더클라스(주)의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 부동산 분양대행업, 건물 종합 관리업 등을 영위하는 자로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률(2010. 3. 22. 법률 제10167호로 개정되어 2010. 3. 22. 부터 시행된 것, 이하 '법’이라 한다)제2조 제3호 규정에 의한 사업자에 해당하며, 더 클라스 고시원(이하 '이 사건 고시원’ 이라 한다)의 시행사<각주>1</각주>로서, 이 사건 광고에 책임이 있는 자이다. 나. 피심인의 일반현황 2 피심인의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 피심인의 일반현황 (2010. 12. 31. 기준, 단위 : 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120722433" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 다. 분양물 현황 3 이 사건 고시원의 현황은 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 피심인 분양물 현황 (2011. 10. 17. 기준) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120722435" alt="이유 2번째 이미지" ></img><각주>2</각주>* 자료출처 : 피심인 제출자료 라. 고시원의 개념 및 현황<각주>3</각주>4 고시원은 현행 주택법상 노인복지주택, 오피스텔과 함께 준주택으로 분류되고 있다. 준주택이란 주택으로 분류되지 않지만 사실상 주거용으로 이용되는 시설로, 최근 증가하고 있는 1～2인 가구, 고령화, 경제적 양극화 등의 영향으로 수요가 지속적으로 증가함에 따라 주택정책의 대상으로 파악하고 관리해야 할 필요성이 있어 2010년 4월 주택법에 도입된 개념이다. 5 고시원이라는 명칭은 다수의 구획된 개별 실이 독립적인 주거요건을 갖추지 는 못했지만<각주>4</각주>사실상 주거용으로 이용되는 시설을 통칭하는 개념이며, 실제로는고시원뿐만 아니라 고시텔, 원룸텔, 리빙텔, 소호텔, 미니텔, 레지던스, 하우스, 미니원룸 등 다양한 명칭으로 불리고 있다. 6 고시원은 이른바 다중이용업소<각주>5</각주>의 하나로 분류되는 시설로서 고시를 비롯한 각종 시험을 준비하는 수험생 외에도 학생, 직장인, 일용직 노동자들의 대체주거로도 이용되고 있으며 통상 고시촌과 학원가 인근지역, 상업업무 밀집지역, 대학가 인근지역에 밀집되어 있다. 7 고시원의 형태는 다양하지만 일반적으로 30～50개의 실로 나눠져 있고 4～20㎡ 정도 규모의 실별로 1인용 침대와 책상이 비치되어 있으며, 통상 욕실, 화장실, 식사실, 취사실 등은 공동시설로 사용되나, 최근에는 실 내부에 화장실과 욕실을 설치하거나 2인 침대를 설치한 고급형도 나오고 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 허위ㆍ과장의 광고 행위 1) 행위사실 8 피심인은 2011. 5. 27. ～ 2011. 6. 22. 기간 동안 조선일보와 중앙일보를 통하여 인천 연수구 송도동에 소재한 이 사건 고시원에 대해 분양 광고를 하면서, “송도 신도시 단 하나뿐인 호텔식 원룸형 오피스 더 클라스!”, “예상임대수익률 연 10%이상(임대수익확약서 발급)”, “인천대, 홍익대, 연세대, 인하대, 서강대, 외대 등 주요학교 이전”, “포스코 본사이전”이라는 표현을 사용하여 광고하였다(이하 '이 사건 허위ㆍ과장의 광고 행위’라 한다). 9 피심인의 광고 게재내역은 아래 <표 3>과 같다. <표 3> 피심인의 광고내역 (단위: 천원, 부가세 포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120722437" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 2) 관련 법규정 10 별지 2. 