기업집단「호반건설」소속 계열회사들의 부당지원행위 등에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인들의 지위 및 일반현황 1) 피심인들의 지위 1 피심인 주식회사 호반건설, 호반프라퍼티 주식회사, 주식회사 호반, 주식회사 스카이리빙, 주식회사 호반호텔앤리조트, 서울미디어홀딩스 주식회사, 주식회사 호반산업, 티에스써밋 주식회사, 티에스주택 주식회사, 티에스자산개발 주식회사, 티에스리빙 주식회사<각주>1</각주>등 11개사는 다음 <표 1> 기재의 사업을 영위하는 자로, '독점규제 및 공정거래에 관한 법률’<각주>2</각주>제2조 제1호의 규정에 따른 사업자에 해당한다.<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058543" alt="이유 1번째 이미지" ></img> 2 이 사건 위반기간 일부 피심인들의 흡수합병 상황을 고려하여 피심인들의 지위를 검토하면 다음과 같다.<각주>3</각주>3 이 사건 지원주체인 피심인 호반건설은 2018. 12. 4. 이 사건 지원객체인 호반(구 호반건설주택)을 흡수합병하였으므로 합병등기일을 기준으로 2018. 12. 3.까지의 행위에 대하여는 지원주체 및 지원객체로서 책임을 지고, 2018. 12. 4. 이후의 행위에 대하여는 지원주체로서 책임을 진다. 4 피심인 호반건설이 흡수합병한 호반건설주택은 2018. 4. 18. 이 사건 지원객체인 스카이건설을 흡수합병하였으므로, 스카이건설의 행위는 호반건설이 책임을 진다. 5 피심인 호반호텔앤리조트는 2019. 3. 5. 이 사건 지원객체인 스카이하우징을 흡수합병하였으므로, 스카이하우징의 행위는 호반호텔앤리조트가 책임을 진다. 6 피심인 호반산업은 2018. 2. 6. 이 사건 지원객체인 베르디움리빙 및 베르디움하우징을 흡수합병하고, 2022. 6. 22. 이 사건 지원객체인 티에스개발을 흡수합병하였으므로, 베르디움리빙, 베르디움하우징, 티에스개발의 각 행위는 호반산업이 책임을 진다. 7 피심인 티에스자산개발은 2018. 6. 20. 이 사건 지원객체인 티에스광교를 흡수합병하였으므로, 티에스광교의 행위는 티에스자산개발이 책임을 진다. 2) 피심인 일반현황 가) 기업집단 「호반건설」 8 기업집단 「호반건설」(이하 '호반그룹’이라 한다)은 2017. 9. 1. 공시대상기업집단으로 지정되었고, 2021. 5. 1. 현재 상호출자제한기업집단으로 지정되어 있다. 호반그룹의 동일인은 김ㅇㅇ이다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058609" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 출처: 기업집단포털 9 2022년 현재 호반그룹은 아래 <표 3>과 같이 동일인의 장남 김ㅇㅇ이 지배하는 호반건설, 동일인의 장녀 김ㅇㅇ가 지배하는 호반프라퍼티, 동일인의 차남 김ㅇㅇ이 지배하는 호반산업을 주축으로 지배구조를 형성하고 있다. 2018. 12. 4. 김ㅇㅇ이 지배하는 호반(구 호반건설주택)<각주>4</각주>이 호반건설에 합병되면서, 김ㅇㅇ은 호반그룹의 대표회사인 호반건설의 최대주주(54.73%의 지분 보유)가 되었다.<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058631" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 출처: 공정거래위원회 2022년 기업집단별 소유지분도 10 호반그룹은 2018. 12. 4. 호반건설이 호반건설주택을 흡수합병하기 전에는 김ㅇㅇ이 지배하는 '호반건설 계열’, 김ㅇㅇ이 지배하는 '호반건설주택 계열’, 김ㅇㅇ가 지배하는 '호반프라퍼티 계열’, 김ㅇㅇ이 지배하는 '호반산업 계열’ 등 4개의 소그룹 계열로 구분되었다.<각주>5</각주>이 사건 부당지원행위의 핵심인 공공택지 전매행위가 주로 이루어진 2013년부터 2015년까지의 호반그룹 소유지분도를 정리하면 아래 <표 4>와 같다. <표 삽입으로 인한 여백> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058655" alt="이유 4번째 이미지" ></img> 나) 지원주체 (1) 호반건설 11 피심인 호반건설은 1996. 8. 1. 현대파이낸스 상호로 설립되어 금융업 등을 영위하다가 1999. 11. 30. 건설회사인 공간주택으로부터 토목건축공사업을 양수한 이래 현재까지 공사업 등을 영위하고 있다. 1996년 설립 시점부터 현재까지 김ㅇㅇ 등 특수관계인의 호반건설 지분율 변동현황은 아래 <표 5> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058677" alt="이유 5번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제1-1-2호증, 제8-2-6호증, 제8-5-9호증 12 호반건설의 최근 3개년 재무현황은 아래 <표 6> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058699" alt="이유 6번째 이미지" ></img> * 출처: 금융감독원 전자공시시스템 13 호반건설은 이 사건 지원객체인 호반건설주택을 포함하여 여러 계열회사를 흡수합병하였고,<각주>6</각주>아래 <표 7> 기재와 같이 상호를 총 네 차례 변경하였다.<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058721" alt="이유 7번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제1-1-1호증 (2) 호반프라퍼티 14 피심인 호반프라퍼티는 2003. 12. 4. 베르디움이라는 상호로 설립된 이후 시설물 관리업, 주택건설업, 상가 임대업 등의 다양한 사업을 영위하고 있다. 2003년 설립 시점부터 현재까지 김ㅇㅇ, 김ㅇㅇ 등 특수관계인의 호반프라퍼티 지분율 변동현황은 아래 <표 8> 기재와 같다. <표 삽입으로 인한 여백> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058743" alt="이유 8번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제1-2-2호증 15 호반프라퍼티의 최근 3개년 재무현황은 아래 <표 9> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058765" alt="이유 9번째 이미지" ></img> * 출처: 금융감독원 전자공시시스템 16 호반프라퍼티는 여러 계열회사를 흡수합병하였고,<각주>7</각주>아래 <표 10> 기재와 같이 총 두 차례 상호를 변경하였다.<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058545" alt="이유 10번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제1-2-1호증 (3) 호반 17 피심인 호반은 1989. 7. 12. 대영관광개발이라는 상호로 설립되었고, 현재 호반프라퍼티와 호반건설이 호반의 지분을 각각 45% 보유하고 있다. 호반의 최근 3개년 재무현황은 아래 <표 11> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058567" alt="이유 11번째 이미지" ></img> * 출처: 금융감독원 전자공시시스템 18 호반은 아래 <표 12> 기재와 같이 총 세 차례 상호를 변경하였다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058589" alt="이유 12번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제1-2-5호증 다) 지원객체 (1) 호반건설주택(현 호반건설) 19 호반건설주택은 2003. 12. 4. '비오토건설’이라는 상호로 설립된 이후 2018. 12. 4. 호반건설에 흡수합병되기 전까지 분양대행업, 주택건설업, 공사업 등 다양한 사업을 영위하였다. 