기업집단 「우미」 소속 계열회사들의 부당지원행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인들의 지위 및 일반현황 1) 피심인들의 지위 1 피심인 우미건설 주식회사, 주식회사 우미개발, 주식회사 우미글로벌, 주식회사 우미산업개발, 주식회사 명선종합건설, 주식회사 우미리얼티, 주식회사 전승건설, 주식회사 명일건설, 주식회사 심우종합건설, 주식회사 명상건설, 주식회사 우미에스테이트 등 11개사는 아래 <표 1> 기재와 같이 주택건설업 등을 영위하는 자로, 「독점규제 및 공정거래에 관한 법률 2025. 1. 21. 법률 제20712호로 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 '법’이라 한다. 」 제2조 제1호의 규정에 따른 사업자에 해당한다. 이하 피심인들의 명칭을 기재할 때 '피심인’ 및 '주식회사’는 생략한다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981591" alt="이유 1번째 이미지" ></img> 당초 청진건설에서 우미리얼티로 상호만 변경되었는바, 실질적으로 동일한 법인이다. 우미에스테이트는 최초에 정우건설로 설립되어, 이후 청우건설, 지우PMC, 우미에스테이트 순으로 상호만 변경하였는바, 실질적으로 모두 동일한 법인이다. 2 이 사건 지원행위는 지원주체들이 공공택지 1순위 입찰에 필요한 주택건설 실적을 충족시켜 줄 목적으로 자신들이 시행하는 상당한 규모의 공동주택 건설 현장에 주택건설 실적이 없거나 부족한 지원객체들을 합리적인 이유 없이 비주관시공사로 선정하여 공사물량을 제공함으로써 시공이익 및 시공실적을 채워준 행위(이하 '이 사건 지원행위’라 한다)로서, 이 사건 지원행위의 지원주체 및 지원객체는 아래 <표 2>의 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981613" alt="이유 2번째 이미지" ></img> 심우종합건설은 '○○○○ ○○ ○○’ 및 '○○○○○ ○○ ○○○○’ 현장에서는 지원객체인 동시에, '○○○○ ○○’ 현장에서는 지원주체로서 다안건설을 지원하였다. 3 피심인 우미건설, 우미개발, 우미글로벌, 우미산업개발, 명선종합건설, 우미리얼티, 전승건설, 명일건설, 심우종합건설 9개사(이하 '지원주체’라 한다)는 이 사건 12개 현장(이하 '이 사건 지원현장’이라 한다)의 주택건설사업 시행사로서 같은 기업집단 우미 소속 계열사인 지원객체들을 비주관시공사로 선정하고 공동시공에 참여시켰으므로 지원주체로서 이 사건 지원행위에 대한 책임을 진다. 4 한편 피심인 심우종합건설, 명상건설, 우미에스테이트, 명가산업개발, 다안건설 5개사(이하 '지원객체’라 한다)는 상기와 같은 방법으로 공사물량을 지원받은 자이므로 지원객체로서 이 사건 지원행위에 대한 책임을 진다. 5 다만 지원객체 중 명가산업개발, 다안건설은 2022년 우미개발과 우미글로벌에 각각 흡수합병되어 현재는 존속하지 아니하므로, 명가산업개발과 다안건설의 행위는 우미개발과 우미글로벌에 각각 귀속되며, 따라서 우미개발과 우미글로벌은 지원주체로서 자신의 행위와 더불어 지원객체로서의 책임도 같이 부담한다. 대법원 2021. 10. 28. 선고 2021두46209 판결 참조 2) 피심인들의 일반현황 가) 기업집단 「우미」 1 피심인들은 모두 기업집단 「우미」 이하에서는 '우미 그룹’ 또는 '우미’로 칭한다. 소속으로, 우미 그룹은 '상호출자제한기업집단’ 또는 '공시대상기업집단’에 지정된 적이 없는 비상장 중견 기업집단 다만, 「우미」 그룹 계열사 중 '우미개발’은 2017년부터 2022년까지 법 제2조 제7호의 지주회사 요건을 충족하여, 법 제18조 제7항에 따라 위원회에 지주회사 현황을 신고하였다. 이다. 40년 이상 주택건설 및 부동산 개발업을 그룹의 주요 사업으로 영위해오고 있으며, 그룹 내 공동주택(아파트) 브랜드인 '우미린(Lynn)’과 '린스트라우스(Lynn Strauss)’ 등을 보유하고 있다. 1 2023년 기준 우미 그룹 소속 회사는 ○○개사 벌떼 입찰(추첨 방식의 공공택지 입찰에서 낙찰가능성을 높이기 위해 계열사 및 협력업체들을 동원한 행위)에 대하여 국토교통부의 특별점검 및 공정거래위원회의 제1차 현장조사가 이루어진 2022년부터 우미 그룹은 지배구조를 개편하여 계열사 수를 대폭 감축하였다. 로, 그룹 전체 자산총액은 약 4조 6,890억 원, 매출액은 약 2조 4,550억 원에 이른다. 2018년부터 현재까지 우미 그룹의 일반현황 및 재무현황은 아래 <표 3>의 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981635" alt="이유 3번째 이미지" ></img> 2 우미 그룹은 최근 수년간 합병 및 지분 양도 등을 통해 '우미건설’, '우미개발’, '우미글로벌’ 3개 계열로 지배구조를 개편하였다(아래 <표 4> 참조). 2023년 기준 우미 그룹의 최대 지분을 보유한 자는 창업주 ○○○의 장남 ○○○으로, 우미건설 ○○%, 우미개발 ○○%, 우미글로벌 ○○%의 지분을 각 보유하고 있다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981657" alt="이유 4번째 이미지" ></img> 나) 지원주체 (1) 우미건설 3 우미건설은 우미 그룹을 대표하는 계열사로서 1991. 2. 28. 설립되었고, 2023년 자산총액 및 매출액은 각각 1조 4,256억 원 및 9,012억 원이며, 이는 그룹 전체 자산총액 및 매출총액의 30.4%, 34.7%를 차지한다. 우미건설의 2023년도 시공능력평가액은 1조 7,455억 원으로 우미 그룹 내에서 가장 높으며, 국내 업체 중 25위에 해당한다. 4 우미건설의 최근 지분율 변동 현황 및 재무현황은 아래 <표 5>, <표 6> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981679" alt="이유 5번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981701" alt="이유 6번째 이미지" ></img> ○○○, ○○○은 각각 창업주 ○○○ 회장의 자녀들로, 대주주 ○○○ 부회장의 동생이다. (2) 우미개발 5 우미개발은 1993. 12. 21. 설립되어 현재까지 주택건설 및 분양공급업, 부동산 매매 및 임대업 등을 영위하고 있다. 우미개발의 최근 지분율 변동 현황 및 재무현황은 아래 <표 7>, <표 8> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981723" alt="이유 7번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981745" alt="이유 8번째 이미지" ></img> 6 한편, 이 사건 지원행위 객체 중 하나인 명가산업개발은 2022년 우미개발에 흡수합병 되었는바, 합병되기 전까지 명가산업개발의 지분율 변동 현황 및 재무현황은 아래 <표 9>, <표 10> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981759" alt="이유 9번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981593" alt="이유 10번째 이미지" ></img> (3) 우미글로벌 7 우미글로벌은 2001. 11. 15. 설립되어 현재까지 주택건설업, 토목공사업, 부동산 임대업, 건축공사업 등을 영위하고 있다. 