동부중개업연합회의 사업자단체금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 적격성 및 일반현황 피심인은 경기도 화성시 동부지역 부동산중개업을 영위하는 자들이 공동의 이익 증진 및 친목도모 등의 목적으로 설립한 단체로서 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 '법’이라 한다) 제2조 제4호의 규정에 의한 사업자단체에 해당된다. 피심인은 회장, 부회장, 총무 등의 임원과 정기총회, 임시총회, 임원회의, 윤리위원회 등의 의사결정기구를 두고 있으며 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2009.7.31. 기준, 단위:명, 천원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120732021" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 나. 시장구조 및 실태 (1) 부동산중개업 제도 및 일반현황 부동산중개업을 영위하기 위해서는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 '부동산중개업법’ 이라 한다)이 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하며, 합격 후 32시간 이상 44시간 이내의 실무교육을 받은 후, 중개사무소 소재 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 하는 바, 1999. 7. 1. 부동산중개업이 허가제에서 등록제로 변경됨에 따라 현재 부동산중개업 시장의 진입은 자유로운 편이다. 공인중개사 자격시험 합격자 수가 급속히 증가하고 있고 명예퇴직자 등이 중개사무소를 신규 개설하는 경우가 계속 증가함에 따라 부동산 중개업자 수는 매년 10% 이상 증가하였으나 2004년부터는 증가 추세가 다소 주춤하고 있다. 2008년 12월말 현재 부동산 중개사무소 개설자는 83,627명으로 이중 공인중개사가 73,212명(87.5%), 중개인이 9,995명(12.0%), 중개법인대표 420명(0.5%)이며, 구체적인 부동산 중개업자 수의 추이는 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 부동산중개업자 수 추이 (단위 : 명, %) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120732023" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 국토해양부 (2) 부동산중개업의 거래실태 부동산의 중개형태는 부동산중개업자가 단독으로 중개의뢰인들 간의 거래를 중개하는 단독중개 방법과 매물을 확보한 부동산 중개업자와 매수의뢰자를 확보한 부동산 중개업자가 공동으로 중개하고 수수료를 배분하는 공동중개 방법이 있는데 최근에는 인터넷 등 정보통신기술의 발전과 부동산중개사무소의 급증에 따른 부동산중개매물 확보의 어려움 등으로 공동중개 비중이 크게 증가하고 있는 추세이다. 공동중개를 위한 부동산거래정보의 교환은 과거 중개업자간의 전화통화 또는 부동산정보지 이용 등을 통하여 이루어져 왔으나 최근에는 컴퓨터 보급확대와 인터넷의 발전으로 온라인상의 부동산거래정보망이 주로 이용되고 있다. 이러한 부동산거래정보망을 이용하지 못할 경우 공동중개가 사실상 어려워 영업에 중대한 영향이 있고, 타 업소와 경쟁을 할 수 없게 될 정도이며, 거래정보망의 매물정보도 대부분 사업자단체 회원업소들만 공유하고 있다. (3) 부동산거래정보망 현황 대부분의 부동산중개업자들은 민간사업자가 운영하는 부동산거래정보망을 이용하고 있는데, 수도권 지역의 부동산거래정보망 사업자로는 주식회사 텐커뮤니티(정보망 '텐’ 운영), 주식회사 넥스텝코리아(정보망 '레이다’ 운영), 에셋메이커 주식회사(정보망 '마이스파이더’ 운영) 등이 아파트 밀집지역을 중심으로 영업하고 있으며 사업규모는 영세한 편이다. 일반적으로 부동산중개업자들은 소속 사업자단체가 선택한 하나의 부동산거래정보망만을 이용하는데, 만약 사업자단체가 부동산거래정보망을 변경하게 되면 부동산거래정보망 사업자 입장에서는 당해 사업자단체 소속의 고객을 모두 잃게 되므로 사업자단체와의 원만한 관계유지를 위하여 사업자단체 회원들에게 컴퓨터 수리서비스를 제공하거나 야유회 경비를 지원하는 등 적극적인 영업활동을 펼치고 있는 실정이다. (4) 화성시 동부지역 부동산중개업 시장 현황 화성시 동부지역<각주>1</각주>에는 2009년 7월 현재 650여개의 부동산중개사업자들이 사업을 영위하고 있고, 관련 친목회로는 피심인 외 2개 단체가 결성되어 활동하고 있는데, 동탄연합회에는 300여개의 회원이, 신영연합회에는 40여개의 부동산중개업자의 회원으로 가입되어 있다. 3곳 모두 부동산거래정보망으로는 크레비를 사용하고 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위사실 피심인은 자신의 구성사업자(회원)인 SK랜드부동산이 영업사무소를 이전하면서 해당 구역의 승인을 받지 않고 이전하였다는 이유로 다음과 같이 범칙금을 부과하고 회원자격을 제명하였다. 피심인의 회원인 SK랜드부동산(이전하면서 상호를 “명성부동산”에서 “SK랜드부동산”으로 변경)은 2008년 5월초에 영업사무소를 경기도 화성시 병점동 431-1에서 약 100ｍ 떨어진 경기도 화성시 병점동 431-4로 이전하면서 해당구역인 제3구역 임원회의의 사전 승인을 받지 않고 이전하였다. 이에, 피심인의 제3구역은 SK랜드부동산의 위 행위는 영업사무소의 자의적 이전을 금지하고 있는 피심인의 운영규칙 제4조를 위반하였으므로 회칙 제29조(회원징계)에 근거하여 2008. 