표준지공시지가 결정 취소청구 등

1. 사건개요 피청구인은 2019. 2. 13. 국토교통부 공고 제2019-159호로 A시 ○○구 ○○동 @@번지(이하 ‘이 사건 표준지’라 한다)의 표준지공시지가를 ㎡당 2천 5백만원으로 결정ㆍ공시(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였고, 청구인들은 이 사건 표준지의 소유자로서 2019. 3. 14. 이 사건 처분에 대한 이의신청을 하였으나, 피청구인은 재조사ㆍ평가하여 2019. 4. 9. 이의신청을 기각하였다. 2. 청구인들 주장 가. 이 사건 표준공시지가는 인근 표준지 공시가격 상승률과 비교하거나 도로조건 및 접근성 등을 고려할 때 과도하게 높게 결정되어 그 균형성을 현저히 상실하였으므로 국토교통부 훈령인「표준지공시지가 조사ㆍ평가기준」제10조에 따라 위법하다. 나. 피청구인은 2018. 12. 31. ○○○○○○○철도 A노선 민간투자사업 실시계획을 승인ㆍ고시하였고 이에 따라 2019. 1. 1. 당시 이 사건 토지는 도시ㆍ군계획시설인 일반철도에 저촉되어 새로운 감가요인이 발생하였음에도 불구하고 이를 고려하지 않고, 2018년 표준지공시지가 보다 약 30% 대폭 상승한 것은 「표준지공시지가 조사ㆍ평가기준」제28조제1항에 위배되므로 위법하다. 다. 이 사건 토지는 상업ㆍ업무용지에 해당하여 「표준지공시지가 조사ㆍ평가기준」제23조제2항에 따라 임대동향표본을 활용하여 수익환원법으로 평가하여야 하나, 수익환원법으로 평가하지 않아 임대동향조사의 투자수익률 하락 추세를 반영하지 못하였으므로 위법하다. 3 관계법령 등 부동산 가격공시에 관한 법률 제3조, 제5조 부동산 가격공시에 관한 법률 시행령 제5조, 제10조 표준지공시지가 조사ㆍ평가 기준(2019. 10. 23. 국토교통부훈령 제1235호로 개정되기 이전의 것, 이하 같다) 제10조, 제15조, 제23조, 제28조 4. 인정사실 청구인들과 피청구인이 제출한 이 사건 표준지 등기사항전부증명서, 이 사건 표준지 공시지가 결정공시 공고문, 이의신청서, 이의신청서에 대한 회신, 이 사건 표준지에 대한 조사사항 및 가격평가의견서, 이 사건 표준지 공시지가 이의 신청 조사ㆍ평가 보고서, 토지이용계획 확인사항 등을 종합하면 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. 가. 청구인들은 이 사건 표준지의 소유자이며, 동 표준지의 현황은 다음과 같다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=100759443"> </img> 나. 이 사건 표준지의 공시가격 결정을 위해 2인의 감정평가업자가 작성한 ‘2019년 표준지 조사사항 및 가격평가의견서’에 따르면, 주요내용은 다음과 같다. - 다 음 - ○ 이 사건 표준지의 가격은 2016. 6. 10. 거래된 A시 ○○구 ●●동 @@-@번지 토지의 거래 사례(거래가 ㎡당 26,150,000원)를 기준으로 시점수정, 사정보정, 지역 요인 및 개별요인비교, 기타요인 보정 등을 통한 거래사례비교법으로 산정하였는데, A시 ○○구 ●●동 @@-@번지 토지와 비교하여 감정평가업자별로 보정치 산정비율에 따른 공시지가 가격은 다음과 같으며, 2인의 감정평가 산술평가치는 2천 5백만원이다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=100759441"> </img> ○ 인근 표준지와의 지가균형 검토ㆍ분석 시 참고한 인근지역 표준지 현황 및 분석결과는 다음과 같다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=100758531"> </img> 다. 청구인들의 2019년도 이 사건 표준지공시지가에 대한 이의신청에 따른 재조사를 위하여 피청구인이 새로운 2인의 감정평가업자에게 의뢰하여 작성된 2019년도 표준지공시지가 이의신청 조사ㆍ평가 보고서에 따르면, 이 사건 표준지는 도심업무지대에 위치하는 토지로서, 대상토지의 개별적 특성, 공법상 제한정도, 기타 가격형성상 제 요인을 검토하고, 인근지역 내 적절한 거래사례를 기준으로 한 거례사례비교법을 적용하여 적정하다는 취지의 평가의견을 제시하였고, 2016. 