우미글로벌의 최근 지분율 변동 현황 및 재무현황은 아래 <표 11>, <표 12> 기재와 같다. (표 삽입을 위한 여백) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981595" alt="이유 11번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981597" alt="이유 12번째 이미지" ></img> 8 한편, 이 사건 지원행위 객체 중 하나인 다안건설은 2022년 우미글로벌에 흡수합병 되었는바, 합병되기 전까지 다안건설의 지분율 변동 현황 및 재무현황은 아래 <표 13>, <표 14> 기재와 같다. (표 삽입을 위한 여백) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981599" alt="이유 13번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981601" alt="이유 14번째 이미지" ></img> (4) 우미산업개발 9 우미산업개발은 1989. 2. 28. 설립되어 현재까지 주택건설 및 분양공급업, 부동산 매매 및 임대업 등을 영위하고 있다. 우미산업개발의 최근 지분율 변동 현황 및 재무현황은 아래 <표 15>, <표 16> 기재와 같다. (표 삽입을 위한 여백) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981603" alt="이유 15번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981605" alt="이유 16번째 이미지" ></img> (5) 명선종합건설 10 명선종합건설은 2003. 5. 30. 설립되어 현재까지 주택건설 및 분양공급업, 부동산 매매 및 임대업 등을 영위하고 있다. 명선종합건설의 최근 지분율 변동 현황 및 재무현황은 아래 <표 17>, <표 18> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981607" alt="이유 17번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981609" alt="이유 18번째 이미지" ></img> (6) 우미리얼티 11 우미리얼티는 2015. 4. 20. 설립되어 현재까지 주택건설 및 분양공급업, 부동산개발, 매매 및 임대업 등을 영위하고 있다. 우미리얼티의 최근 지분율 변동 현황 및 재무현황은 아래 <표 19>, <표 20> 기재와 같다. (표 삽입을 위한 여백) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981611" alt="이유 19번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981615" alt="이유 20번째 이미지" ></img> (7) 전승건설 12 전승건설은 2015. 4. 20. 설립되어 현재까지 주택건설 및 분양공급업, 부동산개발, 매매 및 임대업 등을 영위하고 있다. 전승건설의 최근 지분율 변동 현황 및 재무현황은 아래 <표 21>, <표 22> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981617" alt="이유 21번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981619" alt="이유 22번째 이미지" ></img> (8) 명일건설 13 명일건설은 2015. 6. 1. 설립되어 현재까지 주택건설업, 토목건축공사업, 산업설비 공사업 등을 영위하고 있다. 명일건설의 최근 지분율 변동 현황 및 재무현황은 아래 <표 23>, <표 24> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981621" alt="이유 23번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981623" alt="이유 24번째 이미지" ></img> (9) 심우종합건설 14 심우종합건설은 2006. 5. 1. 설립되어 현재까지 주택건설 및 분양공급업, 건축공사업 등을 영위하고 있다. 심우종합건설의 최근 지분율 변동 현황 및 재무현황은 아래 <표 25>, <표 26> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981625" alt="이유 25번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981627" alt="이유 26번째 이미지" ></img> (10) 명상건설 15 명상건설은 2007. 5. 9. 설립되어 현재까지 주택건설 및 분양공급업, 건축공사업, 토목공사업 등을 영위하고 있다. 명상건설의 최근 지분율 변동 현황 및 재무현황은 아래 <표 27>, <표 28> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981629" alt="이유 27번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981631" alt="이유 28번째 이미지" ></img> (11) 우미에스테이트 16 우미에스테이트는 2017. 6. 8. 설립되어 현재까지 주택건설 및 분양공급업, 부동산개발, 매매 및 임대업 등을 영위하고 있다. 우미에스테이트의 최근 지분율 변동 현황 및 재무현황은 아래 <표 29>, <표 30> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981633" alt="이유 29번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981637" alt="이유 30번째 이미지" ></img> 나. 시장 현황 1) 건설업의 정의, 특성 및 시장 현황 가) 건설업의 정의 6 건설업은 각종 건설재료, 노동을 투입하여 각종 시설물을 신축 및 설치, 증축, 개축, 수리 및 보수, 해체 등을 주로 하는 산업활동으로, 발주자가 시공자에게 발주자의 요구에 맞는 건축물의 건립, 이전 또는 변경을 요구하고 발주자가 그 공사의 결과에 대하여 대가를 지급하는 형태로 이루어지는 주문생산 형태의 산업이다. 7 건설산업기본법은 건설업의 종류를 종합건설업과 전문건설업으로 구분하는데 종합건설업은 종합적인 계획, 관리 및 조정을 하면서 시설물을 시공하는 것으로서, 토목공사업, 건축공사업, 토목건축공사업, 산업ㆍ환경설비공사업, 조경공사업 등 5개 업종으로 구분된다. 전문건설업은 시설물의 일부 또는 전문 분야에 관한 건설공사를 말하며, 지반조성ㆍ포장공사업, 실내건축공사업 등 14개 업종으로 구분된다. 8 한편 발주자를 기준으로 건설업을 분류하면 중앙정부, 지자체 및 정부투자기관 등 공공부문이 공사 발주의 주체가 되는 관급공사와 민간기업 또는 개인이 발주자가 되는 민간 (도급)공사로 나눌 수 있다. 전체 건설시장에서 관급공사는 20∼30% 정도, 민간 (도급)공사는 약 70∼80% 정도의 비중을 차지하는 것으로 파악된다. 9 관급공사는 대체로 민간 (도급)공사에 비해 대체로 수익성은 높지 않은 편이지만 예산 집행으로 대금결제가 이루어져 건설업체 입장에서 위험 부담이 적고, 지역 소재 중소건설회사의 입찰 참가가 활발하여 수주 경쟁이 치열한 편이다. 10 반면, 민간공사는 관급공사와 비교해 시공사의 수익성이 상대적으로 양호한 편이다. 그러나 발주처의 자금 사정과 분양실적 등에 따라 채무 상환 및 대금 지급의 불확실성이 크므로 시공사가 상당한 재무적 위험을 부담해야 한다. 나) 건설업의 특성 (1) 수주산업 11 건설업은 발주자가 시공사에게 발주자의 요구에 맞는 시설물의 건립, 이전 또는 변경을 요구하는 형태로 이루어지는 수주산업이다. 