마포KCC웰츠타워 분양 관련 3개 사업자의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 피심인 마포로1구역제46지구도심재개발조합(이하 '조합’이라 한다)은 부동산 신축 및 판매업을 영위하는 자이고, 피심인 주식회사<각주>1</각주>킴스이십일은 주거용 건물 개발 및 공급업을 영위하는 자이며, 피심인 (주)케이씨씨건설은 건설업을 영위하는 자로서, 각각 「표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률」(이하 '법’이라 한다) 제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당되는 바, 피심인 조합은 서울 마포구 신공덕동 소재 '마포KCC웰츠타워’ 주상복합건물(이하 '이 사건 주상복합건물’이라 한다)을 분양한 시행사이고, 피심인 (주)킴스이십일은 조합으로부터 시행대행업무를 위탁받은 시행대행사이며, 피심인 (주)케이씨씨건설은 이 사건 주상복합건물의 시공사이다. 피심인 조합은 위 주상복합건물 관련 분양광고(이하 '이 사건 분양광고’라 한다)에 대한 최종 결정 및 광고비용을 부담한 자이고, 피심인 (주)킴스이십일은 시행사인 조합과 협의하여 광고의 전체적인 구상 및 광고물의 제작, 광고비의 집행 등을 행한 자로서 이 사건 분양광고에 책임이 있으며, 피심인 (주)케이씨씨건설도 다음과 같은 점을 고려할 때 이 사건 분양광고에 대하여 책임이 있다. 첫째, 피심인 (주)케이씨씨건설이 조합과 체결한 공사도급계약서 제9조 제2항 제4호 및 제32조에 의하면 분양, 광고 홍보 등 분양관련 업무협조를 시공사의 업무범위로 명시하고 있을 뿐만이 아니라, 시행사가 분양에 따른 광고업무와 관련하여 시공사의 상호와 로고를 명기할 필요가 있을 시 사전에 시공사와 협의를 해야 한다고 명시되어 있다. 둘째, 상기 공사도급계약서 제24조에 의하면 분양과 관련하여 분양촉진 노력 등 주요내용에 대해 시공사와 시행사간 상호 협의하여 결정하도록 규정되어 있고, 제25조에 의하면 분양수익금은 시행사인 조합과 공동관리하도록 하고 있으며, 이 사건 분양광고에 소요되는 비용은 시공사인 피심인 (주)케이씨씨건설 명의의 계좌에서 지출되었다. 셋째, 피심인 (주)케이씨씨건설은 시공사로서, 이 사건 주상복합건물의 브랜드에 자신의 상호중 'KCC'라는 부분을 넣어 표시하였고, 카탈로그에는 시공사의 이미지 광고, 로고( <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120725173" alt="이유 1번째 이미지" ></img> ) 및 상호가 기재되어 있을 뿐만이 아니라 이 사건 주상복합건물의 분양대금이 분양계약서 상 시공사 명의의 계좌로 바로 입금하게 되어 있어 소비자들은 시공사의 브랜드 가치를 믿고 분양계약을 체결하기에 이른 것으로 보인다. 나. 피심인 일반현황 피심인들의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 피심인들의 일반현황 (2009. 12. 31.기준, 단위 : 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120725181" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인들 제출자료 이 사건 주상복합건물의 현황은 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 이 사건 주상복합건물의 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120725183" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인들 제출자료 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위사실 피심인들은 2007. 10.∼2008. 6. 