특정건축물 양성화 신고 수리 거부처분 취소청구

1. 사건개요 청구인은 ○○시 ○○구 ○○○동 ○○○○번지 ○○○호(이하‘이 사건 건물’이라 한다)의 소유자로, 2009. 7. 이 사건 건물을 매입하였고, 2009. 8.경 위반건축물로 등재가 되었고, 2009. 11.경 피청구인으로부터 위반건축물 시정촉구서를 받았다. 청구인은 2014. 11. 14. 피청구인에게 이 사건 건물에 대해 특정건축물 양성화 신고서를 제출하였고, 건축위원회 심의 결과 원안의결 되었으나, 피청구인의 현장 확인 결과 특정건축물 양성화 신고서 상 설계도서의 면적을 실제 불법증축면적보다 축소·작성하여 제출한 사실이 확인되어, 피청구인은 2015. 1. 8. 청구인에게 특정건축물 양성화 신고서 수리 거부처분(이하‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다. 2. 당사자 주장 가. 청구인 주장 1) 청구인은 이 사건 건물의 소유주로서, 이 사건 건물은 2008. 12. 26. 준공검사를 받았고, 청구인은 2009. 7. 매입하였다. 이 사건 건물은 2009. 8.경 위반건축물로 등재되었고, 2009. 11.경 피청구인으로부터 위반건축물 시정명령을 받았다. 이 사건 건물 매매당시 건축물대장상에 아무런 문제가 없어서 건축주와 매매를 하였는데 매매를 하고 얼마 지나지 않아 무단건축물로 적발되어 이행강제금을 납부하라는 통보받았다. 이 사건 건물은 당시 신축건물로 피청구인이 건축주가 매매하기 전 준공검사를 제대로 하였다면 불법건축물 여부를 알 수 있었을 것이고, 이 사건 건물의 매매 시 조회해본 건축물대장 상에 아무런 문제가 없었다. 이 사건 신축건물 중 위반건축물로 적발된 곳은 ○○○호, ○○○호, ○○○호, ○○○호이며, ○○○호, ○○○호, ○○○호의 구조는 똑같고, ○○○호만 창고로 쓰는 곳이 있어 다르다. 금번 양성화 기간 중 ○○○호, ○○○호, ○○○호는 양성화가 되었으나, 이 사건 건물은 면적이 넓다는 이유로 양성화가 되지 못하였다. 신축건물에 입주하여 불법적으로 넓힌 것도 없고, 처음 매매한 그대로 살고 있었고, 불법건축물로 등재된 것도 억울한데 같은 구조의 위층들은 양성화가 되었고 이 사건 건물만 면적이 양성화대상보다 넓다는 이유로 양성화가 되지 않았다. 불법건축물로 적발된 창고는 주차장 뒤쪽 자투리땅에 건축주가 지어놓은 상태 그대로이고, 신축건물 대지면적 내에 있으며 골목길 경계선에도 나가지 않은 상태이다. 이 사건 건물 베란다 벽으로는 도시가스 배관이 연결되어 있다. 만약 불법증축부분을 철거한다면 ○○○호, ○○○호, ○○○호 베란다 하중을 버틸 수 있을지도 의문이고, 이 사건 건물 베란다 벽면으로 연결된 도시가스관을 어떻게 처리해야 할지 현실적으로 철거하는 것이 쉽지 않은 상태이다. 철거 시 무너져 내리면 그 책임은 누가 질 것인지? 2) 법에 대해서 잘 알지 못한 것도 문제가 있지만, 일반 국민들이 준공검사가 끝난 건물에 대해서 매매 전 건축물대장상에 아무런 하자가 보이지 않는다면 매매하는 것은 일반적인 절차라 할 수 있다. 만약 매매 전 조회한 건축물대장에 불법건축물로 등재가 되어있었다면 굳이 이 사건 건물에 입주를 하지 않았을 것이고, 매매(잔금까지 치른 후)가 다 끝난 후 얼마 지나지 않아서 불법건축물로 등재되었다고 하니 참으로 어처구니가 없다. 이런 것은 피청구인 측의 잘못도 크다고 생각한다. 신축건물 매매 전 준공검사 시 엄격하고 제대로 검사를 하였다면 청구인처럼 억울한 사람이 생기지 않았을 것이다. 불법면적으로 포함된 곳이 옥탑방처럼 월세를 주거나 금전적으로 이득을 취하는 것이 아니다. 처음 매매 시 창고로써 쓰임새가 좋을 것 같아 다른 입주자들보다 더 비싼 가격으로 건물을 매입하였는데 이처럼 독이 될 줄은 생각지도 못했다. 또한 같이 적발된 ○○○호, ○○○호, ○○○호는 양성화기간 중에 면적이 기준에 부합되어 양성화가 된 반면 이 사건 건물은 면적이 넓다는(실제로 창고로 쓰는 면적만 다르다) 이유로 양성화 대상에서 제외되었다. 