6. 10. 거래된 A시 ○○구 ●●동 @@-@번지 토지의 거래 사례를 기준으로 시점수정, 사정보정, 지역 요인 및 개별요인비교, 기타요인 보정 등을 통한 거래사례비교법으로 이 사건 표준지의 공시지가를 모두 2천5백만원으로 산정하였으며, 인근 표준지와의 지가균형 검토 분석 시 참고한 인근지역 표준지와의 지가균형 검토ㆍ분석결과는 다음과 같다. - 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=100758529"> </img> 라. 청구인들이 제시한 인근 표준지공시지가 및 위치도는 각각 다음과 같다. 다 음 - <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=100759439"> </img> <위치도 생략> 마. 이 사건 표준지 인근인 ○○○ 상권 안에 소재하는 업무용 토지로서 이 사건 표준지와 유사한 오피스 빌딩의 2018년 3분기 임대동향 표본의 수익가격 수준은 다음과 같으며, 우리 위원회가 증거조사한 바에 따르면, ‘임대동향표본의 수익가격’은 한국부동산원(변경전 한국감정원)에서 매분기 수행하는 임대동향조사에서 산출한 임대동향 표본의 순수익을 기준으로 수익환원법으로 산출한 임대동향표본의 토지배분 수익가격으로 표준지공시지가를 평가하는 담당평가사에게 표준지공시업무시스템을 통해 수익환원법을 적용하거나 가격 참고자료로 제공되고 있다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=100758523"> </img> 다 음 - 바. 이 사건 표준지에 대한 조사사항 및 가격평가의견서에 따르면, A조 및 B조가 작성한 지역요인 및 개발요인 분석에서 도시계획 및 공적규제 분야에서 기타제한 사항에 ‘지구단위계획구역 기타’라고 각각 기재되어 있으며, 이 사건 표준지 공시지가 이의 신청 조사ㆍ평가 보고서에는 ○○구청장이 2019. 3. 21. 발행한 토지이용계획확인서가 첨부되어 있고, 동 확인서 지역ㆍ지구등 지정여부 사항에 ‘도시지역, 일반상업지역, 도로(접합), 일반철도(2018.12.31.)(일반철도)(저촉)’이라고 기재되어 있다. 사. 우리 위원회가 직권조사한 바에 따르면, @@@철도는 한계심도인 지하 40~60미터 깊이를 파서 철로를 내는 대심도 방식을 적용하여 건설되는 철도시설로, 한계심도란 토지소유자의 통상적인 이용행위가 예상되지 아니하고 지하시설물을 따로 설치하는 경우에도 일반적인 토지이용에 지장이 없을 것으로 판단되는 깊이를 말하며, 일반적으로 고층시가지는 40미터 이하를 한계심도로 인정하고 있다. 한편, 피청구인은 @@@가 지하로 관통하는 이 사건 표준지 및 다른 표준지 가격 평가 시, @@@철도 건설에 대해 기타제한 사항으로 조사하였으나, 이로 인한 토지이용에 제한이 없다고 보아 이를 가격형성요인으로 작용하지 않는 것으로 판단하였다. 5. 이 사건 처분의 위법·부당 여부 가. 관계법령의 내용 1) 「부동산 가격공시에 관한 법률」제3조제1항 및 같은 법 시행령 제4조에는 국토교통부장관은 토지이용상황이나 주변 환경, 그 밖의 자연적ㆍ사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지 중에서 선정한 표준지에 대하여 매년 공시기준일 현재의 단위면적당 적정가격(이하 ‘표준지공시지가’라 한다)을 조사ㆍ평가하고, 중앙부동산가격공시위원회의의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 하고, 표준지공시지가를 공시할 때에는 표준지공시지가의 열람방법, 이의신청의 기간ㆍ절차 및 방법 등을 관보에 공고하고, 표준지공시지가를 국토교통부가 운영하는 부동산공시가격시스템(이하 "부동산공시가격시스템"이라 한다)에 게시하여야 한다고 되어 있다. 2) 「표준지공시지가 조사?