르시엘의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 지위 및 일반현황 1 피심인은 '디세븐 오피스텔’의 시행사로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>1</각주>제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당하며, 일반현황은 다음 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인의 일반현황 (2015. 6. 29. 기준, 단위: 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120747655" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 나. 오피스텔의 개념 및 광고대상 오피스텔의 계약 및 운영 2 오피스텔이란 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 업무화 주거를 한 단위 실내에서 해결하는 복합용도의 건축물을 말한다. 2010년 오피스텔이 「주택법」상 “준주택으로 지정되고, 2012년 구 「임대주택법」에 따라 매입임대주택사업에 포함되는 등의 다양한 규제완화조치로 인해 2012년까지 오피스텔의 공급이 크게 증가하였다. 그러나 오피스텔의 분양가가 상승하고 공급과잉 우려가 제기되면서 2013년 이후 공급면적이 감소하였는데 2015년부터는 다시 공급이 증가하고 있다<각주>2</각주>. 3 피심인은 이 사건 오피스텔의 사용승인 전인 2014. 7. 25. 주식회사 디세븐스위츠에 전체 호실을 임대하는 임대차계약을 체결하였다. 한편, 피심인은 이 사건 오피스텔의 분양대행사인 세인디엔씨 주식회사와 구두로 분양대행 계약을 체결한 뒤 일반 소비자에게 분양을 진행하였다. 피심인과 세인디앤씨 주식회사의 분양대행 계약은 2015. 3. 4.에 해지되었으며 이후 피심인은 인근의 공인중개사를 통해 분양을 진행하였다. 4 피심인으로부터 이 사건 오피스텔을 분양 받은 수분양자들은 피심인과 주식회사 디세븐스위츠 사이의 임대차계약을 그대로 승계하여 주식회사 디세븐스위츠로부터 임대료를 지급받고 있으며 현재 이 사건 오피스텔은 사무실 및 레지던스 형태로 운영되고 있다. 다. 광고 대상 분양물의 현황 5 피심인이 분양광고를 실시한 서울 종로구 소재 '디세븐 오피스텔’(이하 '이 사건 오피스텔’이라 한다)의 현황은 다음 <표 2> 기재와 같다. <표 2> 이 사건 오피스텔 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120747659" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 2. 위법성 판단 가. 사실의 인정 및 근거 6 피심인은 2015. 1. 9.부터 2015. 2. 24.까지 중앙일간지 등을 통하여 이 사건 오피스텔에 대해 분양광고를 하면서 다음 <표 3> 내용과 같이 “착한 실투자금 1억에 3채”, “실투자금 2천9백만원대”등으로 광고하였다(이하 '이 사건 광고’라 한다). <표 3> 피심인의 광고내용(예시) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120747661" alt="이유 3번째 이미지" ></img> 7 피심인의 이 사건 광고 내역은 다음 <표 4> 기재와 같다. <표 4> 피심인의 광고 내역 (단위: 회, 천 원, 부가가치세 포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120747663" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 8 한편, 피심인은 이 사건 오피스텔의 광고에 실투자금 1억 원으로 3개 호실을 분양받는 것은 전체 호실 중 가격이 낮은 일부 호실을 분양받는 경우에만 가능하다는 사실 및 제한적인 조건에서만 실투자금이 2천9백만 원대로 산출된다는 사실 등의 내용을 광고에 포함하지 아니하였다. 9 이와 같은 사실은 피심인의 광고현황(심사보고서 소갑 제1호증<각주>3</각주>및 제3호증)을 통해 인정된다. 나. 