발주자가 토지를 확보하여 직접 시공하는 자체 사업도 이루어지고 있으나, 발주자와 시공사가 분리되는 도급공사의 비중이 높은 편이다. (2) 하도급업체에 대한 의존이 높은 종합산업 12 건설업은 여러 직종의 전문인력과 많은 종류의 자재를 사용하고 복잡ㆍ다양한 기술을 동원하여 제품을 생산하는 종합산업이다. 이로 인해 다양한 종류의 전문공사를 하도급업체가 수행하고 있으며, 원청회사는 하도급업체 선정과 관리ㆍ감독, 자금관리를 주로 담당한다. 이에 따라 원청회사가 부도가 나거나 자금난에 빠지면 하도급업체들의 연쇄 부도로 이어지는 경우가 많다. (3) 경기변동 및 정책변화에 대한 민감성 13 건설업은 거시경제지표들과 유기적으로 연동되어 있으며, 산업구조 및 경제환경의 변화, 정부 정책, 건축 순환 주기의 도래 등 복합적인 요인에 의해 민감하게 영향을 받는 특성이 있다. 특히 건설업은 국가의 기반시설 건립과 주택보급을 담당하므로 정부의 개발계획이나 주택보급정책 등에 크게 영향을 받는다. 또한 다른 산업보다 정부 규제가 비교적 많아 정책변화에 따라 수익성 및 수주물량이 크게 좌우되며, 국민경제 내 높은 파급효과로 인해 경기조절 수단으로 사용되기도 한다. (4) 건설회사의 자금조달 능력에 따른 경쟁우위 결정 14 건설사업은 일반적으로 선투자 후회수의 자금 흐름 형태를 보이므로 자금 운용상의 어려움이 항상 존재한다. 건설업은 단기차입금 비중이 높고 고금리 영향을 많이 받으며, 자금조달 능력이 사업의 성패나 경쟁우위를 확보하는 데 중요한 변수로 작용한다. 특히 최근에는 자체 사업이나 지주 공동사업, 정비사업 등 시공사의 자금조달 능력을 이용한 개발사업의 규모가 증가하고 있어, 신용등급이 낮거나 자금력이 취약한 기업들은 공사 수주와 사업 확장에 경쟁력이 약한 모습을 보인다. 다) 시장 현황 15 건설업은 원자력발전소, 댐 공사, 대형 교량 등 특수분야(설비 플랜트)의 시공을 제외하면 일반적으로 대규모 시설이나 고도의 기술력이 필요하지 않고 적은 자본과 낮은 기술로도 시장진입이 쉬운 특성이 있다. 16 다만, 대단지 재건축 사업이나 정비사업과 같은 대규모 도급사업의 경우 시공능력평가 순위와 신용등급이 높은 대형 건설회사에 대한 소비자들의 선호도가 높은 편이므로, 시공 경험이 부족하고 인지도가 낮은 중소건설회사가 해당 시장에 진입하여 공사를 수주하기에는 상당한 시간과 노력이 소요된다. 17 2023년 국토교통부가 건설산업기본법에 따라 등록한 전체 건설업체 89,877개사 중 시공능력평가 시공능력평가는 발주자가 적정한 건설업체를 선정할 수 있도록 건설회사의 건설공사 실적, 자본금 등 경영상태, 기술 능력 및 신인도를 종합 평가하는 제도이다. 관급공사의 경우 입찰 참가 자격 등을 정하는데 활용되며 민간도급공사에서도 재건축 조합이나 신탁사 등 발주자들이 시공사를 선정하거나 원도급사가 하도급사를 선정하는 기준으로 사용된다. 신용평가사나 보증기관이 건설회사의 신용평가나 보증심사를 할 때도 업체의 경영상태와 리스크를 검토하는 근거자료로 활용한다. 를 신청한 총 77,675개사를 대상으로 시공능력평가를 실시한 결과, 토목건축공사업 시공능력평가 순위에서 삼성물산이 2022년에 이어 계속 1위를 차지하였으며, 그 뒤를 이어 현대건설이 2위, 대우건설이 3위를 기록하였다. 우미건설은 25위로 나타났으며, 우미개발과 우미산업개발은 각 57위와 434위를 차지하였다(아래 <표 31> 참조). <표 31> 2023년 시공능력평가 순위 (토목건축공사업) (단위: 억 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981639" alt="이유 31번째 이미지" ></img> 18 한편 건축공사업 시공능력평가 순위에서는 우미글로벌이 1위, 심우종합건설이 25위, 우미에스테이트가 35위, 명상건설이 87위, 명선종합건설이 3,308위를 차지하였다(아래 <표 32> 참조). <표 32> 2023년 시공능력평가 순위 (건축공사업) (단위: 억 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981641" alt="이유 32번째 이미지" ></img> 우미에스테이트는 최초에 정우건설로 설립되어, 이후 청우건설, 지우피엠씨, 우미에스테이트 순으로 회사명만 변경하였는바, 실질적으로 모두 동일한 법인이다. 2) 주택개발사업의 정의 및 주요 특성 가) 주택개발사업의 정의 및 유형 19 주택개발사업은 공동주택 등의 용지 매입, 상품기획, 설계, 시공, 마케팅, 분양, 입주, 정산 및 사후관리를 총괄하는 사업을 말하며, 크게 기획(사업성 분석, 택지확보 등), 사업화(사업자금 확보, 사업방식 결정 등), 실행(시공, 분양 등), 완성(준공, 정산 등) 등의 단계를 거쳐 진행된다. 20 주택개발사업은 개발 주체에 따라 공공부문이 사업 주체인 공공개발과 민간이 사업 주체인 민간개발로 구분되고, 사업 형태에 따라 분양형과 임대형으로 분류할 수 있다. 분양형은 착공 시점에 분양이 이루어지고 준공 시점에 사업 정산이 이루어지는 방식이며, 공동주택, 오피스텔, 주상복합, 상가 등이 이에 해당한다. 임대형은 건축물 준공 후 시설을 운영하면서 임대료를 받는 방식을 말하며, 임대형 오피스텔, 임대 공동주택 등이 해당한다. 21 또한 주택개발사업은 사업 주체에 따라 크게 자체 사업, 정비사업, 도급사업으로 구분할 수 있다. 22 자체 사업은 건설회사가 개발사업에 필요한 토지를 매입하여 건물을 짓고 입주자에 분양하는 사업방식으로, 건설회사가 사업의 시행과 시공을 모두 담당하는 것이다. 23 자체 사업은 단순히 시공사로만 참여하는 경우와 비교할 때 사업으로 발생하는 수익을 모두 얻을 수 있어 영업이익률이 높은 편이다. 그러나 건설회사가 토지매입에서부터 사업비까지 이르는 막대한 자금을 직접 조달해야 하기 때문에 대부분 대출을 받아 총사업비를 마련하고 분양수익으로 사후 정산하는 방식으로 사업을 수행한다. 따라서 자칫 사업이 지연되거나 미분양으로 기대한 수익이 나지 않을 때 건설회사가 총사업비 전액에 대한 위험을 부담해야 하므로 잠재적인 위험 수준이 높다. 24 중견 건설회사들은 대형 건설회사보다 브랜드 인지도가 낮아 도급사업이나 대규모 정비사업의 수주 경쟁에서 상대적으로 불리하다. 따라서 우미건설, 우미개발과 같은 중견 건설회사들은 주로 공공택지 공급 추첨에 참여하여 양질의 토지를 확보하고, 자체 사업을 하는 방식으로 성장하여 왔다. 25 정비사업은 재개발 또는 재건축 사업을 말한다. 재개발사업은 정부 또는 지방자치단체가 일정 지역의 주거환경을 개선하기 위하여 실시하는 사업이고, 재건축사업은 기존의 노후 주택을 철거한 후 그 대지 위에 새 주택을 건립하는 사업이다. 26 정비사업은 도시 및 주거환경정비법을 근거로 결성된 재개발ㆍ재건축ㆍ도시환경 정비조합 등이 사업 주체가 된다. 건설회사는 조합이 보유한 사업성 좋은 토지를 이용하기 때문에 주택개발 사업에서 위험 부담이 가장 큰 토지 확보 과정을 생략할 수 있고 조합원으로부터 일정 수요가 보장되므로 분양위험도 낮은 편이다. 그러나 분양 전부터 안전진단 비용, 정비구역 지정 용역비용, 조합운영비 등과 같은 사업비가 상대적으로 많이 소요된다. 또한 조합들은 대부분 자체 신용으로 사업비를 조달하기 어려우므로 원활한 사업 진행을 위하여 건설회사가 조합에 사업비를 대여하거나 사업비 대출에 필요한 보증을 제공하는 것이 일반적이다. 