다올의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 분양대행업 및 관리업 등을 영위하는 개인사업자로서, 이 사건 분양광고 기획ㆍ실시 및 비용부담의 책임이 있는 사업자이다. 피심인 회사의 일반현황은 다음 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인 회사의 일반현황 (2013. 12. 31. 기준, 단위: 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120704579" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 나. 부동산 등기방식 및 이 사건 분양물 현황 1) 부동산 등기방식 가) 구분등기 2 아파트, 연립주택 및 다세대주택과 같이 1개 동의 건물 내 구조상 벽으로 구획되어 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때, 이들 구분된 부동산을 개별적으로 등기하는 것을 말하며, 구분소유권자는 구분등기된 부동산에 대하여 전면적인 사용ㆍ수익ㆍ처분권을 갖게 된다. 나) 공유지분등기 3 여러 사람이 건물과 토지 전체에 대한 재산권을 지분에 따라서 나눠 갖는 형태로서, 건물의 특정 부분에 대한 권리가 인정되는 것은 아니다. 즉, 건물 등기부상에 구분된 개별 부분의 구체적인 위치가 정해져 있지 않고 지분만 표시되기 때문에 공유자간에 의사의 합치가 이루어지지 않은 경우에는 지분소유자의 재산권 행사에 제약이 따르게 된다. 다) 구분소유적 공유관계 4 1개 동의 건물 내 위치 및 면적이 특정되고 구조상ㆍ이용상 독립성이 있는 일부분을 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 등기만은 각 구분소유의 면적에 해당되는 비율로 공유지분등기를 한 경우로써, 구분소유자들 사이에 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 그 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립한다. 5 반면, 1개 동의 건물 내 각 일부분의 위치 및 면적이 특정되지 않거나 구조상ㆍ이용상 독립성이 인정되지 아니한 경우에는 공유자들 사이에 이를 구분소유하기로 하는 취지의 약정이 있다 하더라도 일반적인 공유관계가 성립할 뿐, 공유지분등기의 상호명의신탁관계 내지 건물에 대한 구분소유적 공유관계가 성립한다고 할 수 없다<각주>1</각주>. 2) 건축물대장의 종류 6 1개 동의 건물 내 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로서 사용될 수 있을 때에는 집합건축물로 등재되며, 집합건축물대장에 등재된 상가 건물은 점포의 층 및 호수별로 등기가 가능하므로 특정 점포에 대한 권리가 인정된다. 7 반면, 일반건축물로 등재된 상가 건물은 벽으로 구획되지 않은 건축물로서 공유지분 형태로만 등기가 가능하므로 특정 점포에 대한 권리가 인정되는 것은 아니다. 3) 이 사건 분양물 현황 8 이 사건 상가 건물은 등기부등본 및 건축물대장 상 목조 함석지붕 2층 영업소로 지상 1층과 지상2층, 연면적 409.38㎡ 건축물로 기재되어 있으며, 건축물대장 상 일반건축물로서 각 점포별로 벽으로 구분되어 있지 않다. 또한, 공부상에 등록되지 않은 지하1층과 지상3층, 지상4층이 건축허가 없이 증축됨에 따라 '위반 건축물’로 등록(위반건축물 통보: 주택-30424-1430호(1992. 8. 21.))되어 관리중이다. 9 피심인은 공유자들로부터 승낙을 받아 액세서리 판매를 위한 조명 등의 시설을 리모텔링 한 후 일반 소비자들에게 이 사건 상가 건물을 분양하고 있다. 10 피심인이 분양광고를 실시한 서울 중구 남창동에 위치한 주경액세서리 상가의 일반현황은 다음 <표 2> 기재와 같다. <표 2> 주경액세서리 상가 일반현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120704581" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 2. 위법성 판단 가. 인정사실 및 근거 11 피심인은 2014. 8. 1.부터 2015. 7. 1.까지 중앙일간지와 전단지를 통하여 서울 중구 남창동 소재 '주경액세서리 상가’(이하 '이 사건 상가’라 한다)를 분양광고하면서 다음 <그림>과 같이 “토지+건물 등기분양”, “선착순 입금순으로 호수 지정”이라는 표현과 함께 “지하1층 1 점포, 지하1층 2 점포”라고 구분하여 실투자금에 따른 월세금을 도표로 제시하면서 광고(이하 '이 사건 광고’라 한다)하였다. <그림> 피심인 광고 내용 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120704583" alt="이유 3번째 이미지" ></img> 12 이러한 사실은 피심인 광고현황(심사보고서 소갑 제6호증<각주>2</각주>), 피심인 수락 공문(소갑 제8호증) 등을 통해 인정된다. 13 피심인의 이 사건 광고 현황은 다음 <표 3> 기재와 같다. <표 3> 광고 게재내역 (단위: 천 원, 부가가치세 포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120704585" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 나. 