대도윙스타운의 부당한 표시ㆍ광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 부동산 분양시행 및 대행알선업 등을 영위하는 자로서 법 제2조의 규정에 의한 사업자에 해당되며, 이 사건 광고를 기획하고 그 비용을 부담하는 등 광고주체로서 책임이 있는 자이다. 피심인의 일반현황은 다음의 <표 1>과 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2010년 12월말 기준, 단위:백만원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120722361" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 나. 이 사건 건물 현황 및 분양 실태 2 이 사건 건물은 지상2층의 함석지붕 목조건물로 건축되어 1955. 5. 10. 사용승인을 받은 상가건물로서 구체적인 건물 현황은 <표 2>와 같다. <표 2> 건물현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120722363" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료, 건축물대장, 현장 확인내용 3 피심인은 건물 및 토지의 공유자들로부터 승낙을 받아 리모델링하여 대도윙스타운이라는 명칭으로 분양하고 있는데, 상가건물 내 각 점포는 벽으로 구획되어 있지 않아 그 구조상 구분등기가 어려워 공유지분등기만이 가능하다. 4 따라서 피심인은 분양대상 상가점포를 '층’과 '호수’에 의해 특정하여 분양 계약 체결한 후 상가건물 및 토지의 각 공유지분을 이전하는 방식으로 분양하고 있다. 5 지하1층과 지상1층에는 총 148개의 점포(지하1층: 71개, 지상1층: 77개)가 있으며, 피심인은 이중 108개 점포(지하1층: 42개, 지상1층: 66개)를 분양하고 있다. 2011. 6. 9. 현재 분양이 완료된 점포수는 56개(지하1층: 14개, 지상1층: 42개)로 분양률은 약 51.8%이다. 6 한편, 이 사건 건물은 무단 증축을 이유로 건축물대장에 위법건축물로 표기되어 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위사실 7 피심인은 2009. 11. 4.부터 2011. 10. 11.까지 중앙일간지를 통해 대도윙스타운(서울 중구 남창동 소재) 상가점포에 대한 분양광고를 하면서 아래와 같은 표현들을 사용하여 <표 3>의 내역으로 광고하였다. ㅇ “6,200만원 투자시 1년 660만원 수익보장! 임대는 회사에서 책임집니다!” “1점포 6,200만원 투자시 1년 660만원 수익보장! ~ 투자만 하십시오! 임대(월세)는 회사에서 책임지겠습니다!” “매달 연금처럼 월 80만원, 1년 960만원의 월세가 통장에 입금됩니다. 투자만 하십시요! 운영 및 관리(월세)는 회사에서 책임지겠습니다!” “임대 책임보장” ㅇ “토지+건물 등기분양”, “ ~ 토지+건물 완전 등기 이전으로 상가 영구 소유권까지 갖는다.” <표 3> 광고게재내역 (단위: 회, 천원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120722365" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 나. 관련 법규정 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 제3조(부당한 표시ㆍ광고행위의 금지) ① 사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 다음 각호의 행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 이를 행하게 하여서 는 아니된다. 1. (생략) 2. 기만적인 표시ㆍ광고 3, 4. (생략) 다. 위법성 판단 1) 위법성 성립요건 8 법 제3조 제1항 제2호에서 규정한 기만적인 광고라 함은 소비자의 구매선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실이나 내용을 은폐 또는 누락하거나 축소하는 등의 방법으로 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고행위로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말한다. 9 따라서 기만적인 광고행위가 성립하기 위해서는 광고내용의 기만성과 소비자 오인성 및 공정거래저해성이 인정되어야 한다. 10 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결). 