미아삼거리중개업자친목회의 사업자단체금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 서울특별시 강북구 미아동 및 길음동 지역에서 부동산중개업을 영위하는 자들이 공동의 이익을 증진할 목적으로 조직한 단체로서 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 '법’이라 한다) 제2조 제4호의 규정에 의한 사업자단체에 해당한다. 나. 피심인 일반현황 2 피심인은 회장, 부회장, 총무, 감사 등의 임원을 두고 있으며, 총회, 임원회의 등의 의사결정기구를 통하여 주요 의사를 결정하고 있다. 2010. 7. 20. 기준 피심인의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 일반현황 (단위 : 명, 천 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121094115" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 다. 시장구조 및 실태 1) 부동산중개업 제도 및 일반현황 3 부동산중개업을 영위하기 위해서는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 '공인중개사법’이라 한다)이 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하며, 합격 후 32시간 이상 44시간 이내의 실무교육을 받은 후, 중개사무소 소재 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 한다. 4 2000년대 들어 공인중개사 자격시험 합격자 수가 급속히 증가하고 있고 명예퇴직자 등이 중개사무소를 신규 개설하는 경우가 계속 늘어남에 따라 2009년 12월말 현재 전체 부동산 중개업자 수는 83,728명으로 2002년보다 42.1% 증가하였다. 구체적인 부동산 중개업자 수의 추이는 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 부동산중개업자 수 추이 (단위 : 명, %) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121094117" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 국토해양부 2) 부동산중개업의 거래실태 5 부동산의 중개형태는 부동산중개업자가 직접 중개의뢰인 간의 거래를 중개하는 단독중개 방법과 매물을 확보한 부동산 중개업자와 매수의뢰자를 확보한 부동산 중개업자가 공동으로 중개하고 수수료를 배분하는 공동중개 방법이 있다. 최근에는 인터넷 등 정보통신기술의 발전과 부동산중개사무소의 급증에 따른 부동산중개매물 확보의 어려움 등으로 공동중개의 비중이 크게 증가하고 있는 추세이다. 6 공동중개를 위한 부동산거래정보의 교환은 과거에는 중개업자간의 전화통화 또는 부동산정보지 이용 등을 통하여 이루어졌으나, 최근에는 주로 온라인상의 부동산거래정보망을 통하여 이루어지고 있다. 따라서 이러한 부동산거래정보망을 이용하지 못할 경우 공동중개가 사실상 어려워 다른 부동산중개업자와 제대로 경쟁을 할 수 없게 된다. 또한, 부동산거래정보망의 매물정보도 대부분 사업자단체의 구성사업자들만 공유하고 있다. 3) 부동산 중개수수료 7 부동산중개업자가 쌍방의 중개의뢰인들로부터 받는 중개수수료는 관련 법령에서 그 한도를 정하고 있다. 8 공인중개사법은 주택의 중개에 대하여는, 중개수수료와 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비의 한도 등에 관하여 국토해양부령(공인중개사법 시행규칙)이 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도의 조례로 정하도록 하고 있고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대하여는 중개수수료 등을 국토해양부령으로 정한다고 규정하고 있다. 9 서울특별시 주택 중개수수료 등에 관한 조례(서울특별시조례 제4531호, 2007. 5. 29. 전부개정)에 따른 주택 중개수수료 요율 및 한도액은 아래 <표 3>과 같다.<각주>1</각주><표 3> 서울특별시 주택 중개수수료 요율 및 한도액<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121094119" alt="이유 3번째 이미지" ></img> 4) 서울특별시 미아동 및 길음동 지역<각주>2</각주>부동산중개업 시장의 현황 10 서울특별시 미아동 및 길음동 지역에는 2010. 