관련 법령 및 적용 요건 10 법 제3조 제1항 제2호는 사업자 등에게 “소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 기만적인 표시ㆍ광고행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다.”고 규정하고 있다. 또한 법 시행령<각주>4</각주>제3조 제2항은 “법 제3조 제1항 제2호의 규정에 의한 기만적인 표시ㆍ광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 표시ㆍ광고하는 것”으로 규정하고 있다. 따라서 법 제3조 제1항 제1호에 해당하기 위해서는 광고 내용의 ① 기만성, ② 소비자 오인성, ③ 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 다. 피심인의 제2. 가.항 행위의 위법 여부 1) 기만성 가) “착한실투자금 1억에 3채” 광고표현 관련 11 피심인은 2015. 1. 9.까지 이 사건 오피스텔 분양을 광고하며서 “착한 실투자금 1억에 3채”라는 표현을 사용하였다. 그런데 실제 소비자들이 이 사건 오피스텔 3채를 실투자금 1억 원에 분양받을 수 있는 경우는 전체 76개 호실 중 실투자금이 3천3백만 원 이하인 10개 호실만으로 3채를 분양받는 등 제한적인 상황에서만 가능하다. 12 따라서 피심인이 실투자금 1억 원에 오피스텔 3채를 분양받을 수 있는 특정 조건이나 제한적 상황에 대한 설명을 누락한 채 소비자들이 이 사건 오피스텔을 실투자금 1억 원에 3채를 분양 받을 수 있는 것처럼 광고한 행위는 소비자의 구매선택에 있어 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 누락한 행위로 기만성이 인정된다. 13 피심인은 2015. 6. 26. 제출한 소명자료 중 '실투자금 평균산출내역’ 및 2017. 3. 23. 제출한 의견서를 통해, 이 사건 오피스텔의 총 76호실 중 7개 호실<각주>5</각주>의 실투자금이 각각 32,600천 원이고 해당 7개 호실 중 3개 호실을 소비자가 매입하기 위해 필요한 실투자금은 97,800천 원으로 1억 원 미만이기 때문에 실제 1억 원으로 이 사건 오피스텔의 3개 호실을 분양받을 수 있다고 소명하였다(소갑 제1호증, 제2호증). 14 그런데 이 사건 오피스텔의 총 76호실 중 66개 호실은 위 소명자료의 실투자금 계산기준이 된 7개 호실보다 분양금액이 높다. 이에 따라 소비자가 아래 <표 5>의 연번 1, 2의 10개 호실을 제외한 66개 호실 중 3개 호실을 분양받을 경우 피심인이 사용한 계산 방식에 따르더라도 각 호실의 실투자금이 모두 1억 원을 초과하게 된다(소갑 제1호증, 제4호증). <표 5> 이 사건 오피스텔 분양가 및 실투자금 (단위: 만 원, 호실) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120747665" alt="이유 5번째 이미지" ></img><각주>6</각주>* 출처: 피심인 제출자료 취합정리(소갑 제4호증) 15 또한, 소비자가 위 <표 5>의 5번에서부터 14번에 해당하는 객실을 단 1채라도 분양받을 경우 다른 2채를 가장 분양가격이 낮은 연번 1의 호실로 분양받더라도 실투자금은 1억 원을 초과하게 된다. 예를 들어, 이 사건 오피스텔의 3개 호실을 매입하려는 소비자가 위 <표 5> 연번 5에 해당하는 실투자금 3,565만 원의 호실을 분양받는 경우 해당 소비자가 나머지 2개 호실을 가장 가격이 저렴한 연번 1의 호실로 2채를 분양 받는다고 하더라도 실투자금의 총액이 1억 원을 초과<각주>7</각주>하게 된다. 나) “실투자금 2천9백만원대” 광고표현 관련 16 피심인은 2015. 1. 9.부터 2015. 2. 24.일까지 이 사건 오피스텔 분양을 광고하면서 “실투자금 2천9백만원대”라는 표현을 사용하였다. 그런데 피심인이 2017. 6. 1. 제출한 소명자료의 내용을 참조하면 실제 소비자들이 이 사건 오피스텔 1채를 실투자금 2천9백만 원대에 분양받을 수 있는 경우는 예컨대 분양금액이 110,240천원인 오피스텔의 경우 금융기관으로부터 7천만 원을 대출받고 520만원의 임대보증금을 받는 등의 제한적인 상황에서만 가능하다. 17 따라서 피심인이 실투자금 2천9백만 원대에 오피스텔을 분양받을 수 있는 특정 조건이나 제한적 상황에 대한 설명을 누락한 채 소비자들이 이 사건 오피스텔을 실투자금 2천9백만 원대에 분양받을 수 있는 것처럼 광고한 행위는 소비자의 구매선택에 있어 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실을 누락한 행위로 기만성이 인정된다. 18 피심인은 2017. 