양성화 기준에 부합하기 위해서는 창고와 안방베란다를 철거해야 한다는데 이 또한 이해가 되지 않는다. 3) 건축업자가 자투리땅에 불법으로 창고를 만든 것을 모르고 집을 매입하였는데 불법건축물이라고 하면서 피청구인이 강제이행 통지서를 보냈다. 피청구인이 현장을 방문 후 두 곳 중 한쪽편만 철거를 하면 벌금을 물리지 않는다고 하여 방의 베란다 쪽을 철거하려했으나, 철거를 하면 위층 ○○○호, ○○○호, ○○○호가 무너질 것 같아 철거를 못하고 있다.(가스배관, 판넬지붕 때문에) 이사 와서 만든 것도 아니고 있는 그대로 살고 있는데 법도 법이지만 주위에 피해를 주는 것도 아니고, 세를 받는 것도 아닌데 나이 먹은 사람이 무슨 벌이가 있다고 벌금을 내라는 것인지. 특별건축물 양성화가 안 되더라도 벌금을 면하게 해주면 감사하겠다. 민원이 들어왔다 하는데 주위에 민원을 할 사람도 없을 뿐더러 한 건물에 사는 사람들이 자투리땅의 사용료를 내라는 말은 있었다. 은행 대출금도 못 갚아서 그러는데 공정하게 심사하여 주기 바란다. 나. 피청구인 주장 1) 2014. 11. 14. 청구인의 업무 대리인 ○○건축사사무소에서 제출한 이 사건 건물의 특정건축물 양성화 신고서와 관련도서를 전부 검토한 후 이 사건 건물이「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」제3조제1항제1호의 경우에 해당되어 제12차 ○○시 건축위원회심의에 청구인의 신고에 대해 안건으로 상정을 하였고, 심의결과 청구인의 신고는 원안대로 의결되었다. 그러나 2014. 12.초경 이 사건 건물의 양성화에 대한 민원이 제기되어 피청구인이 2014. 12. 8. 현장을 확인한 결과 위반면적(10.71㎡)을 실제 불법증축 면적(12.825㎡)보다 축소하여 특정건축물을 신고한 것을 확인하였고, 이 사건 건물의 실제 전용면적이 87.1㎡로 확인되어「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」제3조제1항제1호에 부적합하기에 2015. 1. 8. 이 사건 처분을 하였다. 이는 양성화 기준에 해당되지 않는 전용면적 85㎡ 이상 다세대주택을 설계도서에 허위로 작성하여 양성화를 받기위한 불법행위로「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」규정에 해당되지 않기에 이 사건 건물에 대하여 한 이 사건 처분은 적법하고 정당한 것이라 할 것이다. 2) 청구인은 이 사건 건물 매입 시 불법건축물인 것을 몰랐다고 하였으나, 청구인이 무단증축을 하지 않았고 불법증축에 대해 인지하지 못했다 하더라도 불법사항에 대한 책임은 현 소유자에게 있으며, 원상복구는 건축허가 당시 도면과 같게 복구하는 것으로 그 방법은 소유자께서 안전 등 제반사항을 고려하여 조치하여야 할 사항이다. 청구인은 불법사항에 대하여 2009. 11. 10. 시정명령을 시작으로 2010. 10. 5. 이행강제금이 부과되었고, 이행강제금 부과 전에 위반건축물에 대하여 시정할 충분한 시간이 주어졌음에도 원상복구를 하지 않은 사실이 있다. 이는 불법사항에 대하여 원상복구 할 의지가 없는 것으로 판단되며 원상복구를 위하여 이행강제금 부과 등 행정조치를 지속하지 않을 수 없다. 청구인의 이행강제금 감면 요청에 대하여는 특정건출물 양성화 조건이 맞지 않아 반려된 사항과 특정건축물 양성화 신청 전 부과된 불법건축물의 이행강제금 부과와는 아무런 연관성이 없으며, 특정건축물 양성화 반려를 이유로 이행강제금이 감면될 수는 없는 사항으로 행정심판의 청구취지와도 맞지 않다. 청구인은 양성화를 받기 위하여 양성화 기준에 맞지 않는(전용면적 85㎡ 이상) 주택의 면적을 허위로 축소하여 특정건축물 신고서를 제출하였고, 이에 이 사건 처분을 한 것은 적법하고 정당한 처분으로 청구인의 청구는 기각되어야 한다. 3. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령 【특정건축물 정리에 관한 특별조치법】[시행 2014.7.15.][법률 제12248호, 2014.4.14. 