경동산업개발(주)의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 일반현황 1 피심인은 '경동미르웰 한올림 오피스텔’의 시행사로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>1</각주>제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당하며, 일반현황은 다음 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2014. 12. 31. 기준, 단위: 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120747791" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 나. 수익형 부동산 및 오피스텔의 개념 2 수익형 부동산이란 주거용 건물 및 토지를 제외한 부동산으로서 주기적으로 임대수익을 얻는 것을 목적으로 하는 부동산이다. 대표적인 형태에는 오피스텔, 상가, 오피스 그리고 최근 공급이 증가한 분양형 호텔 등이 있다. 3 수익형 부동산은 금리 및 경기상황에 민감한 상품으로 주거용 건물 및 토지보다 투자 시 위험이 크고 수익률, 임대수요, 입지 등이 투자여부 결정에 중요한 고려요소로 작용한다. 4 오피스텔<각주>2</각주>이란 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 주 용도가 업무시설이며 업무과 주거를 한 단위 실내에서 해결하는 복합용도의 건축물을 말한다. 그간 오피스텔에 대한 정책은 주택시장의 변화에 따라 건축기준을 변경하고 수급의 불균형을 조절해 왔으며, 2010년에는 오피스텔이 “준주택”으로 지정<각주>3</각주>되었고 2012년에는 매입임대주택사업이 가능<각주>4</각주>해지는 등 다양한 규제완화로 2012년까지 공급이 지속적으로 증가하였다. 5 이후 오피스텔의 분양가가 상승하고 공급과잉 우려<각주>5</각주>가 제기되면서 2013년 이후 공급면적이 감소하고 있다. 다. 광고 대상 분양물의 현황 6 피심인이 분양광고를 실시한 서울시 강서구 화곡로 소재 '경동미르웰 한올림 오피스텔’(이하 '이 사건 오피스텔’이라 한다)의 일반현황은 다음 <표 2> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120747795" alt="이유 2번째 이미지" ></img> <표 2> 경동미르웰 한올림 오피스텔 현황 * 자료출처: 피심인 제출자료 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위 사실 7 피심인은 2015. 1. 22.부터 2015. 2. 10.까지 중앙일간지를 통하여 이 사건 오피스텔에 대해 분양광고를 하면서 아래 <표 3> 내용과 같이 ““복층 오피스텔”, “한층 더 올린 복층공간” 등으로 광고하였다.(이하 '이 사건 광고’라 한다) <표 3> 피심인의 광고내용(예시) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120747797" alt="이유 3번째 이미지" ></img> 8 피심인의 이 사건 광고 내역은 다음 <표 4> 기재와 같다. <표 4> 피심인의 광고 내역 (단위: 회, 천 원, 부가가치세 포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120747799" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 9 이와 같은 사실은 피심인의 광고현황(심사보고서 소갑 제1호증<각주>6</각주>)을 통해 인정된다. 나. 관련 법령 및 법리 10 법 제3조 제1항 제1호는 사업자 등에게 “소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있다. 또한 법 시행령<각주>7</각주>제3조 제1항은 “법 제3조 제1항 제1호의 규정에 의한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것”으로 규정하고 있다. 11 따라서 법 제3조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장 광고라 함은 사실과 다르거나 지나치게 부풀리는 방법으로 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 경우를 말하는 것으로서 광고 내용의 ① 거짓ㆍ과장성 ② 소비자 오인성, ③ 공정거래 저해성이 모두 인정될 때 성립된다. 12 표시ㆍ광고 내용 중 사실과 관련한 사항이 진실임을 입증할 책임은 표시ㆍ광고 행위를 한 사업자에게 있으며, 그 사실과 관련된 사항이 진실임에 대한 입증은 합리적ㆍ객관적 근거에 의하여야 한다.<각주>8</각주>13 소비자 오인성 판단과 관련하여, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지의 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다.