서산 코오롱 레이크뷰 분양관련 4개 사업자의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 지위 및 일반현황 1 피심인 대한토지신탁 주식회사는 피심인 주식회사 세림종합건설과 분양형 토지신탁계약을 체결하여 이 사건 오피스텔에 대한 광고제작 및 광고비 지급, 견본주택 구축 등을 수행하여 이 사건 광고에 책임이 있는 시행사로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>1</각주>제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당하며, 일반현황은 다음 <표 1> 기재와 같다. 2 피심인 주식회사 세림종합건설은 이 사건 오피스텔을 신축ㆍ분양하는 사업의 위탁자이자 최종적인 수익자로서 위 분양형 토지신탁계약에 의해 시행사의 분양 및 광고업무를 지원한 사업자로서 분양형토지신탁계약서, 광고대행용역계약서, 세금계산서 발행내용 등을 고려할 때 이 사건 광고에 책임이 있는 법 제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당되며, 일반현황은 다음 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인의 일반현황 (2017.12.31.기준, 단위: 백만원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121378827" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인들 제출자료 나. 시장구조 및 실태 1) 수익형부동산의 개념 3 수익형부동산이란 일반적으로 오피스텔, 상가, 오피스, 그리고 최근 관련규제 완화로 공급이 증가한 도시형 생활주택 등이 대표적인 형태로서 주거용 및 토지를 제외한 부동산으로 일정기간 동안 수익이 발생하는 부동산으로 정의할 수 있다. 4 수익형부동산은 금리 및 경기상황에 의해 수익변동이 발생하는 경기에 민감한 부동산 상품으로 주거용 부동산 및 토지보다 투자시 리스크가 커서 이에 따른 미래가치에 대한 투자전략이 선행되어야 하며 공실이 발생되었을 시 임대료뿐 아니라 원금도 회수하지 못할 수 있으므로 수익률이나 수익의 보장기간 등은 수분양자가 수익형부동산을 구매ㆍ선택함에 있어 중요한 고려요소라고 할 수 있다. 2) 오피스텔<각주>2</각주>5 오피스텔이란 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 주 용도가 업무시설이며 업무와 주거를 한 단위실내에서 해결하는 복합용도의 건축물을 말한다. 6 그간의 오피스텔에 대한 정책은 주택시장의 변화에 따라 건축기준을 변경하고 수급의 불균형을 조절해 왔으며, 2010년 오피스텔이 “준주택”으로 지정<각주>3</각주>되고, 2012년 매입임대주택사업<각주>4</각주>에 포함되는 등의 다양한 규제완화로 오피스텔의 신규 공급 현황은 <표 2>와 같이 허가 동수 및 면적이 꾸준히 증가하다가 2017년 이후 다소 감소 추세에 있다.<표 2> 오피스텔 건축허가 현황 (단위: 동수, 천㎡, %) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121378833" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처: 국토교통부 통계자료 다. 광고 대상 분양물의 현황 7 피심인들이 분양광고를 실시한 서산시 읍내동 102-125번지 소재 '서산 코오롱 레이크뷰 오피스텔’의 현황은 다음 <표 3> 기재와 같다. <표 3> 이 사건 오피스텔 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121378835" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인들 제출자료 2. 위법성 판단 가. 인정사실 및 근거 8 피심인들은 2016. 11.경부터 2019. 2.경까지 현수막, 리플릿, 배너 등을 통해 서산시 읍내동 102-125번지 소재 '서산 코오롱 레이크뷰 오피스텔’을 분양 광고를 하면서 다음 <그림 1> 및 <그림 2>, <그림 3>와 같이 “1억에 3채”, “1억에 2채, 평생연금 월 100만원”, “평생연금, 평생 월급통장을 만들어 드립니다.” 