2) 위법성 요건 해당 여부 가) “6,200만원 투자시 1년 660만원 수익보장! 임대는 회사에서 책임집니다!” 등의 광고표현 관련 (1) 기만성 여부 11 상기 광고내용과 관련하여 피심인은 수분양자에게 '등기분양 수익률 보증서’를 발급하여 1년 동안 확정적으로 수익금의 지급을 보장하고 있으며 실제 1년간은 약정한 수익금을 지급하고 있다. 그러나 1년 이후에는 임대 수익을 지급하지 않으며, 임대를 책임진다고 볼 만한 수단도 없는 바, 피심인이 실질적으로 상가점포의 임대를 책임지는 기간은 1년간 이라고 봄이 타당하다. 12 이 사건 광고의 대상이 되는 소비자들은 대개 직접 점포를 운영하기 보다는 임대를 통해 임대수익을 올리기 위해서 상가점포를 분양받으려는 사람들이다. 이러한 소비자들에게 임대수익을 언제까지 확정적으로 보장받을 수 있는지 여부는 이 사건 상가점포의 구매ㆍ선택에 중요한 영향을 미친다고 할 것이다. 13 그러나, 피심인은 연간 일정 수익금을 지급하여 임대를 보장하는 것처럼 광고하고 있을 뿐, 수분양자에게 수익금을 지급하는 기간이 1년이라는 사실을 명시적으로 밝히지 아니하였고, 일부 광고에 포함된 등기분양 수익률 보증서 이미지에 1년간 지급한다는 내용이 있다하나 지나치게 작은 글씨로 표기되어 있어 소비자가 현실적으로 사실에 부합하게 인식할 수 있다고 보기 어렵다 할 것이다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120722367" alt="이유 4번째 이미지" ></img> 14 아울러, 피심인은 “노후대책 1순위”, “남대문시장 점포하나면 3대가 먹고 산다는데...”, “매달 연금처럼”, “인생100세 시대 재테크 전략!”, “누구도 대신할 수 없는 은퇴 후 생활이 걱정되시죠?”, “~ 안정적으로 임대료를 받으실 수 있습니다.”, “대도윙스타운은 노후대비 1순위 투자처입니다!!”, “노후대책 1순위는 안정된 임대사업으로!!” 등의 표현을 광고에 기재하여 전체적인 인상이 마치 다년간 투자수익표상의 일정수익을 보장하는 것처럼 광고함으로써 피심인이 수익금을 지급하는 기간이 1년에 한한다는 사실을 은폐하였다. 15 통상 '년수익’이라는 표현에는 다년간의 의미를 전제하고 있다는 점을 감안하면 당해 광고에 기재된 대도윙스타운 투자수익표<표 4>는 위의 표현들과 더불어 피심인이 1년간만 일정수익을 지급한다는 사실을 은폐하고 있다고 보여진다. <표 4> 대도윙스타운 투자수익표 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120722369" alt="이유 5번째 이미지" ></img> 16 결국, 확정적인 임대수익의 보장기간은 소비자들의 구매선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실임에도 피심인은 이를 명시적으로 밝히지 아니하였고, 마치 다년간 일정 수익금을 지급함으로써 임대를 보장하는 것처럼 광고하여 피심인이 수익금을 지급하는 기간이 1년간이라는 사실을 은폐한 피심인의 광고행위는 기만성이 있다고 인정된다. (2) 소비자 오인성 여부 17 보통의 주의력을 가진 일반소비자가 이 사건 광고를 접할 경우, 1년간만 투자수익표상의 수익을 지급받을 수 있다고 인식하기보다는 다년간 지급받음으로써 임대를 보장받는 것으로 인식할 것이므로 이 사건 광고는 소비자를 오인시키거나 오인시킬 우려가 있는 것으로 인정된다. (3) 공정거래저해성 여부 18 상가점포를 분양하면서 분양자가 일정 수익의 지급을 보장하는 조건으로 분양할 경우 상가점포를 분양받고자 하는 소비자들에게 있어 수익보장기간은 해당 상가점포를 분양받을지를 결정함에 있어 매우 중요한 고려요인으로 작용할 것이다. 19 그러나 피심인은 1년간만 일정 수익의 지급을 보장하고 있음에도 불구하고 마치 다년간 일정 수익을 지급받아 임대가 보장되는 것처럼 광고함으로써 소비자가 분양계약을 체결하도록 유인하였다고 봄이 상당하므로 소비자의 합리적인 구매선택을 방해함으로써 시장에서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 인정된다. 