와 같다. 3) 위법성 판단 가) 위법성 성립요건 11 법 제3조 제1항 제1호에서 규정한 허위ㆍ과장의 표시ㆍ광고라 함은 사실과 다 르게 광고하거나, 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 표시ㆍ광고를 말한다. 12 따라서 허위ㆍ과장의 표시ㆍ광고행위가 성립하기 위해서는 표시ㆍ광고 내용의 허위ㆍ과장성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 13 광고행위의 허위ㆍ과장 여부는 소비자가 상품을 선택할 때 표시ㆍ광고 내용의 중요도, 표시ㆍ광고내용의 법적ㆍ사실적 실현 가능성, 실현된 정도 및 내용, 광고주체의 의도 등을 고려하여 판단함이 타당하다. 14 한편 표시ㆍ광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지의 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 표시ㆍ광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다. 15 또한 표시ㆍ광고의 공정거래 저해성은 당해 표시ㆍ광고가 소비자들의 구매선택의 고려 요인으로 작용하여 합리적인 소비선택을 방해함으로써 공정거래질서를 저해할 우려가 있는지 여부로 판단한다. 나) 위법성 요건 해당 여부 (1) 허위ㆍ과장성 여부 (가) “송도 신도시 단 하나뿐인 호텔식 원룸형 오피스 더 클라스!” 광고 관련 16 '호텔식 원룸형 오피스’라는 표현에 대하여 판단기준이 별도로 없는 상황에서 보통의 소비자가 이와 같은 표현을 접하는 경우, 통상 '독립적이면서 어느 수준 이상의 편리성을 갖춰 주거가 가능한 형태’라고 인식할 것이다. 17 한편 「부당한 표시ㆍ광고행위의 유형 및 기준 지정고시」Ⅱ. 15. 나. 에 의하면, “최대”, “최고”, “제일”, “유일” 등 배타성을 띤 절대적 표현의 용어를 사용하여 소비자를 오인시킬 우려가 있는 표시ㆍ광고행위는 부당한 표시ㆍ광고가 된다. 다만, 사업자가 명백히 입증하거나 또는 객관성이 있는 자료에 의해 절대적 표현이 사실에 부합되는 것으로 판단되고 경쟁사업자 또는 소비자에게 피해를 주지 않는 경우에는 이를 사용할 수 있다. 18 이 사건 고시원의 경우 TV, 세탁기, 개별화장실 등의 시설을 갖추고 있으나, 이 사건 고시원 이외에도 인천 연수구 송도동에 소재한 다른 고시원도 위와 같은 시설을 갖춘 곳이 다수 확인<각주>6</각주>되었다. 19 피심인은 이에 대하여, 이 사건 고시원에는 대기업 제품 위주의 시설이 설치되어 있으며, 창문이 단순히 커튼으로 되어 있지 않고 고가제품인 전동식 브라인드로 되어 있어 리모콘으로 조작가능한 점, 저가의 TV가 아니라 32인치 LCD TV가 설치된 점, 일반세탁기 대신 드럼세탁기가 제공된 점, 원룸시설에는 보기 드문 공기청정기가 설치된 점, 출입문 자체가 자동번호키로 설치된 점 등을 들어 이 사건 고시원이 유일하게 일정 수준 이상의 시설을 갖추었다고 주장한다. 20 그러나 앞서 살펴본 바와 같이 '호텔식 원룸형 오피스’란 '독립적이면서 어느 수준 이상의 편리성을 갖춰 주거가 가능한 형태’로 인식되고 있음을 고려할 때, 고시원 일부 시설을 고가로 구비하였다는 사실만으로는 위 광고에 객관적 근거가 있다고 보기 어려우므로 피심인은 객관적인 근거 없이 자신의 고시원을 유일하게 호텔식 원룸형 오피스라 표현한 것으로 판단되며 따라서 위와 같이 광고한 행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 것으로 허위ㆍ과장성이 인정된다. (나) “예상임대수익률 연 10%이상(임대수익 확약서 발급)” 광고 관련 21 피심인은 “예상임대수익률 연 10%이상(임대수익 확약서 발급)”이라고 표현함으로써 일정 수준 이상의 임대수익률을 기재한 임대수익 확약서를 모든 수분양자들에게 발급하는 것처럼 광고하였다. 