지적재조사 조정금 부과처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○동 ○○-1 토지(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 소유한 자인데, ◇◇2지구 지적재조사사업의 완료로 토지의 면적이 752㎡에서 9㎡ 증가된 761㎡로 최종 확정되어 피청구인은 2018. 10. 22. 지적재조사에 관한 특별법(이하 ‘지적재조사법’이라 한다) 제20조에 따라 증가된 면적 9㎡에 대한 조정금 26,901,000원을 청구인에게 부과하였다.(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다) 이에 청구인은 조정금 산정의 기준이 된 감정평가액의 결정이 위법·부당하다며 2018. 12. 20. 조정금 이의신청을 제출하였으며 피청구인은 2019. 1. 8. ○○시 ○○구지적재조사위원회(이하‘재조사위원회’라 한다)의 결정에 따라 청구인에게 이의신청 기각결정 통지를 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 이 사건의 개요 청구인은 이 사건 토지의 소유자로서 피청구인이 2018. 10. 22.(민원봉사과-19043) 청구인에게 한 ○○시 ○○구 ◇◇2지구 지적재조사사업의 지적재조사 조정금(이하 ‘조정금’이라 한다) 납부고지 처분을 하였고, 청구인은 그 처분에 대하여 지적재조사법 제21조의2에 따라 2018. 12. 20. 조정금에 대해 이의신청을 하였다. 그러나 피청구인은 2019. 1. 8.(민원봉사과-468)자로 이의신청서에 기재한 사유에 대한 구체적 이유 설시 없이 기각(당초 조정금 적정)으로 청구인에게 통보하였다. 이에 청구인은 피청구인 처분의 위법·부당함을 바로잡기 위해 행정심판을 청구하게 되었다. 2) 지적재조사 조정금 납부고지처분의 위법·부당성 주장 가) 조정금산정의 기준시점에 대한 답변요구 감정평가서를 보면 기준시점은 2018. 9. 17.로 되어 있으나 이에 대해 어떠한 설명이 없다. 왜 이 날짜가 결정되었는지에 대한 설시가 없다. 피청구인에 대하여 이에 대한 답변을 요구한다. 나) 조정금산정의 기준도면인 종전도와 확정도의 선택에 대한 답변요구 조정금산정을 위해서는 기준이 되는 도면이 있어야 하는 데, 여기에는 종전도와 확정도가 있다. 그러나 어떤 도면을 선택했는지, 왜 선택했는지에 대한 설명이 없다. 피청구인에 대하여 이에 대한 답변을 요구한다. 다) 조정금산정의 위법·부당성 (1) 개 요 지적재조사업 제20조에 따라 2곳의 감정평가법인(감정평가법인□□감정원(약칭 ‘□□감정’, ■■감정평가법인(약칭 ‘■■감정’)에 의뢰하여 그 결과를 산술평균하여 지적재조사 조정금을 산정한 것으로 보인다. 그러나 피청구인에게 기제출한 이의신청서에서도 밝힌 바와 같이 감정평가액 결정이 부당하며, 이에 터잡은 지적재조사 조정금의 산정 또한 위법·부당하다고 할 것이다. (2) 개별요인비교의 위법·부당성 (가) 감정평가법인의 개별요인비교 수치 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159027459"></img> (나) ‘접면도로상태-획지조건’판단에 대한 부당성 ① 평가법인의 감정평가서상의 기재 두 평가법인의 감정평가서를 보면 획지조건에서 □□감정에서는 별다른 설시 없이 이 사건 토지가 3%우세로, ■■감정은 접면도로상태 등에서 3%우세하다고 기재되어 있다. ② 검 토 본 건은 지적도상에는 각지상태로 보이나 현황은 준각지(準角地)로서 한면(북서측으로 접한 부분)은 평탄작업을 위한 옹벽으로 인하여 차량 및 사람의 통행이 불가능하여 실제로는 한 면으로만 통행이 가능한 상태인 바, 한 면으로서의 효용만이 있는 토지를 지적도만을 고려하여 정형적인 소로각지로 평가한 것은 심히 부당하며, 품등비교 시 동일한 수치를 적용해야 할 것이다. 이는 현장조사만 실시하여도 충분히 파악할 수 있는 내용이다. (다) ‘토지이용상황-획지조건’ 판단에 대한 위법·부당성 ① 평가법인의 감정평가서상 기재 두 평가법인의 감정평가서에는 이에 대한 언급이 없는 것으로 보아 동일한 것으로 평가한 것으로 보인다. ② 검 토 표준지(○○동 △△-2)의 건축물대장상 용도가 ‘상업업무용(근린생활시설)’이며, 이 사건 토지(○○동 ○○-1)의 건축물대장상 용도는 ‘주상복합용(다세대주택, 일반음식점)’으로 이용 중인데 이를 같은 것으로 평가한 것은 심히 부당하며 토지가격비준표상 수치인 0.91을 적용해야 할 것이다. (라) 소 결 감정평가법인의 감정평가서상에 획지조건비교(접면도로상태, 이용상황 등)에서 실제와 부합하지 않는 것을 바로 잡으면 획지조건비교치는 0.91이 되며 개별요인누계치도 0.91이 되어야 한다. (3) 그 밖의 요인에 대하여 (가) □□감정의 그 밖의 요인의 검토 ① 비교사례 선정 : ○○시 ○○구 ○○동 ○○-6(처분) ② 격차율 산정 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159027461"></img> ③ 검 토 사례 토지는 이 사건 토지의 합병 전 토지로서 공유재산(○○시)을 매입한 것으로 이는 대지를 전제로 한 매입으로써 2017. 1. 24.자로 ‘대’로 지목 변경한 것이 이를 증명한다. 또한 표준지의 지적도에서 보는 바와 같이 표준지는 ‘부정형’의 토지로서 형상에서 사례 토지보다 우세하지 않으며, 사례 토지의 매입목적은 이 사건 토지와 대지로의 병합사용을 전제로 한 것이기에 면적, 지목 등에서도 표준지가 7.1%만큼 우세하지도 않다. (나) ■■감정의 그 밖의 요인의 검토 ① 비교사례 선정 : ○○시 ○○구 ○○동 ▲▲(담보) ② 격차율 산정 <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159027451"></img> ③ 검 토 격차율 산정 시 사례기준표준지가액 산정 시 개별요인비교에서 비교표준지가 평가전례 대비 형상 등 획지조건에서 우세(1.03)하다고 기재하였으나, 지적도상에 명백히 보이는 바와 같이 비교표준지는 ‘부정형’이고 비교사례는 ‘장방형’에 가까운 토지로서 비교표분지가 형상 등에서 열세하다고 할 수 있다. 