환지예정지지정처분취소청구

1. 사건개요 청구인이 인천○○1지구토지구획정리사업예정지구(이하 “예정지구”라 한다)에 그 일부가 포함된 청구인 소유의 인천광역시 ○○구 ○○동 136-1 외 11필지 1만 5,595㎡(이하 “제1차사업지구”라 한다)와 같은 구 △△동 산 686-154 외 4필지 4만 978㎡(이하 “제2차사업지구”라 한다)의 지상에 아파트를 신축ㆍ분양할 목적으로 피청구인에게 제1차사업지구에 대하여는 예정지구내 면적인 1만 4,151㎡의 20.9%인 2,955㎡의 토지를, 제2차사업지구에 대하여는 예정지구내 면적인 4,649㎡의 27.6%에 해당하는 1,283.7㎡의 토지를 각 감보부담이행하면서 환지계획확정(인가)시 감보율에 미달되어 추가 감보면적이 발생할 경우 입주자들에게 부담시키지 아니하고 청구인이 준공시까지 토지 또는 금전으로 정산한다는 취지의 감보부담이행확약서를 피청구인에게 제출한 후 1996. 1. 29. 및 1996. 7. 5. 피청구인으로부터 각 주택건설사업계획승인을 얻고, 1999년말 각 아파트에 대한 사용검사를 마치자, 피청구인이 2000. 8. 11. 청구인의 사전감보부담율이 확정된 환지계획상의 감보율에 미달하여 청구인이 권리면적에 비하여 제1차사업지구는 1,599.4㎡, 제2차사업지구는 397.7㎡를 과도하게 환지받아 점유하고 있다는 취지의 환지예정지지정통보(이하 “이 건 처분”이라 한다)를 한 후 같은 달 23. 위 1,997.1㎡의 면적에 대하여 토지 또는 금전으로 감보부담을 이행할 것을 촉구하였다. 2. 청구인 주장 이에 대하여, 청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 청구인회사가 주택사용승인을 받을 당시 제1차사업지구의 대지면적은 1만 1,334㎡였음에도 피청구인은 이 건 처분을 하면서 그 면적을 1만 1,671㎡로 계산하여 결국 337㎡가 과다책정되었다. 나. 또한, 청구인이 주택건설사업승인시 기부채납하였던 제1차사업지구의 636㎡와 제2차사업지구의 988㎡에 대하여는 감보율만큼을 공제한 각 475.4㎡와 775.58㎡를 각각 공제하여 환지예정지지정을 하여야 함에도 불구하고 피청구인은 이러한 조치를 취하지 아니하였으므로 이는 위법ㆍ부당하다. 다. 더구나, 피청구인이 주택건설사업계획을 승인할 당시에는 제1차지구의 경우 감보율이 20.9%, 제2차지구의 감보율이 27.6%였으나 피청구인은 감보율을 25.4%와 21.8%로 조정하여 이 건 처분을 하였는 바, 이는 오차범위내의 비율변동이 아닌 추가적인 감보부담이며, 더 이상 이 건 토지의 소유자가 아닌 청구인에 대하여 추가감보부담을 지우는 것은 부당하므로 이 건 처분은 취소되어야 한다. 3. 피청구인 주장 피청구인은 다음과 같이 주장한다. 가. 청구인은 1차사업지구의 사용승인받은 대지면적이 1만 1,334㎡였음에도 청구인이 1만 1,671㎡로 계산하여 337㎡가 과다책정되었다고 주장하나, 이는 청구인의 건축물이 환지선에 저촉되어 있어 그 건축물의 부지가 확보되도록 하기 위하여 인천광역시○○1지구토지구획정리사업시행조례규칙(이하 “규칙”이라 한다) 제7조제1항제3호의 규정에 의거하여 권리면적보다 환지면적을 확대지정한 것으로서 청구인 건축물의 경계를 기준으로 하여 정당하게 이루어진 것이다. 나. 또한 청구인은 기부채납토지에 대하여 환지예정지지정면적에 포함되어야 한다고 주장하나, 환지계획은 토지구획정리사업지구내의 토지에 대하여 행하는 것이므로 청구인이 기부채납한 사업지구외 토지인 제1차사업지구내의 636㎡는 이 건 처분의 대상이 되지 아니하며, 마찬가지로 청구인이 기부채납한 제2차사업지구내의 988㎡에 대하여는 평가식환지방법으로 계산한 197.5㎡를 환지예정지지정처분에 포함한 것으로서 청구인이 동 면적에 대하여 면적식 감보율로 환지예정지지정을 요구하는 것은 타당성이 없다. 