샤인의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인 최◎◎, 최△△, 최□□, 최◇◇(이하 “피심인들”이라 한다)는 부동산 개발 및 공급업을 영위하는 자들로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률(2013. 8. 13. 제12096호, 이하 “법”이라 한다) 제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당되며, '코업시티하우스 샤인’의 시행사로서 이 사건 광고의 기획ㆍ실시 및 비용부담의 공동책임이 있는 자이다. 나. 피심인 일반현황 2 피심인들의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 피심인들 일반현황 (2013. 8. 9.기준, 단위: 백만원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752051" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인들 제출자료 다. 분양물 현황 3 피심인들의 이 사건 분양물의 현황은 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 분양물 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752067" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인들 제출자료 라. 시장구조 및 실태 1) 수익형부동산의 개념 4 수익형부동산이란 일반적으로 오피스텔, 상가, 오피스 그리고 최근 관련규제 완화로 공급이 증가한 도시형 생활주택 등이 대표적인 형태로서 주거용 및 토지를 제외한 부동산으로 일정기간 동안 수익이 발생하는 부동산으로 정의할 수 있다. 5 수익형부동산은 금리 및 경기상황에 의해 수익변동이 발생하는 경기에 민감한 부동산 상품으로 주거용 부동산 및 토지보다 투자시 리스크가 커서 이에 따른 미래가치에 대한 투자전략이 선행되어야 하며 입지선정 및 배후 유동인구, 접근성 등을 점검할 필요가 있다. 6 또한, 공실이 발생되었을 시 임대료뿐 아니라 원금도 회수하지 못할 수 있으며 단순히 투입되는 금액대비 임대수익만으로 산출한 표면적인 수익률만을 믿고 투자하기 보다는 꼼꼼히 세금 부분 등을 따져보고 투자를 고려하여야 한다. 2) 수익형부동산의 종류 (가) 오피스텔<각주>1</각주>7 오피스텔이란 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 주 용도가 업무시설이며 업무와 주거를 한 단위실내에서 해결하는 복합용도의 건축물을 말한다. 8 그간의 오피스텔에 대한 정책은 주택시장의 변화에 따라 건축기준을 변경하고 수급의 불균형을 조절해 왔으며, 2010년 오피스텔이 “준주택”으로 지정<각주>2</각주>되고, 2012년 매입임대주택사업<각주>3</각주>에 포함되는 등의 다양한 규제완화로 신규 공급이 크게 증가한 것으로 나타났다. 9 최근 오피스텔의 신규 공급 현황은 <표 3>과 같이 허가 동수 및 면적이 2011년 급격히 증가한 이후 최근 3년간 꾸준히 증가하고 있으며, 2013년의 경우 허가 및 착공면적은 다소 감소하였으나 입주예정물량인 준공면적<각주>4</각주>은 큰 폭으로 증가한 것으로 나타나는 등 당분간 공급이 증가할 것으로 예측된다. <표 3> 오피스텔 건축허가 현황 (단위: 동수, 천㎡) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752069" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부 통계자료 (나) 상가 10 상가는 임대수익을 통한 안정적인 운용수익을 기대해 볼 수 있으며, 향후 국내 인구의 빠른 고령화와 베이비붐세대 은퇴에 따른 노후생활자금 마련의 수단으로서 이에 대한 관심은 지속될 것으로 예측된다. 11 국토교통부 발표에 따르면, 2013년 상업용 건축물의 인ㆍ허가 현황이 전년대비 건축허가(2.8%), 착공(7.0%), 준공(2.2%)면적이 모두 증가하였다. 