27 조합은 주로 건설회사의 브랜드 이미지와 설계 역량, 시공실적, 자금력 등을 고려하여 시공사를 선정하므로 대형 건설회사로의 쏠림 현상이 나타난다. 2021년 기준 도급 순위 상위 10개 건설회사가 전체 정비사업의 80% 이상의 점유율을 차지할 정도로 정비사업 시장에서는 건설회사의 규모와 인지도가 공사 수주에 큰 영향을 미치는 것으로 파악된다. 28 도급사업은 시행사가 사업 주체로서 총사업비를 조달하고, 건설회사는 도급계약에 따라 시공을 맡는 구조이다. 시행사가 부동산 프로젝트파이낸싱(Project Financing, 이하 'PF’라 한다) PF란 은행 등 금융기관이 특정한 프로젝트의 사업성과 미래에 발생하는 현금흐름(cash flow)을 보고 자금을 대출해 주는 금융기법을 말한다. 대출을 받는 경우 금융기관이 PF 보증을 제공하면서 담보 확보를 위해 시공사에 책임준공 의무를 요구하는 것이 일반적인데, 시공사가 시행사에 사업비를 대여하거나 시행사의 PF 대출에 대해 보증도 제공하는 경우 사실상 시공사는 자체 사업과 유사한 수준으로 위험 부담을 지게 된다. 나) 주택개발사업의 주요 특성 29 건설업 중에서도 주택건설 부문은 적은 자본과 낮은 기술 수준으로도 손쉽게 시장 참여가 가능하다. 그러나 그만큼 경쟁이 매우 치열하기 때문에 부실 건설기업의 퇴출 역시 빈번하게 이루어지는 특성이 있다. 30 이러한 특성으로 인해 시행사와 PF 대출을 담당하는 금융기관 등은 시공사 선정 시 유명 공동주택 브랜드를 보유하여 인지도가 높고 신용등급과 자금력이 좋은 건설회사를 선호하는 경향이 강하게 나타난다. 반면 신용등급이 낮고 인지도가 상대적으로 열위에 있는 지방 중소 건설회사들은 민간 도급사업에서 경쟁력이 떨어진다. 따라서 자체 사업을 추진하거나 PF 대출의 보증 책임까지 부담하는 도급사업 위주로 수주하는 등 이른바 하이-리스크, 하이-리턴(High risk, High return) 방식으로 실적을 쌓는 경향을 보인다. 31 2018년 한국기업평가의 분석에 따르면 보통 신용등급이 A등급 이상인 건설회사들은 도급사업을 하는 비중이 자체 사업보다 상대적으로 높고, PF 대출 시 책임준공 의무만 부담하는 경우가 많다. 반면 BBB급 이하 건설회사들은 자체 사업의 비중이 비교적 높고, 도급사업 시에도 시행사의 PF 대출에 대하여 지급보증 의무까지 부담하는 경우가 많아 신용등급이 우수한 대형 건설회사들보다 도급사업의 질적 구성이 열위에 있다. 3) 공공택지 개발사업 가) 공공택지 개발사업의 정의 32 공공택지 개발사업은 국가, 지방자치단체, 한국토지주택공사 등의 공공기관이 토지를 매입하거나 국공유지를 확보하여 택지개발사업, 공공주택사업, 도시개발사업, 국민임대단지조성사업, 보금자리주택지구, 주택단지조성사업 등과 같은 공공 개발사업에 사용될 공공택지를 개발하고 조성하는 사업을 의미한다. 33 공공택지의 용도는 택지개발촉진법 등 관련 법령에 따라 미리 정해져 있다. 주택개발사업용 공공택지가 분양되면 사업자도 주택개발사업 추진을 전제로 입찰에 참여한다. 공공택지 낙찰자는 향후 택지를 독점적으로 취득할 수 있는 권리와 함께 시행사업의 기회를 얻게 되고, 택지를 전매하는 경우 그 매수자도 그 권리와 사업 기회를 획득한다. 나) 공공택지 공급 방법 34 공공택지의 공급은 택지개발촉진법 시행령에 따라 공급자가 미리 정한 가격으로 추첨을 하여 당첨자에게 분양하거나 임대하는 것이 원칙이다. 공공택지 거래에 통상적인 경쟁방식을 도입하면 자본력이 우수한 업체들이 낙찰가격을 높여 공공택지를 싹쓸이할 우려가 있고 이에 따라 공급되는 주택의 분양가도 상승할 수 있기 때문이다. 35 다만, 상가용지 등과 같이 정책적으로 특별히 저렴하게 공급할 필요가 없거나 시장경제원리에 따라 공급하는 것이 바람직한 토지, 혹은 저렴하게 공급하는 것이 오히려 특정 업체에 특혜가 될 소지가 있는 토지 등은 경쟁입찰 방식으로 공급하는 것을 허용하고 있다. 36 아울러 택지의 특성상 국가, 지방자치단체, 공공기관 등 특정 대상에게 공급하여야 하거나 설계의 우수성 등을 평가 요소로 할 필요가 있는 경우 등 택지개발사업의 원활한 수행을 위하여 필요한 경우 공모에 의한 수의계약 방식으로 공급하기도 한다. 추첨 분양이나 경쟁입찰의 방식으로 택지를 공급한다고 공고하였음에도 불구하고 신청이 없는 경우에도 선착순 수의계약의 방법을 활용할 수 있다. 37 일반적으로 공공택지 공급 절차는 ① 공급계획 수립/승인, ② 공급방침 결정, ③ 가격사정, ④ 공급 공고, ⑤ 신청접수, ⑥ 추첨/입찰실시, ⑦ 공급계약 체결, ⑧ 대금수납, 사용승낙/소유권 이전 순으로 진행된다. 각 세부 내용은 다음 <표 33> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981643" alt="이유 33번째 이미지" ></img> <표 33> 공공택지 공급 절차 다) 공공택지 청약 자격 38 한국토지주택공사가 추첨 방식으로 공공택지를 공급하는 경우 1순위 입찰참가자격(청약 조건)을 충족하는 업체들에게 동등한 청약 자격을 부여하고, 해당 업체들을 대상으로 추첨을 실시하여 공급대상자를 결정한다. 39 2003년 이전에는 주택건설사업자로 등록되어 있으면 공공택지 추첨의 청약 자격이 주어졌으나 2003년부터는 투기과열지구의 공공택지 추첨에 참여하려면 3년간 300세대의 주택건설 실적과 시공 능력을 갖출 것 등을 요구하였다. 그런데 2012년 투기과열지구가 전면 해제됨에 따라 주택건설사업자이면 청약 자격을 갖도록 자격요건이 완화되었다. 40 그러나 2016년부터는 청약 자격이 다시 강화되었다. 즉, 주택건설사업자가 3년간 300세대 이상의 주택건설사업 시행실적과 기술인 3명 이상, 자본금 5억 원 이상, 사무실 보유, 최근 5년간 100세대 건설실적 등의 시공 능력을 갖출 것이 요구되었다. 2017년 2월부터는 시행실적 외에 시공실적도 시공한 세대수의 50%만큼 주택건설 실적으로 인정하였다. 41 2020년에는 주택법 및 건설산업기본법에 따라 과징금이나 영업정지 같은 제재 처분을 받은 이력이 있는 업체는 3년간 청약을 제한하는 요건이 추가 도입되었다. 2022년 4월부터는 기존 1순위 청약 자격에 적격성 평가 지표를 추가하여, 친환경이나 건설안전 등과 같은 사회적 가치 지표에서 일정 점수 이상을 획득한 업체에 추첨 기회를 부여하도록 공공택지 추첨 청약 자격을 강화하였다. 42 2022년 10월에는 공공택지에 대한 '벌떼 입찰’을 방지하기 위하여 모기업과 계열회사가 1필지에 1개사만 참여할 수 있도록 하는 '1사 1필지’ 제도가 도입되었다. '벌떼 입찰’이란 공공택지 분양을 받으려는 업체들이 당첨 확률을 높이기 위하여 다수의 계열회사나 비계열회사들을 동원하여 마치 벌떼처럼 입찰에 참여하는 행태를 말하는데, 공공택지에 당첨되면 통상 상당한 개발이익이 기대되므로 일반 도급사업을 수주하기 어려운 중소건설회사로서는 계열회사 등을 동원하여 공공택지 당첨 확률을 높이려는 유인이 존재한다. 43 실제로 2017년부터 2021년까지 한국토지주택공사가 공급한 공공택지 178필지 가운데 약 37%인 67필지를 우미건설 및 중흥건설, 대방건설, 호반건설, 제일건설 등 5개 건설회사가 확보한 것으로 알려졌는데, 벌떼 입찰을 통해 입찰에 참여한 결과로 추정된다. 조선비즈, 2023.6.19.,「'벌떼 입찰’ 조사 예고에...공공택지 낙찰 받은 민간건설회사들 '긴장감 역력’」 44 그러나 벌떼 입찰은 택지공급의 공정한 경쟁을 저해할 뿐만 아니라 일부 건설회사의 공공택지 독식으로 소비자의 선택권을 제한하고, 입찰에 동원하는 페이퍼컴퍼니를 설립ㆍ유지하는 비용이 공동주택 건설비용에 반영되어 분양가격이 상승하거나 부실 공사로 이어지는 등의 폐해를 낳을 수 있다는 점 등이 문제로 지적되었다. 