다. 청구인은 이 건 처분이 지나치게 높은 감보율을 적용하였다고 주장하나, 청구인이 주택건설사업계획승인을 받을 당시 개략적으로 산출된 감보부담율을 적용하여 우선 토지를 부담하고 이후 추가감보부담이 발생할 경우에는 입주자들에게 부담시키지 아니하고 청구인이 부담한다는 내용의 확약서를 제출받아 그 내용을 조건으로 하여 사업계획이 승인되었던 것이고, 위 규칙에 의거한 평가식환지방식으로 산정하여 행한 이 건 처분이 위법ㆍ부당하다고 할 수는 없으므로 이 건 청구는 기각되어야 한다. 4. 이 건 처분의 위법ㆍ부당여부 가. 관계법령 구 토지구획정리사업법(2000. 7. 1. 법률 제6252호로 폐지된 것) 제46조 내지 제48조, 제54조, 제56조 인천광역시○○1지구토지구획정리사업시행조례시행규칙 제3조 및 제7조 나. 판 단 (1) 청구인과 피청구인이 제출한 ○○1지구토지구획정리사업환지예정지지정통보, ○○1지구토지구획정리사업환지계획완료에따른감보부담이행촉구, 환지계획 공람에 따른 의견제출, 환지계획인가서, ○○1지구토지구획정리사업환지예정지지정공고, 환지할당계산서, 기부채납에 의한 증여계약서, ○○도시계획(토지구획정리사업 : ○○ 1ㆍ2ㆍ3지구) 결정, 기부채납 및 감보부담 이행확약서, 승인조건, 감보부담이행확약서, 판결문(인천지방법원 99구731 주택건설사업사용검사신청에따른반려통보취소), 공동주택준공에 따른 감보부담계획(안), 공동주택준공에 따른 감보부담관련 회의보고서, 이의제기건, ○○1ㆍ2지구공동주택감보부담계획 이의제기건에 대한 회신, 인천광역시○○1지구토지구획정리사업시행조례시행규칙 등 각 사본의 기재를 종합하여 보면, 다음과 같은 사실을 인정할 수 있다. (가) 피청구인은 1995. 11. 17. 인천광역시고시 제1995-218호로 인천광역시 ○○구 ○○동ㆍ△△동 일원의 38만 2,050㎡를 ○○1지구로 하고, 그외 ○○ 2ㆍ3지구의 토지구획정리사업결정내용이 포함된 ○○도시계획(토지구획정리사업 : ○○ 1ㆍ2ㆍ3지구)결정을 고시하였다. (나) 청구인이 1996. 1. 29. 인천광역시 ○○구 ○○동 136-1외 11필지를 대상으로 하는 주택건설사업승인을 피청구인으로부터 받았으며, 당시 청구인이 피청구인에게 제출하였던 기부채납 및 감보부담이행확약서와 피청구인의 승인조건에는 다음의 내용이 포함되어 있다. o 기부채납 및 감보부담이행확약서(청구인) 당해 지역이 토지구획정리사업지구 입안중임을 감안하여 토지구획정리사업지구내의 면적(1만 4,151㎡)의 20.9%에 해당하는 2,995㎡(도로 889㎡ 포함)의 토지를 감보면적으로 기부채납하기로 확약하며, 환지계획확정(인가)시 감보율에 미달되어 추가 감보면적이 발생할 경우 입주자들에게 부담시키지 아니하고 폐사에서 준공시까지 토지 또는 금전으로 청산할 것을 확약합니다 o 승인조건(피청구인) - ○○1토지구획정리사업지구와 관련하여 공공용지등 감보율을 감안하여 제출한 확약서(감보율)내용은 사용검사전까지 이행할 것 - 추후 토지구획정리사업과 관련하여 환지계획에 따른 토지의 증ㆍ감분 발생시 사업주체 부담으로 수용하고, 입주자들에게는 부담시킬 수 없음 (다) 청구인이 1996. 7. 5. 