따라서 품등 비교 시 1.03이 아닌 토지가격비준표상의 격차율인 1.95를 적용해야 할 것이다. (라) 소 결 그 밖의 요인 보정치 결정에 있어서 시간적 근접성, 이용상황, 지목, 평가목적, 접면도로, 면적 등에서 볼 때 표준지와 유사성이 큰 ‘○○동 ▲▲’ 토지를 격차율 산정의 사례토지로 채택하는 것이 합리적이라 할 것이며, 표준지와 유사성이 약할 뿐만 아니라 이 사건 토지의 일부를 구성하고 있는 ‘○○동 ○○-6’토지를 기준으로 격차율을 산정하는 것은 시점의 과다경과인 점(2년 1개월 전), 면적이 과소한 점(6㎡), 지목이 상이한 점(전), 이 사건 토지를 이 사건 토지로 평가하는 논리적 모순에 빠지는 점 등을 고려할 때 현저히 부당하다. 따라서 그 밖의 요인 보정치 결정은 표준지와 격차율 산정 시 ■■감정이 선정한 ‘○○동 ▲▲’토지를 기준으로 하여야 하며, 격차율은 (2,700,000 × 1.03963 × 1.00 × 0.95) / (1,930,000 × 1.02603) ≒ 1.3466이 되어야 한다. 3) 결 론 가) 피청구인이 산정한 조정금은 상기 청구이유로 볼 때 대상토지에 대한 조정금은 감정평가법인(□□감정, ■■감정)의 산술평균치(26,901,000원, @2,989,000원/㎡)로 결정한 것은 심히 부당하므로 청구이유를 반영하고 인근시세에도 부합하는 21,870,000원[@2,430,000원/㎡｛1,930,000원(공시지가)×1.02603(시점수정)×1.00(지역요인)×0.910(개별요인)×1.35(그 밖의 요인)｝］ 으로 재산정하고 이를 초과하는 부분(5,031,000원)은 취소되어야 할 것이다. 나) 상기 조정금은 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 의한 감정평가업자의 감정평가금액에 의해 산정되는 점, 별도의 이의신청제도를 규정한 점, 지적재조사법 제정당시 ‘시행령(제14조)’에 규정되어 있던 조정금 이의신청규정이 국민들의 재산권보호를 위하여 상위법인 ‘법률(제21조의2)’로 개정(2017.4.18.)한 점, 재감정을 한다하여 과도한 비용과 시간이 소요되지 않는 점, 지적재조사법의 법규정만을 적용하는 경우에는 조정금산정을 위해서는 1인의 감정평가업자의 감정평가결과만 있어도 되고, 지적재조사위원회(지적재조사법 제30조)는 경계결정위원회(지적재조사법 제31조)와는 달리 필수적으로 설치되지 않아도 되는 임의적 위원회인데 국가예산이 소요되더라도 국민의 재산권보호를 위하여 2인의 감정평가업자에게 의뢰하고 또한 지적재조사위원회도 설치한 것으로 보이는 점 등을 종합 고려하여 볼 때 이의신청 시에도 당초 조정금 산정과 유사한 절차를 거치는 것이 입법목적 및 취지에 부합하는 바 이의신청제도가 형해화(形骸化)되지 않도록 귀 위원회에서 감정평가업자에게 감정의뢰한 후 청구이유를 반영하고 인근 시세에도 부합하는 금액으로 결정하여 주기 바란다. 다) 청구인은 지적재조사사업지구내에 소재하는 토지소유자로서 국토를 효율적으로 관리함과 아울러 국민의 재산권보호에 기여함을 목적으로 하는 지적재조사사업의 입법취지에 공감하여 국가사업에 협조하여 왔다. 그러나 청구인의 필요와는 아무 상관없는 토지를 국가사업에 협조한 대가로 부당하게 높은 조정금을 부과 받게 되었다. 그 결과 조정금을 납부하기 위해 금융권의 대출로 그 대금을 충당할 수밖에 없다. 만약 기한 내 납부하지 못하는 경우에는 압류 및 체납처분이 예정되어 있어 향후 공매까지도 진행된다면 기존에 있던 재산마저 하루아침에 잃을 수도 있는 상황이다. 국가사업에 충실히 협조한 소시민의 재산권이 부당하게 침해되지 않도록 조치하여 주기 바란다. 【보충서면】 4) 기준시점에 대한 위법성에 대하여 가) 피청구인의 주장 피청구인은 감정평가에 관한 규칙에 따라 가격조사완료일인 2018. 9. 17.을 기준시점으로 감정평가를 했다고 주장하고 있다. 나) 청구인의 답변 지적재조사법 제20조제3항은 ‘경계가 확정된 시점을 기준으로 감정평가업자가 평가한 감정평가액으로 산정한다.’라고 규정하고 있는바 피청구인의 답변서에 따르면 2018. 7. 2.에 이의신청에 대한 결정 통보한 것을 알 수 있다. 따라서 경계결정위원회의 이의신청에 대한 결정은 2018. 7. 2.보다 빠른 일자가 될 것이며, 기준시점도 2018. 8. 31. 이전이 될 것이다. 적용 기준시점(2018. 9. 17.)과 법정 기준시점(2018. 8. 31. 이전)의 차이가 그리 크지 않다하여 위법성이 없다고 할 수 없을 것이다. 5) 획지조건의 위법·부당성에 대하여 가) 피청구인의 주장 피청구인은 획지조건은 단순히 도로접면만을 검토하는 사항이 아니라 토지의 면적, 접면너비, 형상, 방위, 고저, 도로접면상태 등을 종합적으로 고려하여 표준지 대비 대상토지를 비교하였다고 주장하고 있다. 나) 청구인의 답변 청구인이 도로접면상태만을 제시한 것은 감정평가서상에 개별요인비교시 제시하였던 조건 중에 획지조건에서만 품등비교가 있었고 나머지 조건(가로조건, 접근조건, 환경조건, 행정적조건, 기타조건)에서는 그 차이가 없는 것으로 기재하였기 때문이다. ■■감정에서는 접면도로상태 등에서 3%우세, □□감정은 별다른 이유 설시 없이 3%우세로 기재하였다. 품등비교 시 이유 설시가 없는 것은 위법하다는 것이 대법원의 입장이다(대법원 2013.6.27.선고 2013두2587판결, 대법원 2002.6.28.선고 2002두2727판결 등). 피청구인이 제시한 ‘평가업무요령’이 어떤 것을 말하는지 명확히 알 수 없으나 자동차전용도로 등 차량진입이 불가능한 도로는 도로로 보지 아니하는 것이 일반적이며, 옹벽 등으로 평탄작업 수행하여 차량진출입이 불가능한 토지와 별도의 평탄작업이 필요하지 않은 일반적인 토지를 동일하게 보는 것은 거래관행에 비추어 보아 심히 부당하다. 