세부적으로 살펴보면 건축허가의 경우 제1종 근린생활시설(3.7%), 제2종 근린생활시설(2.6%), 판매시설(44.1%)은 증가하였으며, 업무시설(-19.6%)은 감소한 것으로 나타났다. <표 4> 연도별 상업용 건축허가, 착공, 준공 현황 (단위: 천㎡) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752071" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부(2013년 전국 건축 인ㆍ허가 현황 보도자료) 12 국토교통부 발표 2013년 상업용부동산 투자수익률을 보면, 오피스 빌딩의 경우 5.30%로서 전년대비 0.25%p 하락하였으며, 매장용 빌딩은 5.18%로서 전년대비 0.07%p 하락한 것으로 나타났다. 전반적인 경기침체, 물가상승 등 실물경기 악화의 영향으로 상업용부동산에 대한 수요가 부진하였으나, 2013년 하반기부터 국내경기가 완만한 회복세로 진입함에 따라 하락폭은 둔화된 것으로 분석하였다. <표 5> 상업용부동산 연간 투자수익률 추세 (단위:%) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752073" alt="이유 5번째 이미지" ></img> ※ 2012년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, 2013년도부터는 전국기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 2009년 이후 연간수익률은 해당년도 4분기 동안의 시간가중 수익률임 ※ 투자수익률(%) = 소득수익률(%) + 자본수익률(%) - 소득수익률(%) = 순영업소득(임대료 등 수입 - 영업경비) / 기초자산가액 × 100 - 자본수익률(%) = 자산가격변동액 / 기초자산가액×100 * 출처: 국토교통부, 2013년 4분기 상업용부동산 임대동행조사 결과발표 13 상가의 경우<각주>5</각주>, 기타 수익형부동산 상품에 비해 초기 투자금액이 높은데다 경기여건에 민감하여 수익률 변동성이 많다는 점을 감안한다면 투자확대는 다소 제한적이다. 또한 아파트, 오피스텔, 토지 등 기타 부동산 상품과는 달리 권리금이라는 변수가 포함되어 있어 시세파악이 어려우며, 상대적으로 환금성이 크게 낮은 점을 감안한다면 입지에 대한 상권분석 및 실질 수익률 파악 등이 필요하다. 14 아파트와는 달리 상가는 동일 지역 내에 위치해도 점포의 입지, 분양가, 금융조건, 건설사의 다양한 투자지원 가능여부 등 개별적 특색이 강해 상가마다 차이가 나고, 수익률과 개발 가능성을 부풀려 홍보하고 있는 경우가 많다는 점을 유의하여야 한다. (다) 도시형 생활주택<각주>6</각주>15 최근 빠르게 증가하는 1∼2인 가구와 서민의 주거안정을 위한 소형주택 공급량 확대를 위해 정부는 2009년 5월 도시형 생활주택 개념을 도입하고, 관련규정을 완화(건설기준, 주차장기준, 부대ㆍ복리시설 설치의무 일부 면제 등)하며 국민주택기금을 지원하는 등 중소형 주택공급 활성화를 적극적으로 추진하여 왔다. <표 6> 도시형 생활주택과 공동주택 비교 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752075" alt="이유 6번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부 보도자료 16 도시형 생활주택은 주로 소형가구를 배후수요로 하는 업무지구나 교통접근성이 좋은 역세권지역을 중심으로 관심이 꾸준히 증가하고 있으며, 관련규제의 대폭적인 완화 등으로 최근 4년간 공급이 활성화되는 추세였으나, 2013년 국민주택기금의 금리 환원<각주>7</각주>및 주차장 기준 강화<각주>8</각주>에 따라 전년대비 44.2% 감소한 것으로 나타났다<각주>9</각주>. 유형별로 보면 원룸형은 4만3천호로 전년대비 58% 감소하였고, 단지형은 2만6천호로 전년대비 22% 증가하여 단지형 주택의 비중이 증가하는 추세를 보이고 있다. 3) 레지던스 호텔<각주>10</각주>가) 레지던스 호텔의 개념 17 레지던스 호텔(Residence Hotel)은 아파트나 주상복합 아파트, 오피스텔 등의 주거공간에 호텔식 서비스를 혼합한 형태로서 서비스드 레지던스(Serviced Residence) 또는 서비스드 아파트먼트(Serviced Apartment)라고 불러지기도 한다. 18 레지던스 호텔(Residence Hotel)은 호텔과 달리 방안에 취사나 세탁시설이 있으며 커피숍, 레스토랑, 사우나, 비즈니스 센터, 휘트니스 클럽 등의 부대시설을 갖추고 장기투숙 목적의 내ㆍ외국인을 주 대상으로 임대 및 숙박 영업을 하는 호텔형 주거시스템이다. <표 7> 레지던스 호텔과 관광호텔의 특성 비교 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752079" alt="이유 7번째 이미지" ></img> * 출처: 레지던스 호텔 선택속성의 중요도와 만족도에 관한 연구(2010, 엄수진) 나) 레지던스 호텔의 현황 19 우리나라에는 1988년 스위스 그랜드 호텔(현, 그랜드 힐튼 호텔)이 105실의 레지던스 호텔로서 최초로 문을 열었고, 그 이후 오크우드 프리미어, 프레이저 스위츠 서울, 한 스위트 서비스드 레지던스 등이 완공되면서 레지던스 호텔이 알려지게 되었다. 