이러한 문제를 막기 위해 1사 1필지 제도가 도입된 것이다. 4) PF 대출과 건설회사의 신용보강 45 대다수의 국내 시행사는 자기자본이 적기 때문에 PF 대출로 토지매입비 등 사업비를 조달한다. 46 부동산개발 과정은 크게 토지매입 및 인허가 단계, 개발과 분양이 시작되는 착공 및 공사 단계, 준공 후 단계로 나눌 수 있다. 공동주택 시공사업의 경우 통상 시행사가 총사업비의 10% 정도를 출자하여 초기 사업비와 토지 매입금의 일부로 사용하고, 토지매입 금액의 70%에서 90% 이상은 금융기관으로부터 '브릿지론 부동산 개발 사업 초기에 토지매입이나 사업 인허가 등 본 PF 대출이 실행되기 전까지 필요한 자금을 단기 고금리로 빌리는 대출로, '다리’처럼 자금 공백을 메워주는 역할을 한다. ’을 받아 조달한다. 47 시행사는 토지를 구매한 후 건물을 시공할 건설회사와 공사도급계약을 체결하는데, 공사비와 사업비 등 사업 전반에 필요한 자금을 마련하기 위하여 시공사의 신용보강을 바탕으로 다시 PF 대출을 받는 경우가 대부분이며(브릿지론과 구분하여 '본 PF’라고도 한다), PF 대출이 실행되면 브릿지론을 상환한다. 48 부동산 개발사업에서 PF 대출은 기본적으로 사업에서 발생하는 현금흐름으로 토지 매입비, 공사비, 사업비 등의 자금을 충당하고 대출을 순차적으로 상환함으로써 사업참여자인 시행사, 시공사, 금융기관(대출기관)이 사업에서 발생하는 위험을 분담하는 대신 각자 그에 상응하는 시행이익과 공사대금, 이자 등을 분배받는 방식으로 이루어진다. 그런데 우리나라의 부동산 PF 대출은 시공사의 신용보강에 크게 의존하는 구조로 이루어지고 있으며 프로젝트의 사업성보다는 시공사의 신용도가 더 중요하게 고려된다. 49 대출기관은 시공사의 신용등급과 시공능력평가 순위 등을 고려하여 대출 여부를 결정하며, 시공사는 시행사의 PF 대출채무를 보증하기 위하여 책임준공 약정 책임준공 약정은 시공사가 천재지변 등 불가항력적인 사유가 발생한 경우를 제외하고 약정한 공사 기간 내에 공사 목적물을 완성할 것을 내용으로 하는 약정이다. 시공사가 책임준공 의무를 이행하여 목적물을 완성하면 금융기관 등 채권자는 분양이 되지 않더라도 완공된 목적물을 처분하여 미회수 채권을 회수할 수 있으므로 PF 금융에서 시공사의 책임준공 약정은 필수적으로 수반된다. , 조건부 채무 인수, 연대보증 및 자금 보충 약정 자금보충 약정은 주로 시행사가 특수목적회사일 때 시행사와 시공사가 체결하는 것으로, PF 대출의 기한이익 상실이나 채무불이행, 또는 특수목적회사의 유동화증권 상환 재원이 부족한 경우에 시공사가 채무자인 특수목적회사에 금전소비대차 등의 형태로 대여하여 부족한 자금을 보충하기로 약정하는 것이다. 등과 같은 신용보강을 제공한다. 금융권에서는 일반적으로 신용보강을 제공하는 건설회사의 신용등급이 BBB+ 이상일 것을 요구하는 것으로 알려져 있다. 우미 그룹에서 이러한 신용 조건을 만족하는 계열사는 우미건설과 우미개발 2개사로서, 후술하는 바와 같이 이 사건 지원현장 12곳에서 모두 위 2개사가 주관시공사로 선정되었다. 50 PF 대출 제공 시 대출기관은 통상 시공사의 책임준공 약정과 조건부 채무 인수를 기본적으로 요구한다. 더욱이 시공사가 수주 경쟁에서 불리한 중견ㆍ중소 건설회사이면 연대보증과 자금 보충 약정 등 위험 부담이 큰 신용보강을 감수하는 경우가 많다. 이로 인해 중견ㆍ중소 건설회사들이 대형 건설회사보다 PF 우발채무에 대한 위험이 크다. 51 한편, 시행사 중에는 주택도시보증공사(HUG)나 한국주택금융공사(HF)가 PF 대출을 보증해 주는 상품을 활용하는 경우도 있다. PF 대출 보증은 시행사가 PF 대출 원리금을 제때 상환하지 못했을 때 주택도시보증공사나 한국주택금융공사가 시행사 대신 채무를 상환하는 지급보증 상품을 말한다. 2. 위법성 판단 가. 인정사실 및 근거 1) 기초사실 가) 우미 그룹의 공공택지 '벌떼 입찰’ 개요 52 우미 그룹은 2010년대부터 공공택지를 확보한 뒤 공동주택을 짓고 분양하는 사업 모델을 적극 활용해 왔다. 공공택지는 일반적으로 민간택지보다 입지가 좋고 토지 가격이 상대적으로 저렴하여 수익률이 높고 인허가 리스크가 낮다는 장점이 있다. 따라서 사업성이 우수하다고 평가되는 택지를 낙찰받아 공동주택을 짓고 분양하면 상당한 이익을 기대할 수 있다. 현실적으로 재개발ㆍ재건축 등 민간택지 시장의 경우에는 브랜드가치가 높은 대기업 건설사들이 주로 선호되어 피심인들을 비롯한 중견ㆍ중소 건설사들이 실제로 참여하기 어려운 측면도 있었다. 53 주택건설사업은 부동산 시장과 관련된 다양한 거시경제 지표와 가계의 자금조달 여력, 정부의 부동산 관련 정책의 변동에 따른 불확실성이 크기 때문에, 이러한 시장의 불확실성 속에서 주택개발사업을 영위하는 중견ㆍ중소 건설회사로서는 사업성이 좋은 공공택지를 전략적으로 확보하는 능력이 곧 경쟁력이라고 할 수 있다. 이에 피심인들도 공공택지 입찰에 적극 참여하였다(아래 <표 34> 참조). (표 삽입을 위한 여백) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981645" alt="이유 34번째 이미지" ></img> 54 피심인들은 양질의 공공택지 확보를 위해 그룹 차원의 노력을 기울였다. 그룹 본부 우미 그룹 소속 계열사들의 업무를 총괄적으로 처리하는 공동업무조직으로서, 이 사건 지원행위를 포함한 그룹의 주요 업무 및 의사결정은 그룹 본부에 의하여 행해졌다. 그룹 본부의 구성 및 운영 방식 등에 관한 상세 내용은 후술한다. 는 입찰공고가 나온 택지의 사업성을 면밀히 검토한 후 입찰에 참여할 택지를 결정하면, 당첨 확률을 높이기 위해 계열회사들을 동원하는 소위 벌떼 입찰에 나섰다. 55 벌떼 입찰은 우미 그룹 계열회사들이 형식상으로는 별개의 법인격을 가졌으나 실제로는 그룹 본부의 결정에 따라 하나의 회사인 것처럼 기능하고 운영되었기 때문에 효율적으로 이루어질 수 있었다. 56 이하에서는 피심인들이 어떻게 그룹 본부의 일원으로서 유기적 일체가 되어 기능하였는지와 관련하여 그룹 본부의 구성 및 운영 방식, 그 틀 속에서 이루어진 피심인들의 역할 수행에 대하여 살펴본다. 나) 그룹 본부의 구성 및 운영 57 우미 그룹은 특정 계열회사와 분리된 그룹 본부 조직을 별도로 운영하였으며, 그룹 본부의 일종의 공동 업무조직으로서 실제 우미 그룹 계열회사들의 주요 업무를 결정ㆍ수행하였다. 그룹 본부는 인사팀ㆍ법무팀ㆍ회계팀 등 지원부서 및 개발영업본부ㆍ건축본부ㆍ외주구매실 등 건설사 주요 업무를 담당하는 핵심 사업부서들까지 포함하였다(아래 <표 35> 참조). <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981647" alt="이유 35번째 이미지" ></img> 58 그룹 본부 소속 직원들은 서류상으로는 계열회사들 중 한 법인에 속해있었으나, 실제로는 그룹 본부에 배치되어 그룹 전반에 대한 업무를 공동으로 처리하였다. 그룹 본부 사무실은 ○○○○○ ○○○ ○○○ ○○○○○○에 위치하였고, 대부분의 본부 직원들은 소속 법인이 바뀌더라도 소속 법인 주소지가 아닌 그룹 본부 사무실로 출근하였다. 대다수 인원들은 자신의 소속 법인으로부터 업무지시를 받거나 소속 법인의 고유 업무를 처리하지 않고, 그룹 본부 내 실근무부서의 각 팀장으로부터 업무지시를 받아 그룹 소속 전체 계열회사에 관한 업무를 법인 구분 없이 처리하였다(아래 <표 36> 직원들의 실제 소속 법인명과 발령부서 외에 그룹 본부 내 '실근무부서’가 별도로 지정되어 있음을 확인할 수 있다. , <표 37> 참조). 