또한 피청구인이 제시한 거래사례는 ○○동 ●●-13토지는 소로한면이고 ○○동 ●●-14토지는 소로각지인 바 한 면과 각지의 격차율은 1%미만(3,834,196/3,797,468)인 것을 보더라도 상기 접면도로상태의 품등비교치가 이 사건 토지가 옹벽 등으로 평탄작업이 필요한 토지임을 감안할 때 과다산정된 것으로 볼 수 있다. 6) 토지이용상황 판단의 위법·부당성에 대하여 가) 피청구인의 주장 피청구인은 감정평가 시 평가 대상토지의 적정가격을 산정하기 위해서는 대상토지의 건축물대장상 용도만을 보는 것이 아니라 평가대상 토지는 물론이고 인근 토지의 주된 이용 상황을 참작하여야 한다고 주장하고 있다. 나) 청구인의 답변 피청구인은 비교표준지의 공시지가를 기준으로 이 사건 토지의 현황을 고려하여 시점수정, 개별요인 비교 및 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 이 사건 토지의 가격을 산정하는 공시지가기준법에 의하여 감정하였다고 답변한 바와 같이 개별요인비교는 대상토지의 개별현황을 기준으로 품등비교를 하는 것이지 인근 토지의 주된 이용 상황을 기준으로 이 사건 토지의 이용 상황을 판단하여서는 안 될 것이다. 개별요인이란 대상토지의 구체적 가치에 영향을 미치는 대상토지의 고유한 개별적 요인을 말하며, 부동산의 개별성에 따라 그 가치를 개별적으로 형성하게 되는 요인으로서 표준지의 가격수준과 비교하여 개별적 가격 차이를 발생시키는 가치형성요인을 의미한다. 나지 상정 평가가 원칙인 표준공시지가 평가와 현황기준 평가가 원칙인 개별토지의 평가를 혼동하여서는 아니 되며, 피청구인의 주장대로 인근토지의 주된 이용 상황을 기준으로 획지조건을 판단하게 되면 개별토지의 개별적인 토지특성과 무관하게 인근에 있는 모든 토지가 동일한 가격으로 산출되는 오류가 발생하게 된다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159027453"></img> 따라서 이 사건 토지의 이용 상황은 주위 토지의 이용 상황을 기준으로 하여서는 아니 되고, 이 사건 토지 이용 상황인 ‘주상복합용’을 기준으로 품등비교를 해야 할 것이다. 7) 그 밖의 요인 보정의 위법·부당성에 대하여 가) 피청구인은 이 사건 토지의 평가 시 □□감정은 평가선례 7건, 거래사례 4건을, ■■감정은 평가선례 10건, 거래사례 3건을 각기 종합적으로 검토한 후 그 중에서 이 사건 토지와 비교가능성이 상대적으로 높다고 인정되는 평가선례 토지를 선정하였다고 주장하고 있다. 나) 청구인의 답변 피청구인은 평가사례 및 거래사례를 종합 검토하였다고 했는데 감정평가서상에 그 내용을 찾을 수도 없을 뿐만 아니라 그 밖의 요인 보정치 결정을 위한 격차율 산정은 비교표준지와 비교가능성이 높은 사례를 선정해야 함에도 이 사건 토지와의 비교가능성을 판단한 것은 부적절하다. 각 평가법인이 평가선례를 다른 것으로 선정한 것 자체를 문제 삼는 것이 아니라 이 사건 토지를 평가하는 데 이 사건 토지 평가사례를 선정하여 이를 보정하는 것은 순환논리에 빠지게 되는 오류를 범하기 때문에 이 사건 토지를 비교평가사례로 선정하여서는 안 된다는 것이다. 따라서 그 밖의 요인 보정치 결정을 위한 격차율 산정 시 비교사례는 ‘○○동 ▲▲’토지를 선정하되, 평가선례 및 비교표준지의 형상에 따른 정확한 품등비교가 이루어져야 할 것이다. 8) 적정시세에 대한 위법·부당성에 대하여 가) 피청구인의 주장 피청구인은 ○○시 소유 토지의 매수가격, 인근 토지의 거래사례를 예로 들어 청구인의 적정시세 주장을 배척하고 있다. 나) 청구인의 답변 피청구인이 주장한 ○○시 소유 토지의 매매가(@2,550,333원/㎡)와 청구인이 주장하는 적정시세(@2,430,000원/㎡)와는 그 차이가 미미한 수준이며, 대상토지의 이용 상황을 피청구인의 주장대로 인근토지의 주된 이용 상황을 기준으로 한다면 이 사건 토지와 ○○시 소유 토지(○○동 ○○-6)는 개별요인은 동일해야 할 것이다. 피청구인이 제시한 거래사례는 시간이 흐를수록 무조건 토지의 가격이 상승한다는 전제하에 주장하는 것으로서 이는 토지의 가격은 변동성이 있어 상승·하락을 반복하는 것이 일반적이며, 거래사례 토지는 2016. 8.에 거래가 있은 후 최근까지 나지상태로 방치되고 있는 바 이는 실수요 목적이 아닌 다른 사정이 개입된 거래로 추정할 수 있는 바 거래사례와 이 사건 토지를 단순 비교하는 것은 적절하지 않아 피청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 9) 관련 판례에 대하여 피청구인이 제시한 판례 중 대법원 1997. 2. 11.선고 96다1733판결은 사금광업자가 유조선 기름유출사고로 인하여 입은 손해를 산정하는 기초가 된 감정인의 감정결과가 신빙성이 없음에도 이를 채택한 원심판결을 파기한 판결이며, 대법원 2012. 1. 12.선고 2009다84608판결은 감정인의 감정결과 일부에 오류가 있는 경우에 해당되는 일부 부분만을 배척하고 나머지 부분에 관한 감정결과는 증거로 채택하여 사용할 수 있다는 판결이다. 10) 결 론 피청구인은 지적재조사법에 따라 그 절차를 거쳐 행정처분을 하였기에 적법·타당하다고 주장하나, 앞에서 살펴본 바와 같이 피청구인은 조정금 부과 기준시점의 미준수, 조정금 부과를 위한 도면의 미확정 등의 위법이 있으며, 조정금 산정이 위법·부당하므로 적정한 조정금을 초과하는 부분은 취소하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 처분의 경위 가) 청구인의 토지인 ‘○○동 ○○-1’토지는 2018. 9. 20. ◇◇2지구 지적재조사사업의 완료로 토지의 면적이 752㎡에서 9㎡ 증가된 761㎡로 최종 확정되었고 피청구인은 2018. 10. 22. 지적재조사법 제20조에 따라 증가된 면적 9㎡에 대한 조정금 26,901,000원을 부과하였다. 나) 이에 청구인은 조정금 산정의 기준이 된 감정평가액의 결정이 위법·부당하다며 2018. 