<각주>9</각주>이 때 부당한 광고행위 해당 여부에 대한 판단은 광고 그 자체로 유발된 소비자 오인성의 우려 여부를 판단하는 것이므로 설사 소비자가 건축현장 방문 등을 통하여 오인된 인식을 바로잡을 가능성이 있다고 하더라도 광고의 오인성에 영향을 미치는 것은 아니다.<각주>10</각주>14 한편, 부당한 표시ㆍ광고에 있어 공정한 거래를 저해한다는 의미는 소비자의 합리적 선택을 방해하여 상품선택을 왜곡함으로써 자기와 거래하도록 만드는 행위를 말한다. 다. 피심인의 제2. 가.항 행위의 위법 여부 1) 거짓ㆍ과장성 15 피심인은 2015. 1. 22.부터 2015. 2. 10. 사이의 기간 동안 이사건 오피스텔의 분양광고를 하면서 “복층 오피스텔”, “한층 더 올린 복층공간”이라고 표현함으로써 이 사건 오피스텔이 복층인 것처럼 광고하였다. 16 '복층’이라는 용어는 건축법 등에 그 의미가 명확히 정의 되어 있지는 않으나 대법원은 소정의 건축물 안에서 거주, 집무, 작업, 집회, 오락, 기타 이와 유사한 목적을 위하여 사용되는 방으로 건축법 상 거실<각주>11</각주>에 해당하는 공간이라고 판시하였다(소갑 제3호증).<각주>12</각주>17 복층과 관련된 개념으로 '다락’이 있는데 건축법 시행령 제119조 제1항 제3호 라.목에 등장하는 용어로서 국토교통부에서 발간한 '건축행정 길라잡이’(소갑 제4호증)에 따르면 '다락’은 지붕과 천장사이의 공간을 가로막아 물건의 저장 등 건축물의 부수적인 용도로 사용하기 위한 공간을 말하며 높이가 1.5미터 이하인 다락은 바닥면적에 산입하지 아니하고 층수를 세는 데 산입하지 아니한다고 규정하고 있다. 다만, 이를 거주나 집무 목적의 거실로 사용하는 경우 바닥면적 및 층수에 산입하여야 한다고 설명하고 있다. 18 아울러 건축물 내 복층의 설치는 건축법상 증축에 해당되어 시장ㆍ군수ㆍ구청장 등 관할 지방자치단체장의 허가를 받지 아니한 채 복층으로 건물을 증축하였다면 무허가 건축물에 해당되게 되고 관할 지방자치단체장으로부터 원상회복명령이나 철거명령을 받게 될 수 있다.<각주>13</각주>19 피심인 및 이 사건 오피스텔의 관할 지자체인 서울시 강서구가 제출한 설계도면을 보면 이 사건 오피스텔 각 호실은 한 개의 층으로 구성된 사실을 확인 할 수 있다(소갑 제2호증) 20 위와 같은 내용들로 볼 때 이 사건 오피스텔은 단층구조로 피심인이 이 사건 광고에서 복층으로 표현한 공간은 건축법 상 다락에 해당된다. 아울러 해당 공간을 거주나 집무목적의 거실로 사용하는 경우 불법 증축물이 되므로 이 사건 오피스텔의 수분양자들은 피심인이 복층으로 광고한 다락 공간을 침실 등으로 자유롭게 사용할 수 없다. 21 또한, 피심인이 복층으로 광고 표현한 공간을 합법적으로 거주나 집무목적으로 이용하기 위해서는 건축법 등에 따라 증축허가 등을 신청해야 하는데 이 사건 오피스텔의 법정 용적률<각주>14</각주>은 628.89%, 실제 용적률을 624.42%로 피심인이 복층으로 광고한 공간을 바닥면적에 산입하면 법적 용적률을 초과하게 된다(소갑 제2호증). 따라서 해당 공간을 거실로 사용하는 증축허가는 불가능 하다. 22 피심인이 이 사건 오피스텔의 광고에 복층으로 표현한 공간은 건축법 규정에 의한 복층으로 볼 수 없으며 향후 건축법령에 따른 허가를 받아 복층으로 사용할 수도 없다. 따라서 피심인의 이 사건 광고 행위는 객관적인 근거가 없는 것으로 거짓ㆍ과장성이 있다. 2) 소비자 오인성<각주>15</각주>23 이 사건 오피스텔과 같은 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않은바, 피심인이 이 사건 오피스텔을 복층으로 광고한 경우 수분양자는 이 사건 오피스텔이 실제로 복층인 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 3) 공정거래 저해성<각주>16</각주>24 건축물의 면적이 복층구조를 통해 넓어진다는 것은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 25 따라서 피심인이 자신의 분양물의 가치를 높이기 위하여 건축물이 관계 법령에 따른 복층구조가 아닐 뿐만 아니라 복층이라고 광고된 다락 공간의 사용용도가 제한적임에도 복층인 것처럼 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 3. 처분 가. 시정조치 26 피심인의 제2. 가.항 행위는 이미 종료되었으나, 장래에 동일 또는 유사한 행위를 반복할 우려가 있으므로 피심인에게 향후금지명령을 하기로 한다. 4. 결론 27 피심인의 제2. 가.항 행위는 법 제3조 제1항 제1호에 해당하여 위법하므로, 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.