타법개정] 제3조(적용범위) ① 이 법은 2012년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 건축물(이하 "대상건축물"이라 한다)에 적용한다. 1. 세대당 전용면적 85제곱미터(증축ㆍ대수선한 부분으로서 사용승인을 받지 못한 부분을 포함한다) 이하인 다세대주택 2. 다음 각 목의 규모(증축ㆍ대수선한 부분으로서 사용승인을 받지 못한 부분을 포함한다) 이하인 단독주택 가. 연면적 165제곱미터 이하(다가구주택은 제외한다) 나. 연면적 330제곱미터 이하(다가구주택에 한정한다) ② 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 구역ㆍ부지 또는 보전산지의 대상건축물에 대하여는 이 법을 적용하지 아니한다. <개정 2014.1.14., 2014.5.21.> 1. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설의 부지 2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조에 따른 개발제한구역. 다만, 해당 개발제한구역의 지정 전에 건축하거나 대수선한 대상건축물의 경우에는 그러하지 아니하다. 3. 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제6호에 따른 군사기지 및 군사시설 보호구역. 다만, 해당 군사기지 및 군사시설 보호구역의 지정 전에 건축하거나 대수선한 대상건축물과 「군사기지 및 군사시설 보호법」 제2조제14호에 따른 관할부대장의 건의에 따라 국방부장관이 이 법을 적용하기로 결정한 대상건축물의 경우에는 그러하지 아니하다. 4. 「도로법」 제40조에 따른 접도구역 5. 「도시개발법」 제2조제1항제1호에 따른 도시개발구역. 다만, 해당 도시개발사업에 지장이 없는 대상건축물의 경우에는 그러하지 아니하다. 6. 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제1호에 따른 정비구역. 다만, 해당 정비사업에 지장이 없는 대상건축물의 경우에는 그러하지 아니하다. 7. 「산지관리법」 제4조제1항제1호에 따른 보전산지 8. 대통령령으로 정하는 바에 따라 지정하는 상습재해구역 또는 환경정비구역 제4조(신고) ① 대상건축물의 건축주 또는 소유자는 대통령령으로 정하는 기간 내에 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부하여 해당 대상건축물을 관할하는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 해당 대상건축물을 신고하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 국가시책사업으로 건축하거나 대수선한 대상건축물의 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 작성한 현장조사서로 신고를 갈음할 수 있다. ② 제1항에 따른 설계도서와 현장조사서의 내용ㆍ서식 등 신고에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제5조(사용승인) 특별자치시장ㆍ특별자치도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제4조제1항에 따라 신고받은 대상건축물이 다음 각 호의 기준에 적합한 경우에는 「건축법」 및 관계 법률에도 불구하고 신고 받은 날부터 30일 내에 「건축법」 제4조에 따라 해당 지방자치단체에 두는 건축위원회의 심의를 거쳐 해당 대상건축물의 건축주 또는 소유자에게 사용승인서를 내주어야 한다. <개정 2014.5.21.> 1. 자기 소유의 대지(사용 승낙을 받은 타인 소유의 대지를 포함한다) 또는 국유지ㆍ공유지(관계 법률에 따라 그 처분 등이 제한되어 있지 아니한 경우에 한정한다)에 건축한 건축물일 것 2. 