군포회의 사업자단체금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 적격성 및 일반현황 피심인은 경기도 군포시에서 부동산중개업을 영위하는 사업자들이 공동의 이익 증진 및 친목도모 등의 목적으로 설립한 단체로서 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(2007. 4. 13. 법률 제8382호로 개정되기 전의 것, 이하 '법’이라 한다) 제2조 제4호의 규정에 의한 사업자단체에 해당된다. 피심인은 회장, 부회장, 간사 등의 임원과 정기총회, 임시총회, 임원회의, 윤리위원회 등의 의사결정기구를 두고 있으며 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2008.12.31. 기준) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120737013" alt="이유 1번째 이미지" ></img> ※자료출처 : 피심인 주) 피심인은 친목단체에 불과하므로 별도의 예산이 존재하지 않는다고 주장한다. 나. 시장구조 및 실태 (1) 부동산중개업 제도 및 일반현황 부동산중개업을 영위하기 위해서는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률이 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하며, 합격 후 32시간 이상 44시간 이내의 실무교육을 받은 후, 중개사무소 소재 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 하는 바, 1999. 7. 1. 부동산중개업이 허가제에서 등록제로 바뀜에 따라 현재 부동산중개업 시장의 진입은 자유로운 편이다. 최근 공인중개사 자격시험 합격자 수가 급속히 증가하고 있고 명예퇴직자 등이 중개사무소를 신규 개설하는 경우가 계속 증가함에 따라 부동산 중개업자 수는 매년10% 이상 증가하였으나 2004년부터는 증가 추세가 다소 주춤하고 있다. 2008. 12.말 현재 부동산 중개사무소 개설자는 83,627명으로 이중 공인중개사가 73,212명(87.5%), 중개인이 9,995명(12.0%), 중개법인이 420명(0.5%)이며, 구체적 부동산 중개업자 수의 추이변화는 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 부동산중개업자 수 추이 (단위 : 명, %) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120737015" alt="이유 2번째 이미지" ></img> (2) 부동산중개업의 거래실태 부동산의 중개형태는 부동산중개업자가 단독으로 중개의뢰인들간의 거래를 중개하는 단독중개 방법과 매물을 확보한 부동산 중개업자와 매수의뢰자를 확보한 부동산 중개업자가 공동으로 중개하고 수수료를 배분하는 공동중개 방법이 있는데 최근에는 인터넷 등 정보통신기술의 발전과 부동산중개사무소의 급증에 따른 부동산중개매물 확보의 어려움 등으로 공동중개 비중이 크게 증가하고 있는 추세이다. 공동중개를 위한 부동산거래정보의 교환은 과거 중개업자간의 전화통화 또는 부동산정보지 이용 등을 통하여 이루어져 왔으나 최근에는 컴퓨터 보급확대와 인터넷의 발전으로 온라인상의 부동산거래정보망이 주로 이용되고 있다. 이러한 부동산거래정보망을 이용하지 못할 경우 공동중개가 사실상 어려워 영업에 중대한 영향이 있고, 타 업소와 경쟁을 할 수 없게 될 정도이며, 거래정보망의 매물정보도 대부분 사업자단체 회원업소들만 공유하고 있다. (3) 부동산거래정보망 현황 대부분의 부동산중개업자들은 민간사업자가 운영하는 부동산거래정보망을 이용하고 있는데, 수도권 지역의 부동산거래정보망 사업자로는 주식회사 텐커뮤니티(정보망 '텐’ 운영), 주식회사 넥스텝코리아(정보망 '레이다’ 운영), 에셋메이커 주식회사(정보망 '마이스파이더’ 운영) 등이 아파트 밀집지역을 중심으로 영업하고 있으며 사업규모는 영세한 편이다. 일반적으로 부동산중개업자들은 소속 사업자단체가 선택한 하나의 부동산거래정보망만을 이용하는데, 만약 사업자단체가 부동산거래정보망을 변경하게 되면 부동산거래정보망 사업자 입장에서는 당해 사업자단체 소속의 고객을 모두 잃게 되므로 사업자단체와의 원만한 관계유지를 위하여 사업자단체 회원들에게 컴퓨터 수리서비스를 제공하거나 야유회 경비를 지원하는 등 적극적인 영업활동을 펼치고 있는 실정이다. (4) 군포시 부동산중개업시장 현황 2009. 4. 현재 군포시의 부동산 중개업소는 약 504개이고, 이 중 250개 업소가 피심인의 회원으로 가입되어 있으며 피심인 회원들은 공동중개를 위하여 주식회사 넥스텝코리아가 운영하는 부동산거래정보망 '레이다’를 이용하고 있다.<각주>1</각주>2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위사실 피심인은 구성사업자인 행운공인중개사(대표 ○○○)가 2007. 1. 6. 비회원 업소인 114부동산(대표 ○○○)과 공동중개를 하였다는 이유로 윤리위원회를 개최하여, 위 행운공인중개사에게 2007. 3. 17.부터 같은 해 7. 16.까지 4개월 동안 부동산거래정보망 '레이다’ 사용을 정지하는 징계조치를 하였다. 이러한 사실은 2007. 5. 23.