12. 20. 조정금 이의신청을 제출하였으며 피청구인은 2019. 1. 8. ○○시 ○○구지적재조사위원회(이하 ‘재조사위원회’라 한다)의 결정에 따라 청구인에게 이의신청 기각결정 통지를 하였다. 2) 피청구인 답변 가) 조정금 납부고지기준에 대하여 지적재조사법 제20조제1항에 따르면 경계확정으로 지적공부상의 면적이 증감된 경우에는 필지별 면적 증감내역을 기준으로 조정금을 산정하게 되어 있고, 제20조제3항에 따르면 조정금은 같은 법 제18조에 따라 경계가 확정된 시점을 기준으로 산정하도록 명시하고 있다. 같은 법 제18조에 따르면 경계는 ① 경계결정 통지에 대한 이의신청 기간에 이의를 신청하지 아니하였을 때 ② 경계결정에 따른 이의신청에 대한 결정에 대하여 60일 이내에 불복의사를 표명하지 아니하였을 때 확정된다고 정하고 있다. ◇◇2지구 지적재조사사업은 2018. 4. 16. 경계결정 통지를 하였고 그 후 접수된 이의신청에 대하여 2018. 7. 2. 이의신청에 대한 결정을 통보하였다. 통보 이후 이의신청에 대한 결정에 대하여 60일 이내에 불복의사 표명이 없었기에 피청구인은 2018. 9. 7. 조정금 산정을 위한 감정평가를 의뢰하였고 필지별 면적 증감내역을 기준으로「감정평가에 관한 규칙」제9조제2항에 따라 가격조사 완료일인 2018. 9. 17.을 기준시점으로 하는 감정평가서를 작성하게 된 것이다. 나) 청구인의 감정평가의 위법·부당성 주장에 대하여 (1) 피청구인은 관계법령에 근거하여 감정평가법인들의 평가결과에 따라 청구인에게 조정금을 부과하였고 피청구인이 감정평가를 의뢰했던 두 개의 감정평가법인은 비교표준지 선정은「지적재조사에 관한 특별법」,「부동산 가격공시에 관한 법률」,「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」,「감정평가에 관한 규칙」,「감정평가 실무 기준」등 제반 관련 법률에서 규정하는 평가방법 및 감정평가 일반이론에 따라 평가하였으며, 기준가치는「감정평가에 관한 규칙」제5조제1항에 따라 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상 토지와 용도지역·이용상황·주변환경 등이 같거나 비슷하여 비교가능성이 있는 표준지를 선정하였다. 또한 비교표준지의 공시지가를 기준으로 이 사건 토지의 현황을 고려하여 시점수정, 개별요인 비교 및 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 이 사건 토지의 가격을 산정하는 공시지가기준법에 의하여 감정하였고, 그 밖의 요인 보정치 산정은 상기 인근 유사토지의 가격수준 등을 감안하여 위치·형상·주위환경·이용상황·교통의 편리성 등 가격형성상의 요인과 인근지역 유사토지의 정상적인 가격수준, 평가사례 등을 종합 참작하여 평가하였다. 이러한 감정방법이 토지에 관한 감정평가의 일반적인 원칙이며 이 사건 토지에 대한 평가가 특별히 경험칙에 반한다거나 합리성이 없다고 보이지 않는 점으로 볼 때 청구인의 주장은 이유 없다 하겠다. (2) 청구인이 부당하다 지적하는 획지조건은 단순히 도로접면만을 검토하는 사항이 아니라 토지의 면적, 접면너비, 형상, 방위, 고저, 접면도로상태 등을 종합적으로 고려하여 표준지 대비 대상토지를 비교하도록 되어 있다. 이 사건 토지는 청구인의 주장대로 준각지에 해당하긴 하나 약10m 폭의 현황도로에 접하고 있어 승용차 정도의 차량은 원활하게 교행이 가능한 도로이므로 평가업무 요령에 따라 각지로 판단하게 된 것이다. 참고로 각지는 도로에 2면 이상이 접하여 한 면이 접하는 토지에 비하여 건축행위 시 인접지와의 이격거리 및 일조, 개방감, 조망, 접근성 등 여러 가지 효용성이 높은 토지로, 반드시 해당 토지로의 차량이나 사람의 통행으로 결정되는 것은 아니다. 한편 토지이용상황 부분을 살펴보면 감정평가 시 평가 대상토지의 적정가격을 산정하기 위해서는 대상 토지의 건축물대장상 용도만을 보는 것이 아니라 평가대상 토지는 물론이고 인근 토지의 주된 이용상황을 참작하여야 한다. 이 사건 토지 주위는 주거용, 상업용, 주상용 건축물 등이 혼재된 지역이며 성숙 중인 주상혼용지대이므로 이용상황에 따른 가치형성상의 차이는 미미한 것으로 판단한 것이다. 따라서 청구인이 지적한 접면도로, 이용상황을 포함한 획지조건의 비교수치에 대한 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. (3) ‘그 밖의 요인’이란 시점수정, 지역요인 및 개별요인의 비교 외에 대상토지의 가치에 영향을 미치는 요인을 말하며, 공시지가기준법에 의한 감정평가액이 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교를 거쳤음에도 불구하고 기준가치에 도달하지 못하는 경우가 발생할 수 있으므로 일반적으로 이러한 격차를 보완하기 위하여 인근의 정상거래사례나 평가선례 등에 기초한 그 밖의 요인을 보정하게 되는 것이다. 이 사건 토지의 평가 시 □□감정은 평가선례 7건, 거래사례 4건을, ■■감정은 평가선례 10건, 거래사례 3건을 각기 종합적으로 검토한 후, 그 중에서 이 사건 토지와 비교가능성이 상대적으로 높다고 인정되는 평가선례 토지를 선정하였는바, 각기 선정한 평가선례가 다르다고 하여 어느 한쪽의 평가가 경험칙에 반한다거나 합리성이 없다고 볼 수 없기에 청구인의 위법·부당성 주장은 이유 없다 할 것이다. (4) 청구인은 이 사건 토지의 적정시세가 약2,430,000원/㎡에 불과하다고 주장하나, 이 가격은 청구인이 2016. 9. 29. ○○시로부터 매수한 ○○동 ○○-6(2017. 1. 24. 이 사건 토지에 합병)의 매수가격 약2,550,333원/㎡(매수가15,302,000원÷6㎡) 에도 못 미치는 가격이다. 