마리나개업공인중개사협의회의 사업자단체 금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 부산 해운대구 우동<각주>1</각주>지역에서 부동산중개업을 영위하는 자들이 공동의 이익을 증진할 목적으로 조직한 단체로서 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(2024. 2. 6. 법률 제20239호로 개정되어 같은 날 시행된 것, 이하 '법’이라 한다) 제2조 제2호의 사업자단체에 해당한다. 2 피심인의 일반현황은 아래 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2023. 12. 31. 기준, 단위 : 명, 천 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=140903905" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료(심사보고서 소갑 제1호증<각주>2</각주>) 나. 시장구조 및 실태 1) 부동산중개업 제도 및 일반현황 3 부동산중개업을 영위하기 위해서는 공인중개사법이 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사자격시험에 합격하여야 하며, 개설등록신청일 전 1년 이내에 28시간 이상 32시간 이하의 실무교육을 받은 후, 중개사무소 소재 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 한다. 한편 2018년부터 2023년까지 부동산중개업자(이하 '중개업자’라 한다) 수의 추이는 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 중개업자 수 추이 (4/4분기 기준, 단위: 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=140903907" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처: 국토교통부 2) 부동산중개업의 거래실태 4 부동산의 중개형태는 중개업자가 직접 중개의뢰인 간의 거래를 중개하는 단독중개 방법과 부동산매물을 확보한 중개업자와 매수의뢰자를 확보한 중개업자가 공동으로 중개하고 보수를 배분하는 공동중개 방법이 있다. 최근에는 인터넷 등 정보통신기술의 발전과 중개사무소의 급증에 따른 부동산매물 확보의 어려움 등으로 공동중개의 비중이 증가하고 있는 추세이다. 5 공동중개를 위한 부동산매물정보의 교환은 과거에는 중개업자 간의 전화통화 또는 부동산정보지 이용 등을 통하여 이루어졌으나, 최근에는 주로 온라인상의 부동산거래정보망을 통하여 이루어지고 있다. 따라서 이러한 부동산거래정보망을 이용하지 못하는 경우 공동중개가 사실상 어려워 다른 중개업자와 제대로 경쟁을 할 수 없게 된다. 또한, 부동산거래정보망의 매물정보도 대부분 사업자단체의 구성사업자들에게만 공유되고 있다. 3) 부동산(주택) 중개보수 6 중개업자가 쌍방의 중개의뢰인들로부터 받는 부동산(주택) 중개보수는 「공인중개사법 시행규칙」제20조 제1항에서 그 한도를 정하고 있으며, 중개보수 상한요율은 아래 <표 3>과 같다. <표 3> 주택 중개보수 상한요율 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=140903909" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처: 「공인중개사법 시행규칙」[별표 1], 「부산광역시 주택의 중개보수 등에 관한 조례」[별표] 4) 우동지역 부동산중개업 시장의 현황 7 2023년 12월 기준 우동지역에는 253개의 중개업자가 영업하고 있으며, 이 중 48개 중개업자가 피심인에 가입되어 있다. 피심인의 구성사업자는 에셋메이커 주식회사의 부동산거래정보망인 '마이스파이더’를 이용하여 매물정보를 공유하고 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 부동산 중개보수의 할인금지 1) 인정사실 및 근거 8 피심인은 2022. 7. 26. 