메트로랜드에셋(주)의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초 사실 가. 피심인 적격성 및 일반현황 피심인은 건설업 및 부동산개발업을 영위하는 사업자로서 『표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률(제정 1999. 2. 5. 법률 제5814호, 이하 “법”이라 한다)』 제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당되며, 이 사건 광고에 책임이 있는 시행사로서 그 일반현황은 다음 <표 1>과 같다. <표 1> (2006. 12. 31. 기준, 단위 : 백만원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120743861" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 나. 분양 시설 현황 ㅇ 위치 : 부산 해운대구 우동 1505번지 ㅇ 용도 및 규모 : 숙박시설, 근린생활시설, 지하 5층～지상 21층, 객실 총543실, 근린생활시설(상가 55개) ㅇ 공사기간 : 2004. 6. 1. ～ 2007. 4. 30. ㅇ 시행사 : 메트로랜드에셋(주), 시공사 : 이수건설(주) ㅇ 분양개시일 : 2004. 2. 1. ㅇ 분양현황(2008. 3. 6.기준) : 객실 543실중 474실 분양(87.2%), 상가 68개중 66개 분양(97%) ㅇ 영업개시 : 2007. 7. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위 사실 2004. 2.부터 3.까지 피심인은 부산 해운대구에 소재한 “해운대센텀호텔”을 분양광고하면서, 카탈로그 및 일간지 등을 통하여 다음 <표 2>와 같은 문구내용으로 광고한 사실이 있으며 광고게재 내역은 다음 <표 3>과 같다. <표 2> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120743863" alt="이유 2번째 이미지" ></img> <표 3> 광고 게재 내역 (단위 : 백만원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120743865" alt="이유 3번째 이미지" ></img> 나. 관련 법 규정 (1)법 제3조 ①사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 다음 각 호의 행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 이를 행하게 하여서는 아니 된다. 1. 허위ㆍ과장의 표시ㆍ광고 2. 내지 4. (생략) ② (생략) (2)법 시행령 제3조 ①법 제3조 제1항 제1호의 규정에 의한 허위ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것으로 한다. ② 내지 ④ (생략) 다. 위법성 판단 (1) 위법성 성립요건 법 제3조 제1항 제1호에서 규정한 허위ㆍ과장의 광고라 함은 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 광고이다. 허위ㆍ과장광고행위가 성립하기 위해서는 광고내용의 허위ㆍ과장성과 소비자 오인성 및 공정거래저해성이 인정되어야 한다. 대법원은 “표시ㆍ광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다.”라고 판시하였다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결). (2) 위법요건 해당성 (가) 허위ㆍ과장 광고 해당성 여부 ① “연 8% 확정수익, 연 8% 최저수익 보장”, “연 8%의 수익을 보장하는 수익보장증서 발행”에 대하여 이 사건 증거 및 진술내용 등 다음의 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 피심인의 위와 같은 광고내용은, 피심인이 연간 8%의 확정수익 또는 최저수익을 보장할 수 없거나 관련 수익보장증서를 발행하지 아니함에도 불구하고, 마치 확정수익 또는 최저수익 지급을 지속적으로 보장하거나 수익보장증서를 발행하는 것처럼 사실과 다르거나 지나치게 부풀려진 것으로서 허위ㆍ과장성이 인정된다. 