레지던스 호텔 시장은 <표 8>과 같이 오크우드, 도미인, 프레이저 스위츠 등의 외국계 전문 레지던스 업체와 코업, 휴먼터치빌, 바비엥, 코아텔 등의 순수 국내업체들로 구성되어 있다. <표 8> 국내 레지던스 호텔 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752081" alt="이유 8번째 이미지" ></img><각주>11</각주>* 출처: 레지던스 호텔 선택속성의 중요도와 만족도에 관한 연구(2010, 엄수진), 인터넷 홈페이지 20 외국계 레지던스 사업자들은 한국에 지사를 두어 직접 운영하는 방식을 취하고 있으며 이들은 기존 호텔과의 차별성을 강조하며 주거생활에 초점을 둔 경영방식을 취하고 있다. 또한 90% 이상을 외국인 및 해외교포 장기투숙자들을 고객으로 하고 있다. 21 반면, 국내 레지던스 사업자들은 법령상 부동산 임대업이 가능한다는 점을 활용하여 대부분 직접 운영하는 방식이 아니라, 일반인들에게 선 분양하고 위탁관리 후 소유자에게 확정수익을 보장해 주는 방식을 취하고 있다. 따라서 초기 건설소요자금을 분양대금으로 충당함으로써 객실 임대료가 상대적으로 낮은 편이다. 22 한편, 보건복지부는 2012년 1월 레지던스 호텔을 기존의 숙박업과 별도로 관리ㆍ규율하기 위하여 숙박업을 기존의 숙박업(일반, 취사시설 제외)과 새로운 형태의 숙박업(생활, 취사시설 포함)으로 구분하도록 공중위생관리법 시행령을 개정<각주>12</각주>하였으며, 국토교통부는 2013. 5. 31. 건축법상 숙박시설을 일반숙박시설과 생활숙박시설을 구분하도록 건축법시행령을 개정하였다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 거짓ㆍ과장의 광고행위 1) 행위사실 23 피심인들은 2013. 6. 7. ~ 2013. 7. 20. 기간 동안 중앙일간지, 전단지 등을 통하여 서울 구로구 경인로 소재 '코업시티하우스 샤인’(이하 “이 사건 분양물”이라 한다)에 대하여 분양광고를 하면서 아래 <그림 1>, <그림 2>와 같이 “분양가 대비 최대 12.9% 확정 임대수익보장”, “공실 걱정 無, 평생임대료 걱정 無, 운영관리비 걱정 無”, “객실점유율 90%이상! 수익형 레지던스의 NO.1 브랜드 코업이라면 믿을 수 있습니다”, “고수익 레지던스를 찾으신다면 코업시티하우스로 체크인하십시오”라고 광고한 사실이 있다. <그림 1> 신문 광고내용(동아일보, 2013. 6. 7. A04면 종합) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752053" alt="이유 9번째 이미지" ></img> <그림 2> 전단지 광고내용 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752055" alt="이유 10번째 이미지" ></img> 24 또한, 피심인들은 2013. 5. 3. 서울 구로구 경인로 소재 이 사건 분양물에 대하여 코업시티하우스 홈페이지 (http//cityhouse.co-op.co.kr)를 통해 “코업시티하우스 샤인”이라고 이 사건 분양물을 소개하며 광고한 사실이 있다. <그림 3> 인터넷 광고 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752057" alt="이유 11번째 이미지" ></img> <표 9> 광고 게재 내역<각주>13</각주>(단위: 원, VAT포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752059" alt="이유 12번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인들 제출자료 (소갑 제2호증) 2) 관련 법규정 25 < 별지 2 > 와 같다. 3) 