7. 30. 기준 약 29개의 부동산중개업자가 영업 중인데 그 가운데 26개가 피심인의 구성사업자이다. 피심인의 구성사업자들은 인터넷 사이트 다음에 개설된 카페 '삼중회’ (http://cafe.daum.net/mymi3)를 통하여 부동산거래정보 등을 공유하고 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 부동산 중개수수료의 할인 금지 1) 행위사실 11 피심인은 2004년 7월경부터 2010. 8. 24.까지의 기간 동안 구성사업자들로 하여금 아래 <표 4>와 같이 자신의 회칙에 부동산 중개수수료를 법정상한요금 이하로 할인하지 못하도록 하는 규정과 이를 위반할 경우 제명, 벌금 등의 불이익을 부과하는 규정을 두고 이를 시행하였다.<각주>3</각주>이는 피심인의 회장 이종선의 확인서, 피심인이 제출한 회칙 등을 통하여 확인된다. <표 4> 피심인의 회칙(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121094121" alt="이유 4번째 이미지" ></img> 2) 관련 법규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제26조(사업자단체의 금지행위) ①사업자단체는 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 1. 제19조(부당한 공동행위의 금지) 제1항 각 호의 행위에 의하여 부당하게 경쟁을 제한하는 행위 2. ～ 4. (생략) ② ～ ④ (생략) 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제19조(부당한 공동행위의 금지) ①사업자는 계약ㆍ협정ㆍ결의 기타 어떠한 방법으로도 다른 사업자와 공동으로 부당하게 경쟁을 제한하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 할 것을 합의(이하 “부당한 공동행위”라 한다)하거나 다른 사업자로 하여금 이를 행하도록 하여서는 아니 된다. 1. 가격을 결정ㆍ유지 또는 변경하는 행위 2. ～ 9. (생략) ② ～ ⑥ (생략) 3) 위법성 판단 가) 위법성 성립요건 12 법 제26조 제1항 제1호의 사업자단체 금지행위에 해당하는 법 제19조 제1항 제1호의 '가격을 결정ㆍ유지 또는 변경하는 행위(이하 '가격결정행위’라 한다)’가 성립하기 위해서는 ① 사업자단체의 가격결정행위가 있어야 하고, ② 이와 같은 행위가 구성사업자의 가격결정에 영향을 미쳐야 하며, ③ 그 결과 일정한 거래분야에서 가격경쟁을 부당하게 제한하여야 한다.<각주>4</각주>나) 위법요건에 해당되는지 여부 (1) 사업자단체의 의사에 의한 가격결정행위가 있었는지 여부 13 사업자단체의 의사는 총회, 이사회, 임원회의, 간부회의, 분과위원회 등 그 형식에 구애됨이 없이 실질적으로 단체로서의 활동에서 기인한 결의, 결정 등을 말하며, 정관, 회칙 등에 의하여 이루어지는 사업자단체 금지행위의 경우에는 그 자체를 사업자단체의 의사로 본다. 14 '가격결정행위’는 구성사업자로 하여금 일정한 수준으로 가격을 결정 또는 유지하게 하거나 공동으로 가격의 인상ㆍ인하율을 결정하는 행위, 구성사업자에게 가격설정의 기준을 제시하거나 이를 정하여 준수하도록 하는 행위 등을 의미한다.<각주>5</각주>15 살피건대, 피심인은 회칙에 구성사업자의 중개수수료 할인을 금지하고 이를 위반할 경우 벌금 등을 부과하도록 하는 규정을 두고 이를 시행하였으므로 가격결정행위에 대한 사업자단체의 의사가 존재하고 구성사업자에게 표시되었음이 인정된다. (2) 구성사업자의 가격결정에 영향을 미쳤는지 여부 16 구성사업자가 사업자단체에서 결정한 가격의 영향 아래 가격을 결정한 것인 이상 반드시 거래단계에서 최종적으로 결정한 가격이 사업자단체에서 결정한 가격과 동일할 필요는 없으며, 사업자단체의 가격결정이 구성사업자를 직접적으로 구속할 정도에 이르는 경우뿐만 아니라 그에 이르지 아니하고 요청ㆍ권고 등의 형태에 그치는 경우는 물론 구성사업자가 그 이익을 위하여 자발적으로 참여한 경우도 사업자단체가 구성사업자의 가격결정에 영향을 준 것에 해당한다.<각주>6</각주>17 살피건대, 일반적으로 사업자단체의 구성사업자는 그 회칙을 준수할 의무가 있는 것으로 인정되고, 피심인은 회칙 위반 구성사업자에 대하여 제명 등의 제재수단을 통하여 회칙 이행을 강제할 수 있으며, 피심인의 구성사업자는 회칙의 중개수수료 할인금지 규정을 준수함으로써 구성사업자 간의 가격경쟁을 회피할 수 있는 이득이 있는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 피심인의 위 행위는 구성사업자의 가격결정에 영향을 미쳤음이 인정된다. (3) 부당한 경쟁제한성 여부 18 사업자단체의 가격결정행위가 부당하게 경쟁을 제한하는 것인지 여부는 사업자단체의 시장점유율, 경쟁자의 수와 공급 여력, 대체성 등 여러 사정을 종합하여 판단하여야 한다.