2003년 설립 시점부터 현재까지 김ㅇㅇ 등 특수관계인의 호반건설주택 지분율 변동현황은 아래 <표 13> 기재와 같다. <표 삽입으로 인한 여백> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058595" alt="이유 13번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제1-3-2호증, 제2-1-1호증, 제8-3-6호증 20 호반건설주택은 이 사건 지원객체인 스카이건설을 포함하여 여러 계열회사를 흡수합병하였고,<각주>8</각주>아래 <표 14> 기재와 같이 상호를 총 네 차례 변경하였다.<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058597" alt="이유 14번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제1-3-1호증 (2) 스카이리빙 21 피심인 스카이리빙은 호반건설주택이 100% 지분을 보유하였던 소위 '호반건설주택 계열’로, 2014. 4. 11. 설립되었다. 스카이리빙의 최근 3개년 재무현황은 아래 <표 15> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058599" alt="이유 15번째 이미지" ></img> * 출처: 금융감독원 전자공시시스템 (3) 호반호텔앤리조트 22 피심인 호반호텔앤리조트는 1996. 8. 26. '안면도국제해양개발’이란 상호로 설립되었다. 호반호텔앤리조트의 최근 3개년 재무현황은 아래 <표 16> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058601" alt="이유 16번째 이미지" ></img> * 출처: 금융감독원 전자공시시스템 23 호반호텔앤리조트는 2019. 3. 5. 이 사건 지원객체인 스카이하우징을 흡수합병하였는데, 스카이하우징은 호반건설주택이 100% 지분을 보유하였던 '호반건설주택 계열’이었다. 24 호반호텔앤리조트는 아래 <표 17> 기재와 같이 상호를 총 세 차례 변경하였다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058603" alt="이유 17번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제1-3-10호증 (4) 서울미디어홀딩스 25 피심인 서울미디어홀딩스는 호반건설주택이 100% 지분을 보유하였던 '호반건설주택 계열’로, 2014. 5. 30. '스카이주택’이라는 상호로 설립되었다. 서울미디어홀딩스의 최근 3개년 재무현황은 아래 <표 18> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058605" alt="이유 18번째 이미지" ></img> * 출처: 금융감독원 전자공시시스템 26 서울미디어홀딩스는 아래 <표 19> 기재와 같이 상호를 총 두 차례 변경하였다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058607" alt="이유 19번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제1-3-6호증 (5) 호반산업 27 피심인 호반산업<각주>9</각주>은 2010. 12. 7. 베르디움건설이라는 상호로 설립된 이후 현재까지 주택건설업, 공사업 등의 사업을 영위하고 있다. 2010년 설립 시점부터 현재까지 김ㅇㅇ 등 특수관계인의 호반산업 지분율 변동현황은 아래 <표 20> 기재와 같다.<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058611" alt="이유 20번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제1-4-2호증, 제2-1-1호증, 제8-4-10호증 28 호반산업의 최근 3개년 재무현황은 아래 <표 21> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058613" alt="이유 21번째 이미지" ></img> * 출처: 금융감독원 전자공시시스템 29 호반산업은 이 사건 지원객체들인 베르디움하우징, 베르디움리빙, 티에스개발을 흡수합병하였고,<각주>10</각주>아래 <표 22> 기재와 같이 총 세 차례 상호를 변경하였다.<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058615" alt="이유 22번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제1-4-1호증 (6) 티에스써밋 30 피심인 티에스써밋은 호반산업이 100% 지분을 보유한 소위 '호반산업 계열’로, 2011. 12. 20. '티에스건설’이란 상호로 설립되었고 2022. 5. 23. 상호를 현재와 같이 변경하였다. 티에스써밋의 최근 3개년 재무현황은 아래 <표 23> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058617" alt="이유 23번째 이미지" ></img> * 출처: 금융감독원 전자공시시스템 (7) 티에스주택 31 피심인 티에스주택은 호반산업이 100% 지분을 보유한 '호반산업 계열’로, 2011. 12. 20. 설립되었다. 티에스주택의 최근 3개년 재무현황은 아래 <표 24> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058619" alt="이유 24번째 이미지" ></img> * 출처: 금융감독원 전자공시시스템 (8) 티에스자산개발 32 피심인 티에스자산개발은 호반산업이 100% 지분을 보유한 '호반산업 계열’로, 2011. 12. 20. '티에스자산운용’이란 상호로 설립되었고 2012. 1. 11. 상호를 현재와 같이 변경하였다. 티에스자산개발의 최근 3개년 재무현황은 아래 <표 25> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058621" alt="이유 25번째 이미지" ></img> * 출처: 금융감독원 전자공시시스템 33 티에스자산개발은 2018. 6. 20. 이 사건 지원객체인 티에스광교를 흡수합병하였는데, 티에스광교도 호반산업이 100% 지분을 보유하였던 '호반산업 계열’이었다. (9) 티에스리빙 34 피심인 티에스리빙은 호반산업이 100% 지분을 보유한 '호반산업 계열’로, 2012. 2. 17. 설립되었다. 티에스리빙의 최근 3개년 재무현황은 아래 <표 26> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058623" alt="이유 26번째 이미지" ></img> * 출처: 금융감독원 전자공시시스템 나. 시장현황 1) 주택개발사업 35 주택개발사업이란 공동주택의 용지구입, 상품기획, 설계, 시공, 마케팅, 분양, 입주, 정산, 사후관리를 총괄하는 사업을 말한다. 36 일반적으로 주택개발사업은 장기간에 걸쳐 진행되는데, 개발과정 중 대내외적 여건이 변화할 수 있고, 외부충격으로 인한 분양위험 등에 노출되어 있어, 성공적인 사업을 위해서는 장기적인 전망과 예측이 필요하다. 37 주택개발사업은 개발 주체에 따라 공공이 사업주체인 공공개발과 민간이 사업주체인 민간개발로 구분되고, 사업형태에 따라 분양형과 임대형으로 분류할 수 있다. 분양형은 착공 시점에 분양이 이루어지고 준공 시점에 사업 정산이 이루어지는 방식을 말하며, 아파트, 오피스텔, 주상복합, 상가 등이 이에 해당한다. 임대형은 건축물 준공 후 시설을 운영하면서 임대료를 받는 방식을 말하며, 임대형 오피스텔, 임대아파트 등이 여기에 해당한다. 38 또한, 주택개발사업은 사업주체의 역할에 따라 자체사업, 지주공동사업, 위탁사업으로 구분된다. 자체사업은 건설회사가 토지소유자로부터 개발사업에 필요한 토지를 전부 매입하여 시행, 시공을 모두 담당하는 방식이다. 자체사업으로 진행하더라도 설계, 감리, 컨설팅, 분양마케팅 등 일부 업무는 외부에 위탁할 수 있다. 자체사업은 단순히 시공사로만 참여하는 경우와 비교할 때 개발사업에 따른 막대한 시행이익을 독점할 수 있어 기대이익이 큰 반면, 그에 따른 위험도 크다. 지주공동사업은 토지소유자가 개발사업자 또는 건설회사와 역할을 분담하고 그에 따른 사업이익과 사업위험도 분담하는 방식이다. 위탁사업은 시행사가 개발사업의 경험과 능력이 부족할 때 주로 활용하는 방식으로, 위탁 형태에 따라 단순 위탁과 부동산 신탁으로 구분된다. 