「건축법」 제44조, 제46조 및 제47조(해당 규정의 적용에 있어서 도로의 최소 너비는 「건축법」 제2조제1항제11호에도 불구하고 3미터로 한다. 이하 같다)를 위반하지 아니하고 구조안전ㆍ위생ㆍ방화와 도시계획사업의 시행 및 인근 주민의 일조권(日照權) 향유에 현저한 지장이 없는 건축물일 것. 다만, 대통령령으로 정하는 바에 따라 소방에 지장이 없다고 인정되는 대상건축물의 경우에는 「건축법」 제44조, 제46조 및 제47조를 적용하지 아니할 수 있다. 3. 제8조에 따른 과태료와 「건축법」 제80조에 따른 이행강제금의 체납이 없을 것. 다만, 대상건축물의 건축주 또는 소유자가 과태료 또는 이행강제금을 1년 이내에 모두 납부하는 조건으로 사용승인서를 내줄 수 있다. 나. 판 단 1) 인정사실 이 사건 청구서 및 답변서, 특정건축물 신고서, 특정건축물 현장조사서, 출장복명서, 이 사건 처분서 등의 기록을 살펴보면 다음과 같은 사실이 인정된다. 가) 청구인은 이 사건 건물의 소유자로, 2009. 7. 이 사건 건물을 매입하였고, 2009. 8.경 위반건축물로 등재가 되었고, 2009. 11.경 피청구인으로부터 위반건축물 시정촉구서를 받았다. 청구인은 2014. 11. 14. 피청구인에게 이 사건 건물에 대해 특정건축물 양성화 신고서를 제출하였고, 건축위원회 심의 결과 원안의결 되었으나, 나) 이 사건 건물의 양성화에 대한 민원이 제기되어 피청구인이 현장을 확인한 결과 특정건축물 양성화 신고서 상 설계도서의 면적을 실제 불법증축면적보다 축소·작성하여 제출한 사실이 확인되었다. 다) 이에 피청구인은 2015. 1. 8. 청구인에게 이 사건 처분을 하였다. 라) 청구인은 피청구인으로부터 2009. 11. 10. 위반건축물 시정명령과 2010. 10. 5. 이행강제금 부과처분을 받았다. 2) 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」제3조제1항에서 2012년 12월 31일 당시 사실상 완공된 주거용 특정건축물로서 세대당 전용면적 85㎡(증축·대수선한 부분으로서 사용승인을 받지 못한 부분을 포함한다) 이하인 다세대주택에 적용한다고 규정하고, 같은 법 제4조제1항에서 대상건축물의 건축주 또는 소유자는 대통령령으로 정하는 기간 내에 건축사가 작성한 설계도서와 현장조사서를 첨부하여 해당 대상건축물을 관할하는 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 해당 대상건축물을 신고하여야 한다고 규정하고 있다. 3) 청구인은 이 사건 건물이 불법증축인지 모르고 매입하였고, 불법증축부분을 철거하기에는 붕괴 위험이 있어 어려움이 있으며, 같은 건물의 ○○○호, ○○○호, ○○○호의 세대들은 양성화가 되었는데 청구인에 대한 이 사건 처분은 부당하므로 취소되어야 한다고 주장한다. 살피건대, 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」제3조제1항제1호에서 이 법의 적용 대상 건축물 규모를 다세대주택의 경우 세대당 전용면적 85㎡ 이하로 규정하고 있으며, 같은 법 제4조제1항에서 대상건축물의 소유자는 건축사가 적성한 설계도서와 현장조사서를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다고 규정하고 있는바, 청구인이 이 사건 건물의 양성화승인을 받기 위해 피청구인에게 제출한 설계도면상 전용면적은 85㎡ 이하로 되어 있으나 피청구인이 현장을 조사한 결과에 따르면 세대당 전용면적이 85㎡를 초과한 사실이 인정된다. 따라서 이 사건 건물은 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」제3조제1항제1호의 세대당 전용면적 85㎡ 이하의 경우 양성화승인을 내주도록 한 규정에 맞지 않는 건축물이라 할 것이다. 따라서 피청구인의 이 사건 처분은 적법·타당하다고 판단된다. 4. 결 론 그렇다면 청구인의 이 사건 심판청구는 이유 없다고 인정되므로 주문과 같이 재결한다.