자 피심인의 제5차 임원회의 결과보고 문서에 행운공인중개사에 대한 징계내용이 적시되어 있는 점, 행운공인중개사가 징계기간동안 부동산거래정보망 '레이다’ 이용요금을 납부하지 않은 점, 114부동산 대표 ○○○이 ○○○와의 대화를 녹취하여 제출한 자료에 의하면 ○○○가 4개월동안 징계받은 사실을 스스로 인정하고 있는 점, ○○○이 자신과의 공동중개로 인하여 징계를 받고 영업상 손실이 발생한 ○○○에게 보상차원에서 100만원을 송금한 점 등을 통해 인정된다. 나. 관련 법규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(2007. 4. 13. 법률 제8382호로 개정되기 전의 것) 제26조(사업자단체의 금지행위) ① 사업자단체는 다음 각호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 3. 구성사업자(사업자단체의 구성원인 사업자를 말한다. 이하 같다)의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 다. 위법성 판단 (1) 위법성 성립요건 법 제26조 제1항 제3호에 의해 금지되고 있는 사업자단체의 사업활동제한행위가 성립하기 위해서는, 사업자단체의 의사가 있어야 하고, 이와 같은 사업자단체의 의사가 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하여야 한다. (2) 위법요건에 해당되는지 여부 (가) 사업자단체 의사의 존재 여부 사업자단체의 의사란 총회, 이사회 등 그 형식에는 구애됨이 없이 이를 통한 결의, 결정 등의 형태로 나타난다. 피심인은 위 2. 가. 행위사실에서 보는 바와 같이 비회원 업소와 공동중개한 구성사업자에 대하여 윤리위원회를 개최하여 징계를 결정하였으므로 사업자단체의 의사가 존재하는 것으로 판단된다. (나) 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하였는지 여부 원래 사업자단체는 구성사업자의 공동의 이익을 증진하는 것을 목적으로 하는 단체로서, 그 목적 달성을 위하여 단체의 의사결정에 의하여 구성사업자의 사업활동에 대하여 일정한 범위의 제한을 하는 것은 예정되어 있다고 할 것이나, 그 결의가 구성사업자의 사업활동에 있어서 공정하고 자유로운 경쟁을 저해하는 경우에는 법 제26조 제1항 제3호에 규정된 '구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위’에 해당한다.<각주>2</각주>이에 비추어 살피건대, 부동산중개업자는 독립한 사업자로서 중개의뢰자의 중개요청에 대하여 중개 여부, 중개 물건의 범위, 공동중개의 거래상대방 등을 자율적인 판단에 따라 결정하여야 하는 점, 최근에 인터넷 등 정보통신기술의 발전과 부동산 중개사무소의 급증에 따른 부동산 중개 매물확보의 어려움 등으로 공동중개 비중이 크게 증가하고 있는 점, 부동산거래정보망을 이용하지 못할 경우 공동중개가 사실상 어려워 영업에 중대한 영향을 받고, 타 업소와의 경쟁을 할 수 없게 될 정도이므로 4개월간 부동산거래정보망 이용을 정지한 조치는 구성사업자에 대하여 상당한 불이익이 된다는 점 등을 종합하여 보면, 피심인의 위와 같은 비회원과의 공동중개 제한행위는 구성사업자들의 공정하고 자유로운 경쟁을 저해하는 결과를 가져온다고 할 것이므로, 이는 법 제26조 제1항 제3호에 규정된 '구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위’에 해당된다. 3. 과징금 부과 가. 과징금 부과여부 피심인의 이 사건 법 위반행위는 공정하고 자유로운 경쟁을 저해함으로써 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위에 해당되므로 법 제28조 제1항, 같은 법 시행령(2007. 11. 2. 대통령령 제20360호로 개정되기 전의 것) 제61조 제1항 관련 [별표 2], 과징금부과 세부기준 등에 관한 고시(2007. 12. 31. 공정거래위원회 고시 제2007-15호로 개정되기 전의 것, 이하 '과징금부과고시’라 한다) 규정에 의거하여 과징금을 부과 한다. 나. 과징금 산정 (1) 기본과징금의 산정 피심인에 대한 과징금은 피심인이 별도의 예산을 편성하고 있지 않으므로 과징금부과고시 Ⅳ. 1. 다. (2). (나)의 규정에 의하여 정액 과징금을 부과하되, 위반행위의 정도 등을 고려할 때 중대한 위반행위에 해당되므로 2억원을 기본과징금으로 정한다. (2) 의무적 및 임의적 조정과징금의 산정 피심인의 이 사건 법 위반행위는 과징금부과고시 Ⅳ. 2. 및 3.의 규정에 의한 조정사유가 없으므로 의무적 조정과징금 및 임의적 조정과징금은 기본과징금과 동일하게 유지한다. (3) 부과과징금의 결정 회비와 가입비가 주요 수입원인 피심인의 과징금 부담능력, 부동산 경기침체에 따른 어려운 시장여건, 위반행위의 파급효과(1개 시에 한정) 등을 종합적으로 고려하면 임의적 조정과징금이 과중하다고 판단되므로 부과과징금은 과징금부과고시 Ⅳ. 4. 가. 규정을 적용하여 임의적 조정과징금의 75%를 감액한 5천만원으로 결정한다. 4. 결론 피심인의 위 2. 가.의 행위는 법 제26조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 사업자단체금지행위에 해당하므로 시정조치에 대해서는 법 제27조의 규정을, 과징금 부과에 대해서는 법 제28조의 규정을 각 적용하여 주문과 같이 의결한다.