피청구인으로부터 인천광역시 ○○구 ○○동 산 686-154번지 외 4필지에 주택건설사업승인을 받았으며, 당시 청구인이 피청구인에게 제출한 감보부담이행확약서 및 피청구인의 승인조건은 다음과 같다. o 감보부담이행확약서(청구인) 당해 지역이 토지구획정리사업지구임을 감안하여 주택건설사업대상면적인 4,649㎡의 27.6%에 해당하는 1,283.7㎡(기부채납면적 954.7㎡, 감보부담면적 329㎡)를 감보로 부담이행하기로 확약하며, 환지계획확정(인가)시 당해 감보율에 미달되는 차감분에 대해서는 준공시까지 토지 또는 금액으로 당사에서 정산할 것을 확약합니다. o 승인조건 - 사업지구의 대지면적의 차이가 발생될 경우 증가면적은 사업주체가 부담토록 하고 감소될 경우 그 잔액은 입주자에게 반환할 것 - 단지 진입도로는 도로의 구조, 시설기준에 적합하도록 종단선형조정하여 설치 할 것이며, 도로공사전 해당부서(종합건설본부)와 협의후 시행하고 사용검사전 도로관리청에 기부채납할 것 - 주택건설사업시행에 있어 관련부서와 유기적으로 협의하고 귀사에서 제출한 감보부담이행확약서내용대로 이행할 것(감보부담토지면적 : 1,283.7㎡) (라) 청구인이 1996. 12. 위 (다)항의 감보부담이행확약내용 중 사업계획의 변경으로 사업부지가 4,649㎡에서 4,724㎡로 증가됨에 따라 4,724㎡의 27.6%인 1,304㎡ 중 부족분을 추가감보부담하기로 하는 감보부담이행확약서를 피청구인에게 제출하였으며 변경내용은 다음과 같다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=41399819"></img> (마) 청구인이 위 주택건설사업을 종료하고, 주택사용검사신청을 하자, 피청구인이 각 신청에 대하여 전체 토지구획정리사업지구의 예상평균감보율 39.3%에 미달하는 청구인의 사전감보부담율에 대하여 1999. 12. 6. 추가감보부담(제1차지구 : 3,738㎡, 제2차지구 : 1,770㎡)의 이행을 요구하였으나 청구인이 불응하였다는 이유로 각 신청에 대하여 1999. 1. 9. 및 1999. 1. 20.자로 각 주택사용승인신청을 반려하였다. (바) 청구인이 위 반려처분에 대하여 제기한 행정소송(99구731 주택건설사업사용검사신청에따른반려통보취소)에서, 인천지방법원 행정부는 1999. 10. 1. 감보부담이행확약서의 조건은 최종 감보율이 산정될 때까지 잠정적으로 청구인이 위 각 주택건설사업을 신속하게 시행할 수 있도록 정책적 배려를 하되, 각 주택건설사업 완료시 최종적인 감보율에 의한 추가감보부담의 이행을 확보하기 위한 보장책으로 마련된 것이므로 환지계획확정(인가)에 따라 최종적으로 산정된 감보율과 청구인이 기 이행한 감보부담비율을 비교하여 그 미달부분에 대하여는 금전 또는 토지로서 정산할 의무가 있다고 봄이 상당하나, 환지계획확정이 이루어지지 아니한 현재로서는 추가감보부담 자체가 이행불능이라는 이유로 원고승소의 판결을 하였다. (사) 청구인이 1999. 11. 12.과 1999. 11. 15.에 걸쳐 인천광역시서구청장의 위 건립주택에 대한 사용검사를 필하였으며, 동 사용검사필증에 의하면, 제1차사업지구의 대지면적은 1만 1,334㎡, 제2차사업지구는 4,667㎡로 되어 있다. (아) 피청구인이 2000. 6. 16. - 2000. 6. 29.기간동안 이 건 처분과 같은 내용의 환지계획공람공고를 한 데 대하여 청구인이 2000. 6. 23. 청구인이 부도로 화의중인데, 그러한 환지면적을 부과하는 것은 청구인을 도산시키는 것이며, 피청구인의 지연으로 인하여 준공검사를 늦게 받아 아파트잔금 일부를 받지 못하여 결과적으로 부도의 한 원인이 되었다는 등의 이유로 당초 부담하기로 되어 있던 감보부담 토지면적 내에서 감보부담하도록 하여 달라는 의견을 피청구인에게 제출하였다. (자) 피청구인이 2000. 8. 11. 