또한 인근 동일 도로변에 위치한 토지의 실거래가는 매매시점이 과다 경과했음에도 청구인의 주장보다 훨씬 상회하고 있으므로 인근 시세 대비 이 사건 토지의 평가금액이 높다는 청구인의 주장은 이유 없다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159027457"></img> (5) 위와 같은 정황에 비추어 이 사건 토지의 감정평가를 살펴 보건대 ‘감정인의 감정결과는 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다.’는 판례에 따라 (대법원 1997. 2. 11. 선고 96다1733 판결, 대법원 2012. 1. 12. 선고 2009다84608 판결 참조) ‘그 평가에 이른 과정이나 참작된 여러 요소 등에 비추어 합리성을 갖춘 적정한 것으로 판단되고 달리 이 사건 감정결과에 현저한 잘못이 있다거나 이 사건 감정결과를 신뢰할 수 없을 만한 객관적인 사정이 보이지 않는다면 이에 반하는 주장은 받아들이지 않는다.’는 (부산고등법원 2017. 10. 27. 선고 2017누21449 지적재조사조정금부과처분취소) 사실에 근거하여 본 감정평가에 대한 청구인의 주장은 이유 없다 하겠다. 다) 이의신청 기각결정의 적법성 피청구인은 2018. 12. 20. 청구인이 제출한 조정금 이의신청에 대하여 지적재조사법 제21조의2제2항에 따라 재조사위원회의 심의·의결을 거쳐 이의신청에 대한 결과를 2019. 1. 8. 서면으로 통지하였다. 이의신청 기각처분은 근거 법령에 따라 적법한 절차를 모두 준수하였던바, 이론의 여지없이 적법·타당하므로 청구인의 주장을 받아들일 수 없다. 【보충서면】 3) 삼막2지구 지적재조사 사업의 경계확정 시점은 2018. 8. 31. 이전이 될 것이며, 그 시점은 감정평가기준인 2018. 9. 17.과 차이가 크지 않으나 위법성이 없다고 할 수 없을 것이라는 주장에 대하여 가) 지적재조사법에 따르면 지적재조사에 따른 경계결정은 경계결정위원회의 의결을 거쳐 결정하고 경계에 관한 결정을 통지받은 토지소유자는 이에 대하여 불복하는 경우에는 통지를 받은 날부터 60일 이내에 지적소관청에 이의신청을 할 수 있으며, 이러한 이의신청 기간에 이의를 신청하지 아니하였을 때 이의신청에 대한 결정에 대하여 60일 이내에 불복의사를 표명하지 아니하였을 때 지적재조사사업에 따른 경계가 확정된다고 규정하고 있다. 나) 피청구인은 2018. 7. 2. 경계결정 이의신청에 대한 결정을 통보하였고, 이 통보가 이의신청인들에게 도착된 2018. 7. 5.부터 60일이 지난 2018. 9. 3. 이후를 경계확정 시점으로 보고 우편으로 불복의 의사를 표명할 것을 염두하여 2018. 9. 7. 조정금 산정을 위한 감정평가를 의뢰하게 된 것이다. 청구인이 주장하는 대로 경계확정의 시점이 2018. 8. 31. 이전도 아니거니와 경계확정 시점과 감정평가일은 단 며칠의 차이이며 ‘경계의 확정 시점과 감정 평가일이 그 기간 상 약 한 달 보름 정도의 차이가 있으나 그 사이에 시가의 변동이 있었다고 볼 만한 사정이 없으므로 조정금 처분이 위법하다고 볼 수는 없다’는 판례에서도 알 수 있듯이(부산고등법원 2017. 10. 27. 선고 2017누21449 지적재조사조정금부과처분취소 참조) 기준시점의 위법성에 대한 청구인의 주장은 이유 없다 할 것이다. 4) 감정평가금액이 위법·부당하다는 주장에 대하여 피청구인은 감정평가가 단독으로 진행될 경우 청구인의 주장과 같이 발생될 수 있는 문제점에 대비하여 상호보완의 방법으로 단수평가가 아닌 복수평가의 방법을 택하여 2인의 감정평가업자에게 평가의뢰를 하였고, 2018. 10. 8. 지적재조사위원회의 심의를 거쳐 산술평균의 금액으로 조정금을 산정하였다. 감정평가금액에서도 알 수 있듯이 두 평가금액이 일치하지는 않으나 명백히 큰 차이를 보이지 않으므로 두 평가금액 중 어느 하나가 위법·부당하다 할 수는 없으며 어느 하나만이 옳다고 할 수도 없다. 청구인이 적정하다 주장하는 금액과 일치하지 않더라도 최소한 근접한 금액이 나온 감정평가금액이 있었다면 감정평가의 위법·부당성 주장에 대해 어느 정도 타당하다 하겠으나 이도 아니니 청구인의 주장은 사실에 부합하지 않거나 비합리적 주장이라 하겠다. 5) 결 론 청구인은 청구인이 주장하는 개별요인 및 그 밖의 요인의 위법·부당한 요인을 제거한 후 이 사건 조정금이 조정되어야 한다고 주장하나 앞에서 살펴본 바와 같이 감정평가 결과에 어떠한 위법·부당한 요인을 찾을 수 없고, 나아가 이 사건 처분은 지적재조사법에 근거하여 적법한 절차를 실질적으로 모두 이행하여 어느 모로 보더라도 적법·타당하고 달리 취소의 사유를 찾을 수 없는 처분이므로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【지적재조사에 관한 특별법】 제1조(목적) 이 법은 토지의 실제 현황과 일치하지 아니하는 지적공부(地籍公簿)의 등록사항을 바로 잡고 종이에 구현된 지적(地籍)을 디지털 지적으로 전환함으로써 국토를 효율적으로 관리함과 아울러 국민의 재산권 보호에 기여함을 목적으로 한다. 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다. <개정 2014.6.3.> 2. "지적재조사사업"이란 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제71조부터 제73조까지의 규정에 따른 지적공부의 등록사항을 조사·측량하여 기존의 지적공부를 디지털에 의한 새로운 지적공부로 대체함과 동시에 지적공부의 등록사항이 토지의 실제 현황과 일치하지 아니하는 경우 이를 바로 잡기 위하여 실시하는 국가사업을 말한다. 제18조(경계의 확정) ① 지적재조사사업에 따른 경계는 다음 각 호의 시기에 확정된다. 1. 제17조제1항에 따른 이의신청 기간에 이의를 신청하지 아니하였을 때 2. 제17조제4항에 따른 이의신청에 대한 결정에 대하여 60일 이내에 불복의사를 표명하지 아니하였을 때 3. 