단순 위탁은 모든 행위가 시행사 이름으로 이루어지고 위탁을 받은 자가 업무를 대신 처리하는 방식으로 이루어지는 반면, 부동산 신탁은 형식상 부동산 신탁회사가 사업의 주체가 되지만 실질적으로는 토지소유자를 대행하여 개발사업을 수행하는 방식이므로 시행이익은 토지소유자에게 귀속되고, 부동산 신탁회사는 시행대행 업무에 대한 대가로 일정한 수수료를 수취하는 구조이다. 대부분의 위탁사업은 부동산 신탁의 형태로 이루어진다. 2) 공공택지 개발사업 가) 공공택지 개념 39 공공택지는 정부ㆍ공공기관에서 일반인의 사유지를 매입하거나 국공유지를 통해 조성하고 공급하는 택지로서, 국민주택건설, 대지조성, 혁신도시개발 등과 같은 공공사업을 목적으로 주택을 건설하기 위한 용지이다. 공공택지에는 국민주택(공공분양)과 민영주택(민간분양)이 건축될 수 있다. 나) 공공택지 공급방법 40 공공택지의 공급은 택지개발촉진법 시행령<각주>11</각주>에 따라 시행자가 미리 정한 가격으로 추첨을 통하여 분양 또는 임대함이 원칙이다. 공공택지 거래에 통상의 경쟁입찰방식을 도입할 경우, 자본력이 우수한 업체들이 낙찰가격을 높여 공공택지를 싹쓸이할 우려가 있고 공공택지에서 공급되는 주택의 분양가도 상승할 수 있기 때문이다. 41 다만, 상가용지 등 정책적으로 특별히 저렴하게 공급할 필요가 없다거나 시장경제원리에 따라 공급하는 것이 바람직한 토지, 혹은 저렴하게 공급하는 것이 오히려 특혜의 소지가 있는 토지 등은 택지개발촉진법에 따라 경쟁입찰의 방법으로 공급하도록 허용하고 있다. 42 아울러, 택지의 특성상 국가, 지방자치단체, 공공기관 등 특정 대상에게 공급하여야 할 필요가 있거나 택지개발사업의 원활한 수행을 위하여 필요한 경우에는 예외적으로 수의계약의 방법으로 택지를 공급할 수 있다. 특히, 택지를 추첨 분양 또는 경쟁입찰의 방법으로 공급 공고를 하였음에도 신청이 없는 때에도 선착순 수의계약의 방법을 활용할 수 있다. 다) 공공택지 세부 공급 절차 43 일반적으로 공공택지 공급 절차는 ① 공급계획 수립/승인, ② 공급방침 결정, ③ 가격사정, ④ 공급 공고, ⑤ 신청접수, ⑥ 추첨/입찰 실시, ⑦ 공급계약 체결, ⑧ 대금수납, 사용승낙/소유권이전 순으로 진행된다. 각 세부내용은 아래 <표 27> 기재와 같다. <표 삽입으로 인한 여백> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058625" alt="이유 27번째 이미지" ></img> 44 이하에서는 대표적인 공공택지 취급기관인 한국토지주택공사의 사례를 통하여 위 표의 “④ 공급공고” 단계 이후의 절차를 살펴보기로 한다. 45 조성용지의 공급은 대상자 모집공고를 통한 공개를 원칙으로 한다. 추첨을 통해 공급하는 경우 입찰참여자는 신청대상 필지 공급가격의 5% 이하로 정해지는 금액을, 경쟁입찰을 통해 공급하는 경우 신청대상필지 예정가격의 5% 이상으로 정해지는 금액을 각각 입찰신청금으로 납부하여야 한다. 수의계약의 경우에도 필요하다고 인정되는 때에는 신청금 납부가 요구될 수 있다. 46 입찰신청금은 통상 현금을 전자이체의 방법으로 납입받는다. 한국토지공사는 추첨ㆍ입찰 결과 공급대상에서 제외된 자에게는 한국토지주택공사로 귀속시켜야 할 사유가 있는 경우를 제외하고는 입찰보증금을 수납받은 날로부터 10일 이내에 반환하여야 한다. 이때 이자는 지급하지 아니한다. 47 추첨으로 용지를 공급하는 경우 그 추첨은 공개 및 전산처리에 의한 실시가 원칙이다. 공급공고 결과 경합이 없는 경우에는 추첨 없이 해당 신청자를 공급대상자로 결정하기도 한다. 48 낙찰자가 결정되면 당초 정한 공급대상 용지의 가격으로 계약을 체결한다. 공급계약을 위한 계약서 작성시에는 목적용지의 표시, 용지의 지정용도, 매매대금 및 계약보증금, 대금수납방법, 지정용도 사용의무, 계약해제 사유, 그 밖에 필요한 사항을 계약서에 기재하여야 한다. 49 원칙적으로 당첨일 또는 낙찰일로부터 15일 이내에 계약을 체결해야 하며, 당첨자 또는 낙찰자가 계약체결 기간 내에 계약을 체결하지 않으면 그 매입신청을 취소한 것으로 간주하여, 해당 당첨자 또는 낙찰자는 기납입한 입찰신청금을 반환받지 못한다. 50 토지 매수인은 매매대금을 완납하여야만 토지소유권을 취득하고 사업을 진행할 수 있다. 공공택지의 매매대금은 통상 수백억 ∼ 수천억 원에 달하므로 대부분 수개월 ∼ 수년에 걸쳐 분할납부 된다. 라) 사업추진자금 확보 방식 51 공공택지 매입에는 막대한 자금이 소요되므로 시행사들은 계약금 정도만 직접 부담하고 나머지 자금은 차입에 의존하며, 추후 분양수입으로 차입 원리금을 변제하는 경우가 많다. 52 분양수입이 발생하기 전<각주>12</각주>시행사는 대부분 금융권의 프로젝트 파이낸싱(이하 'PF’라 한다) 대출<각주>13</각주>을 통해 자금을 조달하는데, 이 과정에서 건설사가 지급보증, 책임준공보증, 조건부 채무인수 등의 신용보강을 하게 되므로 건설사의 신용등급이 중요하게 고려된다. 53 시행사의 PF대출에 대한 시공사의 지급보증은 시공사가 시행사와 연대하여 채무를 부담하겠다는 보증으로, 경기침체 등의 이유로 개발사업이 중단되거나 미분양 사태가 발생하면 PF지급보증을 한 시공사가 그 손실을 부담하게 된다는 점에서 시공사 입장에서 신용보강 유형 중 가장 위험이 크다. 마) 시행사업 절차 54 시행사업은 택지매입, 사업계획 수립ㆍ승인, 분양 실행, 공사 진행ㆍ준공 등 크게 4단계의 절차를 거쳐서 진행된다. 호반그룹의 경우 시행사업 진행 절차는 아래 <표 28> 기재와 같다. <표 삽입으로 인한 여백> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058627" alt="이유 28번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제5-1호증 3) 공공택지 전매 절차 및 전매 제한 제도 가) 전매 절차 55 전매란 토지의 명의변경, 매매 또는 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 말한다. 56 공공택지를 전매하기 위해서는, 먼저 양도인과 양수인이 부동산매매계약을 체결하고 관할 지자체의 검인(토지거래허가구역에 해당하는 경우에는, 허가)을 받아야 한다. 이후 토지공급자의 승인을 얻어 양도인, 양수인, 토지공급자 3자 간 권리의무 승계계약을 체결하고 이를 관할세무서 등에 신고하면, 전매 절차가 마무리된다. 나) 전매 제한 제도 57 공공택지의 전매는 전매차익을 노리고 공공택지를 공급받는 투기행위를 방지하고자 제도적으로 제한되어 왔는데, 그 구체적인 내용은 아래 <표 29> 기재와 같이 시기별로 상이하다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058629" alt="이유 29번째 이미지" ></img> 58 이 사건 위반행위와 관련하여 2008년 이후의 전매제한 제도를 보다 구체적으로 살펴보면, 2008. 11. 26. 택지개발촉진법 시행령 개정<각주>14</각주>으로 제1종지구단위계획에서 공동주택을 건설하기로 계획된 용지를 공급받은 자는 공급받은 가격 이하로 해당 용지 전매가 허용되었다. 이는 당시 건설경기의 부진으로 인한 건설업체의 자금난을 완화하고 유동성을 보완하기 위함이었다. 이후 전매제도를 악용하는 문제가 지속적으로 제기되자, 2015. 8. 11. 택지개발촉진법 시행령이 개정<각주>15</각주>되어 추첨방식으로 공급하는 공동주택용지는 잔금을 완납하거나 2년이 지나기 전에는 전매할 수 없게 되었고, 2020. 7. 7. 택지개발촉진법과 공공주택특별법 시행령 개정을 통하여 그 대상 토지의 범위를 단독주택 건설용지로 한정하여 공급가격 이하로 전매할 수 있는 범위를 축소하였다. 4) 공공택지 시장 규모 59 2010년부터 2018년까지 지방자치단체, 공공기관 등에서 공급한 국내 공공택지는 총 1,187필지이다. 그중 816필지(68.74%)는 한국토지주택공사가, 212필지(17.86%)는 다른 공사에서 분양하였다. 다. 호반그룹 동일인 2세 회사<각주>16</각주>의 설립 및 성장 1) 2세 회사 설립 60 호반그룹의 동일인 김ㅇㅇ은 2003. 12. 4. 장남 김ㅇㅇ(0000년생)이 100% 지분을 가진 비오토건설(호반건설주택)을 설립하고, 같은 날 장녀 김ㅇㅇ(0000년생), 차남 김ㅇㅇ(0000년생)이 각각 00% 및 00% 지분을 가진 베르디움(현재 호반프라퍼티)을 설립하였으며, 약 7년 후인 2010. 12. 7. 김ㅇㅇ이 00%의 지분을 가진 베르디움건설(현재 호반산업)을 설립하였다.