특정건축물 사용승인 및 용도변경 직권취소처분 취소청구

1. 사건개요 가. 청구인들은 서울시 ○○구 ○○동○가 ○○-○ 지상 건축물(이하, ‘이 사건 건축물’이라 한다) 소유자들로서, 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(이하 ‘특정건축물정리법’이라 한다)에 따라 지상 1층 근린생활시설 12.02㎡, 지상 2층 단독주택 44.52㎡에 대한 특정건축물 사용승인 신고를 하였고, 이에 피청구인은 2015. 1. 16. 특정건축물 사용승인을 하였다. 나. 이후 청구인은 이 사건 건축물 지상 2층 단독주택을 제2종 근린생활시설로 변경하는 내용의 용도변경 신청을 하였고, 2015. 4. 23. 피청구인은 용도변경 허가를 하였다. 다. 피청구인은 2016. 8. 8.부터 2016. 9. 2. 기간 동안 특정건축물 양성화 특정감사 결과 이 사건 건축물 양성화 신고 시 건축물 실제 사용용도가 부적정한 사실(건축물 전체를 근린생활시설로 사용하고 있어 양성화 대상이 아님)을 적발하고 2017. 1. 11. 청구인에게 특정건축물 사용승인 및 용도변경을 직권취소(이하 ‘이 사건 처분)하는 이 사건 처분을 하였다. 2. 청구인 주장 가. 이 사건 건축물 2층을 주거용 외의 다른 용도로 사용한 적이 없고, 만약 다른 용도로 사용하고 있었다면 피청구인의 특정건축물 사용승인 처리 시 피청구인이 이를 확인하고 사용승인을 해주지 않았어야 한다. 나. 피청구인은 주거용이 아닌 다른 용도로 사용하였다는 증거자료로 ◐◐지도 사진을 제출하였으나, 사진에 있는 “○○○○ &amp; ○○○○ 간판”은 청구인과 아무런 관련이 없으며, 피청구인은 이 사건 건축물이 주거용이 아닌 다른 용도로 사용하였다는 객관적인 자료(영업허가증 및 사업자등록여부 등)를 통해 이를 입증하여야 할 것이다. 3. 피청구인 주장 가. 특정건축물 사용승인 신고 대상은 해당 건축물 연면적의 100분의 50 이상이 주거용인 건축물 중 동법 제3조에 적합한 건축물이라고 정하고 있다. 특정건축물 사용승인 신고 시 이 사건 건축물 지상 2층은 주거용이 아님에도 지상 2층 용도를 주택으로 하여 전체 건축물 주거비율을 100분의 50 이상으로 맞추어 부적정하게 사용 신고한 사실이 자체감사결과 적발되어 이 사건 처분에 이르게 되었다. 나. 2012.5., 2013.5., 2014.11., 2015.7.경의 ◐◐ 지도로 확인한 결과 이 사건 건축물 지상 2층은 주택용도로 사용하였다고 볼 수 없고 건축사가 제출한 확인서와 내부사진은 주택용도로 사용하였음을 입증할 수 있는 객관적인 증빙자료로 볼 수 없다. 다. 허위로 현장조사한 건축사에 대하여는 건축사법에 의거 행정처분을 하였다. 라. 청구인이 제출한 의견제출서에 첨부된 건축주 의견서 및 현재 임차중인 세입자 확인서에 의하면 특정건축물 사용승인 신고 당시 지상2층은 사용하지 않고 비워져 있는 상태라고 주장하고 있고, 가사 공실이었다고 하더라도 특정건축물정리법에 따른 주거용 특정건축물에 해당하지 않기 때문에 특정건축물 사용승인 신고 대상 건축물이 아니다. 마. 피청구인 세무1과에 사실조회 요청결과 이 사건 건축물의 2012. 12. 31. ~ 2015. 1. 16. 기간 동안 부과한 재산세 부과용도는 근린생활시설이다. 4. 관계법령 특정건축물 정리에 관한 특별조치법 제3조, 제4조, 제5조 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 행정심판 청구서, 답변서 등의 기재 내용을 종합하여 보면 다음과 같은 사실을 각각 인정할 수 있다. 가. 청구인들은 ○○구 ○○동○가 ○○-○ 대지 지상 건축물의 공동소유자이다. 나. 청구인은 2014. 12. 30. 피청구인에게 이 사건 건축물 지상1층 근린생활시설 12.02㎡, 지상2층 주택용도 44.52㎡에 대한 특정건축물 사용승인 신고를 하였고 피청구인은 2015. 1. 16. 사용승인 처리하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159046603"></img> 다. 이후 청구인은 이 사건 건축물 2층을 주택에서 근린생활시설로 변경하는 내용의 용도변경허가신청서를 제출하였고, 피청구인은 2015. 4. 23. 용도변경 허가를 하였다. 라. 피청구인은 2016. 8. 8.부터 9. 2. 기간 동안 특정건축물 양성화 특정감사를 실시하였고 그 결과는 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159046601"></img> 마. 이에 피청구인은 2016. 10. 10. 특정건축물 사용승인 직권취소에 대한 처분 사전통지를 하였고 이에 특정건축물 사용승인 신청시 현장조사를 했던 건축사는 다음과 같은 취지의 의견서를 제출하였다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159046599"></img> 바. 피청구인은 2017. 1. 11. 이 사건 건축물의 특정건축물 사용승인 및 용도변경을 직권취소를 하였고, 그 사유는 다음과 같다. <img style="display: block;" src="/LSA/flDownload.do?flSeq=159046597"></img> 사. 피청구인이 제출한 을제4호증 2012. 