그러나 위 광고기간 동안 피심인은 임대수익률을 기재한 임대수익 확약서를 수분양자들에게 발급한 사실이 없다. 22 또한 임대수익률 보장기간을 별도로 표시하지 아니함으로써 마치 1년 이상의 기간 동안 임대수익률을 보장하는 것처럼 광고하였으나 피심인의 경우 1년간 임대를 보장한다는 내용의 임대확약서를 발급한 것에 불과하다. 23 따라서 피심인이 일정 수준 이상의 임대수익률을 1년 이상 기간 동안 보장한다는 내용의 임대수익 확약서를 수분양자들에게 발급한 사실이 없음에도 불구하고 “예상임대수익률 연 10%이상(임대수익확약서 발급)”이라고 광고한 것은 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 것으로 허위ㆍ과장성이 인정된다. (다) “인천대, 홍익대, 연세대, 인하대, 서강대, 외대 등 주요학교 이전” 광고 관련 24 이 사건 고시원의 소재지인 인천 연수구 송도동 인천경제자유구역을 관할하는 인천광역시경제자유구역청에 따르면 인천대학교는 2009년에 캠퍼스 전체를 인천 연수구 송도동으로 이전하였으며, 연세대학교는 2010년에 인천 연수구 송도동으로 캠퍼스를 확장하여 개교한 사실이 있다. 그리고 인하대학교는 2014년에 인천 연수구 송도동으로 캠퍼스를 확장하는 것으로 추진 중에 있으며 한국외국어대학교와 홍익대학교는 인천 연수구 송도동으로 캠퍼스를 확장하는 것에 대하여 인천경제자유구역청과 협의를 진행 중에 있다. 그러나 서강대학교는 이 사건 고시원 광고 당시 내부사정상 인천 연수구 송도동으로의 캠퍼스 이전사업진행을 중단한 상태였다. 25 한편 「상가 등의 분양 및 임대 표시ㆍ광고에 관한 심사지침」Ⅲ.4. 등<각주>7</각주>에 따르면 공익시설, 편의시설 등의 이용가능시기, 완공예정시기, “계획”이나 “예정”등의 단서가 명시되지 않은 경우 현재 이용할 수 있다는 의미로 해석된다. 26 이와 같은 점을 감안하면 광고시점 당시 이 사건 고시원의 소재지인 인천 연수구 송도동에 캠퍼스 소재지가 있던 대학교는 인천대학교, 연세대학교 뿐임에도 불구하고 홍익대학교, 인하대학교, 한국외국어대학교, 서강대학교도 모두 인천 연수구 송도동에 이전하였거나 혹은 이전할 것처럼 광고한 것은 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 것으로 허위ㆍ과장성이 인정된다. (라) “포스코 본사 이전” 광고 관련 27 2011년 6월 말 기준으로 작성된 주식회사<각주>8</각주>포스코의 반기보고서에 따르면 광고 당시 (주)포스코 본사의 소재지는 경북 포항시로, 인천 연수구 송도동으로 이전한 사실이 없다. 28 따라서 이 사건 고시원 광고 당시 인천 연수구 송도동에 (주)포스코 본사가 이전한 사실이 없음에도 불구하고 사실과 다르게 “포스코 본사 이전”이라고 광고한 것은 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 것으로 허위ㆍ과장성이 인정된다. (2) 소비자 오인성 여부 29 고시원을 분양받고자 하는 소비자들은 사업자가 신문 등에 표기한 광고내용을 통하여 임대수요 등과 관련된 고시원 내부시설 수준, 임대수익률 보장 여부 및 임대수익률 보장기간, 임대수요 등과 관련된 고시원 주변환경에 대하여 알게 되며 이와 관련된 사실 여부에 대해서는 세부적으로 확인하기도 곤란하여 사업자의 광고내용을 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이다. 30 따라서, 보통의 주의력을 가진 일반 소비자들이 이 사건 고시원 광고에 표기된 “송도 신도시 단 하나뿐인 호텔식 원룸형 오피스 더 클라스!”, “예상임대수익률 연 10%이상(임대수익확약서 발급)”, “인천대, 홍익대, 연세대, 인하대, 서강대, 외대 등 주요학교 이전”, “포스코 본사 이전”이라는 광고내용을 접하는 경우, 임대수요 등에 영향을 줄 수 있는 이 사건 고시원의 내부시설 수준이 인천 연수구 송도동 원룸 중 유일하게 일정 수준 이상이거나, 피심인이 1년 이상 기간 동안 일정 수준 이상의 임대수익률을 보장하는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. 또한, 임대수요 등에 영향을 줄 수 있는 대학교, 대기업의 이전에 대하여 홍익대, 인하대, 서강대, 외대 등 대학교와 (주)포스코 본사가 인천 연수구 송도동에 이전한 것처럼 오인하거나 오인할 우려가 있다. (3) 공정거래 저해성 여부 31 고시원을 분양받고자 하는 소비자들은 대개 실제 거주하기 위한 목적보다는 임대를 통해 수익을 올리기 위해 고시원을 분양받는다. 