위법성 판단 가) 위법성 성립요건 26 법 제3조 제1항 제1호에서 규정한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고라 함은 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 표시ㆍ광고를 말한다. 27 따라서 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고행위가 성립하기 위해서는 표시ㆍ광고내용의 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 28 한편, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 표시ㆍ광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결). 29 또한, 표시ㆍ광고행위에 있어서 표시ㆍ광고행위를 한 사업자등에게 표시ㆍ광고에서 주장하는 내용 중 사실과 관련한 사항이 진실임을 합리적ㆍ객관적 근거에 의하여 입증할 책임이 있는 것이고, 입증책임이 있는 당사자가 그 주장사실을 증명할 만한 아무런 증거를 제출하지 않은 채 상대방에게 반대증거의 제출을 요구하였으나 상대방이 이에 응하지 않았다고 하여 그 주장사실이 추정되거나 또는 입증의 필요가 상대방에게 돌아가게 되는 것은 아니다(대법원 2003. 3. 31. 2002마4109 판결 참조). 나) 위법요건에 해당하는지 여부 (1) 거짓ㆍ과장성 여부 (가) “분양가 대비 최대 12.9% 확정 임대수익보장”, “공실 걱정 無, 평생임대료 걱정 無, 운영관리비 걱정 無”광고 관련 30 피심인들은 이 사건 분양물을 광고하며 “분양가 대비 최대 12.9% 확정 임대수익보장”, “공실 걱정 無, 평생임대료 걱정 無, 운영관리비 걱정 無”라고 표현함으로써 마치 이 사건 분양물을 분양받으면 분양가 대비 최대 12.9%의 확정 임대수익을 평생 보장하는 것처럼 광고하였다. 31 이와 관련하여 피심인들은 수분양자와의 임대차계약에 따라 임차료로 지급하는 금액은 분양대금의 연 8%(부가가치세 제외)에 해당하는 금액이며, 제1201호를 기준으로 분양대금 1억 1,600만 원의 60%에 해당하는 6,960만 원을 금융기관으로부터 융자 받을 시 연 13.25%의 수익률이 발생하여 “최대”라는 표현과 함께 연 “12.9%의 임대수익 확정 보장”이라고 표현한 것은 사실과 부합한다고 주장한다. 32 그러나 조사결과 피심인들의 위 광고는 다음과 같은 점을 고려할 때 사실이 아니라고 판단된다. 33 피심인들이 이 사건 분양물을 분양하며 별도의 융자조건이나 융자금액에 대한 명시 없이 “분양가 대비 최대 12.9% 확정 임대수익보장”이라고 광고한 내용을 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 접하는 경우, 광고내용 그대로 이 사건 분양물을 분양받게 되면 분양가인 1억 1,600만 원 대비 최대 12.9%의 확정 이율로 총 1,496만 원의 연간 임대수익을 보장 받을 수 있는 것으로 오인할 것이다. 34 그러나 피심인들의 위의 광고내용은 별도의 융자관련 정보를 명시하지 않고 “분양가 대비”라는 표현을 함께 표기하여 마치 이 사건 분양물의 임대수익률이 실투자금액을 기준으로 수익률을 계산한 임대수익률<각주>14</각주>보다 높은, 분양가 대비 12.9%를 보장해 주는 것처럼 소비자를 오인시키거나 오인하게 할 우려가 있는 것으로 판단된다. 35 하지만, 피심인들이 소명한 바와 같이 수분양자가 이 사건 분양물을 분양받을 시 임대차계약에 의하여 만 2년간 보장 받는 연간 임대료는 부가가치세를 제외한 분양가 대비 연 8%에 해당하는 928만 원 인 것으로 확인된다. 36 따라서, 피심인들이 사실과 다르게 이 사건 분양물의 임대수익을 분양가 대비 최대 12.9%를 확정하여 보장해 주는 것처럼 광고한 행위는 자신들의 분양물의 가치를 우량한 것처럼 나타내기 위하여 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 광고한 것으로 거짓ㆍ과장성이 있다고 판단된다. (나) “객실점유율 90%이상! 수익형 레지던스의 NO.1 브랜드 코업이라면 믿을 수 있습니다, 고수익 레지던스를 찾으신다면 코업시티하우스로 체크인하십시오” 광고 관련 37 피심인들은 “객실점유율 90%이상! 