표준지공시지가 결정 취소청구
해석례 전문
1. 사건개요 피청구인은 2019. 2. 13. 국토교통부 공고 제2019-159호로 A시 ○○구 ○○동(이하 ‘○○동’이라 한다) @@@-@번지 대지 132㎡(이하 ‘이 사건 표준지’라 한다)를 ○○동의 표준지 중 하나로 선정하고 그 공시지가를 ㎡당 306만원으로 결정ㆍ공시(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. 2. 청구인 주장 가. 청구인은 이 사건 표준지 인근에 있는 ○○동 **-**번지의 토지소유자였던 사람으로 이 사건 표준지의 공시지가는 A 시내 각 지역 또는 이 사건 표준지가 속한 ○○구, 인접한 ●●구에 비해 상승률이 낮은바, 이 사건 표준지의 공시지가는 당초부터 토지의 적정한 가치를 제대로 반영하지 못하고 있다는 것을 보여주고 있다. 나. 이 사건 표준지와 지목 및 용도지역이 같고 면적이 비슷한 ○○동 일대의 2018년 실거래가 평균인 542만원에서 2019년 전국 표준지공시지가 상승률인 9.42% 상당을 상향 조정한 510만 6,000원/㎡가 2019년 이 사건 표준지의 적정한 공시지가에 해당함에도 불구하고, 피청구인이 이 사건 처분을 한 것은 위법･부당하므로 취소되어야 한다. 3. 피청구인 주장 가. 이 사건 표준지는 ○○우체국 북측 인근 준주거지역에 위치한 주거용 토지로서 거래사례비교법을 적용하여 적정 거래사례를 선정하고 사정보정, 시점수정, 지역요인 및 개별요인을 비교하고 기타요인 보정을 거쳐 적정가격으로 평가하되, 인근지역 내 유사용도 표준지공시지가와 균형이 유지되도록 공시가격을 결정하였는바, 이 사건 표준지 공시지가가 인근 토지의 실거래가 수준보다 낮다고 해서 위법하게 되는 것은 아니다. 나. 또한 이 사건 표준지는 인근지역 유사용도 토지의 적정 시가수준과 공시지가 격차의 정도 등을 고려하여 인근 표준지공시지가와의 가격균형을 제고하는 과정에서 공시지가 변동률이 지역 평균 대비 충분히 낮을 수 있는바, 단순히 공시지가 상승률이 낮다고 하여 이 사건 처분이 위법하다고 볼 수 없다. 다. 피청구인은 이 사건 표준지에 대해 부동산 가격공시에 관한 법령에 따른 절차를 모두 거쳐 공시지가를 적정하게 결정･공시하였으므로 청구인의 주장은 받아들일 수 없다. 4. 관계법령 부동산 가격공시에 관한 법률 제3조, 제7조 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제6조 5. 인정사실 청구인과 피청구인이 제출한 2019년 표준지공시지가 공시문, 2019년도 표준지 조사사항 및 가격평가의견서 등 자료의 기재내용을 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 피청구인은 2019. 2. 13. 국토교통부 공고 제2019-159호로 이 사건 표준지의 공시지가를 ㎡당 306만원으로 결정ㆍ공시하였는데, 공시한 세부내역은 다음과 같다. 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=85147023"></img> 나. 이 사건 표준지의 공시가격 결정을 위해 2인의 감정평가업자가 작성한 ‘2019년도 표준지 조사사항 및 가격평가의견서’에 따르면, 주요내용은 다음과 같고, 2인의 감정평가 산술평균치는 306만원이다. 다 음 - □ A조 ○ 이 사건 표준지의 가격은 2017. 5. 11. 거래된 ○○동 &&&-&번지 토지의 거래사례(㎡당 449만 6,000원)를 기준으로 사정보정, 시점수정, 지역요인 및 개별요인비교, 기타요인 보정 등을 통한 거래사례비교법으로 산정하였는데, ○○동 &&&-&번지 사례에 사정보정 1, 시점수정 1.08208, 지역요인비교 1, 개별요인비교 0.965, 기타요인의 보정 0.65을 적용하여 산정한 시산가격은 305만 1,000원/㎡이고, 세평가격 및 인근 공시지가와의 균형 등을 고려하여 표준지공시지가를 305만원/㎡로 결정함 ○ 인근 표준지와의 지가균형 검토･분석 시 참고한 인근지역 표준지 현황 및 분석결과는 아래 표와 같음 아 래 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=85147957"></img> □ B조 ○ 이 사건 표준지의 가격은 2017. 5. 11. 거래된 ○○동 &&&-&번지 토지의 거래사례(㎡당 449만 6,000원)를 기준으로 사정보정, 시점수정, 지역요인 및 개별요인비교, 기타요인 보정 등을 통한 거래사례비교법으로 산정하였는데, ○○동 &&&-&번지 사례에 사정보정 1, 시점수정 1.08208, 지역요인비교 1, 개별요인비교 0.971, 기타요인의 보정 0.65을 적용하여 산정한 시산가격은 307만 0,000원/㎡이고, 세평가격 및 인근 공시지가와의 균형 등을 고려하여 표준지공시지가를 307만원/㎡로 결정함 ○ 인근 표준지와의 지가균형 검토･분석 시 참고한 인근지역 표준지 현황 및 분석결과는 아래 표와 같음 아 래 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=85148953"></img> 6. 