59 업무 결재도 소속 법인이 아닌 본부 실근무부서장으로부터 받아 처리하였고, 기안자-중간 결재자-최종 결재자의 소속 법인이 일치하지 않는 경우가 대부분이었다(아래 <표 38> 참조). <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981649" alt="이유 36번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981651" alt="이유 37번째 이미지" ></img> ○○○○○ ○○○ ○○, ○○○ ○○○ ○○ 등 피심인의 다른 직원들 역시 유사한 취지로 진술하였다(소갑 제7-3호증, 소갑 제7-5호증). <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981653" alt="이유 38번째 이미지" ></img> 60 이처럼 그룹 본부는 우미 그룹 소속 계열회사 소속 직원들이 함께 모여 근무하였는데 각 계열회사 직원 중 상당 비율이 그룹 본부에 소속되어 근무하였다. , 그룹 전체 업무의 최종 결재권자는 그룹 대표회사인 피심인 우미건설의 대표이사 2015. 1월부터 2020년 2월까지 ○○○, 2020년 2월부터 심의일 현재까지 ○○○이 우미건설 대표이사로 재직하였다. 아래 <표 40> 보고서 상의 '사장’란 서명은 ○○○ 대표이사의 서명이다. 였고, 이는 그룹 업무 위임전결 기준 및 실제 준공정산 보고서 등을 통하여 확인된다(아래 <표 39>, <표 40> 일례로 '○○○○○○’ 현장에서는 피심인 우미개발이 시행과 주관시공사를, 피심인 심우종합건설이 비주관시공사를 담당하였는바, 원칙적으로 피심인 우미건설은 해당 현장과 무관함에도 불구하고 우미건설 사장이 해당 문서에 최종 결재하였다. 참조). <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981655" alt="이유 39번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981659" alt="이유 40번째 이미지" ></img> 다) 그룹 본부의 역할 및 계열회사들의 벌떼 입찰 참여 61 그룹 본부는 인사, 법무, 재무 등 비사업 부문에 한정하지 않고 사업성 분석, 입찰 참여 결정, 택지확보를 위한 자금조달, 사업계획승인 등 인허가 취득, 공동주택 분양ㆍ홍보와 같은 사업 부문 등에 걸친 계열회사들의 업무를 포괄적으로 수행하였다. 62 그룹 본부 ○○○○○ ○○○○○, ○○○○○ 등 조직개편에 따라 부서명의 차이가 있으나, 모두 공공택지 등의 사업성을 검토하고 토지매입 업무를 수행하는 동일한 부서이다. 은 그룹 견적팀 및 마케팅팀에 의뢰한 예상 공사비 및 분양 가능성 분석 결과 등을 고려하여 사업성을 검토하고 입찰에 참여할 택지를 결정한 뒤, 입찰 참가 조건을 충족하는 그룹 계열회사들을 입찰 참여에 동원하였다. 계열회사들은 개별적으로 사업성 분석 또는 참여 여부 등을 검토하는 과정을 거치지 않고 그룹 본부의 결정에 따라 기계적으로 입찰에 참여하였다(아래 <표 41>, <표 42> 그룹 본부 개발사업팀이 기안하여 우미건설 대표이사가 결재한 문서로, 계열회사들에게 공공택지 입찰에 참여하도록 지시하는 내용을 담고 있다. , <표 43> 참조). 계열회사들은 입찰 참여 시 토지공급자에게 '입찰참가 신청금’을 납부해야 하는데, 계열회사들은 이를 그룹 내부적으로 계열회사 간 저리 자금 대여를 통해 해결하거나 외부 금융기관으로부터 자금을 차입하였다. 이때 금융기관 물색 및 이자율 협상 등 관련 업무는 그룹 본부 ○○○이 수행하였다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981661" alt="이유 41번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981663" alt="이유 42번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981665" alt="이유 43번째 이미지" ></img> 63 계열회사들의 입찰 참여는 실무적으로 그룹 본부 ○○○○○에서 미리 계열회사들의 공인인증서를 일괄 발급받아 관리하고 있다가 ○○○○○ 직원이 해당 공인인증서를 이용해 청약 신청 홈페이지에 각 계열회사 명의로 순차 접속하여 청약하는 방식으로 이루어졌다(아래 <표 44> 참조). 2016년부터 2020년까지 우미 그룹 계열회사들의 청약 접속 기록을 보면, IP 주소가 전부 ○○○○○○○○○○○로 동일함이 확인되었다. 다만, 2022년 1월부터는 LH에서 동일 IP로 복수의 청약이 불가능하도록 제도를 개선하였다. 온라인 입찰이 아닌 경우에는 ○○○○○ 직원이 전체 계열회사를 대리하여 서면으로 청약서를 접수하기도 하였다. 이와 관련하여 상기 <표 41> 개발사업팀 업무 매뉴얼 중 '매입신청’란을 보면 '주요 체크사항: ① 1인 복수대리 가능 여부’가 기재되어 있다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981667" alt="이유 44번째 이미지" ></img> 64 한편, 그룹 본부는 공공택지 1순위 청약 자격을 갖춘 계열회사를 더 많이 확보하기 위하여 법인을 새로 설립하거나, 기존 계열회사들이 면허 또는 건설 실적과 같은 요건들을 충족할 수 있도록 확인ㆍ관리하는 업무도 꾸준히 수행하였다(아래 <표 45> 그룹 본부는 계열회사들의 '주택건설사업자’ 및 '건축공사업’ 등록 현황을 확인하여, 특정 계열회사가 해당 면허 등록에 필요한 자본금이 부족한 경우 자본금을 증자하는 방안을 검토한 것으로 확인된다. , <표 46> 2017년 우미건설 '○○○○○○ ○○○○’ 상, 우미 그룹이 2016년 공공택지 입찰에 소극적으로 참여한 점을 반성하며, 향후 추첨경쟁력 강화를 위해 '자체 실적법인을 추가하고 외부 네트워크 발굴을 지속적으로 추진’하겠다고 명시되어 있다. 참조). <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981669" alt="이유 45번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981671" alt="이유 46번째 이미지" ></img> 65 구체적으로, 그룹 본부 ○○○은 계열회사들이 건축공사업 면허 취득ㆍ유지를 위해 필요한 자본금 요건인 5억 원을 갖추었는지를 확인하고 실질 자본금이 요건에 미달할 경우 자본금 증자 업무를 추진하였고, 그룹 본부 ○○○은 계열회사들이 건축공사업 면허 취득ㆍ유지를 위해 필요한 기술자 보유 요건을 갖추지 못하였을 경우 다른 계열회사에서 관련 기술자를 전보하여 주는 방식으로 면허 취득ㆍ유지를 지원하였다. 또한 건축공사업 면허요건인 '별도의 사무실’과 관련하여 그룹 본부가 관리 업무를 수행하였고, 소규모 계열회사들의 사무실 통신비용은 우미건설 및 우미산업개발이 대납하기도 하였다. 66 그 결과 우미 그룹 계열회사 중 주택건설사업자 및 건축공사업 면허 보유 법인 수는 아래 <표 47> 기재와 같이 2022년 이전까지 전술한 바와 같이, 2022년에는 공정거래위원회와 국토교통부의 벌떼 입찰에 대한 조사가 이루어졌으므로 우미 그룹은 그 이후부터 계열사 수를 대폭 축소하기 시작했다. 크게 증가하였다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981673" alt="이유 47번째 이미지" ></img> 67 그러나 2016년부터 공공택지 분양 1순위 청약 자격을 갖추기 위해서는 상기 면허뿐만 아니라 '3년간 300세대 이상의 주택건설’ 실적이 필요 2016. 9. 28.