그리고 고시원에는 학생, 직장인들의 거주비율이 높고, 이들은 자신이 거주할 고시원을 선택하는 데 있어서 내부시설의 수준을 고려하게 된다. 32 그러므로 고시원 내부시설 수준, 임대수익률 보장 여부 및 임대수익률 보장기간, 임대 수익과 관련된 고시원 주변의 대학교, 대기업 본사 등의 이전 여부는 분양받을 고시원을 선택하는 데 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 33 따라서, 소비자들이 분양받을 고시원을 선택할 때 중요한 고려요소인 내부 시설 수준, 임대수익률 보장 여부 및 임대수익률 보장기간, 대학교 및 대기업 본사 이전 여부와 관련하여 사실과 다르게 광고한 피심인의 행위는 소비자들의 합리적인 구매선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 다) 소결 34 위에서 살펴본 바와 같이 피심인의 위 광고행위는 허위ㆍ과장성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성 등 위법한 표시ㆍ광고의 요건을 모두 갖추고 있는 것으로 판단되는 바, 법 제3조 제1항 제1호 규정에 의한 허위ㆍ과장의 표시ㆍ광고에 해당된다. 나. 기만적인 광고 행위 1) 행위사실 35 피심인은 2011. 5. 27. ～ 2011. 6. 22. 기간 동안 조선일보와 중앙일보를 통하여 이 사건 고시원에 대한 분양 광고를 하면서, “호텔식 원룸형 오피스”, “시설이 깔끔하고 살림살이 걱정없게 풀옵션이 갖춰져있고 관리비까지 저렴한 저같은 싱글족들을 위한 원룸이 있을까요?”라는 표현을 사용하여, 원룸형이라는 사실을 부각하고 분양물의 용도가 고시원에 해당한다는 사실을 은폐하여 광고하였다(이하 '이 사건 기만적인 광고 행위’라 한다. 또한 위의 '이 사건 허위ㆍ과장의 광고 행위’ 및 '이 사건 기만적인 광고 행위’를 모두 일컬어 '이 사건 광고 행위’라 한다). 2) 관련 법규정 36 별지 2. 와 같다. 3) 위법성 판단 가) 위법성 성립요건 37 법 제3조 제1항 제2호에서 규정한 기만적인 광고라 함은 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 행위를 말한다. 38 따라서 기만적인 광고행위가 성립하기 위해서는 광고내용의 기만성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 39 한편 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지의 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다. 40 또한 표시ㆍ광고의 공정거래 저해성은 당해 표시ㆍ광고가 소비자들의 구매선택의 고려 요인으로 작용하여 합리적인 소비선택을 방해함으로써 공정거래질서를 저해할 우려가 있는지 여부로 판단한다. 나) 위법성 요건 해당 여부 (1) 기만성 여부 41 기만적인 표시ㆍ광고는 사업자가 소비자의 구매선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실이나 내용을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 표시ㆍ광고하는 것을 말한다. 좀 더 구체적으로, 제품 등의 품질ㆍ종류 등에 관한 정보의 전부 또는 일부를 은폐 또는 누락하여 행하는 표시ㆍ광고는 기만적인 표시ㆍ광고에 해당한다<각주>9</각주>. 42 통상 원룸의 개념에는 고시원뿐만 아니라 오피스텔, 일반주택도 포함된다. 그런데 건축법 시행령 [별표 1]에 따를 경우 고시원(제2종 근린생활시설)은 면적에 제한이 있으며, 개별실 안에 취사시설 설치가 금지되어 있다. 반면 오피스텔은 면적에 제한이 없으며, 개별실 안에 취사시설 설치가 가능한 점 등에 비추어 고시원보다 고급형 원룸이라고 할 수 있다. 이와 같이 고시원, 오피스텔, 일반주택은 서로 구분되는 개념으로, 이 중 어느 것을 분양받을지는 소비자가 선택할 사항이다. 43 따라서 분양물의 용도가 고시원(제2종 근린생활시설)이라는 사실은 분양물의 종류에 관한 정보로 소비자의 구매선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사항이다. 그러나 피심인은 분양물 용도를 밝히지 않고 단순히 “호텔식 원룸형 오피스”, “싱글족들을 위한 원룸이 있을까요?”라고 광고함으로써 원룸이라는 사실만 부각하였다. 