5., 2013. 5., 2014. 11.경 ◐◐지도 사진을 보면 이 사건 건축물의 2층에 ○○○○&amp;○○○○ 이라는 간판이 확인된다. 아. 피청구인은 2017. 8. 21. 피청구인 세무1과에 2012. 12. 31. ~ 2015. 1. 16. 기간 동안 ○○동○가 ○○-○번지 건축물 과세 부과현황(확인 사항 : 부과한 용도)에 대한 사실조회 결과 ○○동○가 ○○-○번지에 대한 재산세 부과용도는 근린생활시설이라고 회신 받았다. 6. 이 사건 처분의 위법·부당여부 가. 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(시행 2014.1.17., 유효기간 시행일로부터 1년) 제2조에 의하면 특정건축물이란 「건축법」 제11조 또는 제14조에 따라 건축허가를 받거나 건축신고를 하여야 하는 건축물을 건축허가를 받지 아니하거나 건축신고를 하지 아니하고 건축하거나 대수선한 건축물 등을 말하고, “주거용 특정건축물”이란 특정건축물 중 해당 건축물의 연면적의 100분의 50 이상이 주거용인 건축물을 말한다고 정하고 있다. 같은 법 제3조에 의하면 이 법의 적용범위는 2012년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서 연면적 165제곱미터 이하(다가구주택은 제외한다)인 단독주택 등에 해당하는 건축물에 적용하며 제4조에 의하면 대상건축물의 건축주 또는 소유자는 대통령령으로 정하는 기간 내에 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부하여 해당 대상건축물을 관할하는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 해당 대상건축물을 신고하여야 하고 제5조에 의하면 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장은 제4조제1항에 따라 신고받은 대상건축물이 기준에 적합한 경우에는 「건축법」 및 관계 법률에도 불구하고 신고받은 날부터 30일 내에 「건축법」제4조에 따라 해당 지방자치단체에 두는 건축위원회의 심의를 거쳐 해당 대상건축물의 건축주 또는 소유자에게 사용승인서를 내주어야 한다고 정하고 있다. 나. 이 사건 처분에 관하여 본다. 일정한 행정처분으로 국민이 일정한 이익과 권리를 취득하였을 경우에 종전 행정처분에 하자가 있음을 전제로 직권으로 이를 취소하는 행정처분은 이미 취득한 국민의 기존 이익과 권리를 박탈하는 별개의 행정처분으로, 취소될 행정처분에 하자가 있어야 하고, 나아가 행정처분에 하자가 있다고 하더라도 취소해야 할 공익상 필요와 취소로 당사자가 입게 될 기득권과 신뢰보호 및 법률생활안정의 침해 등 불이익을 비교·교량한 후 공익상 필요가 당사자가 입을 불이익을 정당화할 만큼 강한 경우에 한하여 취소할 수 있는 것이며, 하자나 취소해야 할 필요성에 관한 증명책임은 기존 이익과 권리를 침해하는 처분을 한 행정청에 있다(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011두23375 판결 참조). 이 사건에 제출된 증거에 의하면, 2015. 1. 16. 특정건축물 사용 승인 시 지상 2층은 싱크대 및 냉장고가 있는 공실이었고, 건축주 및 세입자는 위 시경 지상 2층을 주거용이라고 판단했다는 의견서를 제출한 사실, ◐◐지도 상 이 사건 건축물 2층에는 “○○○○ &amp; ○○○○”이라는 간판이 부착되어 있으나, 사업자등록은 확인되지 않은 사실, 사용 승인 당시 현장 조사한 건축사에 대해서 허위 조사를 이유로 행정처분한 사실, 이 사건 건축물에 대해서 2012. 12. 31.부터 2015. 1. 16.까지 근린생활시설로 재산세가 부과된 사실을 인정할 수 있다. 그러나 이 사건 건축물의 지상 1층은 사용 승인 전부터 근린생활시설이었고, 지상 2층은 불법건축물이었으므로, 2015. 1. 16.까지 재산세는 근린생활시설로 부과될 수밖에 없었던 것으로 보이고, 현장 조사한 건축사에 대해서 행정처분이 내려지긴 했으나 그것만으로 위 건축사가 허위조사를 했다고 단정하기 어렵고, “○○○○ &amp; ○○○○” 간판이 부착되어 있었으나 실제로 영업을 했는지 확인되지 않았으므로, 2015. 1. 16. 이 사건 건축물 2층이 근린생활시설로 사용되었다고 인정하기 부족하다. 앞서 살핀 대법원 2012. 3. 29. 선고 2011두23375 판결에 따르면, 피청구인이 이 사건 건축물 지상 2층이 주거용이 아니었음을 입증할 책임이 있으나, 입증이 불충분하고, 더욱이 피청구인은 사용 승인으로부터 1년 10개월이 지난 시점에 감사를 통하여 청구인에 대한 불이익한 처분을 한 것인바, 이 사건 처분에 하자가 있다고 하더라도 취소해야 할 공익상 필요와 취소로 당사자가 입게 될 기득권과 신뢰보호 및 법률생활안정의 침해 등 불이익을 비교·교량한 후 공익상 필요가 당사자가 입을 불이익을 정당화할 만큼 강한 경우에만 정당화될 수 있으나, 피청구인은 이에 대해서 어떠한 주장, 입증도 하지 않고 있다. 따라서 이 사건 처분의 하자 및 취소 필요성에 대한 입증이 부족하므로, 이 사건 처분은 적법하다고 보기 어렵다. 7. 결 론 그렇다면, 청구인의 주장을 인정할 수 있으므로 청구인의 청구를 받아들이기로 하여 주문과 같이 재결한다.