부터는 최근 3년간 시행실적 300세대, 2017년 2월부터는 최근 3년간 시행실적 300세대 또는 시공실적 600세대일 것이 요구되었다. 하였으므로, 그룹 본부는 계열회사들이 이러한 조건을 갖추었는지 확인하고 건설 실적이 요건에 미달하는 기존 계열회사 또는 신설 계열회사에 그룹 내 주택건설 공사물량을 제공하는 방식으로 주택건설 실적을 채워주었다(이 사건 지원행위, 상세 내용은 후술 2. 가. 2) 행위사실 참조 ). 68 이처럼 우미 그룹은 공공택지 입찰 경쟁에서 당첨 확률을 높이기 위한 목적에서 해당 입찰에 1순위로 참여할 수 있는 계열회사 수를 증가시킨 후, 다시 증가한 계열회사들을 벌떼 입찰에 동원하여 당첨 확률을 높이는 순환적 이익 극대화 전략을 추진하였고, 결과적으로 다수의 공공택지 확보에 성공하여 그룹 내 목표치를 대폭 초과 달성하였고(아래 <표 48>, <표 49> 참조), 경쟁사와 비교하여도 더 많은 공공택지를 더 높은 비율로 낙찰받았다(<표 50> 참조). <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981675" alt="이유 48번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981677" alt="이유 49번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981681" alt="이유 50번째 이미지" ></img> * 「'수퍼 로또’ LH 공공택지, 5개 건설사가 싹쓸이」(중앙일보, 2021. 4. 13.) 라) 공공택지 확보 후 사업추진 과정 69 벌떼 입찰을 통해 계열회사 중 한 곳이 택지를 낙찰받은 경우 낙찰자인 계열회사는 토지공급자와 토지매매 계약을 체결하고 토지 대금을 납부하여 개발사업을 시행하는데, 그룹 본부 ○○○은 계열회사들의 낙찰 택지 대금 조달을 위한 업무를 수행하였다. ○○○은 중도금 대출 및 PF 대출 등과 관련하여 대출 금융기관을 물색하고 이자율을 협상하는 등의 실무를 처리하였으며, 택지를 낙찰받은 계열회사의 신용등급이 부족한 경우에는 그룹 내 주력 회사인 우미건설로 하여금 신용을 공여케 하기도 하였다. 중도금 대출 관련, 우미건설은 2015년부터 2021년까지 9개 낙찰 공공택지에 대해 약 ○○○○억 원의 대출을 무상으로 보증해주었다. 본 PF 대출 관련, 우미 그룹은 대부분의 현장에서 외부 보증기관(주택도시보증공사, 한국주택금융공사)으로부터 PF 대출을 보증받았는데, 해당 보증기관들의 내부 규정에 따르면 건설자금 보증은 신용등급이 BB+ 이상이거나, 시공능력평가 순위가 200위 이내이거나, 최근 3년간 300세대 이상 주택건설 실적을 보유한 업체만 신청이 가능하였으므로, 우미 그룹 계열사 중 우미건설과 우미개발만 이 기준을 충족하여 외부 보증기관으로부터 본 PF 대출을 보증받을 수 있었다. 외부 보증기관으로부터 보증을 받지 못한 '○○○○○○ ○○○○ ○○○’ 현장의 경우, 우미건설은 시공 지분이 ○○○에 불과하였음에도 자신의 지분율을 초과하여 PF 대출액의 ○○○를 보증해 주기도 하였다. 70 대금을 조달하여 택지를 매입하고 나면, 그룹 본부 ○○○이 관련 법령에 따라 공동주택 배치도 및 설계도서 등을 작성하고 사업계획승인 등 인허가를 받는 업무를 처리하였다. 이와 관련, ○○○○○은 ○○○에게 종전 사업계획승인일로부터 3년이 경과하여 주택건설 시행실적 효력이 만료되어 공공택지 분양 1순위 청약 자격에 공백이 생기지 않도록 조기에 새로운 사업계획승인을 받을 수 있게 하라는 내용의 협조공문을 발송하였다. 이는 그룹 차원에서 인허가 요청 일정을 조정하면서까지 1순위 청약 자격 보유 법인을 늘리려고 한 그룹의 의도ㆍ목적을 다시 한번 확인할 수 있는 부분이다. 71 승인받은 사업계획에 따라 공동주택이 완공되면 그룹 본부 ○○○ 또는 ○○○○이 그에 대한 분양 업무를 담당하였고, 필요시 그룹 본부 ○○○에서 분양 홍보 업무를 지원하였다. ○○○○ 직원들은 그룹 본부 내 다른 부서들과 마찬가지로 소속 법인과 관계없이 그룹 전체 계열회사들에 관한 업무를 수행하였다. 마) 소결 72 상기 내용을 종합하면, 우미 그룹 소속 계열회사인 피심인들은 그룹 대표 회사인 우미건설의 주도하에 모두 그룹 본부의 일원으로서 유기적 일체가 되어 벌떼 입찰을 비롯한 공공택지 개발사업 관련 업무를 공동으로 처리하여 왔음을 알 수 있다. 73 대부분의 업무수행과 의사결정은 피심인들이 공동으로 참여ㆍ운영하는 그룹 본부를 통하여 이루어졌고, 이와 관련한 계열회사들 사이의 업무수행 또는 인력지원에 대하여 별도의 수수료를 지급하거나 인건비를 정산한 바도 없다. 다만, 2022년 국토교통부의 벌떼 입찰 관련 조사가 시작된 이후 우미 그룹 계열회사들은 2022. 3. 18. 공동업무협약을 체결하여 계열회사 간 업무 공동 수행에 대한 명시적 근거를 마련하였고, 그 이후부터 그룹 계열회사들은 협약에 따라 공동업무 관련 경비를 정산ㆍ분담하고 있다. 74 이처럼 피심인들은 공공택지 개발사업 시행 과정에서 인력ㆍ신용ㆍ자본이 부족할 경우 그룹 내 상호 지원하는 전략을 통해 1순위 청약 자격 보유 법인(이하 '실적법인’이라 한다)을 확보하고 공공택지 입찰 시장에서 경쟁사업자 대비 유리한 경쟁 조건을 유지할 수 있었다(아래 <표 51> 벌떼 입찰에 대한 공정거래위원회 및 국토교통부의 조사가 이루어진 2022년부터 우미 그룹이 계열사 수를 대폭 감축하였음은 전술한 바와 같다. 참조). <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981683" alt="이유 51번째 이미지" ></img> 2) 행위사실 가) 이 사건 지원행위 개요 75 이 사건 지원행위는 지원주체들 우미건설, 우미개발, 우미글로벌, 우미산업개발, 명선종합건설, 우미리얼티, 전승건설, 명일건설, 심우종합건설 9개사 이 자신이 시행하는 상당한 규모의 공동주택 건설현장에 주택건설 실적이 없거나 부족한 지원객체들 심우종합건설, 명상건설, 우미에스테이트, 명가산업개발, 다안건설 5개사 을 공공택지 1순위 입찰에 필요한 주택건설실적을 충족시켜 줄 목적으로, 합리적 이유 없이 비주관시공사 공동시공(공동도급)에서, 지분율이 50% 이상인 시공사 또는 가장 지분율이 높은 시공사를 주관시공사, 그 외의 시공사를 비주관시공사라고 한다. 로 참여시켜 일감을 제공함으로써 시공이익 및 시공실적을 나누어준 것이다. 76 이때 이 사건 지원행위가 이루어진 공동주택 건설현장은 아래 <표 52> 기재와 같이 12개(이 사건 지원현장)이다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981685" alt="이유 52번째 이미지" ></img> 비주관시공사가 해당 현장 시공을 통해 확보하는 주택건설 실적 세대수를 말한다. 시공실적은 시행과 달리 시공 세대수의 절반만 실적으로 인정되며, 공동시공인 경우 시공사간 지분율대로 분배한다. 해당 현장의 전체 공사금액(부가가치세 제외)이다. 공사가 완료된 현장은 최종 공사금액, 공사가 진행 중인 현장은 가장 최근의 변경계약서 금액 기준이다. 총 공사금액의 경우 부가가치세를 제외하고 소방, 전기, 통신 등에 관한 금액이 모두 포함된 금액이며, 다만 시행사와 주관시공사가 동일한 현장인 ○○○○○○, ○○○○, ○○○○○○ 현장의 총 공사금액만 부가가치세가 포함되어 있다. 77 이 사건 지원현장은 다음과 같은 특징이 있다. 78 첫째, 비주관시공사들은 대체로 특정 시점에 다수의 시공계약을 통해 주택건설 실적 300세대를 단번에 충족하였다. 