기간 동안 카탈로그 및 전단지 등을 통하여 이 사건 주상복합건물을 분양광고하면서, 같은 분양물 바로 앞에 아래 <그림 1>, <그림 2> 및 <표 3>과 같이 녹지공원이 조성되는 것처럼 표현하여 광고한 사실이 있으며, 이같은 내용의 광고내역은 <표 4>와 같다. <그림 1> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120725175" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * '철도공원’이라는 녹지가 이 사건 분양물 앞을 통과하며 길게 이어진 것으로 표기 <그림 2> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120725177" alt="이유 5번째 이미지" ></img> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120725179" alt="이유 6번째 이미지" ></img> * 이 사건 분양물 바로 앞에 쾌적한 녹지 공원이 조성되는 것으로 표현 <표 3> 관련 광고내용 발췌(카탈로그 및 홈페이지 등) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120725185" alt="이유 7번째 이미지" ></img> <표 4> 피심인들의 광고 내역 (단위 : 천원, VAT포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120725187" alt="이유 8번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인들 제출자료 나. 관련 법규정 법 제3조(부당한 표시ㆍ광고행위의 금지) ① 사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 다음 각호의 행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 이를 행하게 하여서는 아니 된다. 1. 허위ㆍ과장의 표시ㆍ광고 2. ~ 4. (생략) ② (생략) 법 시행령 제3조(부당한 표시ㆍ광고의 내용) ① 법 제3조 제1항 제1호의 규정에 의한 허위ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것으로 한다. ② ~ ⑤ (생략) 다. 위법성 판단 1) 위법성 성립요건 법 제3조 제1항 제1호에서 규정한 허위ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말한다. 따라서, 허위ㆍ과장의 광고행위가 성립하기 위해서는 광고내용의 허위ㆍ과장성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 한편, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결). 2) 위법요건에 해당되는지 여부 가) 허위ㆍ과장성 여부 피심인들은 위 2. 가. 행위사실에서와 같이 이 사건 주상복합건물 바로 앞에 녹지공원이 조성되는 것처럼 표현하여 광고하였으나, 다음과 같은 사실을 살펴보면 이 사건 분양광고 당시 공원조성 사업계획이 구체적으로 확정되지 않았음을 알 수 있다. 서울시는 2006. 11. 초순경, 경의선 복선전철 지하화 방침이 확정된 공덕역~가좌역 구간의 지상<각주>2</각주>을 공원으로 조성하기로 하는 계획을 발표하였고, 발표 당시의 위 계획은 기존의 경의선 구간을 따라 공원이 조성될 것이라는 다소 추상적이고 포괄적인 내용만을 담고 있을 뿐 그 대상지역의 구체적인 위치나 면적은 정하여지지 않았다. 또한, 마포구는 2007. 2. 경 경의선과 공항철도 부지 지상부 7.5㎞를 5개 구간으로 나누고 이를 테마형 공원으로 조성하겠다는 내용의 공원조성 기본계획을 수립하였으나, 이는 외부용역을 통하여 작성한 마포구의 일방적인 계획안에 불과하며, 이 사건 분양광고 당시 그 시행이 확정되지도 않았다. 그리고 마포구는 2007. 5. 29. 한국철도시설공단(이하 '공단’이라 한다)과 상호협약을 체결하여, 공단은 마포구가 공원조성사업을 추진할 수 있도록 지상구간의 무상사용에 협조하고, 마포구청은 공단이 추진하는 역세권 개발사업에 적극 협조하기로 하는 등 이미 공단은 이 사건 주상복합건물 주변을 대상으로 역세권 개발을 검토하고 있었다. 