회칙을 개정하여 아래 <표 4>와 같이 구성사업자의 중개보수 할인을 금지하는 내용의 규정을 두고 현재까지 시행해 온 사실이 있다. <표 4> 피심인 회칙 규정(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=140903911" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료(소갑 제3호증) 9 위와 같은 사실은 피심인 회칙 개정 안내문(소갑 제2호증), 피심인 회칙 규정(소갑 제3호증), 피심인 현(現) 회장 김대천의 진술조서(소갑 제4호증), 피심인 전(前) 회장 김윤근의 진술조서(소갑 제5호증) 등을 통해서 인정된다. 2) 관련 법 규정 및 법리 가) 법 규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제51조(사업자단체의 금지행위) ① 사업자단체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 1. 제40조 제1항 각 호의 행위로 부당하게 경쟁을 제한하는 행위 2. ～ 4. (생략) ② ~ ④ (생략) 제40조(부당한 공동행위의 금지) ① 사업자는 계약ㆍ협정ㆍ결의 또는 그 밖의 어떠한 방법으로도 다른 사업자와 공동으로 부당하게 경쟁을 제한하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 할 것을 합의(이하 “부당한 공동행위”라 한다)하거나 다른 사업자로 하여금 이를 하도록 하여서는 아니 된다. 1. 가격을 결정ㆍ유지 또는 변경하는 행위 2. ∼ 9. (생략) ② ~ ⑥ (생략) 나) 법리 10 법 제51조 제1항 제1호의 사업자단체 금지행위에 해당하는 법 제40조 제1항 제1호의 '가격을 결정ㆍ유지 또는 변경하는 행위(이하 '가격결정행위’라 한다)’가 성립하기 위해서는 ①사업자단체의 가격결정행위가 있어야 하고, ②이와 같은 행위가 구성사업자의 가격결정에 영향을 미쳐야 하며, ③그 결과 일정한 거래분야에서 가격경쟁을 부당하게 제한하여야 한다.<각주>3</각주>3) 피심인의 2. 가. 행위의 위법 여부 가) 사업자단체의 의사가 존재하고, 그 결정이 구성사업자에게 표시되었는지 여부 11 사업자단체의 의사는 총회, 이사회, 임원회의, 간부회의, 분과위원회 등 그 형식에 구애됨이 없이 실질적으로 단체로서의 활동에서 기인한 결의, 결정 등을 말하며, 정관, 회칙 등에 의하여 이루어지는 사업자단체 금지행위의 경우에는 그 자체를 사업자단체의 의사로 본다. 12 '가격결정행위’는 구성사업자로 하여금 일정한 수준으로 가격을 결정 또는 유지하게 하거나 공동으로 가격의 인상ㆍ인하율을 결정하는 행위, 구성사업자에게 가격설정의 기준을 제시하거나 이를 정하여 준수하도록 하는 행위 등을 의미한다.<각주>4</각주>13 피심인은 구성사업자로 하여금 중개보수의 할인을 금지하고 이를 위반할 경우 벌칙을 부과하도록 하는 회칙을 제정하여 인터넷게시판에 공지하였던바, 가격결정 행위에 대한 사업자단체의 의사가 존재하고 구성사업자에게 표시되었음이 인정된다. 나) 구성사업자의 가격결정에 영향을 미쳤는지 여부 14 구성사업자가 사업자단체에서 결정한 가격의 영향 아래 가격을 결정한 것인 이상 반드시 거래단계에서 최종적으로 결정한 가격이 사업자단체에서 결정한 가격과 동일할 필요는 없으며, 사업자단체의 가격결정이 구성사업자를 직접적으로 구속할 정도에 이르는 경우뿐만 아니라 그에 이르지 아니하고 요청ㆍ권고 등의 형태에 그치는 경우는 물론 구성사업자가 그 이익을 위하여 자발적으로 참여한 경우도 사업자단체가 구성사업자의 가격결정에 영향을 준 것에 해당한다.<각주>5</각주>15 일반적으로 사업자단체의 구성사업자는 회칙을 준수할 의무가 있는 것으로 인정되고, 피심인은 윤리수칙 위반 구성사업자에 대하여 제명 등의 제재수단을 통하여 윤리수칙 이행을 강제할 수 있으며, 피심인의 구성사업자도 윤리수칙의 부동산중개수수료 할인금지 규정을 준수함으로써 구성사업자 간의 가격경쟁을 회피할 수 있는 이득이 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 피심인의 위 행위는 구성사업자의 가격결정에 영향을 미쳤음이 인정된다. 다) 부당한 경쟁제한성 여부 16 사업자단체의 가격결정행위가 부당하게 경쟁을 제한하는 것인지 여부는 사업자단체의 시장점유율, 경쟁자의 수와 공급 여력, 대체성 등 여러 사정을 종합하여 판단하여야 한다.<각주>6</각주>17 2023. 12. 31. 기준 부산 해운대구 우동지역에서 영업 중인 중개업자 253명 중 48명이 피심인의 구성사업자로서 해당 지역 중개업자의 19%를 차지하고 있는 점, 일반적으로 고객이 부동산매물 인근에 소재한 중개업자의 서비스를 이용하는 점 등을 고려할 때, 피심인의 위 2. 가.의 행위는 우동지역 부동산중개업시장에서 가격경쟁을 부당하게 제한하거나 제한할 우려가 있다고 판단된다. 4) 소결 18 피심인의 2. 가.의 행위는 법 제51조 제1항 제1호에 해당하여 위법하다. 나. 