5. 20. 범칙금 100만 원을 납부토록 지시하였고, SK랜드부동산은 2008. 6. 5. 이를 납부하였다. <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120732025" alt="이유 3번째 이미지" ></img> 또한, 피심인은 제3구역의 요청에 의해 2008. 10. 14. 전체 임원회의에서 SK랜드부동산을 회원에서 제명하였다. 피심인은 공정거래위원회의 조사가 진행 중이던 2009. 7. 9. 전체 임원회의를 개최하여 SK랜드부동산의 회원 재가입을 승인하였다. 나. 관련 법규정 제26조(사업자단체의 금지행위) ① 사업자단체는 다음 각호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 3.구성사업자(사업자단체의 구성원인 사업자를 말한다. 이하 같다)의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 사업자단체활동지침 3.가(원칙적으로 금지되는 행위) (10) 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 ① (생략) ②영업장소의 수 또는 위치를 제한하거나 일정한 기간동안 조업을 단축하도록 하거나 영업을 하지 못하도록 함으로써 구성사업자의 활동을 부당하게 제한하는 행위 ③ ~ ⑥ (생략) 다. 위법성 판단 (1) 위법성 성립요건 법 제26조 제1항 제3호에 의해 금지되고 있는 사업자단체의 사업활동제한행위가 성립하기 위해서는, 사업자단체의 의사가 있어야 하고, 이와 같은 사업자단체의 의사가 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하여야 한다. (2) 위법요건에 해당하는 지 여부 (가) 사업자단체 의사의 존재 여부 사업자단체의 의사란 총회, 이사회 등 그 형식에는 구애됨이 없이 이를 통한 결의, 결정 등의 형태로 나타난다. 피심인의 위 2. 가의 행위사실에서 보는 바와 같이 운영규칙에 회원 영업사무소의 이전을 금지시키고 예외적인 상황일 경우에는 사전에 해당구역의 승인을 받도록 규정하고 회칙<각주>2</각주>에서 이를 위반한 행위에 대한 제재수단을 규정하여 운영하여 왔고 동 회칙 및 운영규칙의 제ㆍ개정은 피심인의 정기총회 또는 기타 의사결정 기구 및 절차에 따라 이루어 졌고, 피심인의 인터넷홈페이지를 통하여 회원들에게 통지하였으므로 피심인의 의사는 존재하는 것으로 판단된다. 이에 대해 피심인은 SK랜드부동산에 대한 범칙금 부과 부분은 피심인의 제3구역이 독자적으로 행한 행위로 피심인 자신과는 관련이 없다고 주장하고 있으나 동 제3구역은 피심인의 회칙<각주>3</각주>에 의해 구성되었고 범칙금 부과 또한 회칙에 근거하여 부과하였으므로 제3구역의 행위는 피심인의 행위로 보아야 한다. (나) 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하였는 지 여부 원래 사업자단체는 구성사업자의 공동의 이익을 증진하는 것을 목적으로 하는 단체로서, 그 목적 달성을 위하여 단체의 의사결정에 의하여 구성사업자의 사업활동에 대하여 일정한 범위의 제한을 하는 것은 예정되어 있다고 할 것이나, 그 결의가 구성사업자의 사업활동에 있어서 공정하고 자유로운 경쟁을 저해하는 경우에는 법 제26조 제1항 제3호에 규정된 '구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위’에 해당한다.<각주>4</각주>이에 비추어 살피건대, 부동산중개업법상 사업을 영위하고자 하는 자는 사무소 소재지 관할의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하도록 규정되어 있을 뿐, 영업사무소의 이전을 금지하거나 이에 대한 제한 규정은 없다는 점, 부동산중개업의 특성상 영업사무소의 소재지에 따라 영업의 성쇠에 중대한 영향을 미치는 점과 다수의 부동산중개업자들이 영업사무소를 건물주로부터 임차하여 운영하고 있어 건물주와의 임대차 계약 연장이 원만히 합의되지 않을 경우에는 사무소 이전의 필요성이 있다는 점 등을 감안할 때 부동산중개업자에 있어 영업사무소의 소재지 선정 및 이전은 그 사업내용에 있어 중요하고 고유한 영역으로 그 자주적인 결정권이 보장되어야 하는 점, 현재 화성시 동부지역에는 약 212개의 부동산중개업자들이 사업을 영위하고 있는데, 그 중 182개 업소가 피심인 회원으로 가입되어 있어 피심인이 해당 지역에서 차지하는 비중이 매우 높아 관련 시장에서의 영향력이 높음에도 회칙으로 이를 금지하거나 제한하였고, 이를 어긴 구성사업자에 대해서는 범칙금 및 회원제명의 불이익을 규정하고 실제 이를 이행하였다는 점 등을 종합하여 보면, 피심인의 위와 같은 행위는 구성사업자들의 공정하고 자유로운 경쟁을 저해하는 결과를 가져온다고 할 것이므로, 이는 법 제26조 제1항 제3호에 규정된 '구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위’에 해당한다. 3. 피심인 수락내용 피심인은 2009. 12. 21. 위 2.의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문내용의 시정조치 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석없이 이 사건 심의를 진행하였다. 4. 결론 피심인의 위 2. 가.의 행위는 법 제26조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위에 해당하므로 법 제 27조의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.