지번별 평가식환지계산방법에 의하여 ○○1지구토지구획정리사업환지계획을 인가받고 같은 날 아래와 같은 내용의 이 건 처분을 하였는데, 2차사업지구에 대하여 청구인이 기부채납한 988㎡에 대하여는 평가식환지계산방식에 의하여 197.5㎡로 계산하여 권리면적에 포함시켰으며, 환지예정지지적도에 의하면, 청구인의 1차사업지구가 점유하고 있는 면적은 1만 1,671㎡로서 사용검사시의 면적 1만 1,334㎡보다 337㎡가 크게 되어 있으며, 제2차사업지구는 4,636.2㎡로서 사용검사시의 면적 4,667㎡보다 작게 되어 있다. <img src="/LSA/flDownload.do?flSeq=41399821"></img> ※ 청구인이 사전감보부담한 토지와 아파트가 건립된 대지를 합산한 기준면적에 대하여 확정된 지번별 감보율에 따라 감보면적을 계산한 후 기준면적에서 감보면적을 제한 면적을 권리면적으로 하여 청구인이 실제로 점유하고 있는 면적과의 차이를 과도면적으로 함 (차) 피청구인이 2000. 8. 23. 위 과도면적부분에 대하여 토지 또는 금전으로 감보부담을 이행할 것을 청구인에게 통지하였다. (2) 먼저, 청구인은 청구인의 제1차사업지구가 점유하고 있는 면적이 사용검사시의 면적에 비하여 부당하게 확대되었다고 주장하나, 구 토지구획정리사업법(2000. 7. 1. 법률 제6252호로 폐지된 것)에 의하여 인천광역시장이 1999. 12. 13. 제정ㆍ공포한 인천광역시○○1지구토지구획정리사업시행조례시행규칙 제7조제1항제3호의 규정에 의하면, 사업시행전 건물로서 시행후에도 존속되는 기존 건물이 환지선에 저촉될 때에는 증(과도)환지를 지정하여 그 건물부지가 확보되도록 하는 경우에는 종전토지면적까지의 한도내에서 그 환지면적을 권리면적보다 많게 지정할 수 있다고 되어 있는 바, 위 인정사실에 의하면, 청구인의 제1차사업지구의 사용검사면적은 실제 건축된 아파트 담장을 경계로 하여 측량한 결과 1만 6,671㎡로서 사업승인면적을 초과하여 아파트가 건축되어 있는 사실이 확인되므로 피청구인이 실제 건축면적을 근거로 하여 위 조례에 따라 환지면적을 지정한 것이 위법ㆍ부당하다 할 수는 없을 것이다. 다음으로 청구인은, 청구인이 이미 기부채납하였던 제1차사업지구의 636㎡와 제2차사업지구의 988㎡가 이 건 처분의 권리면적에서 부당하게 제외되었다고 주장하나, 위 인정사실에 의하면, 위 636㎡는 이 건 토지구획정리사업과는 무관한 토지로서 청구인이 주택건설사업과 관련하여 기부채납한 것이고, 제2차사업지구의 988㎡는 피청구인이 평가식 환지방식에 의하여 197.5㎡로 계산하여 청구인의 권리면적에 포함시켜 이 건 처분을 한 사실이 확인되므로 이에 대한 청구인의 주장도 이유없다 할 것이다. 마지막으로 청구인은 감보부담이행확약서는 사전감보부담에 대한 오차범위내에서의 추가적 감보부담이 발생할 경우 이를 정산하겠다는 의미에 불과하므로 오차범위를 벗어난 이 건 처분은 그 자체로 새로운 감보부담이어서 위법ㆍ부당하다고 주장하나, 감보부담이행확약서의 확약내용은 환지계획확정시 감보율에 미달되는 차감분에 대해서는 준공시까지 토지 또는 금액으로 정산할 것을 확약한 것으로서, 이는 환지계획이 확정되지 아니하여 감보율이 확정되지 아니한 상태에서 환지계획인가시까지는 장시간이 소요되므로 청구인의 주택건설사업을 조기에 시행하도록 배려하고, 추후의 환지계획 확정시 감보부담의 이행을 담보하기 위하여 주택건설사업승인 당시 개략적으로 산출한 감보율을 잠정적으로 부과하되 향후 환지계획인가로 감보율이 확정되면, 동 감보율과 청구인이 이미 이행한 감보부담을 비교하여 차감분에 대하여는 토지 또는 금전으로 정산하겠다는 것이고, 위 인천지방법원의 판결도 이러한 판단하에 내려진 것이며, 이러한 취지는 토지구획정리사업지구내의 토지에 대한 행위제한 및 환지계획의 성질상 당연한 것이라고 할 것이므로 청구인의 위 주장 또한 이유없다 할 것이다. 그렇다면, 피청구인의 이 건 처분이 위법ㆍ부당하다 할 수 없을 것이다. 5. 결 론 그렇다면, 청구인의 청구는 이유없다고 인정되므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 의결한다.