문일회의 사업자단체금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 서울시 송파구 문정1동 지역에서 부동산중개업을 영위하는 자들이 공동의 이익을 증진할 목적으로 조직한 단체로서 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 “법”이라 한다.) 제2조 제4호의 규정에 의한 사업자단체에 해당한다. 나. 피심인의 일반현황 2 피심인은 회장 총무 등의 임원을 두고 있으나 별도의 사무실이나 상근직원은 없다. 일반현황은 <표 1>과 같다. <표 1> 일반현황 (단위 : 천 원, 2010.7.13. 기준) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120729073" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 다. 시장구조 및 실태 (1) 부동산중개업 제도 및 일반현황 3 부동산중개업을 영위하기 위해서는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」(이하 '공인중개사법’이라 함)이 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하며, 합격 후 32시간 이상 44시간 이내의 실무교육을 받은 후, 중개사무소 소재 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 하는 바, 1999. 7. 1. 부동산중개업이 허가제에서 등록제로 바뀜에 따라 현재 부동산중개업 시장의 진입은 자유로운 편이다. 4 최근 공인중개사 자격시험 합격자 수가 급속히 증가하고 있고 명예퇴직자 등이 중개사무소를 신규 개설하는 경우가 계속 증가함에 따라 부동산중개업자<각주>1</각주>수는 매년 10% 이상 증가하였으나 2004년부터는 증가 추세가 다소 주춤하고 있다. 2009. 12.말 현재 부동산중개업자는 83,728명으로 이중 공인중개사가 74,227명(88.7%), 중개인이 9,090명(10.8%), 중개법인 대표자가 411명(0.5%)이며, 부동산중개업자 수의 추이는 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 부동산중개업자 수 추이 (단위 : 명, %) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120729075" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 국토해양부 (2) 부동산중개업의 거래실태 5 부동산의 중개형태는 부동산중개업자가 단독으로 중개의뢰인들간의 거래를 중개하는 단독중개 방법과 매물을 확보한 부동산 중개업자와 매수의뢰자를 확보한 부동산 중개업자가 공동으로 중개하고 중개수수료를 배분하는 공동중개 방법이 있는데 최근에는 인터넷 등 정보통신기술의 발전과 부동산중개사무소의 급증에 따른 부동산중개매물 확보의 어려움 등으로 공동중개 비중이 크게 증가하고 있는 추세이다. 6 공동중개를 위한 부동산거래정보의 교환은 과거에는 중개업자간의 전화통화 또는 부동산정보지 이용 등을 통하여 이루어져 왔으나 최근에는 컴퓨터 보급확대와 인터넷의 발전으로 온라인상의 부동산거래정보망이 주로 이용되고 있다. 이러한 부동산거래정보망을 이용하지 못할 경우 공동중개가 사실상 어려워 영업에 중대한 영향이 있고, 타 업소와 경쟁을 할 수 없게 될 정도이며, 부동산거래정보망의 매물정보도 대부분 사업자단체의 구성사업자들만 공유하고 있다. (3) 송파구 문정1동 지역 부동산중개업 시장의 현황 7 송파구 문정1동 지역은 부동산 형태 기준으로 아파트 단지지역, 주택지역, 상업지역으로 구분할 수 있다. 문정1동 지역 전체의 부동산중개업자 수는 2010년 6월말 현재 약 51명 정도이다. 8 동 지역내의 부동산중개업 사업자단체들은 별도의 부동산 전산망을 사용하지 않고 있으며, 매물 거래량에 비해 부동산중개업자 수가 과다하여 부동산중개업자간의 경쟁은 치열한 상황이다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위사실 (1) 일요일 또는 자신이 지정한 휴무일의 영업활동 제한행위 9 피심인은 구성사업자의 일요일 영업을 제한하는 내용의 회칙규정을 아래 <표3>과 같이 두고 2007.4.30부터 2009.12.27까지 시행해 온 사실이 있다. <표 3> 피심인의 회칙(2007.4.30.~2009.12.27.) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120729077" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 10 피심인은 2009.12.28. 임시총회를 개최하여 상기 회칙을 아래 <표4>와 같이 개정한 후, 현재까지 시행해 온 사실이 있다. <표 4> 피심인의 회칙(2009.12.28. 