상기 <표 52> 기재상, 명가산업개발, 심우종합건설, 명상건설은 모두 주택건설 실적이 없다가 1～2개월 만에 2～3개 현장을 계약하여 실적 300세대를 한 번에 충족했고, 실적을 충족한 후에는 최소 3년간 신규 공사계약이 없다. 우미에스테이트와 다안건설 다안건설은 2020년 3월 ○○○○○○○ 시공에 참여하였지만, 결국 2021년 12월 ○○○○ ○○와 ○○○○ ○○ 현장을 동시에 계약하면서 주택건설 300세대를 충족하며, 우미에스테이트의 경우 2017년 10월 ○○○○○와 앞서 언급한 ○○○○○ ○○ 현장을 동시에 계약하여 200세대 가까운 실적을 확보하였다가, 2020년 2월 ○○○○ 현장을 통해 최종 300세대를 충족한다. 도 특정 시점에 2개 현장을 동시에 계약하여 300세대 실적을 채우거나 300세대에 가까운 주택건설 실적을 확보하였다. 79 둘째, 해당 현장에 비주관시공사로 참여한 지원객체들은 모두 그전까지 공동주택 공사 경험이 전혀 없었던 업체들로, 공동도급 계약 시점을 기준으로 최근에 설립되었거나 매출이 전혀 없는 업체들이었다. 구체적으로, 우미에스테이트의 경우 2017년 6월에 설립되어 약 4개월 만에 '○○○○○ ○○’ 현장의 시공사로 선정되었고, 명가산업개발, 심우종합건설, 명상건설 등은 이 사건 공사들을 수주하기 전까지 매출이 전혀 없는 회사들이었다. 80 셋째, 해당 비주관시공사들은 우미 그룹이 시행하는 자체 사업에서만 시공사로 선정되었고, 우미 그룹 외 비계열사가 시행하는 현장에서는 사실상 공사를 전혀 수주하지 못하였다. 이 사건 지원객체가 비계열회사가 시행하는 사업의 시공에 참여한 경우는 2017년 10월 우미에스테이트가 '○○○○○ ○○’ 현장의 비주관시공사로 참여한 것이 유일한데, 동 현장은 최초에 우미 그룹 계열회사인 명상건설이 낙찰받은 공공택지를 전매 제한이 강화되기 이전에 외부 업체인 ○○○에게 전매하였고, ○○○은 해당 택지를 전매 받는 조건으로 우미 그룹이 시공사를 자유롭게 선정할 수 있도록 보장해 주었던 이례적 사정이 존재하였다. 이와 관련하여, ○○○은 확인서(소갑 제7-9호증)를 통해 '당사(○○○)가 진행한 다른 사업 현장에서 이와 같은 방식의 공동도급은 거의 없던 것으로 알고 있습니다.’라고 진술하였다. 나) 공동 시공의 배경 81 2015. 8. 11.부터 추첨 방식으로 공급되는 공동주택용지에 대한 전매 제한이 강화 대금을 완납하거나 토지공급계약일로부터 2년이 초과하기 전에는 전매할 수 없도록 택지개발촉진법 시행령이 개정되었다. 되자, 계열회사나 협력사들을 동원하여 택지를 낙찰받고 해당 택지를 모회사 또는 다른 계열회사에 전매하여 건설사업을 시행하는 방식으로는 주택건설 실적을 확보할 수 없게 되었다. 우미 그룹은 2015년 이후 공공택지 전매 제한이 강화되었음에도 주택건설 실적이 없는 계열회사들에게 택지를 전매하여 주려는 계획을 수립하기도 하였으나, 실제로 실행하지는 않았다. 82 이에 공공택지 분양 1순위 청약 자격 요건 중 하나인 주택건설 실적(최근 3년간 시행실적 300세대, 시공실적 600세대)을 충족하려면 직접 공공택지를 낙찰받아 사업을 시행하거나, 다른 법인이 시행하는 사업에 시공사로 선정되어야 했다. 83 앞서 본 바와 같이 우미 그룹은 '벌떼 입찰 → 택지 낙찰 및 사업 시행 → 계열회사들의 시공 참여 → 주택건설 실적확보 및 1순위 청약 자격 획득ㆍ유지 → 벌떼 입찰을 통한 낙찰 확률 제고’라는 순환적 이익 극대화 전략을 취하였고, 이러한 이익 극대화 구조를 유지하기 위하여 그룹 소속 계열회사들의 건설 실적 현황 시행 및 시공 기준으로 주택건설 실적 충족 여부 및 만료 시점 등을 상세히 기재하였다. 을 지속적으로 관리하였다(아래 <표 53>, <표 54> 참조). <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981687" alt="이유 53번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=161981689" alt="이유 54번째 이미지" ></img> 84 이러한 실적 관리를 통해 실적이 부족한 계열회사들이 확인되면 그 회사를 다른 계열회사가 시행하는 사업에 비주관시공사로 참여시켜 공공택지 1순위 청약 자격을 확보하도록 하였다. 이하에서는 구체적으로 우미 그룹이 어떠한 방식으로 계열회사를 그룹 자체 사업에 비주관시공사로 참여시켰는지를 본다. 다) 이 사건 지원행위 관련 건설공사의 시공사 선정 방식 (1) 통상적인 시공사 선정 관행 1 첫째, 우리나라의 시행사들은 시공사와 비교해 대체로 영세하고 재무 여력이 부족하며 인지도도 낮으므로 금융기관들은 시행사의 부족한 채무 상환능력을 보증하는 시공사의 시공 능력과 신용보강에 의존하여 PF 대출을 실행한다. 시공사가 책임지고 건물을 준공하면 건물을 담보물로 이용할 수 있고 건물을 분양해서 자금을 회수할 수 있기 때문이다. 따라서 건설회사의 시공실적이 반영된 시공능력평가액과 PF 대출 실행에 필요한 신용보강 가능 여부가 시공사를 선정하는 중요한 기준이 된다. 2 이러한 상황에서 건설회사들은 시행사에 다양한 거래조건을 제시하면서 수주 경쟁에서 유리한 지위를 얻으려고 노력하기도 한다. 시행사에 유리한 이자율로 사업비를 대여하는 사례도 찾아볼 수 있으며, 수주 경쟁에서 상대적으로 열위에 있는 중소건설회사들은 지급보증 또는 자금 보충 약정과 같은 직접적 형태의 신용보강을 제공하기도 한다. 3 둘째, 시행사는 건설회사의 인지도나 공동주택 브랜드 등 분양에 미칠 효과도 고려하여 전략적으로 시공사를 선정한다. 따라서 건설회사 입장에서는 신용보강 외에도 경쟁사보다 시공실적과 재무적 안정성, 브랜드 인지도 등과 같은 역량이 높고 영업능력이 뛰어날수록 수주 경쟁에 유리하다. 4 한편, 건설회사들은 시행사로부터 단독으로 시공권을 수주하는 것이 일반적이나 필요에 따라 다른 건설회사와 함께 공동수급체를 구성하여 공동도급 하기도 한다. 5 구체적으로 공동도급은 다음과 같이 단독 수주가 사실상 어렵거나, 다른 건설회사가 수주 및 사업 진행에 공동으로 기여한 바가 있는 경우에 주로 이루어진다. 발주자가 사업상의 이유로 공동도급을 요구하는 경우, PF 대출에 필요한 신용보강을 해야 하나 신용등급이 낮아 다른 건설회사로부터 신용보강이 추가적으로 필요한 경우, 면허나 시공 능력의 보완이 필요한 경우, 특정 기술이나 전문성이 요구되는 사업에서 다른 건설회사가 이러한 기술을 보유한 경우, 다른 건설회사가 공사 발주 정보 입수나 발주처 접촉 등과 같이 수주 영업활동에 기여한 경우, 인지도 높은 브랜드를 제공하여 분양성 제고에 기여하는 경우 등이 이에 해당한다. 6 이처럼 공동도급은 공동으로 도급(시공)하는 것이 단독 수주(시공)보다 사업상 더 유리하거나 그 외 특별한 이유가 있을 때 이루어지는 것이 통상적이다. 시공사로서는 전체적인 사업 관리 측면에서 공동 시공보다 단독 시공이 효율적이며, 단독 수주가 가능한 상황이라면 자신의 시공 기회와 그에 따른 이익을 다른 건설회사와 나누는 것은 비합리적이기 때문이다. (2) 이 사건 지원현장 관련 시공사 선정 방식 7 이 사건 지원 현장의 시공사는 개별 시행사가 아니라 우미그룹 ○○○에서 모두 선정하였는데, 우미 그룹은 비주관시공사를 선정함에 있어 2가지 사항을 주로 고려하였다. 첫 번째는 주택건설 실적이 없거나 부족한 계열회사로서 자체 사업 시공에 비주관시공사로 참여하여 주택건설 실적을 확보할 필요가 있는지, 두 번째는 계열회사 간 일감몰아주기 증여세를 가장 적게 납부하게 되는 계열회사인지였다. 다만, '일감몰아주기 증여세’는 어디까지나 주택건설 실적 300세대를 충족하는 전제하에 가장 세액이 적은 방안을 검토한 것으로,