수익형 레지던스의 NO.1 브랜드 코업이라면 믿을 수 있습니다, 고수익 레지던스를 찾으신다면 코업시티하우스로 체크인하십시오”라고 표현함으로써 이 사건 분양물이 객실점유율 90%이상으로 고수익을 보장할 수 있는 레지던스 호텔인 것처럼 광고하였다. 38 이와 관련하여 피심인들은 이 사건 분양물과 유사한 장기체류시설의 선행지표가 되는 2011년 서울시의 특1급 및 특2급 호텔<각주>15</각주>의 객실 이용률이 각각 92.2%, 93.5%로 90%이상이라는 시장 요인과 국내 서비스드 레지던스의 대표주자인 '코업’의 브랜드 통상사용권<각주>16</각주>에 대한 계약체결<각주>17</각주>을 근거로 위와 같이 광고하였다고 주장하며, 관광지식시스템<각주>18</각주>의 '2011년 서울시 객실 판매 및 이용률 현황’자료와 코업씨앤씨 주식회사와의 브랜드 통상사용계약서를 제시하였다. 39 그러나, 피심인들이 제시한 자료 및 관광지식시스템에서 제공하는 2011년과 2012년도의 서울시 관광숙박운영실적을 검토한 바 2011년 특1급 및 특2급 호텔의 객실 평균 이용률은 각각 79.3%, 87.2%이었고, <표 10>과 같이 2012년도의 경우 객실 평균 이용률이 2011년도 대비 각각 -2.02%, -5.16% 하락한 사실이 확인된다. <표 10> 2012년 서울시 관광숙박업소 객실 판매 및 이용률 현황 (단위: 개, %, 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120752063" alt="이유 13번째 이미지" ></img> * 출처: 관광지식정보시스템(2012년도 관광숙박업운영실적, 객실 판매 및 이용률 현황) 40 설령 서울시의 2011년과 2012년 특1급, 특2급 호텔의 객실 이용률이 90% 이상이라 할지라도 피심인들의 이 사건 분양물이 한국관광호텔업협회와 관광협회중앙회에서 특1급이나 특2급 호텔 등급으로 지정한 것이 아님에도 피심인들은 객관적인 근거 없이 서울시의 특1급ㆍ특2급 호텔의 객실점유율을 근거로 마치 이 사건 분양물의 객실점유율이 90%이상이거나 이를 보장 받을 수 있는 것처럼 사실과 다르게 광고한 것으로 판단된다. 41 따라서 피심인들이 사실과 다르게 이 사건 분양물을 객실점유율 90%이상으로 고수익을 보장하는 레지던스 호텔인 것처럼 광고한 행위는 자신들의 분양물의 가치를 높이기 위하여 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 것으로 거짓ㆍ과장성이 있다고 판단된다. (다) “건축물허가 사항과 다르게 분양 광고”한 사실 관련 42 피심인들은 이 사건 분양물이 광고당시 건축물의 용도를 업무시설(오피스텔) 및 도시형 생활주택으로 인ㆍ허가를 받았음에도 불구하고, “코업시티하우스샤인”이라는 레지던스(생활형 숙박업, 생활숙박시설)<각주>19</각주>로 분양광고함으로써 건축 인ㆍ허가 용도와 다르게 분양 광고하였다. 43 이와 관련하여 피심인들은 이 사건 분양물은 2013. 3. 5. 코업씨앤씨 주식회사와 5년간의 브랜드 통상사용권에 대한 계약을 체결하였으며 이를 근거로 인터넷 광고를 하였고, 2013. 10. 31. 이 사건 분양물을 '생활숙박시설’로 용도변경 승인도 받았다고 주장한다. 44 그러나 피심인들의 이 사건 분양물은 건축허가권자인 구로구로부터 2012. 2. 17. 업무시설 (오피스텔), 공동주택(아파트) 도시형 생활주택으로 건축ㆍ대수선ㆍ용도변경 허가를 받은 후 2012. 3. 5. 착공하여, 2013. 6. 3. 건축물 사용승인을 받았으며, 2013. 8. 30. 건축물의 용도변경허가를 득한 후 2013. 10. 31. “샤인오피스텔”에서 “코업시티호텔 스테이코”로 건축물 명칭변경 승인과 함께 지상2층 ~ 지상14층 업무시설(오피스텔(117실))을 생활숙박시설(117실)로 지상15층 ~ 지상20층 도시형 생활주택(원룸형아파트(68세대))을 숙박시설(생활숙박시설(62실))로 용도변경승인을 받은 사실이 확인된다. 45 그러므로 피심인들은 광고당시 이 사건 분양 건축물의 용도를 업무시설(오피스텔), 도시형 생활주택(원룸형 아파트)으로 허가를 받은 사실이 확인되며, 피심인들도 인정하고 있듯이 업무시설로 건축물 사용승인 이후에 코업의 브랜드 사용기준에 걸맞은 인테리어 및 부속시설에 대한 추가적인 공사를 진행하였음을 확인할 수 있다. 46 따라서 피심인들이 코업씨앤씨 주식회사와 “코업시티하우스 샤인”명으로 5년간의 브랜드 통상사용권에 대한 계약을 체결한 것을 근거로 “서비스드 레지던스의 NO1 브랜드 코업”이라는 광고 표현과 함께 “고수익 레지던스를 찾으신다면 코업시티하우스로 체크인하십시오”라고 표현하여 광고함으로써 마치 광고당시 이 사건 분양물이 레지던스 호텔인 생활숙박시설 용도로 건축허가를 받은 코업의 서비스드 레지던스인 것처럼 광고한 행위는 사실과 다르거나 사실을 부풀려 광고한 것으로 판단된다. (2) 소비자 오인성 여부 47 일반 소비자들은 사업자가 신문이나 전단지 등을 통하여 광고한 내용에 대해 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이다. 