관련 법령 및 법리 14 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>3</각주>제3조 제1항 제2호는 사업자 등에게 “소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 거짓ㆍ과장 및 기만적인 표시ㆍ광고행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다”고 규정하고 있다. 또한 법 시행령<각주>4</각주>제3조 제2항은 “법 제3조 제1항 제2호의 규정에 의한 기만적인 표시ㆍ광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 표시ㆍ광고하는 것”으로 규정하고 있다. 15 따라서 법 제3조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 기만적인 광고라 함은 사실을 은폐하거나 축소하는 방법 등으로 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 경우를 말하는 것으로서, 기만적인 표시ㆍ광고행위가 성립하기 위해서는 표시ㆍ광고내용의 기만성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 다. 피심인의 제2. 가항 행위의 위법 여부 1) 기만성 16 이 사건 상가 건물 내 각 점포는 구조상 벽으로 구분되어 있지 않은 일반건축물로서, 특정 점포에 대한 구분소유권등기는 어렵고 건물 및 토지에 대한 공유지분등기만 가능하다. 17 분양물에 대하여 수분양자의 명의로 구분소유권등기를 할 경우에는 수분양자는 해당 분양물을 직접적, 전면적, 배타적으로 지배하여 사용ㆍ수익ㆍ처분에 있어 별다른 제약을 받지 않는다. 18 반면, 상가건물에 대하여 공유지분등기를 할 경우에는 상가건물을 지분의 비율로만 사용ㆍ수익할 수 있어 특정 점포에 대한 전면적이고 배타적인 권리를 주장 할 수 없으며 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정<각주>5</각주>하므로 분양물에 대한 사용ㆍ수익 처분에 제한이 따른다. 19 이와 같이 상가건물에 대한 구분소유권등기에 비하여 공유지분등기는 상대적으로 분양물에 대한 권리행사에 불리한 점이 존재함에도 불구하고 피심인이 이 사건 상가를 분양하며 구체적인 설명 없이 “토지+건물 등기분양”, “선착순 입금순으로 호수 지정”, “지하1층의 1 점포, 2 점포”라고만 광고하며, 이 사건 상가 건물 지하1층이 불법증축 부분이며 공유지분 등기만 가능하다는 사실을 밝히지 아니한 채 광고한 행위는 사실을 은폐하거나 축소한 광고로서 기만성이 인정된다. 2) 소비자 오인성 20 상가의 경우 그 종류가 많고 조건도 다양하여 일반 소비자들은 특별한 사정이 없는 한 사업자가 신문 등을 통하여 광고한 내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이라 할 것이며 일반 소비자가 상가 점포 분양광고를 접하면서 등기가 가능하다는 광고 문구를 접할 경우 분양대상 점포가 적법한 건축물이며 구분소유권등기가 가능하다고 인식할 것이다. 21 따라서 이 사건 상가건물 지하1층이 불법증축 되었으며 해당 점포를 분양받을 경우 건물과 토지에 대한 공유지분등기만 가능하다는 사실을 밝히지 아니한 채 “토지+건물 등기분양”, “선착순 입금순으로 호수 지정”, “지하1층 1 점포, 2 점포”라고 표현한 이 사건 광고는 이 사건 상가가 특정 층ㆍ호수별로 구분소유권등기가 가능한 적법한 분양물인 것처럼 소비자를 오인시키거나 오인시킬 우려가 있다. 3) 공정거래 저해성 22 상가 분양과 관련하여 일반 소비자들의 고려사항 중 자기가 분양받는 점포에 대해 적법한 건축물이며 온전한 구분소유권 이전등기가 가능한지 여부는 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 23 따라서 이 사건 상가 건물 지하1층이 불법증축 되었고 해당 점포를 분양받을 경우 건물과 토지에 대한 공유지분등기만 가능하다는 사실을 밝히지 아니하고, 마치 분양된 점포에 대하여 구분소유권등기가 가능한 것처럼 광고하며 분양 계약을 체결하도록 소비자를 유인한 피심인의 행위는 소비자들의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. 3. 처분 24 피심인의 제2. 가항의 행위는 이미 종료되었으나, 피심인이 가까운 장래에 동일 또는 유사한 행위를 반복할 우려가 있으므로 피심인에게 행위금지명령을 하기로 한다. 25 또한 피심인의 이 사건 광고행위에 대하여는 위반행위로 인한 효과가 심의일 현재에도 완전히 제거되었다고 보기 어렵고, 공표에 의해 피해자가 자신의 권익구제를 위한 법적 조치를 취할 수 있도록 할 필요가 있어 공표명령을 부과하기로 한다. 4. 피심인의 수락내용 26 피심인은 2015. 10. 7. 위 2. 가. 의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문내용의 시정명령 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석 없이 이 사건의 심의를 진행하였다. 5. 결론 27 피심인의 제2. 가항의 행위는 법 제3조 제1항 제2호에 해당하여 위법하므로 법 제7조를 적용하여 주문과 같이 의결한다.