나) “토지+건물 등기분양” 등의 광고표현 관련 (1) 기만성 여부 20 피심인은 상가점포에 대한 분양광고를 하면서 '토지+건물 등기분양’, '~토지+건물 완전 등기 이전으로 상가 영구 소유권까지 갖는다.’ 등의 표현으로 등기가 가능한 분양임을 강조하고 있다. 그러나 광고상의 등기가 분양점포에 대한 구분소유권등기인지 상가건물에 대한 공유지분등기인지를 밝히지 아니하였다. 21 한편, 등기의 종류에 따라 분양물인 상가점포에 대한 권리를 행사함에 있어 많은 차이가 발생하게 되는데, 분양받은 점포에 대하여 수분양자의 명의로 구분소유권등기를 할 경우에는 수분양자는 해당 점포를 직접적, 전면적, 배타적으로 지배하여 사용ㆍ수익ㆍ처분에 있어 별다른 제약을 받지 않게 된다. 22 반면, 상가건물에 대하여 공유지분등기를 할 경우에는 상가건물을 지분의 비율로 사용ㆍ수익할 수 있을 뿐이지 분양받은 점포에 대한 전면적이고 배타적인 권리를 주장할 수 없으며, 공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정하므로 분양받은 점포에 대한 사용ㆍ수익ㆍ처분에 제한이 따른다. 23 이처럼 구분소유권등기에 비하여 상가건물에 대한 공유지분등기가 상대적으로 분양받은 점포에 대한 권리행사에 불리한 점이 많으므로 이 사건 광고에서 말하는 등기가 공유지분등기라는 사실은 일반소비자의 구매선택에 중요한 영향을 미칠 수 있다. 24 특히 이 사건 상가건물의 지하1층은 현재 허가를 받지 못한 상태로 건물 등기부등본에도 기재되어 있지 않아 지하1층 상가점포에 대한 등기가 불가능하다는 점을 고려하면 더욱 그렇다 할 것이다. 25 따라서 '~토지+건물 완전등기이전~’ 등의 표현을 사용하여 등기가 가능하다는 점만을 강조하면서 상가건물 및 토지에 대한 공유지분등기인 사실을 누락한 이 사건 광고는 기만성이 있다고 인정된다. (2) 소비자 오인성 여부 26 일반적으로 상가점포 분양광고를 접하면서 등기가 가능하다는 광고 문구를 접하는 경우 별다른 사정이 있지 않는 한 보통의 주의력을 가진 일반 소비자들은 분양물인 점포에 대한 구분소유권등기가 가능하다고 생각할 것이지 상가건물의 공유지분등기로 생각하지는 않을 것이다. 27 그럼에도 불구하고, 상가건물에 대한 공유지분등기라는 사실을 밝히지 아니한 채 '토지+건물 등기분양’, '~토지+건물 완전 등기 이전으로 상가 영구 소유권까지 갖는다.’고 표현한 이 사건 광고는 마치 분양물인 점포에 대하여 구분소유권 이전등기가 가능한 것처럼 소비자를 오인시키거나 오인시킬 우려가 있는 것으로 인정된다. (3) 공정거래저해성 여부 28 위에서 살펴본 바와 같이 상가점포를 분양받고자 하는 소비자들에게 어떤 종류의 등기가 가능한지 여부는 소비자가 해당 상가점포를 선택함에 있어 중요한 고려요인으로 작용할 것이다. 29 그러나 피심인은 상가건물에 대한 공유지분 등기라는 사실을 밝히지 아니하고 마치 구분소유권 등기가 가능한 것처럼 광고하여 분양계약을 체결하도록 소비자를 유인한 피심인의 행위는 소비자의 합리적인 구매선택을 방해함으로써 시장에서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 할 것이다. 3) 소결 30 피심인의 위 2. 가.의 행위는 기만성, 소비자 오인성, 공정거래저해성을 모두 갖춘 것으로 판단되므로 법 제3조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 기만적인 광고행위에 해당된다 할 것이다. 3. 피심인의 수락내용 31 피심인은 2011. 10. 7. 위 2. 가.의 행위사실을 인정하고 주문내용의 시정명령 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석 없이 이 사건의 심의를 진행하였다. 4. 결론 32 피심인의 위 2. 가.의 행위는 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 제3조 제1항 제2호를 위반한 부당한 광고행위로 인정되므로 같은 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.