<각주>17</각주>ㅇ ㅇㅇ ㅇㅇ ㅇㅇ 김ㅇㅇ, 김ㅇㅇ, 김ㅇㅇ은 ㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ, ㅇㅇㅇㅇ 김ㅇㅇ과 우ㅇㅇ(ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇ)가 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ.<각주>18</각주>61 한편, 비오토건설 및 베르디움 설립에 앞서 2003. 11.경 김ㅇㅇ 등의 요청으로 작성된 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ 자문용역 보고서<각주>19</각주>에 따르면 계열사 지분정리 후 김ㅇㅇ 소유의 신설법인(아래 <표 30>에서 “신설법인 A”)의 성장속도 등을 감안하여 단계적으로 양수도하거나 증여 또는 감자 등을 통하여 신설법인 A가 호반건설산업(현 호반건설)<각주>20</각주>에 대하여 완전한 지배권을 획득하도록 하는 방안을 모색할 수 있다는 내용이 언급되고 있다.<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058633" alt="이유 30번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제2-2-3호증 2) 2세 회사의 급속한 성장 62 김ㅇㅇ이 지배하는 호반건설주택은 설립 직후부터 2012년경까지 ㅇㅇㅇㅇ, ㅇㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇ, ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇ ㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ<각주>21</각주>ㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇㅇ. ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇ, 호반건설주택은 자산총액 기준 2003년 4,900만 원에서 2012년 약 1,902억 원으로, 자본총액 기준 2003년 4,900만 원에서 2012년 약 1,840억 원으로 크게 성장할 수 있었다. <표 삽입으로 인한 여백> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058635" alt="이유 31번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제2-3호증 및 감사보고서 63 2012년 당시 호반건설주택 매출액에서 특수관계자 거래는 96.15%의 비중을 차지한 것으로 확인된다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058637" alt="이유 32번째 이미지" ></img> * 출처: 감사보고서 64 그런데 2012년 일감몰아주기 증여세<각주>22</각주>가 도입되면서, 호반건설주택은 기존과 같이 그룹 계열사 분양대행 등의 내부거래에만 의존하는 경우 증여세 부담이 커지는 것을 우려하였다.<각주>23</각주>이에 대한 대응으로, 호반건설주택은 2013. 7.경 자신의 자회사 중 시행사업을 영위하던 에이치비자산관리와 호반씨엠을 흡수합병하여 내부거래 비중을 낮추고,<각주>24</각주><각주>25</각주>공공택지 개발사업을 본격적으로 영위하며 호반건설이 공을 들여 확보한 상당수의 공공택지를 직접 또는 자신의 자회사가 전매 받아 시행하게 된다. 65 김ㅇㅇ이 지배하는 호반산업의 경우 2010. 12. 7. 설립된 후 얼마 지나지 않아 0000. 00. 00. ㅇㅇ O00OO 택지<각주>26</각주>를 전매 받은 것을 시작으로 다수의 공공택지 시행사업에 참여하였다. 2011. 11. 20.부터 2012. 2. 17.에 걸쳐 설립된 호반산업의 100% 자회사들(티에스개발, 티에스건설, 티에스주택, 티에스리빙 등)도 설립과 거의 동시에 공공택지를 전매 받아 시행사업에 용이하게 진출할 수 있었다.<각주>27</각주>66 명의이전을 거친 후의 최종 시행사를 기준으로 할 때, 호반건설이 계열사 및 비계열사를 동원하여 2010년부터 2015년(택지계약일 기준)까지 수주한 공공택지 00개 중 호반건설주택 계열에서 00건, 호반산업 계열에서 00건을 시행하였다. 이는 택지 수 기준 약 00.0%의 비중에 해당한다. 67 아울러, 호반건설주택과 호반산업의 성장에는 호반그룹이 2014. 9. 26. 마련한 'ㅇㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ’을 통한 시공실적 확보도 큰 영향을 미친 것으로 보인다. 이전에는 시행사가 그룹 내 어떤 계열(예: 호반건설주택 계열, 호반산업 계열)에 속하였는지와 무관하게 호반건설이 건설공사를 전담하였으나, 이 기준이 시행된 이후에는 그룹 내 같은 소그룹 계열의 시공사(호반건설주택 계열의 경우 호반건설주택, 호반산업 계열의 경우 호반산업)가 공사를 수행하는 것으로 변경되면서<각주>28</각주>호반건설주택 및 호반산업은 공사매출을 충분히 확보할 수 있게 되었다.<각주>29</각주>68 호반건설주택 계열은 아래 <표 33>에서 확인할 수 있듯이 시행사업이 본격적으로 시작된 2015년 이후 매출액과 분양수익이 급격히 성장하여, 2012년 2,516억 원이던 매출액이 2017년에는 그 10배 이상인 2조 6,159억 원에 달하게 되었고, 영업이익도 2012년 424억 원에서 2017년 7,861억 원으로 18배 이상 성장하였다.<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058639" alt="이유 33번째 이미지" ></img> * 출처: 연결감사보고서 69 호반산업 계열은 아래 <표 34>에서 확인할 수 있듯이, 2013년 이후 계속해서 큰 규모의 매출 및 영업이익을 창출하였고, 2017년에는 1조 1,909억 원의 매출액, 3,707억 원의 영업이익을 얻었다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058641" alt="이유 34번째 이미지" ></img> * 출처: 연결감사보고서 3) 호반건설의 호반건설주택 합병(2018. 12. 4.) 70 호반건설은 호반건설주택과 2018. 10. 2. 합병계약을 체결하고, 2018. 10. 24. 변경계약을 체결한 후 2018. 12. 4. 호반건설주택을 흡수합병하였다. 이 건 합병 전에는 동일인 김ㅇㅇ이 호반건설의 최대 주주였으나 합병 후 동일인 2세 김ㅇㅇ이 호반건설의 지분 54.73%를 보유한 최대 주주가 되었고,<각주>30</각주>이로써 김ㅇㅇ의 경영권 승계는 완성되었다.<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058643" alt="이유 35번째 이미지" ></img> 71 호반건설과 호반건설주택의 합병 관련 검토는 2015. 7.경부터 시작된 것으로 보인다. 당시 호반건설은 자신과 호반건설주택, 호반건설산업 간 합병에 대한 사전 세무검토 용역을 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ에 의뢰하였다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058645" alt="이유 36번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제8-5-1호증 72 또한, 2017. 9. 19. ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ이 검토한 내용을 보면, 호반건설주택의 대주주인 김ㅇㅇ이 호반건설과의 합병 후 “법인의 최대주주(지분율 약 54%)”가 될 경우의 과세 이슈에 대하여, 호반건설이 질의한 사실을 확인할 수 있다. 이때 언급된 지분율 54%는 2018. 12. 4. 합병으로 인해 실제 김ㅇㅇ이 보유하게 된 지분율인 54.73%와 거의 동일하다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058647" alt="이유 37번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제8-5-3호증 73 호반건설은 호반건설주택(당시 상호명 호반)과의 합병비율 등을 2018. 8. 