 개입 내지 감정평가사의 과도한 재량 일탈 등을 지적하여야 할 것이나, 이에 관한 합리적 지적 또는 입증 없이 비교표준지의 선정이 부당하다는 것을 주된 취지로 하여 이 사건 처분이 위법하다는 주장을 하고 있는바, 독자적인 주장에 불과하여 이유가 없다고 판단된다. 한편, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 제26조제1항제2호에 의하면 사실상의 사도의 부지에 대한 평가는 인근토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내로 정하고 있고, 같은 조 4항에서는“제1항 및 제3항에서‘인근토지’라 함은 당해 도로부지 또는 구거부지가 도로 또는 구거로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 유사한 토지로서 당해 토지와 위치상 가까운 토지를 말한다.”라고 규정하고 있다. 즉, ○○동 ☆☆☆-10번지에 대한 평가는 위 법 제26조제1항 및 제4항에 따라 당해 토지가 도로부지로 이용되지 아니하였을 때 예상되는 표준적인 이용 상황을 전제하여야 하며, 피청구인은 이러한 상황과 유사한 △△△-5번지로 판단하게 된 것인바, ☆☆☆-10번지 평가액은 인근 토지인 △△△-5번지의 평가액인 1,070,000원의 3분의 1 이내이므로 평가액을 잘못 산정한 사실은 없다고 판단된다. 또한 지적재조사에 따른 조정금과 관련한 토지의 감정평가는 형식상 지목 외에도 실제 현황도 주된 기준이 되어야 하고, 지적재조사법 및 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 등에 의거 평가대상 토지와 유사한 이용가치를 지닌 표준지 공시지가를 기준으로 공시기준일로부터 기준시점까지의 관계 법령에 의한 당해 토지의 이용계획, 공시기준일로부터 기준시점까지의 지가변동률, 생산자 물가상승률 및 당해 토지의 위치, 형상, 환경, 이용 상황 등을 종합적으로 참작하여야 하는바, 피청구인의 감정평가가 위 법령에서 규정하는 기준들을 위반하였다거나 현저히 객관성을 상실하였다는 사정은 찾아볼 수 없다. 아울러, 피청구인이 주장하는 바와 같이 「감정평가 실무기준」에 의하면 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우가 아니면 감정평가는 대상물건마다 개별로 하는 것이 원칙인바, 이에 따라 개별 필지별로 이루어진 이 사건 감정평가가 위법하다는 청구인의 주장 또한 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.