제16조제3항에 따른 경계에 관한 결정이나 제17조제4항에 따른 이의신청에 대한 결정에 불복하여 행정소송을 제기한 경우에는 그 판결이 확정되었을 때 ② 제1항에 따라 경계가 확정되었을 때에는 지적소관청은 지체 없이 경계점표지를 설치하여야 하며, 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 경계점표지등록부를 작성하고 관리하여야 한다. 이 경우 제1항에 따라 확정된 경계가 제15조제1항 및 제3항에 따라 설정된 경계와 동일할 때에는 같은 조 제1항 및 제3 항에 따른 임시경계점표지를 경계점표지로 본다. <개정 2013.3.23.> ③ 누구든지 제2항에 따른 경계점표지를 이전 또는 파손하거나 그 효용을 해치는 행위를 하여서는 아니 된다. 제20조(조정금의 산정) ① 지적소관청은 제18조에 따른 경계 확정으로 지적공부상의 면적이 증감된 경우 에는 필지별 면적 증감내역을 기준으로 조정금을 산정하여 징수하거나 지급한다. ② 제1항에도 불구하고 국가 또는 지방자치단체 소유의 국유지ㆍ공유지 행정재산의 조정금은 징수하거 나 지급하지 아니한다. ③ 조정금은 제18조에 따라 경계가 확정된 시점을 기준으로 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가액으로 산정한다. 다만, 토지소유자협의회가 요청하는 경우에 는 제30조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위원회의 심의를 거쳐 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따 른 개별공시지가로 산정할 수 있다. ④ 지적소관청은 제3항에 따라 조정금을 산정하고자 할 때에는 제30조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위 원회의 심의를 거쳐야 한다. ⑤ 제2항부터 제4항까지에 규정된 것 외에 조정금의 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제21조(조정금의 지급ㆍ징수 또는 공탁) ① 조정금은 현금으로 지급하거나 납부하여야 한다. ② 지적소관청은 제20조제1항에 따라 조정금을 산정하였을 때에는 지체 없이 조정금조서를 작성하고, 토지소유자에게 개별적으로 조정금액을 통보하여야 한다. ③ 지적소관청은 제2항에 따라 조정금액을 통지한 날부터 10일 이내에 토지소유자에게 조정금의 수령통지 또는 납부고지를 하여야 한다. ④ 지적소관청은 제3항에 따라 수령통지를 한 날부터 6개월 이내에 조정금을 지급하여야 한다. ⑤ 제3항에 따라 납부고지를 받은 자는 그 부과일부터 6개월 이내에 조정금을 납부하여야 한다. 다만, 지적소관청은 1년의 범위에서 대통령령으로 정하는 바에 따라 조정금을 분할납부하게 할 수 있다. <개정 2017. 4. 18.> ⑥ 지적소관청은 조정금을 납부하여야 할 자가 기한 내에 납부하지 아니할 때에는 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수할 수 있다. <신설 2017. 4. 18.> ⑦ 지적소관청은 조정금을 지급하여야 하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때에는 조정금을 지급받을 자의 토지 소재지 공탁소에 그 조정금을 공탁할 수 있다. <개정 2017. 4. 18.> 1. 조정금을 받을 자가 그 수령을 거부하거나 주소 불분명 등의 이유로 조정금을 수령할 수 없을 때 2. 지적소관청이 과실 없이 조정금을 받을 자를 알 수 없을 때 3. 압류 또는 가압류에 따라 조정금의 지급이 금지되었을 때 ⑧ 사업지구 지정이 있은 후 권리의 변동이 있을 때에는 그 권리를 승계한 자가 제1항에 따른 조정금 또는 제7항에 따른 공탁금을 수령하거나 납부한다. <개정 2017. 4. 18.> 제21조의2(조정금에 관한 이의신청) ① 제21조제3항에 따라 수령통지 또는 납부고지된 조정금에 이의가 있는 토지소유자는 수령통지 또는 납부고지를 받은 날부터 60일 이내에 지적소관청에 이의신청을 할 수 있다. ② 지적소관청은 제1항에 따른 이의신청을 받은 날부터 30일 이내에 제30조에 따른 시ㆍ군ㆍ구 지적재 조사위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 이의신청에 대한 결과를 신청인에게 서면으로 알려야 한다. 제30조(시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위원회) ① 시ㆍ군ㆍ구의 지적재조사사업에 관한 주요 정책을 심의ㆍ의결 하기 위하여 지적소관청 소속으로 시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위원회(이하 "시ㆍ군ㆍ구 위원회"라 한다)를 둘 수 있다. ② 시ㆍ군ㆍ구 위원회는 다음 각 호의 사항을 심의ㆍ의결한다. 1. 제12조제2항제3호에 따른 경계복원측량 또는 지적공부정리의 허용 여부 2. 제19조에 따른 지목의 변경 3. 제20조에 따른 조정금의 산정 3의2. 제21조의2제2항에 따른 조정금 이의신청에 관한 결정 4. 그 밖에 지적재조사사업에 필요하여 시ㆍ군ㆍ구 위원회의 위원장이 부의하는 사항 ③ 시ㆍ군ㆍ구 위원회는 위원장 및 부위원장 각 1명을 포함한 10명 이내의 위원으로 구성한다. ④ 시ㆍ군ㆍ구 위원회의 위원장은 시장ㆍ군수 또는 구청장이 되며, 부위원장은 위원 중에서 위원장이 지명한다. ⑤ 시ㆍ군ㆍ구 위원회의 위원은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 위원장이 임명 또는 위촉한다. 1. 해당 시ㆍ군ㆍ구의 5급 이상 공무원 2. 해당 사업지구의 읍장ㆍ면장ㆍ동장 3. 판사ㆍ검사 또는 변호사 4. 법학이나 지적 또는 측량 분야의 교수로 재직하고 있거나 있었던 사람 5. 그 밖에 지적재조사사업에 관하여 전문성을 갖춘 사람 ⑥ 시ㆍ군ㆍ구 위원회의 위원 중 공무원이 아닌 위원의 임기는 2년으로 한다. ⑦ 시ㆍ군ㆍ구 위원회는 재적위원 과반수의 출석과 출석위원 과반수의 찬성으로 의결한다. ⑧ 그 밖에 시ㆍ군ㆍ구 위원회의 조직 및 운영 등에 관하여 필요한 사항은 해당 시ㆍ군ㆍ구의 조례로 정한다. 