13. 다시 검토한 이후 2018. 10. 2. 호반건설주택과 합병계약을 체결하였는데, 그 계약에 따르면 호반건설과 호반건설주택의 합병비율은 1:4.5209, 합병 후 김ㅇㅇ의 호반건설 지분율은 49.3%였다. 74 이후 2018. 10. 24. 합병비율 등을 정정하는 내용의 변경계약이 체결되었고, 이때 호반건설과 호반건설주택의 합병비율은 1:5.8875, 합병 후 김ㅇㅇ의 지분율은 54.73%으로 확정되었다. 상증세법상 평가방법을 적용한 양사 주식가치 평가 등 합병비율 도출 내역을 간략히 정리하면, 아래 <표 38> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058649" alt="이유 38번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제8-5-8호증 75 한편, 국세청 세무조사 결과에 따르면, 호반건설은 자신의 브랜드 가치 000억 원을 합병시 호반건설 주식 평가에 반영하지 않은 것으로 나타났다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058653" alt="이유 39번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제3-19-2호증 2. 위법성 판단 가. 공공택지 전매행위 (공공택지 매수자 지위 양도 행위) 1) 인정사실 및 근거 가) 개관 76 호반건설은 2세 회사의 가치 증대 및 2세 승계를 목적으로 2010년부터 2015년까지 자신이 직접 공공택지 입찰에 참여하여 수주하거나 계열회사 또는 비계열회사(관계사 및 협력사)를 동원하여 수주한 공공택지 23건을 호반건설주택, 스카이건설, 스카이리빙, 스카이하우징, 스카이주택, 호반산업, 티에스건설, 티에스광교, 티에스리빙 등 9개 계열회사에 전매하였다. 그 현황은 아래 <표 40> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058657" alt="이유 40번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제5-4호증 77 이 사건 23건의 전매를 통하여 각 택지를 취득하게 된 지원객체 9개사는 해당 택지에서 시행사업을 수행한 결과, 분양매출을 적게는 약 0000억 원, 많게는 약 0조 0,000억 원 얻었고, 분양이익의 경우에는 적게는 약 000억 원,<각주>31</각주>많게는 약 0,000억 원을 얻었다.<각주>32</각주>지원객체별 분양매출 및 분양이익은 아래 <표 41> 기재와 같다.<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058659" alt="이유 41번째 이미지" ></img><각주>33</각주><각주>34</각주><각주>35</각주>* 출처: 소갑 제5-5호증, 제5-6-1호증, 제5-6호증 78 이 사건 지원객체 9개사 중 5개사는 호반건설주택 계열에 속하고, 나머지 4개사는 호반산업 계열에 속한다. 합병 등에 의하여 현재 지원객체 5개사만이 존속하는데, 그 현황은 아래 <표 42> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058661" alt="이유 42번째 이미지" ></img> 나) 행위의 배경 (1) 공공택지 수주를 위한 호반건설의 노력 (가) 호반건설의 사업성 분석 등 79 공공택지 개발사업 성공의 관건은 우수한 택지를 확보하는 것이다. 이에 호반그룹의 대표회사인 호반건설은 전사적 역량을 투입하여 사업성 분석 등을 하고, 이를 토대로 어떤 공공택지 입찰에 참여할지 결정하였다. 사업성 검토작업은 호반건설 개발사업팀에서 주관하였으며, ㅇㅇㆍㅇㅇㆍㅇㅇㆍㅇㅇㆍㅇㅇㅇ이 유관부서로 참여하는 등 호반건설의 사업 관련 거의 모든 부서가 투입되었다. 그 세부 절차는 아래 <표 43> 및 <표 44> 기재와 같다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058663" alt="이유 43번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제5-1호증 <표 삽입으로 인한 여백> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058665" alt="이유 44번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제4-9호증 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058667" alt="이유 45번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제9-14호증 80 호반건설은 주택건설에 주력하며 얻은 경험, 자료, 노하우 등을 토대로 사업성 높은 택지를 선정하는 데 강점이 있었고, 금융비용 분석 등에 근거하여 안정적인 사업을 선별하였다. 실제로 호반그룹이 2010년∼2018년의 기간에 확보하여 시행한 00ㅇ 택지 중 시행사업에서 손실이 발생한 택지는 ㅇ ㅇㅇ ㅇㅇ 것으로 나타났다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058669" alt="이유 46번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제9-6호증 (나) 호반건설의 '벌떼입찰’ 전략 81 호반건설은 사업성 분석 결과 우수한 택지라고 판단한 경우에는 자신이 직접 또는 계열사, 비계열사를 다수 동원하여 입찰에 참여하는 방식으로 낙찰가능성을 높였다. 구체적으로는, 호반건설 ㅇㅇㅇㅇㅇ이 입찰 참가업체를 확인하고, 참여 가능한 업체가 결정되면 ㅇㅇㅇ(ㅇㅇㅇ)에 법인별 입찰신청금 협조를 요청하는 방식으로 진행되었다. <표 삽입으로 인한 여백> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058671" alt="이유 47번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제4-9호증 82 호반건설 ㅇㅇㅇㅇㅇ은 호반그룹 계열사에 대하여 입찰 참가 자격을 확인하였고, 그 요건에 해당하는 계열사들은 호반건설 ㅇㅇㅇㅇㅇ의 통보에 따라 입찰에 참여하였다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058673" alt="이유 48번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제4-2호증 83 호반건설 ㅇㅇㅇㅇㅇ은 필요한 경우 계열사들로부터 공인인증서를 받아 직접 계열사 명의로 입찰에 참여하기도 하였다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058675" alt="이유 49번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제4-12-1호증 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058679" alt="이유 50번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제9-3호증 84 아울러, 2014. 6.경 호반건설 ㅇㅇㅇ이 기안한 'ㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇ’<각주>36</각주>에는 비계열사를 지칭하는 “협력사”가 여러 차례 등장하는데, 이를 통해 비계열사도 빈번하게 입찰에 동원되었음을 알 수 있다.<각주>37</각주>해당 매뉴얼은 토지 ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇ ㅇㅇ ㅇㅇㅇ 작성된 것으로, 그중 입찰 신청법인 현황 양식(아래 <표 51>)을 보면 비계열사(“협력업체”) 항목이 계열사(“당사”) 항목과 구분되어 별도로 존재함을 알 수 있다.<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058681" alt="이유 51번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제4-1호증 85 피심인 내부자료, 참고인 제출자료 등을 통해 미루어보건대 2011년부터 2018년까지 호반건설이 입찰에 동원한 업체는 총 00개(계열사 00개, 비계열사 00개)에 달한다.