특히, 상가 및 오피스텔 등 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않다는 점에서 더욱 그러할 것이다. 48 따라서 보통의 주의력을 가진 소비자들이 피심인들의 “분양가 대비 최대 12.9% 확정 임대수익보장”, “공실 걱정 無, 평생임대료 걱정 無, 운영관리비 걱정 無”라는 광고내용을 접하는 경우, 광고내용 그대로 이 사건 분양물을 분양받기만 하면 평생 공실이나 임대료, 운영관리비 걱정 없이 분양가 대비 최대 연 12.9%의 확정된 임대수익을 장기간에 걸쳐 보장받을 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. 49 이에 대해 피심인들은 이 사건 광고는 단순한 청약의 유인에 불과하며 분양상담 및 계약체결 과정 등에서 구체적으로 관련 정보가 제공되므로 오인성이 해소되었다고 주장하고 있으나, 부당광고행위 해당 여부에 대한 판단은 광고 자체에서 유발된 소비자 오인성 여부를 판단하는 것이므로 실제 계약체결 과정에서 바로잡을 가능성이 있다고 하더라도 당해 광고 자체의 위법성에는 영향을 미치지 않으므로 피심인들의 주장은 이유가 없는 것으로 판단된다(서울고등법원 2000. 11. 28. 선고 2000누5977 및 서울고등법원 2012. 10. 17. 선고 2012누11197 판결 참조). 50 또한, 보통의 주의력을 가진 소비자들이 피심인들의 “객실점유율 90%이상! 수익형 레지던스의 NO.1 브랜드 코업이라면 믿을 수 있습니다, 고수익 레지던스를 찾으신다면 코업시티하우스로 체크인하십시오”라는 광고내용을 접하는 경우, 광고내용 그대로 이 사건 분양물이 광고 당시에 코업의 서비스드 레지던스 건축물로서 분양받기만 하면 객실점유율 90%이상을 보장 받을 수 있어 안정적으로 고수익을 올릴 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. 51 그리고 이 사건 분양물은 광고당시 관계기관인 구로구로부터 업무시설 및 도시형 생활주택으로 건축허가를 받고, 생활숙박시설로 용도변경허가를 받지 않았음에도 이 사실을 밝히지 아니한 채 건축물 용도와 다르게 생활숙박시설인 레지던스 호텔시설로 분양광고를 하였다. 52 따라서 보통의 주의력을 가진 소비자들이 피심인들의 “코업시티하우스 -샤인”, “최고급호텔서비스”등의 광고내용을 접하는 경우, 광고내용 그대로 이 사건 분양물이 광고당시에 관계기관으로부터 생활숙박시설로 건축허가를 받은 레지던스 호텔이라고 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. (3) 공정거래 저해성 여부 53 오피스텔, 도시형 생활주택, 상가 등 수익형부동산 분양과 관련하여 일반 소비자들의 최대 고려사항이 임대수요의 안정성과 함께 수익성이라는 점을 감안할 때 분양가 및 거래조건, 임대수익률이나 임대수익의 보장여부ㆍ보장조건, 건축물의 용도 및 허가여부 등은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 54 따라서 피심인들이 임대수익률 및 보장기간 등의 임대수익 보장조건과 관련하여 구체적인 보장기간 등을 명시하지 아니하고 분양가 대비 연 8%의 확정 수익을 보장함에도 사실과 다르게 공실이나 평생 임대료 걱정 없이 분양가 대비 최대 연 12.9%의 임대수익을 보장해 주는 것처럼 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. 55 또한, 피심인들이 이 사건 분양물에 대하여 건축물 사용승인 전에 건축허가권자에게 분양신고도 없이 분양광고를 하며 건축물 용도변경에 따른 건축허가를 득하지 않은 채 사실과 다르게 레지던스 호텔로 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. 