라고 광고한 사실이 있다. <그림 1> '1억에 3채’ 관련 광고 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121378837" alt="이유 4번째 이미지" ></img> <그림 2> '1억에 2채, 평생연금 100만원’ 관련 광고 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121378841" alt="이유 5번째 이미지" ></img> <그림 3> '평생 연금, 평생월급 통장’ 관련 광고(전단지) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121378845" alt="이유 6번째 이미지" ></img> 9 피심인들의 이 사건 광고 내역은 다음 <표 4> 기재와 같다. <표 4> 광고 표현별 게재 내역 (단위: 회, 천원, VAT포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121378849" alt="이유 7번째 이미지" ></img> ※ 물티슈, 부채 등 광고매체의 광고 횟수는 광고물 제작ㆍ배포 수량을 의미한다. * 자료출처: 피심인들 제출자료 10 이러한 사실은 피심인들 광고 내역(심사보고서 소갑 제4호증<각주>5</각주>)을 통해 인정된다. 나. 관련 법령 및 법리 11 법 제3조 제1항 제2호<각주>6</각주>및 법 시행령<각주>7</각주>제3조 제2항<각주>8</각주>소정의 기만적인 표시ㆍ광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 표시ㆍ광고함으로써 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 것을 말한다. 따라서 기만적인 표시ㆍ광고행위가 성립하기 위해서는 기만성, 소비자오인성 및 공정거래저해성이 인정되어야 한다. 12 또한 사업자 자신이나 사업자가 공급하는 상품에 대하여 표시ㆍ광고함에 있어서는 소비자가 제품을 선택하는데 있어 필요한 사항을 표기하여야 하며 제품선택에 영향을 미칠 수 있는 중요한 사실이나 내용을 누락하거나 은폐하여서는 아니 된다. 따라서 사업자 자신이나 상품에 관하여 중요한 사실이나 내용을 누락하거나 은폐함으로써 소비자를 오인시킬 우려가 있는 표시ㆍ광고하는 행위는 부당한 표시ㆍ광고가 된다.<각주>9</각주>13 한편, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단하며<각주>10</각주>, 공정거래저해성 여부는 광고가 소비자의 합리적 구매 결정을 방해함으로써 관련시장에서의 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는지 여부를 기준으로 판단한다.<각주>11</각주>다. “1억에 3채” 광고행위 위법 여부 1) 광고의 기만성 14 이 사건 오피스텔은 주로 임대하여 수익을 얻을 목적으로 분양한 수익형 부동산으로 분양받은 오피스텔 개수에 따라 임대수익 등에 변동이 발생할 수 있으므로 분양가격 및 거래조건에 따라 분양받을 수 있는 오피스텔 개수는 이 사건 오피스텔을 구매하는 중요한 고려요소에 해당한다. 15 피심인들은 “1억에 3채” 광고와 관련하여 아래 <표 5>와 같이 A1타입 7층(분양가 113,412,000원)을 분양받은 소비자가 준공 완료시 제2금융권에서 70% 담보대출을 받을 경우 분양받을 때 필요한 금액은 계약금 10%(11,341,200원) 및 잔금 20%(22,682,400원)이며, 여기에 취득세(분양가의 4.6%: 5,216,952원)를 더하고 수분양자가 임대사업자 등록을 하는 경우 환급받는 부가가치세(건물분의 10%: 8,691,780원)를 제하면 실투자금은 30,548,772원으로 1억 원의 실투자로 오피스텔 3채의 소유가 가능하므로 “1억에 3채”라고 광고하였음을 주장한다(소갑 제5호증 참조). <표 5> “1억 3채” 광고 관련 피심인들 산출 내용 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121378851" alt="이유 8번째 이미지" ></img> 16 또한 피심인들은 산출 근거로 전체 호실(614호실) 중 제일 많은 호실을 차지하는 