이후) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120729079" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 (2) 비구성사업자와의 거래금지 행위 11 피심인은 구성사업자로 하여금 비구성사업자와 거래를 하지 못하도록 하고, 위반시 제재조치하는 회칙 규정을 아래 <표5> 내용으로 2007.4.30.부터 2009.12.27.까지 시행한 사실이 있다.<각주>2</각주><표 5> 피심인의 회칙(2007.4.30.~2009.12.27.) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120729081" alt="이유 5번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 나. 관련 법규정 법 제26조【사업자단체의 금지행위】 ① 사업자단체는 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 1. ~ 2. (생략) 3. 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 4. (생략) ② ~ ④ (생략) 다. 위법성 판단 (1) 위법성 성립요건 12 사업자단체의 행위가 법 제26조 제1항 제3호에 해당하기 위해서는 첫째 사업자단체의 의사가 존재하고, 둘째 그 의사가 사업자단체에게 통지되어야 하며, 셋째 그 의사로 인해 구성사업자의 사업내용 또는 활동이 부당하게 제한되어야 한다. 13 사업자단체의 행위가 법 제26조 제1항 제3호에 해당하기 위해서는 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 제한하는 사업자단체의 의사가 있어야 하고, 그 의사가 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하여야 한다. (2) 위법요건 해당여부 (가) 사업자단체 의사의 존재 및 표시여부 14 '사업자단체의 의사’는 총회, 이사회, 임원회의 등 그 형식에는 구애됨이 없이 이를 통한 결의, 결정 등의 형태로 나타나며, 금지행위가 이러한 결의, 결정이 아니라 정관, 규정 또는 시행중인 사업계획서 등에 의하여 이루어지는 경우에는 정관, 규정, 사업계획서 그 자체를 사업자단체의 의사로 본다. 또한 사업자단체의 의사는 구성사업자에게 표시되어야 하며 의사표시의 방법으로 회의개최, 문서송부, 전화통보 등 그 형식 여하를 불문하고 구성사업자에게 인지됨을 의미한다(대법원 2002. 6. 14. 선고2000두8905 판결, 서울고등법원 2000. 10. 10. 선고 2000누1180 판결). 15 위 2. 가. 행위사실에서 본 바와 같이 피심인은 회칙에 구성사업자의 일요일(휴무일) 영업활동과 비구성사업자와 공동중개 행위를 금지하고 이를 위반시 제재하는 내용을 규정하고 이를 시행하였으므로, 사업자단체의 의사가 존재하고 구성사업자에게 표시되었음이 인정된다. (나) 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하였는 지 여부 16 사업자단체는 구성사업자의 공동의 이익을 증진하는 것을 목적으로 하는 단체로서, 그 목적 달성을 위하여 단체의 의사결정에 의하여 구성사업자의 사업활동에 대하여 일정한 범위의 제한을 하는 것은 예정되어 있다고 할 것이나, 그 결의가 구성사업자의 사업활동에 있어서 공정하고 자유로운 경쟁을 저해하는 경우에는 법 제26조 제1항 제3호에 규정된 “구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위”에 해당한다.(대법원 2003. 2. 20. 선고 2001두5347판결) 17 개별 부동산중개업자는 부동산중개업을 영위하는 독립된 사업자로서 시장상황이나 자신의 영업전략 등을 감안하여 영업일이나 거래상대방을 자유롭게 결정할 수 있어야 한다. 18 그럼에도 불구하고 피심인은 회칙을 통해 구성사업자의 일요일(피심인이 지정한 휴무일) 영업을 제한하거나 비구성사업자와의 거래를 금지함으로써, 구성사업자들의 본질적인 사업활동을 부당하게 제한하였음이 인정된다. 3. 피심인 수락내용 19 피심인은 2010. 11. 9. 위 2.의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문내용의 시정조치 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석없이 이 사건 심의를 진행하였다. 4. 결론 20 피심인의 위 2. 가.의 행위는 법 제26조 제1항 제3호에서 규정하는 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위에 해당하므로 법 제27조의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.