6. 1. “실투자금 2천9백만원대”라는 표현의 근거로 소명자료에 실투자금 산출내역을 포함해 제출하였다. 해당 실투자금 산출내역과 피심인이 2015. 6. 26. 제출한 실투자금 산출내역은 분양금액 대비 '대출금액’의 비율이 다른데 피심인이 2015. 6. 26. 제출한 자료의 대출금액은 실분양가 대비 65%이고 2017. 6. 1. 제출한 자료의 대출금액은 실분양가 대비 67.3%이다(소갑 제5호증). 19 이러한 피심인의 제출자료를 종합하면 피심인 오피스텔에 대한 실투자금이 2천9백만 원대로 산출되는 경우는 수분양자가 실분양가 대비 거의 70%에 달하는 금액을 금융기관으로부터 대출을 받는 등 상당히 제한적인 조건에서만 가능한 것으로 판단된다. 20 뿐만 아니라 피심인이 2천 9백만 원대의 실투자금이 산출 될 수 있음을 주장하기 위해 2017. 6. 1. 제출했던 소명자료 상의 분양금액은 피심인이 같은 해 3. 23. 제출했던 소명자료의 '분양가격 조견표’ 및 '매매계약서’ 상의 2층에서 11층 4호실의 분양금액<각주>8</각주>보다 적으며 이로 인해 실투자금이 2천 9백만 원 이하로 산출된 것으로 판단된다. 21 위의 사실들을 종합하면 피심인은 광고표현에 사용된 실투자금 2,900만 원을 산출하기 위해 특정한 호실에 임의의 분양가 및 대출비율을 적용하였다. 따라서 피심인이 이 사건 광고에서 표현한 “실투자금 2천9백만원대”는 제한적이고 특정한 조건을 적용한 경우에만 달성이 가능하다. 2) 소비자 오인성<각주>9</각주>22 일반 소비자들은 사업자가 신문이나 전단지 등을 통하여 광고한 내용에 대해 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들인다. 특히, 수익형 부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 아니하고서는 구체적인 사실 관계를 파악하기 쉽지 아니하다는 점에서 더욱 그러하다. 23 따라서 보통의 주의력을 가진 일반 소비자들이 “착한 실투자금 1억에 3채”, “실투자금 2천9백만원대” 등의 광고를 접하는 경우, 1억 원으로 이 사건 오피스텔의 모든 호실을 2채 분양 받을 수 있다거나 실투자금 2천 9백만 원대로 분양 받을 수 있다고 오인하거나 오인할 우려가 있다. 3) 공정거래 저해성<각주>10</각주>24 분양가 및 실투자금액은 수익형 부동산을 구매ㆍ선택 하는 데 있어 중요한 고려요소이다. 25 따라서 이 사건 오피스텔을 실투자금 1억 원으로 3개 호실을 분양 받는 것은 전체 호실 중 가격이 낮은 일부 호실을 분양받는 경우에만 가능하다는 사실 및 제한적인 조건에만 실투자금이 2천9백만 원대로 산출 된다는 사실을 누락하여 광고한 피심인의 행위는 소비자의 합리적 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 26 아울러 피심인의 이 사건 광고행위는 피심인과 경쟁관계에 있는 다른 사업자들이 분양하는 오피스텔보다 이 사건 오피스텔이 가격 경쟁력 측면에서 상대적으로 우월하다는 잘못된 인식을 소비자들에게 심어주는 등 공정한 경쟁질서를 왜곡할 우려가 있는 것으로 판단된다. 3. 처분 27 피심인의 제2. 가.항 행위는 이미 종료되었으나, 장래에 동일 또는 유사한 행위를 반복할 우려가 있으므로 피심인에게 향후금지명령을 하기로 한다. 4. 피심인의 수락내용 28 피심인은 2017. 6. 28. 제2. 가.항의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문 내용의 시정명령 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석 없이 이 사건의 심의를 진행하였다. 5. 결론 29 피심인의 제2. 가.항 행위는 법 제3조 제1항 제1호에 해당하여 위법하므로, 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.