44 따라서, 피심인이 이 사건 고시원에 대하여 분양광고를 하면서 원룸형이라는 사실을 부각하고 분양물의 용도가 고시원에 해당한다는 사실을 은폐하여 광고한 것은 기만성이 인정된다. (2) 소비자 오인성 여부 45 고시원을 분양받고자 하는 소비자들은 사업자가 신문 등에 표기한 광고내용을 통하여 분양물 용도에 대하여 알게 되며 이와 관련된 사실 여부에 대해서는 세부적으로 확인하기도 곤란하여 사업자의 광고내용을 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이다. 46 따라서 보통의 주의력을 가진 일반 소비자들이 이 사건 고시원 광고에 표기된 “호텔식 원룸형 오피스”, “싱글족들을 위한 원룸이 있을까요?”라는 광고내용을 접하는 경우 임대수요 등에 영향을 줄 수 있는 이 사건 고시원 분양물의 용도가 고시원이 아닌 오피스텔 또는 일반주택인 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다. (3) 공정거래 저해성 여부 47 소비자들이 부동산을 분양받을 때 그 분양물의 용도는 중요한 고려요소 중 하나라고 할 수 있으므로, 이 사건 분양물의 용도가 고시원이라는 사실을 은폐하여 광고한 피심인의 행위는 소비자들의 합리적인 구매선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 다) 소결 48 피심인의 위 광고행위는 기만성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성을 모두 갖추고 있는 것으로 판단되는 바, 법 제3조 제1항 제2호 규정에 의한 기만적인 표시ㆍ광고에 해당된다. 3. 처분 가. 시정조치 49 이 사건 광고 행위는 이미 종료되었으나 향후 유사한 행위의 재발 방지를 위해 시정명령 중 향후 위반행위 금지명령을 부과하기로 한다. 50 또한 피심인의 이 사건 광고행위에 대하여는 위반행위로 인한 효과가 심의일 현재에도 완전히 제거되었다고 보기 어렵고, 공표에 의해 피해자가 자신의 권익구제를 위한 법적 조치를 취할 수 있도록 할 필요가 있어 공표명령을 부과하기로 한다.<각주>10</각주>나. 과징금 1) 과징금 부과여부의 결정 51 피심인의 이 사건 광고 행위는 소비자들이 고시원을 분양받을지 결정함에 있어 중요하게 고려하는 요소인 분양물 용도, 고시원 내부시설 수준, 임대수익률 보장 여부 및 보장기간, 대학교 및 대기업 본사 이전 여부에 대한 것이므로, 고시원 분양물 시장의 자유롭고 공정한 거래질서를 크게 저해하고 소비자 등에게 미치는 영향이 큰 것으로 판단된다. 따라서 법 제9조 및 같은 법 시행령 제 15조 제1항 [별표]의 「과징금 부과 기준」에 의거 과징금을 부과하는 것이 타당하다. 2) 관련 법규정 52 별지 2. 와 같다. 3) 과징금액 산정 (가) 기본과징금 53 이 사건 위반행위는 이 사건 고시원의 분양 광고에 대한 것으로, 법 위반 기간은 피심인이 이 사건 광고 행위를 한 2011. 5. 27. 부터 2011. 6. 22. 까지의 기간이고, 관련매출액은 이 기간 동안 계약을 체결한 이 사건 고시원의 분양대금 중 부가가치세를 제외한 금액인 1,047,000천 원이다. 54 한편, 피심인의 이 사건 광고행위는 위반행위의 내용 및 정도를 고려할 때 위반행위의 중대성이 '매우 중대한 위반행위’에 해당하므로 법 시행령 제15조 제1항 [별표]의 「과징금 부과기준」2. 가. 비고3. 의 규정에 의거 0.9%의 부과기준율을 적용하여 기본과징금은 9,423천 원으로 한다. (나) 의무적 조정과징금 55 피심인에 대한 의무적 조정과징금은 조정사유가 없으므로 기본과징금을 그대로 유지한다. (다) 임의적 조정과징금 56 피심인이 조사관련 자료제출 요구에 적극 협력한 점을 고려하여 의무적 조정과징금에서 20%를 감경한 7,538천 원을 임의적 조정 과징금으로 산정한다. (라) 부과과징금 57 임의적 조정과징금에서 백만 원 미만 금액은 절사하여, 부과과징금은 7,000천 원으로 한다. 4. 결론 58 피심인의 2. 가. 1) 의 행위 및 2. 나. 1) 의 행위는 각각 법 제3조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 해당되므로 법 제7조 제1항 및 제9조의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.