<각주>38</각주>그 목록은 아래 <표 52> 기재와 같다. <표 삽입으로 인한 여백> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058683" alt="이유 52번째 이미지" ></img><각주>39</각주><각주>40</각주>86 이때 호반건설 ㅇㅇㅇ은 입찰에 동원된 계열사 및 비계열사에는 입찰신청금을 무이자로 대여하였다.<각주>41</각주>입찰신청금은 통상 택지금액의 5%∼10% 수준으로 정해지는데, 다수의 법인을 참가시킬 경우 많게는 ㅇㅇ 원 이상 소요된다. 87 더욱이, 호반건설 ㅇㅇㅇㅇㅇ은 계열사 명의로 낙찰받은 택지에 대하여는 그 계열사 명의로 택지 매매계약을 체결하는 등 낙찰 이후의 계약 관련 업무도 직접 수행하기도 하였다.<각주>42</각주>(2) 전매행위 당시 공공택지 수주 경쟁상황 88 이 사건 전매행위가 시작된 2010년부터 행위가 종료된 후인 2016년에 이르기까지 우수한 공공택지를 수주하기 위한 건설사 간 입찰 경쟁이 치열하였는데, 당시 호반건설 내부자료를 보면 호반건설도 이러한 상황을 인식하고 있었던 것으로 보인다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058685" alt="이유 53번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제4-3호증 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058687" alt="이유 54번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제4-7호증 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058689" alt="이유 55번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제4-8호증 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058691" alt="이유 56번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제4-5호증 다) 행위사실 (1) 2세 회사에 집중된 전매 방향성 89 2세 회사에 공공택지를 몰아주는 호반건설의 행위는 2010. 12. 7. 동일인의 차남 김ㅇㅇ이 지배하는 호반산업(설립 당시 사명 베르디움건설)이 '택지개발 및 택지조성사업, 주택건설 및 분양 공급업’ 등을 목적으로 설립된 이후부터 본격화되었다. 호반산업 설립 직후 호반산업의 100% 자회사인 티에스개발ㆍ티에스건설ㆍ티에스주택(2011. 12. 20.), 티에스리빙(2012. 2. 17.) 등이 설립되었고, 호반산업과 이들 100% 자회사들은 설립 직후부터 호반건설이 계열사ㆍ비계열사들을 동원하여 수주한 0ㅇ 공공택지를 전매 받았다.<각주>43</각주>90 2세 회사로의 전매 집중은 김ㅇㅇ이 일감몰아주기 증여세 00ㅇ ㅇ을 부과받은 직후인 2013. 12.경부터 더욱 뚜렷이 나타났고 택지개발촉진법 시행령 개정<각주>44</각주>으로 공공택지 전매가 제한되기 전까지 그러한 경향은 지속되었다. 이 기간 호반건설주택의 100% 자회사인 스카이리빙ㆍ스카이하우징(2014. 4. 11.), 스카이주택(2014. 5. 30.), 스카이건설(2014. 11. 7.) 등이 설립되었는데, 호반건설주택과 이들 100% 자회사들은 자회사들 설립 직후부터 호반건설이 계열사ㆍ비계열사들을 동원하여 수주한 공공택지를 전매 받았다. 이 기간 호반건설이 수주한 택지 총 00ㅇ 중 합병으로 인한 명의이전과 호반그룹 동일 소그룹 내에서의 명의이전 등을 제외하면 실질적으로 총 00ㅇ의 공공택지에 대한 전매가 있었는데, 이 중 00개가 호반건설주택 계열에, 0개가 호반산업 계열에 전매되었다. 91 결과적으로, 호반건설은 이 사건 위반기간인 2010년 ∼ 2015년 동안 자신의 인적ㆍ물적 역량을 동원하여 수주한 공공택지 중 00ㅇ을 2세 회사로 전매하였다. 이 중 호반건설이 사업성이 없다고 평가하여 입찰에 참여하지 않았다가 호반그룹 계열사가 수의계약한 후 2세 회사에 전매한 건, 금융사의 시행사 변경 요구로 2세 회사에 전매한 건 등을 그 행위의 경위나 의도를 고려하여 제외하면, 이 사건에서 문제되는 전매 건은 총 23건이다. (2) 호반건설의 명의변경 계획 및 실행 92 이 사건 전매행위는 호반건설이 결정하고 실행하였다. 호반건설 내부감사 자료<각주>45</각주>에 따르면, 호반건설 경영진이 명의변경 당사자인 매도인과 매수인을 결정하였고, 호반건설 ㅇㅇㅇㅇㅇ이 명의변경계약서 작성, 권리의무승계계약서 작성, 품의서 작성 및 유관부서 통보, 매매대금 결제 등 일련의 전매 절차에 필요한 업무를 처리하였다.<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058693" alt="이유 57번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제5-2호증 93 호반건설 경영진이 명의변경 당사자를 결정하였다는 사실은 호반건설 개발사업팀이 작성한 다수의 품의서에서도 확인된다. 아래 <표 58>가 그 예로, 이 사건 23개 택지에 포함된 ㅇㅇㅇㅇㅇ0ㅇ O00/O00의 전매 관련 품의서를 발췌한 것이다. 한편, 당시 호반건설 ㅇㅇㅇㅇ 전ㅇㅇ, ㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇ 박ㅇㅇ, ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ 김ㅇㅇ 등 최고경영진이 품의서를 결재한 사실도 확인된다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058695" alt="이유 58번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제5-3-12호증 94 또한 호반건설이 사전에 'ㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇ’을 수립한 사실이 있고 호반건설만이 아닌 다른 호반그룹 계열사들이 시행사로 있던 택지들도 여기에 포함되어 있는바, 이 사건 전매행위가 호반건설의 전략적 판단하에 진행된 것임을 알 수 있다. 아래 <표 59>를 보면, 호반건설은 2014. 10. 30. PF대출 완료 여부를 기준으로 사업장을 “PF완료”와 “PF계획”으로 구분하고 있는데, “PF계획” 항목에 기재된 00ㅇ 택지들은 2014년 하반기부터 순차적으로 명의변경과 PF대출이 예정된 것들이었다. <표 삽입으로 인한 여백> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058697" alt="이유 59번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제5-17-1호증 95 위 표에 따르면 당시 총 00ㅇ의 전매<각주>46</각주>가 계획되어 있었는데, 이 중 0ㅇ이 호반건설 계열이 호반건설주택 계열(0ㅇ), 호반산업 계열(0ㅇ)로 전매하는 것이었다. 여기에는 당시 설립도 되지 않은 호반건설주택 계열회사에 전매하려는 계획도 포함되어 있는데, 변경 시행사 항목의 “ㅇㅇㅇㅇㅇ(ㅇ)”이라 표기된 것이 그에 해당한다. 96 위 전매 계획은 해당 택지들의 '예정 시행이익’<각주>47</각주>이 산출된 상황에서 이루어졌다. 위 표 하단의 '계열별 손익 현황’에는 전매를 계획대로 실행하는 경우 그룹 내 계열별 시행이익 합산금액이 기재되어 있는데, 호반건설주택 계열(“호반비오토계열”)이 0,000ㅇ 원, 호반건설 계열이 0,000ㅇ 원, 호반산업 계열(“호반티에스계열”)이 0,000ㅇ 원으로 각각 나타났다. 이는 전매 이전 대비 호반건설주택 계열은 약 0,000ㅇ 원, 호반산업 계열은 약 0,000ㅇ 원 증가한 금액이다. 반면, 호반건설 계열의 시행이익은 전매 이전 대비 약 0,000ㅇ 원<각주>48</각주>이 감소하여 약 0,000ㅇ 원이 된다.<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058701" alt="이유 60번째 이미지" ></img> 97 실제로 위 명의변경 계획은 대부분 그대로 실행되었다. 이 사건 전매행위 23건 중 7건도 여기에 포함되어 있었다. 아래 <표 61>의 연번 1번 내지 4ㆍ5번<각주>49</각주>, 7번, 11번, 12번)이 이에 해당한다.