구성사업자의 사업내용 또는 활동 제한 1) 인정사실 및 근거 19 피심인은 2022. 7. 26. 회칙을 개정하여 아래 <표 5>와 같이 구성사업자의 영업활동과 관련된 광고내용ㆍ광고매체를 제한하는 내용의 규정을 두고 현재까지 시행해 온 사실이 있다. <표 5> 피심인 회칙 규정(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=140903913" alt="이유 5번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료(소갑 제3호증) 20 위와 같은 사실은 피심인 회칙 개정 안내문(소갑 제2호증), 피심인 회칙 규정(소갑 제3호증), 피심인 전(前) 회장 김윤근의 진술조서(소갑 제5호증) 등을 통해서 인정된다. 2) 관련 법 규정 및 법리 가) 법 규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제51조(사업자단체의 금지행위) ① 사업자단체는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 1. ～ 2. (생략) 3. 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 4. (생략) ② ~ ④ (생략) 나) 법리 21 법 제51조 제1항 제3호에서 금지하는 사업자단체의 사업내용 또는 활동 제한행위가 성립하기 위해서는 ①사업자단체의 의사가 있어야 하고, 이와 같은 의사가 구성사업자에게 표시되어야 하며, ②사업자단체의 의사표시 내용이 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하여야 한다. 3) 피심인의 2. 나. 행위의 위법 여부 가) 사업자단체의 의사가 존재하고, 그 결정이 구성사업자에게 표시되었는지 여부 22 사업자단체의 의사는 총회, 이사회, 임원회의, 간부회의, 분과위원회 등 그 형식에 구애됨이 없이 실질적으로 단체로서의 활동에서 기인한 결의, 결정 등을 말하며, 정관, 회칙 등에 의하여 이루어지는 사업자단체 금지행위의 경우에는 그 자체를 사업자단체의 의사로 본다. 또한, 사업자단체의 의사는 구성사업자에게 표시되어야 하며 의사표시의 방법으로는 회의개최, 문서송부, 전화통보 등 그 형식 여하를 불문하고 구성사업자에게 인지됨을 의미한다.<각주>7</각주>23 또한, 구성사업자에 대한 사업자단체 의사결정의 표시는 회의개최ㆍ문서송부ㆍ전화통보 등 그 형식 여하에 관계없이 의사표시의 방법으로 사업자단체의 의사결정이라고 구성사업자에게 인지되는 것으로 충분하다. 24 피심인은 회칙에 구성사업자의 영업활동과 관련된 광고내용ㆍ광고매체를 제한하고, 이를 위반할 경우 벌칙을 부과하도록 하는 회칙을 제정하여 인터넷게시판에 공지하였던바, 사업자단체의 의사가 존재하고 그 결정이 구성사업자에게 표시되었음이 인정된다. 나) 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하였는지 여부 25 사업자단체는 구성사업자의 공동의 이익을 증진하는 것을 목적으로 하는 단체로서, 그 목적 달성을 위하여 단체의 의사결정에 의하여 구성사업자의 사업활동에 대하여 일정한 범위의 제한을 하는 것은 예정되어 있다고 할 것이나, 그 결의가 구성사업자의 사업활동에 있어서 공정하고 자유로운 경쟁을 저해하는 경우에는 법 제51조 제1항 제3호에 규정된 '구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위'에 해당한다.<각주>8</각주>26 피심인 구성사업자는 부동산중개업을 영위하는 독립사업자로서 시장상황, 경영상황, 영업전략 등을 감안하여 광고방법ㆍ광고매체 등 영업활동 방법을 자유롭게 선택하고 임의로 결정할 수 있어야 한다. 그럼에도 불구하고, 피심인은 회칙에 구성사업자의 공동주택 방문 및 명함ㆍ유인물 배포 등을 통한 광고행위를 금지하였던바, 이는 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위에 해당한다.<각주>9</각주>4) 소결 27 피심인의 2. 나.의 행위는 법 제51조 제1항 제3호에 해당하여 위법하다. 3. 처분 28 피심인의 2. 가. 및 나.의 행위는 향후 동일하거나 유사한 법 위반행위가 재발하지 않도록 하기 위하여 피심인에 대하여 행위금지명령 및 회칙 규정 수정ㆍ삭제명령을 부과하며, 피심인의 구성사업자들이 피심인의 법 위반행위를 명확히 인식할 수 있도록 시정명령을 받은 사실을 구성사업자에게 통지하도록 하는 통지명령을 함께 부과한다.<각주>10</각주>4. 피심인의 수락 내용