한편, 서울시에서는 2011. 5. 현재, 이 사건 주상복합건물 앞을 포함한 공덕역 부근의 약 15,840㎡에 이르는 철도부지가 자신들이 시행중인 녹지공원 조성구간에 포함되지 않는다고 밝히고 있고, 공단에서는 당해 철도부지에 지상 24층, 지상 10층의 건물 2동의 복합상업시설이 건축될 예정이라 밝히고 있어, 이 사건 주상복합건물 앞에는 녹지공원이 조성되기 어렵다. 따라서, 시기적으로나 내용적으로 확정되지 않아 경의선 공원조성 구간 내 일부 지역은 공원조성사업 대상에 포함되지 않을 수 있음에도, 장차 변동 가능성이 있음을 나타내는 설명이 없이, 이 사건 주상복합건물 바로 앞에 쾌적한 녹지공원이 그대로 조성되어 향후 더욱 좋은 입지조건을 갖추게 되는 것처럼 광고한 피심인들의 행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 광고한 것으로 허위ㆍ과장성이 인정된다.<각주>3</각주>나) 소비자 오인성 여부 이 사건 분양광고에서는 이 사건 주상복합건물이 녹지공원 안에 위치하면서 그 주변으로 녹지공원이 길게 이어지는 것으로 나타나 있고, 녹지공원 조성이 확정된 것처럼 표현하는 내용이 중점적으로 부각되었으며, 녹지공원에 대한 시행계획에 변동 가능성이 있음을 구체적으로 나타낸 문구가 전혀 없는 바, 보통의 주의력을 가진 소비자가 이 사건 분양광고를 접하는 경우 이 사건 주상복합건물 바로 앞에 녹지공원이 장차 그대로 조성되는 것으로 오인하게 하였다고 할 것이다. 다) 공정거래 저해성 여부 아파트 또는 오피스텔을 분양받고자 하는 소비자들에게 분양물 바로 앞에 녹지공원이 조성되는지 여부는 쾌적한 주거환경 및 분양물의 가치 상승에 중요한 영향을 미친다는 점에서 아파트 또는 오피스텔을 구매 선택함에 있어 매우 중요한 고려 요소로 작용할 것이다. 따라서, 경의선 공원조성 구간 내에 있는 일부 지역은 공원 조성사업 대상에 포함되지 않았음에도 이 사건 주상복합건물 바로 앞에 녹지공원이 그대로 조성되는 것처럼 광고한 피심인들의 행위는 이 사건 분양광고를 신뢰한 소비자로 하여금 이 사건 주상복합건물의 분양에 있어 매우 중요한 요소인 입지조건에 대한 사실을 오인하게 하여 분양계약을 체결하도록 유인하였다고 봄이 상당하므로, 이는 소비자의 합리적인 구매 선택을 방해함으로써 분양시장에서의 공정한 거래질서를 저해하였다. 라) 피심인들의 주장에 대한 판단 피심인들은 서울시와 마포구의 녹지공원 조성계획과 관련한 한국일보(2006. 11. 5.), 동아일보(2006. 11. 6.) 및 조선일보(2007. 1. 2.)의 기사내용을 이 사건 분양광고의 근거로 제시하면서, 이를 토대로 광고 문안 및 이미지 그림 등을 준비하였다고 주장한다. 그러나 언론보도 내용을 근거로 하여 광고할 경우에는 보도내용의 근원지인 관할 행정관청에 그에 대한 진위 여부를 확인 또는 문의하여 객관적인 근거를 가지고 광고하여야 함에도 불구하고, 이 사건 분양광고와 관련된 공원조성계획에 대하여 관할 행정관청에 진위 여부를 확인하지 않고 언론보도 내용만을 근거로 광고하였다<각주>4</각주>는 피심인들의 주장은 타당성이 없다. 또한, 피심인들은 2007. 5. 마포구청과 공단 사이에 체결된 토지무상사용 및 역세권 개발 협조 합의는 원칙적 수준의 합의이며, 이 사건 분양물 근처에 상업시설이 건축되는 것을 확정하는 내용의 합의가 아니라며, 이 사건 분양광고는 부당하지 않다고 주장하고 있다. 뿐만 아니라 당해 합의는 전혀 대외적으로 공표된 적이 없어 인지할 수도 없었다고 주장하고 있다. 그러나 역세권 개발사업이라 함은 「한국철도시설공단법 시행령」제24조에 의하면 역을 중심으로 연쇄된 공간 범위인 주변지역을 개발하여 국토의 효율적 이용과 철도역사 주변의 편의시설 확대 등을 의미하는 것이고, 이 사건 주상복합건물 앞인 서울시 마포구 도화동 25-13의 경우 역세권에 포함될 것이 충분히 예측 가능하여 이 사건 분양물 근처에서 역세권 개발사업이 이루어질 가능성이 매우 높음에도, 주변의 개발상황에 관하여 중대한 이해관계를 갖고 있는 피심인들은 당해 구역에 공원이 조성되는지 진위 여부를 관할 행정관청이나 공단 등에 확인하지도 않고 이 사건 분양광고에 녹지공원이 조성되는 것처럼 확정적으로 광고하였다. 