첫째, 피심인은 호텔영업이 잘되어 충분한 운영수익이 발생하는 경우에만 호텔객실 피분양자들에게 광고내용과 같은 연간 8% 이상의 수익을 보장할 수 있으며 만약 호텔영업이 잘되지 못하여 연간 8%의 수익을 달성하지 못할 경우에는 호텔객실 피분양자들에게 광고내용과 같은 수익을 보장할 수 없음에도 불구하고, 마치 연간 8%의 확정수익 또는 최저수익이 언제든지 지속적으로 보장될 수 있는 것처럼 표현 광고하였다. 둘째, 피심인은 2008. 1. 25. 호텔객실 피분양자들에게 1차 분기(2007. 10. ～ 12.)에 해당하는 연간 2%의 수익(연간 8% 중 4분의1에 해당, 분양금액기준)을 지급하였으나, 2차 분기(2008. 1. ～ 3.)에는 확정 또는 최저 수익을 보장한다는 광고내용과는 달리 호텔객실 피분양자들에게 어떠한 수익도 지급하지 아니하였다. 셋째, 피심인은 진술조서에서 최저 운영수익 달성이 어려울 것으로 예상되어 위 광고내용과 같은 수익을 보장하기는 어려운 실정임을 스스로 인정하였다. 넷째, 피심인은 호텔객실 피분양자들에게 연간 8%의 확정 또는 최저 수익을 보장하는 수익보장증서를 발행한다고 광고하였으나, 이러한 광고내용과는 달리 수익보장증서를 발행하지 아니하였다. 다섯째, 피심인은 3년간 연간 8%의 최저수익율을 보장하기 위해 보험상품가입 및 수익보장증서발행을 당초 계획하였다가 2004. 2. 15. 보험상품가입 및 수익보장증서발행을 하지 아니하기로 결정<각주>1</각주>함으로써 증서발행이 불가능하였음에도 불구하고, 2004. 3.까지 계속적으로 마치 수익보장증서가 발행되는 것처럼 표현 광고하였다. ② “오너가 되면 연 60일까지 숙박료 없이 객실사용”에 대하여 이 사건 증거 및 진술내용 등에서 나타난 다음의 사항들을 종합적으로 고려할 때, 피심인의 위와 같은 광고내용은, 호텔객실 피분양자가 객실 숙박시 숙박료를 지급하여야 함에도, 마치 숙박료를 지급하지 아니하여도 되는 것처럼 사실과 다르거나 지나치게 부풀려진 것으로서 허위ㆍ과장성이 인정된다. 첫째, 피심인은 호텔객실 피분양자(소유자)에게 연 60일까지 숙박료 없이 무료로 객실을 사용할 수 있다고 광고(2004. 2. ～ 3.)하였으나, 실제로는 「해운대센텀호텔 시설이용 약관(2007.7.19.)」 제3조(사용료)에 의거하여 디럭스급 소유자가 19.2평(1인, 주중 1일 기준) 숙박시 관리비 명목으로 전기사용료, 침구세탁비, 청소비, 조세공과금 등의 비용 45,000원을, 코너/스카이/파크 스위트급 소유자가 19.2평 숙박시는 60,000원을, 가든/센텀 스위트급 소유자가 19.2평 숙박시는 75,000원을 부과하고 있는 바, 이는 객실 소유자에 대한 무료 객실 제공이라 할 수 없다. 둘째, 일반적으로 숙박료의 범위에는 객실료뿐만 아니라 필수적으로 수반되는 시설 및 물품에 대한 각종 이용료(전기료, 침구세탁비, 청소비, 조세공과금 등)가 포함되는 바, 위 관리비 명목의 비용 부과는 숙박료 부과에 해당된다. ③ “객실 사용시 수영장, 사우나, 헬스클럽 무료사용권 증정”에 대하여 피심인은 위 광고내용의 3가지 부대시설 중 사우나 및 헬스클럽을 설치하여 객실 사용자에게 무료사용 혜택을 제공하고 있다. 