56 그리고 레지던스 호텔로 운영 예정인 건축물은 주거 목적의 개별 임대방식 오피스텔과 달리 시설이나 거래처의 신용, 영업상의 노하우 등에 따라 무형의 재산적 가치가 발생하고, 객실 이용률에 따라 수익성이 달라질 수 있으므로 임차인의 브랜드, 영업상의 노하우 등은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 57 따라서 피심인들이 이 사건 분양물에 대하여 객관적인 근거 없이 사실과 다르게 “객실점유율 90%이상! 수익형 레지던스의 NO.1 브랜드 코업이라면 믿을 수 있습니다, 고수익 레지던스를 찾으신다면 코업시티하우스로 체크인하십시오”라고 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. (4) 소결 58 피심인들의 위 2. 가. 1)의 광고행위는 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성 등 위법성 요건을 모두 갖춘 것으로 판단되므로 법 제3조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장의 광고행위에 해당된다. 나. 기만적인 광고 행위 1) 행위사실 59 피심인들은 2013. 6. 7. ~ 2013. 7. 20. 기간 동안 중앙일간지, 전단지 등을 통하여 서울 구로구 경인로 소재 '코업시티하우스 샤인’(이하 “이 사건 분양물”이라 한다)에 대하여 분양광고를 하면서 아래 <그림 1>과 같이 “분양가 대비 최대 12.9% 확정 임대수익보장”, “공실 걱정 無, 평생임대료 걱정 無, 운영관리비 걱정 無”라고 광고한 사실이 있다. 2) 관련 법규정 60 < 별지 2 > 와 같다. 3) 위법성 판단 가) 위법성 성립요건 61 법 제3조 제1항 제2호에서 규정한 기만적인 광고라 함은 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 행위를 말한다. 62 따라서 기만적인 광고행위가 성립하기 위해서는 광고내용의 기만성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 63 한편 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지의 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결). 나) 위법성 요건 해당 여부 (1) 기만성 여부 64 피심인들은 이 사건 분양물을 광고하며 “분양가 대비 최대 12.9% 확정 임대수익보장”, “공실 걱정 無, 평생임대료 걱정 無, 운영관리비 걱정 無”라고 표현함으로써 마치 이 사건 분양물을 분양받으면 분양가 대비 최대 12.9%의 확정 임대수익을 장기간에 걸쳐 보장하는 것처럼 광고하였다. 65 이와 관련하여 피심인들은 수분양자와 피심인들간의 전대(재임대)<각주>20</각주>운영에 의한 임대차계약에 따라 피심인들이 임대료와 운영관리비 납부를 책임지게 되며 이에 따라 수분양자가 공실률이나 임대료 및 운영관리비에 대한 걱정이 없고, 수분양자가 지속적으로 계약을 유지하기 원하는 경우 계약 유지가 가능하며 피심인들이 이 사건 분양물을 영구적으로 운영할 것이므로 이와 같이 표현한 광고는 사실과 부합한다고 주장한다. 66 그러나 조사결과 피심인들의 위 광고는 다음과 같은 점을 고려할 때 사실이 아니라고 판단된다. 67 피심인들과 수분양자와의 임대차계약서를 살펴보면 피심인들은 수분양자가 이 사건 분양물에 대한 소유권을 이전한 이후 영업을 개시하는 날로부터 만 2년간을 계약기간으로 부가가치세를 제외한 분양가의 8%의 금액을 매월 10일 월 임대료로 지급하며, 이 분양 오피스텔의 소유권 이전에 따른 등기비용과 소유 및 임대로 인하여 부과되는 각종 세금 등의 비용은 수분양자가 부담하는 것으로 정하였다. 