이 사건 처분의 위법･부당 여부 가. 관계법령의 내용 1) ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣ 제3조제1항에 따르면, 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변환경 그 밖의 자연적·사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격을 조사·평가하고, 같은 법 제24조에 따른 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다고 되어 있다. 2) 같은 법 제3조제3항･제4항･제5항에 따르면, 국토교통부장관이 표준지공시지가를 조사ㆍ평가하는 경우에는 인근 유사토지의 거래가격ㆍ임대료 및 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여야 하고, 표준지의 선정, 공시기준일, 공시의 시기, 조사ㆍ평가 기준 및 공시절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정하며, 표준지공시지가를 조사ㆍ평가할 때에는 업무실적, 신인도(信認度) 등을 고려하여 둘 이상의 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가업자에게 이를 의뢰하여야 한다고 되어 있고, 같은 법 시행령 제6조에 따르면, 표준지공시지가를 조사·평가하는 경우에는 ① 인근 유사토지의 거래가격 또는 임대료는 해당 거래 또는 임대차가 당사자의 특수한 사정에 의하여 이루어지거나 토지거래 또는 임대차에 대한 지식의 부족으로 인하여 이루어진 경우에는 그러한 사정이 없었을 때에 이루어졌을 거래가격 또는 임대료를 기준으로 하고, ② 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액은 공시기준일 현재 해당 토지를 조성하기 위한 표준적인 조성비와 일반적인 부대비용으로 할 것 등의 기준을 참작하여야 한다고 되어 있으며, 그 외 표준지공시지가의 조사·평가에 필요한 세부기준은 국토교통부장관이 정한다고 되어 있다. 이에 따른 ‘표준지공시지가 조사ㆍ평가 기준’(국토교통부훈령) 제10조제1항, 제21조제1항과 제2항에 따르면, 거래사례비교법 등에 따라 표준지의 가격을 산정한 때에는 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사용도 표준지의 평가가격과 비교하여 그 적정여부를 검토한 후 평가가격을 결정하되, 유사용도 표준지의 평가가격과 균형이 유지되도록 하여야 하고, 표준지의 평가는 거래사례비교법, 원가법 또는 수익환원법의 3방식 중에서 해당 표준지의 특성에 가장 적합한 평가방식 하나를 선택하여 행하며, 일반적으로 시장성이 있는 토지는 거래사례비교법으로 평가한다고 되어 있다. 나. 판단 청구인은 이 사건 표준지의 공시지가가 토지의 적정한 가치를 제대로 반영하고 있지 않고, 이 사건 표준지와 지목 및 용도지역이 같고 면적이 비슷한 ○○동 일대의 2018년 실거래가 평균에 2019년 전국 표준지공시지가 상승률을 고려할 때 적정한 공시지가는 510만 6,000원/㎡임에도 불구하고 피청구인이 이 사건 처분을 한 것은 위법･부당하다는 취지의 주장을 하므로 이에 대해 살펴본다. 위 인정사실에 따르면, 피청구인은 이 사건 표준지의 공시지가를 결정하기 위해 2인의 감정평가업자에게 조사ㆍ평가를 의뢰하였고, 해당 감정평가업자들은 2017. 5. 11. 거래되었던 이 사건 표준지 인근의 거래사례를 바탕으로 사정보정ㆍ시점수정ㆍ지역요인 및 개별요인비교ㆍ기타요인 보정 등을 통한 거래사례비교법을 통해 공시지가를 각각 결정하였으며, 피청구인은 해당 감정평가업자들이 평가한 가격을 산술 평균하여 이 사건 표준지의 2019년 공시지가를 ㎡당 306만원으로 결정하여 공시하였는데, 이 과정에서 비정상적인 거래사례 등을 선정했거나 평가 시 고려해야 할 사항을 누락하여 평가했다고 볼 만한 구체적이고 객관적인 자료도 확인되지 않는 점, 위에서 보는 바와 같이 이 사건 표준지의 공시지가 결정은 관계법령에 따라 감정평가업자들의 조사ㆍ평가 결과에 따른 것인데, 이를 배제하고 오로지 이 사건 표준지의 공시지가가 적정하지 못하다는 청구인의 주장만으로 이 사건 표준지공시지가 결정이 잘못되었다고 단정하기 어려운 점, 그 밖에 피청구인의 이 사건 처분에 잘못이 있다고 볼만한 다른 사정도 보이지 않는 점 등을 종합적으로 고려할 때 피청구인의 이 사건 처분이 위법‧부당하다고 할 수 없다. 7. 결 론 그렇다면 청구인의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인의 청구를 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.
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