그러나, 수영장은 부지문제 등으로 인하여 설치되지 못하였으며, 따라서 수영장의 무료사용 제공이 전혀 불가능하다는 점에서 광고의 허위ㆍ과장성이 인정된다. (나) 소비자오인성 및 공정거래저해성 여부 ① “연 8% 확정수익, 연 8% 최저수익 보장”, “연 8%의 수익을 보장하는 수익보장증서 발행”에 대하여 위와 같은 피심인의 광고를 접한 소비자는 피심인이 연간 8%의 확정수익 또는 최저수익을 기간제한 없이 지속적으로 지급보장 하는 것으로 사실과 다른 인식을 할 것이며 피심인이 연간 8%의 수익을 보장하지 못할 경우 발행되지도 아니한 수익보장증서에 의거 수익금 지급이 보장되는 것으로 사실과 다른 인식을 할 것이므로, 피심인의 위와 같은 광고는 소비자오인성이 있다. 또한, 부동산투자의 경우 일반적으로 소비자는 장래의 지속적이고 고정적인 수익이 보장되는 것을 선호하므로 확정수익 및 최저수익 보장, 관련 수익보장증서발행 여부는 소비자의 투자선택에 중대한 영향을 미칠 수 있다. 따라서, 피심인의 위와 같은 광고는 소비자오인성이 있으며 소비자의 투자선택에 중대한 영향을 미쳐 공정거래를 저해할 우려가 있다고 판단된다. ② “오너가 되면 연 60일까지 숙박료 없이 객실사용”에 대하여 위와 같은 피심인의 광고를 접하는 호텔객실 피분양자(소유자)가 되면 연간 60일간 숙박료 없이 숙박할 수 있는 것으로 사실과 다른 인식을 할 것이므로, 피심인의 위와 같은 광고는 소비자오인성이 있다. 또한, 부동산투자의 경우 일반적으로 소비자는 시설 무료 혜택이 제공되는 것을 선호하므로 호텔객실 소유자에 대한 무료 숙박 여부는 소비자의 투자선택에 중대한 영향을 미칠 수 있다. 따라서, 위와 같은 피심인의 광고는 소비자오인성이 있으며 소비자의 투자선택에 중대한 영향을 미쳐 공정거래를 저해할 우려가 있다고 판단된다. ③ “객실 사용시 수영장, 사우나, 헬스클럽 무료사용권 증정”에 대하여 위와 같은 피심인의 광고를 접하는 소비자는 부대시설로서 수영장이 설치되어 무료사용 혜택이 제공되는 것으로 사실과 다른 인식을 할 것이므로, 피심인의 위와 같은 광고는 소비자오인성이 있다. 또한, 부동산투자의 경우 일반적으로 소비자는 부대시설 설치 및 무료사용 혜택이 제공되는 것을 선호하므로 수영장 설치 및 무료사용 혜택 제공 여부는 소비자의 투자선택에 중대한 영향을 미칠 수 있다. 따라서, 위와 같은 피심인의 광고는 소비자오인성이 있으며 소비자의 투자선택에 중대한 영향을 미쳐 공정거래를 저해할 우려가 있다고 판단된다. (3) 소결 피심인의 위 2. 가.의 광고행위는 허위ㆍ과장성, 소비자오인성, 공정거래저해성 등 허위ㆍ과장 광고행위의 위법요건을 모두 갖추고 있으므로, 법 제3조 제1항 제1호에 규정되어 있는 허위ㆍ과장의 표시ㆍ광고행위로 판단된다. 라. 피심인의 주장내용에 대한 판단 첫째, 피심인은 호텔객실 소유자가 숙박하는 경우에 객실관리비를 부과하고 있으나 숙박료는 무료이므로 광고내용은 부당하지 않다고 주장한다. 그러나, 일반적으로 숙박료의 범위에는 객실료뿐만 아니라 필수적으로 수반되는 시설 및 물품에 대한 각종 이용료(전기료, 침구세탁비, 청소비, 조세공과금 등)가 포함되므로 피심인의 주장은 이유 없다. 둘째, 피심인은 호텔객실 소유자가 숙박하는 경우 객실관리비를 부과한다는 사실을 피분양자들에게 설명하였고 분양계약서 제16조(사용일수) 제1항에 명시하여 분양계약을 체결하였다고 주장한다. 그러나, 광고의 부당성 및 위법성 여부는 광고 당시 표현광고 문구내용 자체의 허위과장성 및 소비자오인성, 공정거래저해성 여부에 따라 판단하는 것인 바, 피심인이 「해운대센텀호텔시설이용약관(2007.7.19.)」에 의거하여 호텔객실 소유자에게 숙박 관련 관리비 부과를 설명하고 분양계약서에 사용일수를 명시하였다 하더라도 2004. 2.부터 3.까지 피심인의 광고 당시 광고내용 자체의 부당성 및 위법성 여부에 대한 판단을 함에 있어서는 영향을 미치지 못한다는 점을 고려해 볼 때, 피심인의 주장은 이유 없다. 3. 결 론 피심인의 위 2. 가.의 광고행위는 법 제3조 제1항 제1호에 해당되는 허위ㆍ과장의 표시ㆍ광고행위이므로 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.