다만, 관리 제비용에 대한 수분양자의 부담은 임대차계약 기간 동안에는 없는 것으로 확인된다. 68 따라서, 피심인들의 “공실 걱정 無, 평생임대료 걱정 無, 운영관리비 걱정 無”라는 광고내용 및 주장과 달리 수분양자는 이 사건 분양물에 대한 소유권을 이전한 이후 영업을 개시하는 날로부터 만 2년간만 계약서에 표기한 확정 임대수익을 받을 수 있을 뿐이며, '계약의 만기 시 상호 최선의 이익이 되는 방향의 합의에 의하여 계약을 변경하거나 연장할 수 있다’는 계약 내용에서 볼 수 있듯이 향후 계약 내용에 따라 임대료 및 운영관리비의 지급조건이 달라질 수 있는 사항으로 확인된다. 69 아울러, 피심인들은 수분양자와 피심인들 간에 임대차계약을 체결한 호실 수가 전체호실의 75% 미만일 경우 본 계약을 무효로 할 수 있도록 하고 있어, 이 사건 분양물의 분양률이나 수분양자와 피심인들 간의 임대차계약률이 저조할 경우 임대차계약으로 정한 만 2년간의 계약기간 마저 보장받을 수 없는 것이 확인된다. 70 즉, 수분양자들은 분양계약을 체결하고 소유권이 이전된 이후라 할지라도 피심인이 코업시티하우스의 영업을 개시하지 않았거나 수분양자와 피심인 간에 임대차계약이 체결된 호실 수가 전체호실의 75% 미만일 경우 2년 동안 지급받기로 한 부가가치세를 제외한 분양가의 8%에 해당하는 임대료조차 지급을 보장 받을 수 없는 것으로 확인된다. 71 따라서 피심인들이 위 광고는 임대수익의 보장여부 등 거래조건에 관한 정보는 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 사항에 관한 정보임에도 분양가 대비 연 8%의 확정 임대수익을 만 2년간만 보장해줌을 구체적으로 밝히지 아니한 채 광고한 기만성이 인정된다. (2) 소비자 오인성 여부 72 일반 소비자들은 사업자가 신문이나 전단지 등을 통하여 광고한 내용에 대해 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이다. 특히 상가 및 오피스텔 등 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않다는 점에서 더욱 그러할 것이다. 73 따라서 보통의 주의력을 가진 소비자들이 피심인들의 “분양가 대비 최대 12.9% 확정 임대수익보장”, “공실 걱정 無, 평생임대료 걱정 無, 운영관리비 걱정 無”라는 광고내용을 접하는 경우, 광고내용 그대로 이 사건 분양물을 분양받기만 하면 평생 공실이나 임대료, 운영관리비 걱정 없이 분양가 대비 최대 연 12.9%의 확정된 임대수익을 장기간에 걸쳐 보장받을 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. (3) 공정거래 저해성 여부 74 오피스텔, 도시형 생활주택, 상가 등 수익형부동산 분양과 관련하여 일반 소비자들의 최대 고려사항이 안정적인 임대수익과 임대수익의 보장여부 및 보장기간, 임대수요의 안정성 등이라는 점을 감안할 때 임대수익의 보장기간은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 75 따라서 피심인들이 임대수익률 및 보장기간 등의 임대수익 보장조건과 관련하여 구체적인 보장기간 등을 명시하지 아니하고 공실이나 평생 임대료 걱정 없이 분양가 대비 최대 연 12.9%의 임대수익을 보장해 주는 것처럼 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. (4) 소결 76 피심인들의 위 2. 나. 1)의 광고행위는 기만성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성 등 위법성 요건을 모두 갖춘 것으로 판단되므로 법 제3조 제1항 제2호에서 규정하고 있는 기만적인 광고행위에 해당된다. 3. 처분 77 피심인들의 2. 가. 1) 행위와 2. 나. 1)의 광고행위는 이미 종료되었으나 장래에 이 사건 광고행위와 동일 또는 유사한 행위가 반복될 우려가 있다고 인정되므로 향후 법위반행위의 재발을 막기 위하여 법 제7조에 따라 시정명령을 부과한다. 78 또한, 피심인들의 이 사건 광고행위를 접한 소비자에게 남아 있는 오인성과 기만적인 효과를 제거하기 위하여 공표명령을 함께 부과하되 부당한 표현의 내용ㆍ정도, 부당 광고 횟수, 표시ㆍ광고내용 중 부당한 표현이 차지하는 비중, 부당한 광고의 지역적 확산 정도 등을 고려하여 1개 중앙일간지에 3단×10cm의 크기로 토요일, 일요일, 공휴일을 제외한 평일에 1회 게재하도록 한다. 4. 피심인의 수락내용 79 피심인들은 2014. 10. 13. 위 2. 가. 및 2. 나.의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문내용의 시정조치 의견을 수락하였으므로 피심인들의 출석 없이 이 사건의 심의를 진행하였다. 5. 결론 80 피심인들의 위 2. 가. 1) 및 2. 나. 1)의 광고행위는 법 제3조의 제1항 제1호 내지 제2호에 위반되므로, 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.