【지적재조사에 관한 특별법 시행령】 제14조(조정금에 관한 이의신청) ① 법 제21조제3항에 따라 수령통지 되거나 납부고지된 조정금에 관하여 이의가 있는 자는 수령통지 또는 납부고지를 받은 날부터 60일 이내에 지적소관청에 이의신청을 할 수 있다. ② 제1항에 따른 이의신청을 받은 지적소관청은 30일 이내에 법 제30조제1항에 따른 시ㆍ군ㆍ구 지적재조사위원회의 심의ㆍ의결을 거쳐 그 인용 여부를 결정한 후 지체 없이 그 내용을 서면으로 이의신청인에게 알려야 한다. 【감정평가에 관한 규칙】 제5조(시장가치기준 원칙) ① 대상물건에 대한 감정평가액은 시장가치를 기준으로 결정한다. ② 감정평가업자는 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대상물건의 감정평가액을 시장가치 외의 가치를 기준으로 결정할 수 있다. 1. 법령에 다른 규정이 있는 경우 2. 감정평가 의뢰인(이하 "의뢰인"이라 한다)이 요청하는 경우 3. 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 필요하다고 인정되는 경우 ③ 감정평가업자는 제2항에 따라 시장가치 외의 가치를 기준으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 사항을 검토하여야 한다. 다만, 제2항제1호의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 해당 시장가치 외의 가치의 성격과 특징 2. 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성 ④ 감정평가업자는 시장가치 외의 가치를 기준으로 하는 감정평가의 합리성 및 적법성이 결여(缺如)되었다고 판단할 때에는 의뢰를 거부하거나 수임(受任)을 철회할 수 있다. 제14조(토지의 감정평가) ① 감정평가업자는 법 제3조제1항 본문에 따라 토지를 감정평가할 때에는 공시 지가기준법을 적용하여야 한다. <개정 2016. 8. 31.> ② 감정평가업자는 공시지가기준법에 따라 토지를 감정평가할 때에 다음 각 호의 순서에 따라야 한다. <개정 2013. 3. 23., 2015. 12. 14., 2016. 8. 31.> 1. 비교표준지 선정: 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역ㆍ이용상황ㆍ주변환경 등이 같거나 비슷한 표준지를 선정할 것. 다만, 인근지역에 적절한 표준지가 없는 경우에는 인근지역과 유사한 지역적 특성을 갖는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 표준지를 선정할 수 있다. 2. 시점수정: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제125조에 따라 국토교통부장관이 조사ㆍ발표하는 비교표준지가 있는 시ㆍ군ㆍ구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것. 다만, 다음 각 목의 경우에는 그러하지 아니하다. 가. 같은 용도지역의 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니하다고 판단되는 경우에는 공법상 제한이 같거나 비슷한 용도지역의 지가변동률, 이용상황별 지가변동률 또는 해당 시ㆍ군ㆍ구의 평균지가변동률을 적용할 것 나. 지가변동률을 적용하는 것이 불가능하거나 적절하지 아니한 경우에는 「한국은행법」 제86조에 따라 한국은행이 조사ㆍ발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 생산자물가상승률을 적용할 것 3. 지역요인 비교 4. 개별요인 비교 5. 그 밖의 요인 보정: 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권내 유사지역의 가치형성요인이 유사한 정상적인 거래사례 또는 평가사례 등을 고려할 것 ③ 감정평가업자는 법 제3조제1항 단서에 따라 적정한 실거래가를 기준으로 토지를 감정평가할 때에는 거래사례비교법을 적용하여야 한다. <신설 2016. 8. 31.> ④ 감정평가업자는 법 제3조제2항에 따라 토지를 감정평가할 때에는 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용하되, 해당 토지의 임대료, 조성비용 등을 고려하여 감정평가할 수 있다. <신설 2016. 8. 31.> 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, ○○동 ○○-6번지 부동산거래계약신고필증 사본, 지적재조사위원회 심의 의결서, 지적재조사사업 조정금 이의신청 심의조서, 이 사건 처분서 등에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 삼막2지구 지적재조사사업지구내에 위치한 ○○동 ○○-1번지(대, 761㎡) 토지를 소유한 자로서, 토지 면적이 사업 완료 전 752㎡에서 9㎡ 증가한 761㎡로 최종 확정되었다. 나) 부동산거래계약신고필증을 보면, 청구인은 2016. 9. 29. ○○시로부터 ○○동 ○○-6번지 토지 6㎡를 금15,302,000원에 매수하였는데, ㎡당 매수가는 약2,550,333원이다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159027455"></img> 다) 지적재조사사업 조정금 이의신청 심의조서의 대상토지(○○동 ○○-1)에 대한 표준지, 표준지가, 지가변동률, 지역요인, 개별요인, 그외요인, 감정평가액, 조정금은 아래와 같다. 라) 피청구인은 지적재조사법 제20조에 따라 증가된 면적 9㎡에 대해 2018. 10. 22. 조정금 26,901,000원을 부과하였고, 청구인은 조정금 산정의 기준이 된 감정평가액 결정이 위법·부당하다며 2018. 12. 20. 조정금 이의신청을 하였다. 마) 2019. 1. 