<각주>7</각주>19 살피건대, 이 사건 관련 미아동 및 길음동 지역에서 2010. 7. 30. 기준 전체 부동산중개업자 29여개 중에서 피심인의 구성사업자들은 26개로서 피심인의 시장점유율이 약 89%에 달하는 점, 일반적으로 고객이 매물 인근에 위치한 부동산중개업자의 서비스를 이용하는 점 등을 고려할 때, 피심인이 자신의 구성사업자로 하여금 중개수수료를 법정상한요금 이하로 할인을 못하도록 강제한 행위는 부동산중개사업자 간 중개수수료의 경쟁을 부당하게 제한한 행위로 인정된다. 다) 소결 20 따라서 피심인의 위 2. 가.의 행위는 법 제19조 제1항 제1호의 가격결정행위로서 법 제26조 제1항 제1호에 해당한다. 나. 비구성사업자와의 공동중개 금지 등 1) 행위사실 21 피심인은 2004년 7월경부터 2010. 8. 24.까지 기간 동안 아래 <표 5>와 같이 자신의 회칙에 비구성사업자와의 공동중개 금지, 다른 구성사업자의 퇴직직원 채용 제한 등을 규정하고 이를 시행하였다.<각주>8</각주>이는 피심인의 회장 이종선의 확인서, 피심인이 제출한 회칙 등을 통하여 확인된다. <표 5> 피심인의 회칙(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121094123" alt="이유 5번째 이미지" ></img> 22 또한, 피심인은 2007년말경 월례회의에서 구성사업자의 일요일 영업을 금지하기로 결정하였고, 2009년 9월경 같은 회의에서 구성사업자들의 투표를 통하여 이를 위반한 김은숙(그린부동산 대표자)을 제명하였으며, 2010년 4월경 일요일 영업을 하지 않도록 하는 내용의 스티커를 제작하여 구성사업자에게 배포하였다. 이는 피심인의 회장 이종선의 확인서, 피심인<각주>9</각주>의 스티커를 통하여 확인된다. 2) 관련 법규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제26조(사업자단체의 금지행위) ①사업자단체는 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 1. ～ 2. (생략) 3. 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 4. (생략) ② ～ ④ (생략) 3) 위법성 판단 가) 위법성 성립요건 23 법 제26조 제1항 제3호에서 금지하는 사업자단체의 사업활동 제한행위가 성립하기 위해서는 ① 사업자단체의 의사가 있어야 하고, 이와 같은 의사가 구성사업자에게 표시되어야 하며, ② 사업자단체의 통지내용이 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하여야 한다.<각주>10</각주>나) 위법요건에 해당하는지 여부 (1) 사업자단체 의사의 존재 및 표시 여부 24 사업자단체의 의사는 총회, 이사회, 임원회의, 간부회의, 분과위원회 등 그 형식에 구애됨이 없이 실질적으로 단체로서의 활동에서 기인한 결의, 결정 등을 말하며, 정관, 회칙 등에 의하여 이루어지는 사업자단체 금지행위의 경우에는 그 자체를 사업자단체의 의사로 본다. 25 살피건대, 피심인은 회칙에 비구성사업자와의 공동중개 금지, 다른 구성사업자의 퇴직직원을 채용하는 행위 금지 등의 규정을 두고 이를 시행하였고, 월례회의를 통하여 구성사업자의 일요일 영업 금지를 결정하고 이를 위반한 구성사업자를 제명하였으므로 사업자단체의 의사가 존재하고 구성사업자에게 표시되었음이 인정된다. (2) 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하였는지 여부 26 사업자단체는 구성사업자의 공동 이익을 증진하는 것을 목적으로 하는 단체이다. 따라서 그 목적 달성을 위하여 단체의 의사로써 구성사업자의 사업활동에 대하여 일정한 범위의 제한을 하는 것이 어느 정도 예정되어 있다고 하더라도 그 결의의 내용이 구성사업자의 사업내용이나 활동을 과도하게 제한하여 구성사업자 사이의 공정하고 자유로운 경쟁을 저해할 정도에 이른 경우에는 위법하다고 할 것이다.<각주>11</각주>27 또한, 피심인의 구성사업자인 부동산중개업자는 독립된 사업자로서 시장상황이나 자신의 영업전략 등을 감안하여 거래상대방, 영업일, 직원채용 등을 자유롭게 결정할 수 있어야 한다.