<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058703" alt="이유 61번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제5-5호증 98 이 사건 기간 호반건설이 입찰에 동원하여 낙찰된 비계열사의 경우에도, 해당 택지를 어떤 2세 회사에 전매할지 여부는 호반건설이 결정한 것으로 보인다. 이 사건 전매 23건 중 비계열사가 전매한 건은 12건인데, 비계열사가 택지를 수주한 이래 평균적으로 00ㅇㅇ 정도 만에 2세 회사로 전매가 이루어졌고(아래 <표 62> 참조), 이 사건 위반기간 이후의 자료이긴 하나 호반건설이 비계열사인 ㅇㅇㅇㅇ과 체결한 2017. 6. 16. 입찰약정서에서 의하면 ㅇㅇㅇㅇ이 당첨될 경우 호반건설이 지정한 시기 및 지정한 자에게 택지를 전매하도록 규정한 사실(아래 <표 63> 참조)도 있었다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058705" alt="이유 62번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제5-4호증 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058707" alt="이유 63번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제4-16호증 99 위의 사실에 더하여, 호반건설에 의하여 이 사건 관련 입찰에 동원되어 택지를 낙찰받은 계열사와 비계열사가 이 사건 명의변경 전 사업상의 검토나 합리적인 고려를 한 사실이 전혀 확인되지 아니하므로, 결국 이 사건 전매행위의 실질적인 주체는 호반건설이고 해당 계열사와 비계열사는 형식적으로 명의만 빌려준 것에 불과한 것으로 판단된다. (3) 공공택지 시행사업 기회의 가치가 반영되지 않은 이 사건 거래가격 100 공공택지는 택지개발촉진법 등 관련 법령에 의해 그 용도가 주택건설사업으로 정해져 있고, 다른 용도로는 사용할 수 없다. 이에 따라 사업자도 주택개발사업 추진을 전제로 공공택지를 취득하며,<각주>50</각주>관련 사업계획을 택지 공급자에게 제출한다. 따라서 공공택지 입찰의 낙찰자는 향후 택지를 독점적으로 취득할 수 있는 권리와 함께 시행사업의 기회를 얻게 되고, 택지를 전매하는 경우 매수자는 그 권리 및 사업기회를 획득한다.<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058709" alt="이유 64번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제9-14호증 101 특히 이 사건 전매의 경우 호반건설은 전매 이전에 시행ㆍ시공 사업계획 수립, 사업성 분석, 예정손익계산서 작성 등 사업의 구체적 내용과 경제적 가치를 검토하던 상황이었고, 심지어 지원객체에 대한 전매를 염두에 둔 상태로 사업계획을 위한 제반 업무를 진행한 후 승인 완료 직전에 명의를 변경한 사실도 확인되는바, 막연한 사업 가능성을 넘어 상당히 구체적인 형태로 시행사업의 기회가 지원객체에 제공된 것으로 보여진다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058711" alt="이유 65번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제5-3-16호증 102 그런데 공공택지는 국민의 주거 안정 등 정책적 목적을 위해 공급되므로 그 공급가격은 실제 가치에 비해 낮게 책정될 수밖에 없고, 택지개발촉진법 시행령에 따라 택지를 공급가격 이하로만 전매할 수 있다. 따라서 공급가격 및 전매가격은 택지의 실질 가치를 충분히 반영할 수 없다. 103 이러한 상황에서 이 사건 23개 택지의 각 전매가격도 공급가격과 동일하게 결정되었다. 한편, 공급택지 공급가격은 통상 수백억 ∼ 수천억 원에 달하므로 낙찰자는 일반적으로 계약금을 먼저 지급한 후 장기간에 걸쳐 대금을 분할 납부하게 된다. 택지를 전매하는 경우, 매수자는 매도자가 이미 택지 공급자에게 납부한 금액만을 양도자에게 지급하고 남은 잔금은 택지공급자에게 직접 납부하게 된다. 이에 따라, 이 사건 23개 공공택지의 공급가격은 총 1조 7,134억 원이나, 지원객체가 매도자에게 직접 지급한 금액은 총 2,243억 원 수준이었다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058713" alt="이유 66번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제5-4호증 (4) 이 사건 23개 택지의 전매 당시 예상 시행이익 규모 104 앞서 살펴본 바와 같이, 호반건설은 사업성 검토 단계에서 수익성을 고려하여 입찰 참여 여부를 결정하였고, 공공택지 수주 후 사업을 진행하면서도 택지별로 예정손익계산서, 사업수지표 등을 작성하며 미래 손익을 예측하는 과정을 거쳤다. 이 사건 23개 택지의 경우, 각 전매 당시 평가된 예정손익<각주>51</각주>을 정리하면, 아래 <표 67> 기재와 같다. <표 삽입으로 인한 여백> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058715" alt="이유 67번째 이미지" ></img><각주>52</각주>* 출처: 소갑 제5-18호증 105 위 표에 따르면, 호반건설은 전매 당시 예정손익을 택지별 약 00억 원 ∼ 0,000억 원으로 예상하던 상태에서, 이 사건 지원객체인 2세 회사들에 택지를 전매하기로 결정한 것이다. 실제 실현된 분양이익과 예정손익을 비교하여 보면, 임대현장(위 표 연번 22번) 및 그 외 한 곳(연번 18번)을 제외한 모든 택지에서 실제 분양이익이 예정손익보다 증가한 사실을 확인할 수 있다. (5) 전매 전후 호반건설의 지원객체에 대한 전방위적인 업무지원 및 인력제공 106 호반건설은 택지 개발사업의 최초 검토 단계부터 개발사업 종료까지 지원객체들의 공공택지 개발사업 전 과정에 걸쳐 인력을 제공하고 업무를 지원하였다. 107 지원객체 대부분은 공공택지 개발사업 경험이 없거나 신설법인이었음에도, 호반건설의 사업 노하우와 인력, 업무자원을 활용하여 성공적으로 주택개발사업을 추진하여 막대한 이익을 거둘 수 있었다. 108 공공택지 사업 참여 여부를 결정하는 사업성 검토작업은 호반건설 ㅇㅇㅇㅇㅇ에서 주관하였으며, 유관부서로 ㅇㅇㆍㅇㅇㆍㅇㅇㆍㅇㅇㆍㅇㅇㅇ이 참여하는 등 사실상 사업 관련 전 부서가 투입되었다. 실제 입찰에 참여할 때는 호반건설의 ㅇㅇㅇㅇㅇ과 ㅇㅇㅇ에서 입찰참가법인을 섭외하고, 입찰신청금을 마련하였다. 109 호반그룹 계열사가 수주한 공공택지의 매매계약을 체결하고, 소유권을 취득하고, 전매하는 작업은 ㅇㅇㅇㅇㅇ에서 담당하였다. 아울러, 택지 소유권 취득 자금을 조달하기 위한 PF대출 관련 업무는 호반건설 ㅇㅇㅇㅇㅇ(ㅇㅇㅇ)에서 수행하였다. 110 공공택지 전매가 이루어진 후 실제 시행ㆍ시공사업 진행 과정에서도 호반건설의 지원이 있었다. 공동주택을 설계하고 지자체로부터 사업계획 승인을 받는 업무는 호반건설 ㅇㅇㅇㆍㅇㅇㅇㅇㅇ이 수행하였고, 사업 승인 이후 분양업무는 ㅇㅇㅇㅇㅇㆍㅇㅇㅇㅇㅇ 등에서 관리하였다. 111 호반건설 ㅇㅇㅇㅇㅇ은 전체 공사 현장의 공정률 및 기성 등을 관리하였으며, 최종적으로 공동주택이 준공되어 사업이 종료될 때까지 공사 관련 업무를 수행하였다. 2018년 호반건설 ㅇㅇㅇㅇㅇ의 내부자료<각주>53</각주>에 의하면 ㅇㅇㅇㅇㅇ은 법인 구분 없이 호반그룹의 전체 현장을 관리하였다. 112 이러한 호반건설의 업무지원은 지원객체가 이 사건 공공택지의 주택개발사업에서 당초 호반건설이 예상한 혹은 그 이상의 시행이익을 거두는 데 상당히 기여한 것으로 보인다. 