평가 기준」제10조제1항, 제23조제2항, 제28조제1항를 종합하면, 거래사례비교법 등에 따라 표준지의 가격을 산정한 때에는 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사용도 표준지의 평가가격과 비교하여 그 적정여부를 검토한 후 평가가격을 결정하되, 유사용도 표준지의 평가가격과 균형이 유지되도록 하여야 하고, 표준지의 평가가격은 일반적으로 해당 토지에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격(이를 ‘적정가격’이라 한다)으로 결정하되, 시장에서 형성되는 가격자료를 충분히 조사하여 표준지의 객관적인 시장가치를 평가하고, 공공용지를 제외한 상업ㆍ업무용지는 토지의 일반적인 조사사항 이외에 배후지의 상태 및 고객의 질과 양, 영업의 종류 및 경쟁의 상태 등을 고려하여 평가하되, 인근지역 또는 동일 수급권 안의 유사지역에 있는 토지의 거래사례 등 가격자료를 활용하여 거래사례비교법으로 평가하며, 상업ㆍ업무용지의 인근 지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 임대동향표본이 소재하는 경우 상업ㆍ업무용지는 임대동향표본을 활용하여 수익환원법으로 평가하여야하나, 이 경우 거래사례비교법으로 평가한 가격과 비교하여 그 합리성을 검토하여야 하며, 인근지역 또는 동일수급권 안의 유사지역에 비교 가능한 적정 거래사례가 충분하여 거래사례비교법으로 평가하는 것이 합리적으로 인정되는 경우나 임대동향표본을 활용한 수익환원법의 적용이 불합리한 경우에는 예외로 한다고 되어 있으며, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제2조제7호에 따른 도시ㆍ군계획시설에 저촉되는 토지는 그 도시ㆍ군계획시설에 저촉된 상태대로의 가격이 형성되어 있는 경우에는 그 가격을 기준으로 평가하고, 저촉된 상태대로의 가격이 형성되어 있지 아니한 경우에는 저촉되지 아니한 상태를 기준으로 한 가격에 그 도시ㆍ군계획시설의 저촉으로 인한 제한정도에 따른 적정한 감가율 등을 고려하여 평가한다고되어 있다. 나. 판단 청구인들은 이 사건 표준지공시지가가 인근 표준지공시지가 상승률과 비교하거나 도로조건 및 접근성 등을 감안할 때 인근지역의 표준지 공시지가와의 불균형이 발생하며, 도시ㆍ군계획시설(@@@)의 저촉에 따른 감가요인 등을 고려하지 않은 위법이 있으며, 상업ㆍ업무용지로서 수익환원법으로 평가하지 않아 임대동향조사의 투자수익률 하락 추세를 반영하지 못하여 이 사건 처분이 위법하다고 주장하나,「표준지공시지가 조사?평가 기준」제10조제1항에 따르면, 표준지의 가격이 인근지역 유사용도 표준지의 평가가격과 균형이 유지되도록 하여야한다고 규정되어 있는바, 위 인정사실에 따르면, 청구인들이 제시한 인근 표준지 3필지의 공시지가 가격과 비교했을 때에도, 이 사건 표준지의 공시가격이 지나치게 높게 평가되었다고 볼만한 사정을 찾을 수 없는 점, 이 사건 표준지에 대한 조사사항 및 가격평가의견서와 이의 신청 조사ㆍ평가 보고서 따르면, 기타 제한사항으로 도시ㆍ군계획시설(일반철도)-@@@에 대해 고려한 사항을 확인할 수 있으며, @@@ 철도시설은 일반적인 한계심도 40m 아래인 대심도에서 건설되는 철도시설로 토지이용에 지장이 없어, 피청구인이 이를 가격형성요인으로 작용하지 않는 것으로 보아「표준지공시지가 조사?평가 기준」제28조제1항에 따른 이 사건 표준지가 부동산시장에서 그 도시ㆍ군계획시설에 저촉된 상태대로 가격이 형성되어 있는 경우에 해당한다고 판단하여 평가한 것에 잘못이 있다고 보기 어려운 점, 이 사건 표준지 인근에 소재하는 유사한 오피스 빌딩의 2018년 3분기 임대동향 표본의 수익가격 수준이 이 사건 표준지의 공시지가 수준보다 현저히 높은 수준임이 확인되므로, 이 사건 표준지 공시지가 산정에 있어 수익환원법 적용이 불합리하다고 판단하여 거래사례비교법을 적용한 것이 적절하지 않다고 볼 수 없는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 위와 같은 청구인들의 주장을 인정하기 어렵고, 피청구인이 이 사건 표준지 공시가격 결정 시 재량권을 일탈·남용하였다고 볼 수 없으므로, 피청구인이 청구인들에게 한 이 사건 처분이 위법·부당하다고 할 수 없고, 재책정할 의무도 없다고 할 것이다. 6. 결 론 그렇다면 청구인들의 주장을 인정할 수 없으므로 청구인들의 청구를 모두 받아들이지 않기로 하여 주문과 같이 재결한다.