한편, 당해 합의가 있기 전인 2007. 3. 경, 마포 지역구 국회의원들이 주최한 공항선 철도부지 공원화를 위한 대토론회에서, 2010년 이후 폐선부지 확정 이전에 공원화 사업은 불가하며 홍대입구역, 공덕역, 서강역사부지의 역세권 사업개발은 공단에서 추진함을 설명한 바 있고, 지역신문인 월간마포 2007년 7월호에 당해 협약의 내용을 보도한 바 있어, 당해 합의가 전혀 대외적으로 공표된 적이 없거나 예측할 수 없었다는 피심인들의 주장은 사실과 다르다. 설사, 피심인들이 당해 내용을 인지하지 못했다고 하더라도, 이 사건 분양광고를 하기 이전에, 당해 부지의 관리청인 공단 혹은 관할 행정관청에 당해 부지의 녹지공원 조성 여부를 확인 또는 문의하여야 했음에도 불구하고, 피심인들은 이에 대하여 문의한 사실이 전혀 없는 바, 피심인들의 주장은 타당성이 없다고 할 것이다. 3. 처분 가. 시정조치 및 과징금 부과 주상복합건물 등의 부동산을 분양함에 있어 친환경적 입지조건 및 주변 교통환경 등과 관련한 광고는 소비자의 구매선택에 중요한 영향을 미치는 요소가 될 수 있는 바, 피심인들의 이 사건 분양광고는 왜곡된 정보 제공으로 인해 소비자의 합리적인 구매선택에 큰 영향을 미쳐 소비자에게 재산상 상당한 피해를 줄 우려가 있고, 부동산 시장에서의 자유롭고 공정한 거래질서를 크게 저해한 것으로 판단되므로 법 제7조 제1항에 의하여 시정명령을, 법 제9조 및 시행령 제15조 제1항 관련(별표) 과징금 부과기준에 따라 과징금을 부과한다. 다만, 이 사건 분양광고와 관련하여 시행사로서 실제 광고문안을 최종 결정하고, 광고 관련 회의, 광고비 집행 및 녹지공원을 포함한 주변입지에 대한 광고내용 결정 등을 주도한 피심인 조합만을 과징금 부과대상으로 한다. 나. 과징금액 산정 1) 기본 과징금의 산정 가) 피심인 조합의 법 위반 행위기간(2007.10.∼2008.6.) 동안 발생한 이 사건 주상 복합건물의 분양대금 중 부가가치세를 제외한 금액인 123,239,585천 원을 관련매출액으로 한다. 나) 이 사건 법위반 행위는 공정한 경쟁질서 저해정도와 파급효과 등을 고려할 때 중대성의 정도가 '매우 중대한 위반행위’에 해당되므로 위에서 산정한 관련매출액 123,239,585천 원에 부과기준율 1천분의 8.25를 적용한 1,016,726천 원을 기본과징금으로 산정한다. 2) 의무적 조정과징금의 산정 피심인 조합의 이 사건 법위반 행위는 6월 초과 1년 이내인 '중기 위반행위’이므로 기본 과징금에 100분의 10에 해당하는 금액을 가산한 1,118,399천 원을 의무적 조정과징금으로 산정한다. 3) 임의적 조정과징금의 산정 피심인 조합에 대한 임의적 조정과징금은 조정사유가 없으므로 의무적 조정과징금과 동일하게 유지한다. 4) 부과 과징금의 결정 이 사건 주상복합건물은 이미 2∼3년 전에 분양완료되어 이 사건 분양광고가 아파트 및 오피스텔 분양시장에 미치는 파급효과가 거의 없는 점, 피심인 조합에 대한 고액의 과징금 납부명령은 추후 이 사건 분양광고로 인한 피해를 구제받아야 할 수분양자들에게도 이익이 되지 않는 점<각주>5</각주>, 수분양자들에 대한 소유권 이전등기 절차의 완료와 함께 청산될 회사이고 과거 법위반 전력이 없는 점을 감안하여 피심인 조합의 직전 3개 사업년도의 평균매출액인 22,906,962천 원에 100분의 2를 곱한 금액 458,139천 원을 초과하지 아니하는 범위 안에서 <표 5>와 같이 200,000천 원을 부과과징금으로 결정한다. <표 5> (단위 : 천원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120725189" alt="이유 9번째 이미지" ></img> 4. 결 론 피심인들의 위 2. 가.의 광고행위는 법 제3조 제1항 제1호에 위반되므로, 시정조치에 대해서는 법 제7조 제1항의 규정을, 피심인 조합에 대한 과징금부과와 관련하여서는 법 제9조 제1항의 규정을 각각 적용하여 주문과 같이 의결한다.