8. ○○시 ○○구 지적재조사위원회는 삼막2지구 지적재조사사업 조정금 이의신청에 대해 ‘◇◇2지구 지적재조사사업으로 토지면적이 증감된 것은 재산상 가치가 변경되는 것이므로, 현재 시세를 반영한 감정평가금액으로 조정금을 결정함이 타당’하다는 내용으로 심의 의결하였으며, 조정금 이의신청 심의조서에서 조정금을 26,901,000원으로 결정하였다. 바) 피청구인은 ○○시 ○○구 지적재조사위원회의 심의를 거쳐 2019. 1. 8. ◇◇2지구 지적재조사사업 조정금 이의신청에 대해 당초 조정금이 적정하다는 내용으로 기각결정을 통보하였으나, 청구인은 이에 불복하여 2019. 2. 11. 행정심판을 청구하였다. 2)「지적재조사에 관한 특별법」제20조제1항에 의하면 지적소관청은 같은 법 제18조에 따른 경계 확정으로 지적공부상의 면적이 증감된 경우에는 필지별 면적 증감내역을 기준으로 조정금을 산정하여 징수하거나 지급하고, 같은 법 제21조제5항에 의하면 제3항에 따라 납부고지를 받은 자는 그 고지를 받은 날부터 6개월 이내에 조정금을 지적소관청에 납부하여야 하며, 제6항에 따라 지적소관청의 장은 조정금을 납부하여야 할 자가 기한 내에 납부하지 아니할 때에는 「지방세외수입금의 징수 등에 관한 법률」에 따라 징수할 수 있다고 규정하고 있다. 같은 법 제21조의2는 제21조제3항에 따라 수령통지 또는 납부고지된 조정금에 이의가 있는 토지소유자는 수령통지 또는 납부고지를 받은 날부터 60일 이내에 지적소관청에 이의신청을 할 수 있고, 지적소관청은 이의신청을 받은 날부터 30일 이내에 시·군·구 지적재조사위원회의 심의·의결을 거쳐 이의신청에 대한 결과를 신청인에게 서면으로 알리도록 규정하고 있다. 같은 법 제30조에 따라 시·군·구 지적조사위원회는 제20조에 따른 조정금의 산정과 제21조의2에 따른 조정금 이의신청에 관한 결정을 심의·의결한다. 3) 이 사건 판단 가) 접면도로상태에 따른 개별요인, 획지조건 평가의 위법, 부당 여부 청구인은, □□감정, ■■감정 모두 이 사건 토지 북서측의 한 면에 옹벽이 설치되어 있어서 이 부분으로는 통행이 불가능하여 실제로는 ‘준각지’인데, 지적도만을 기준으로‘각지’로 오인하여 비교표준지에 비하여 3% 우세하다고 평가하였으므로 위법하다고 주장한다. 각지는 ① 다른 2계통의 노선이 교차하는 위치에 있기 때문에 교통량이 집산하고 사람의 눈에 보이기 쉽다는 점, ② 정면도로에 접하는 외에 측방에도 도로가 있기 때문에 출입·방재·통풍·건축제한 등의 완화에 이점이 있다는 점을 들 수 있다. 즉, 청구인의 주장과 같이 이 사건 토지 중 북서측면이 옹벽이어서 이 부분으로 이 사건 토지로의 통행(출입)이 불가능하다고 하더라도, 이 사건 토지는 이를 제외한 일조·통풍의 양호, 방재의 용이성, 건축제한의 완화, 높은 광고 선전효과, 분할의 유리함 등의 우위성이 있다. 따라서, 이 사건 토지 북서측 면에 옹벽이 설치되어 있어서 이 부분으로는 통행이 불가능하다는 이유만으로 이 사건 토지가 각지에 해당하지 않는다고 할 수 없고, 위에서 살펴본 여러 우위성을 고려하여 비교표준지에 비하여 이 사건 토지가 3% 우세라고 평가한 각 감정평가결과가 위법, 부당하다고 보기 어렵다. 나) 토지이용상황 오인으로 인한 개별요인 중 획지조건 평가의 위법, 부당 여부 청구인은 □□감정, ■■감정이 모두 개별요인 중 획지조건의 토지이용상황에 관하여 이 사건 토지와 비교표준지가 대등하다고 평가하였으나, 표준지인 ○○동 ○○-2는 상업업무용(근린생활시설)인 반면, 이 사건 토지는 주상복합용(다세대주택)이므로 이 사건 토지가 획지조건에 비하여 비교표준지에 비하여 0.91(9%) 정도로 열세라고 주장한다. 우선, 이 사건 토지와 표준지는 모두 그 용도지역이 제1종 일반주거지역이다. 그리고 이 사건의 경우와 같이 지적재조사에 따른 경계확정으로 지적공부상의 면적 증감으로 인한 조정금을 산정하는 경우에 있어서의 토지에 관한 평가는, 그 토지에 건축물·입목·공작물 그 밖에 토지에 정착한 물건(이하 “건축물 등”이라 한다)이 있거나 토지에 관한 소유권 외의 권리가 설정되어 있을 경우에는 그 건축물 등이 없고 토지에 관한 소유권 외의 권리가 설정되어 있지 아니한 나지상태를 상정하여 평가하여야 할 것이다. 또한, 주거지역의 획지조건 평가의 세부항목은 면적, 접면너비, 깊이, 형상, 방위, 고저, 경사여부, 각지 여부 등이지, 평가대상 토지 지상 건물의 실제 사용용도가 근린생활시설인지 다세대주택인지 여부는 획지조건 평가의 항목에 해당되지 않는다. 따라서, 이 사건 토지와 표준지 각 지상의 건물의 사용용도가 다르다는 이유로 이 사건 토지의 획지조건을 표준지에 비하여 획지조건을 열세로 평가하여야 한다는 청구인의 주장은 이유 없다. 다) 거래사례비교의 위법, 부당여부 청구인은, 그 밖의 요인 보정치 결정에 있어서 시간적 근접성, 이용상황, 지목, 평가목적, 접면도로, 면적 등을 볼 때 ○○동 ○○-6 토지를 거래사례로 지정하여서는 안 되고 ○○동 ▲▲ 토지를 거래사례로 채택하여야 하며, 그 격차율은 1.3466이 되어야 한다고 주장한다. 감정평가 실무기준 1.5.2.5 그 밖의 요인 보정 제2항은‘그 밖의 요인을 보정하는 경우에는 대상토지의 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역의 정상적인 거래사례나 평가사례 등을 참작할 수 있다’고 규정하고, 제3항은‘제2항의 거래사례 등은 다음 각 호의 요건을 갖추어야 한다’고 규정한 후 ‘1. 용도지역등 공법상 제한사항이 같거나 비슷할 것, 2. 이용상황이 같거나 비슷할 것, 3. 주변환경 등이 같거나 비슷할 것, 4. 지리적으로 가능한 한 가까이 있을 것’을 열거하고 있다. □□감정이 거래사례로 검토하여 평가선례로 선정한 토지가 위 기준에 어긋난다는 사정은 보이지 않으므로 평가선례 선정이 위법하다는 취지의 청구인 주장은 이유 없다. 4. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.