이 사건 지원객체는 대부분 공공택지 개발사업 경험이 없거나 신설법인이었고, 가령 티에스리빙의 경우에는 그 대표이사로 재직하였던 이ㅇㅇ가 본인의 직위를 인지하지 못한 채 다른 계열사 업무에 주력하고 있었던 사정 등을 종합적으로 고려하면 더욱 그러하다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058717" alt="이유 68번째 이미지" ></img> * 출처: 소갑 제9-1호증 (6) 이 사건 23개 택지의 시행사업 결과 발생한 분양매출 및 분양이익 113 이 사건 23건의 전매로 인하여 공공주택 시행 사업기회를 얻은 지원객체 9개사는 시행사업 결과 아래 <표 69> 기재와 같이 최대 0조 0,000억 원에 달하는 대규모의 분양매출 및 최대 0,000억 원의 분양이익을 얻을 수 있었다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=133058719" alt="이유 69번째 이미지" ></img> 라) 근거 114 위와 같은 사실은 호반건설 ㅇㅇㅇㅇㅇ 업무지원 관련 자료(소갑 제3-10-1호증), 호반건설 ㅇㅇㅇㅇ ㅇㅇㅇ(소갑 제4-1호증), 피심인 자료제출 요구에 대한 회신(소갑 제4-2호증), 호반건설 내부자료(소갑 제4-3호증, 제4-5호증, 제4-7호증 내지 제4-9호증, 제4-12-1호증), 호반건설과 비계열사간 입찰약정서(소갑 제4-16호증), 행위사실 관련 증거자료(소갑 제5-1호증 내지 제5-30호증), 피심인 측 임직원 진술조서 및 확인서(소갑 제9-1호증, 제9-3호증, 제9-6호증 및 제9-14호증) 등을 통하여 인정된다. 2) 관련 법 규정 구 독점규제 및 공정거래에 관한 법률<각주>54</각주>제23조 (불공정거래행위의 금지)① 사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 공정한 거래를 저해할 우려가 있는 행위를 하거나, 계열회사 또는 다른 사업자로 하여금 이를 행하도록 하여서는 아니 된다. 1. ∼ 6. (생략) 7. 부당하게 특수관계인 또는 다른 회사에 대하여 가지급금ㆍ대여금ㆍ인력ㆍ부동산ㆍ유가증권ㆍ상품ㆍ용역ㆍ무체재산권 등을 제공하거나 현저히 유리한 조건으로 거래하여 특수관계인 또는 다른 회사를 지원하는 행위 8. (생략) ② 불공정거래행위의 유형 또는 기준은 대통령령으로 정한다. ③ ∼ ⑤ (생략) 부칙<각주>55</각주><제12095호, 2013. 8. 13.>제1조(시행일) 이 법은 공포 후 6개월이 경과한 날부터 시행한다. 제2조(경과조치) ① 이 법 시행 전에 종료된 거래에 대해서는 이 법 개정규정에도 불구하고 종전의 규정을 적용한다. ② 이 법 시행 당시 계속 중인 거래에 대해서는 이 법 시행일부터 1년간은 종전의 규정을 적용한다. 구 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 시행령<각주>56</각주>제36조(불공정거래행위의 지정)① 법 제23조(불공정거래행위의 금지) 제2항의 규정에 의한 불공정거래행위의 유형 또는 기준은 별표 1의2와 같다. ② (생략) [별표 1의2] 불공정거래행위의 유형 및 기준(제36조제1항 관련) 1. ∼ 9. (생략) 10. 부당한 지원행위 법 제23조(불공정거래행위의 금지) 제1항 제7호에서 “부당하게 특수관계인 또는 다른 회사에 대하여 가지급금ㆍ대여금ㆍ인력ㆍ부동산ㆍ유가증권ㆍ상품ㆍ용역ㆍ무체재산권 등을 제공하거나 현저히 유리한 조건으로 거래하여 특수관계인 또는 다른 회사를 지원하는 행위”라 함은 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 말한다. 가. (생략) 나. 부당한 자산ㆍ상품 등 지원 부당하게 특수관계인 또는 다른 회사에 대하여 부동산ㆍ유가증권ㆍ상품ㆍ용역ㆍ무체재산권 등 자산을 현저히 낮거나 높은 대가로 제공 또는 거래하거나 현저한 규모로 제공 또는 거래하여 과다한 경제상 이익을 제공함으로써 특수관계인 또는 다른 회사를 지원하는 행위 다. ∼ 라. (생략) 독점규제 및 공정거래에 관한 법률<각주>57</각주>제23조 (불공정거래행위의 금지)① 사업자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 공정한 거래를 저해할 우려가 있는 행위를 하거나, 계열회사 또는 다른 사업자로 하여금 이를 행하도록 하여서는 아니 된다. 1. ∼ 6. (생략) 7. 부당하게 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 통하여 특수관계인 또는 다른 회사를 지원하는 행위 가. 특수관계인 또는 다른 회사에 대하여 가지급금ㆍ대여금ㆍ인력ㆍ부동산ㆍ유가증권ㆍ상품ㆍ용역ㆍ무체재산권 등을 제공하거나 상당히 유리한 조건으로 거래하는 행위 나. (생략) 8. (생략) ② 특수관계인 또는 회사는 다른 사업자로부터 제1항 제7호에 해당할 우려가 있음에도 불구하고 해당 지원을 받는 행위를 하여서는 아니 된다. ③ 불공정거래행위의 유형 또는 기준은 대통령령으로 정한다. ④ ∼ ⑥ (생략) 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 시행령<각주>58</각주>제36조(불공정거래행위의 지정)① 법 제23조(불공정거래행위의 금지) 제3항에 따른 불공정거래행위의 유형 또는 기준은 별표 1의2와 같다. ② (생략) [별표 1의2] 불공정거래행위의 유형 및 기준(제36조제1항 관련) 1. ∼ 9. (생략) 10. 부당한 지원행위 법 제23조(불공정거래행위의 금지) 제1항 제7호 각 목 외의 부분에 따른 부당하게 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 통하여 특수관계인 또는 다른 회사를 지원하는 행위는 부당하게 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 행위를 통하여 과다한 경제상 이익을 제공함으로써 특수관계인 또는 다른 회사를 지원하는 행위로 한다. 가. (생략) 나. 부당한 자산ㆍ상품 등 지원 특수관계인 또는 다른 회사에 대하여 부동산ㆍ유가증권ㆍ무체재산권 등 자산 또는 상품ㆍ용역을 상당히 낮거나 높은 대가로 제공 또는 거래하거나 상당한 규모로 제공 또는 거래하는 행위 다. ∼ 라. (생략) 3) 위법성 성립요건 가) 지원주체에 대한 위법성 성립요건 (1) 구 법 제23조 제1항 제7호의 부당지원행위 115 구 법 제23조 제1항 제7호, 구 법 시행령 제36조 제1항 및 [별표1의2] 불공정거래행위의 유형 및 기준 제10호 나목에 따른 부당한 지원행위가 성립하기 위해서는 ① 지원주체가 지원객체인 특수관계인 또는 다른 회사에 대하여 부동산ㆍ유가증권ㆍ상품ㆍ용역ㆍ무체재산권 등의 자산ㆍ상품을 현저히 낮거나 높은 대가로 제공 또는 거래하거나 현저한 규모로 제공 또는 거래하여 과다한 경제상 이익을 제공하여야 하고, ② 지원주체의 지원행위로 말미암아 지원객체가 직접 또는 간접적으로 속한 시장에서 공정한 거래를 저해할 우려가 인정되어야 한다.<각주>59</각주>(가) 지원행위의 성립 116 거래의 조건에는 거래되는 상품 또는 역무의 품질, 내용, 규격, 거래수량, 거래횟수, 거래시기, 운송조건, 인도조건, 결제조건, 지불조건, 보증조건 등이 포함되고 그것이 자금, 자산, 인력 거래라고 하여 달리 볼 것은 아니며, 거래규모는 거래수량에 관한 사항으로서 거래조건에 포함된다고 할 수 있고 현실적인 관점에서 경우에 따라서는 유동성의 확보 자체가 긴요한 경우가 적지 않음에 비추어 현저한 규모로 유동성을 확보할 수 있다는 것 자체가 현저히 유리한 조건의 거래가 될 수 있으므로, '현저한 규모로 제공 또는 거래하여 과다한 경제상 이익을 제공’하는 것도 구 법 제23조 제1항 제7호 소정의 '현저히 유리한 조건의 거래’의 하나라고 볼 수 있을 것이지만, 현저한 규모로 거래하여 과다한 경제상 이익을 제공한 것인지 여부는 지원성 거래규모 및 급부와 반대급부의 차이, 지원행위로 인한 경제상 이익, 지원기간, 지원횟수, 지원시기, 지원행위 당시 지원객체가 처한 경제적 상황 등을 종합적으로 고려하여 구체적ㆍ개별적으로 판단하여야 한다.<각주>60</각주>(나) 부당성 117 지원주체의 지원행위로 말미암아 공정한 거래를 저해할 우려가 있는지 여부에 대한 판단은 지원주체와 지원객체와의 관계, 지원행위의 목적과 의도, 지원객체가 속한 시장의 구조와 특성, 지원성 거래규모와 지원행위로 인한 경제상 이익 및 지원기간, 지원행위로 인하여 지원객체가 속한 시장에서의 경쟁제한이나 경제력집중의 효과 등은 물론 중소기업 및 여타 경쟁사업자의 경쟁능력과 경쟁여건의 변화정도, 지원행위 전후의 지원객체의 시장점유율의 추이, 시장개방의 정도 등을 종합적으로 고려하여 당해 지원행위로 인하여 지원객체의 관련시장에서 경쟁이 저해되거나 경제력 집중이 야기되는 등으로 공정한 거래가 저해될 우려가 있는지 여부를 기준으로 판단하여야 한다.<각주>61</각주>118 지원의도는 지원