A1타입(266호실)을 가정하면서 다른 타입을 기준으로 하였을 때도 계약금 10% 및 제2금융권 70% 대출을 가정하고 일반임대사업자 등록을 통해 부가가치세를 환급받게 된다면, 실투자금은 2천만 원대에서 4천만 원대로 가능하며, 소비자의 선택에 따라 타입별로 분양 받을 시 1억 원의 실투자 금액으로 2채에서 3채 소유가 가능하다고 주장한다. <표 6> 분양 타입별 실투자금 산출 현황(피심인들 산출방식) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121378853" alt="이유 9번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인들 제출자료(소갑 제5호증 참조) 17 살피건대, 피심인들이 주장하는 산출근거는 부가가치세 환급 대상여부, 담보대출금액 등이 각각 수분양자의 임대사업자 등록여부, 대출자격이나 대출조건, 부동산 시장 상황에 따라 변동될 수 있어 확정된 금액이라 할 수 없다. 18 아울러 피심인들의 산출 근거는 막연히 제2금융권 70% 대출 등의 상황을 가정하여 임의로 산출한 금액으로 각각의 수분양자의 대출자격이나 대출조건, 타입별 가격차이에 따른 실투자금 변동 등을 고려하지 않은 것이며 특정거래조건(담보대출비율, 임대사업자 등록 등) 및 제한적인 타입에 해당되는 금액임에도 별도의 설명이 없이 모든 수분양자가 해당되는 것처럼 표현하였다. 19 따라서 분양가격 및 거래조건 등은 소비자가 구매ㆍ선택에 있어 중요하게 고려하는 사항임에도 불구하고, 피심인들이 이 사건 오피스텔을 광고를 하면서 특정거래조건(담보대출비율, 임대사업자 등록 등)에 대한 별도의 설명 없이 제한적인 타입에만 해당되는 금액임에도 마치 모든 수분양자가 전 세대를 1억에 3채 분양받을 수 있는 것처럼 광고한 행위는 가격 또는 거래조건에 대한 정보의 일부를 은폐ㆍ축소한 것으로 기만성이 인정된다. 2) 소비자 오인성 20 상가 및 오피스텔 등 수익형 부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 정보 획득에 있어 열위적 지위에 있는 소비자는 정보비대칭성으로 인해 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않다. 21 따라서 보통의 주의력을 가진 소비자들이 구체적인 설명이나 거래조건을 명시하지 않은 이 사건 “1억에 3채” 광고를 접할 경우, 광고내용 그대로 특정거래조건(담보대출비율, 임대사업자 등록 등) 및 타입에 대한 제한없이 1억에 3채를 분양받을 수 있는 것처럼 오인하거나 오인할 우려가 있다. 3) 공정거래 저해성 22 오피스텔, 상가 등 수익형부동산은 주거시설과 달리 수익을 올리기 위해 분양받는 점을 고려하면, 분양가격은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 23 따라서 피심인들이 이 사건 오피스텔 분양광고를 하면서 분양가격과 관련하여 별도의 조건이나 구체적 설명없이 “1억에 3채” 라고 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 관련시장에서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다. 4) 소결 24 피심인들의 이 사건 “1억에 3채” 광고 행위는 기만성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성 등 위법성 성립요건을 모두 갖춘 것으로 판단되므로 법 제3조 제1항 제2호에 해당되어 위법하다. 라. “1억에 2채, 평생연금 월 100만원”, “평생연금, 평생 월급통장을 만들어 드립니다.” 광고행위 위법여부 1) 광고의 기만성 25 이 사건 오피스텔은 주로 임대하여 수익을 얻을 목적으로 분양한 수익형 부동산으로 임대수익 및 투자비용은 이 사건 오피스텔을 구매하는 중요한 고려요소에 해당한다. 26 피심인들의 “1억에 2채, 평생연금 월 100만원” 광고를 접한 일반 소비자들은 같은 광고물의 “5년 임대보장제” 문구<각주>12</각주>와 결합하여 수익을 고려할 때 1억 원으로 피심인들이 분양하는 오피스텔 2채 소유가 가능하고 피심인들이 최소한 5년간 또는 평생 연금처럼 월 100만원의 임대수익을 보장해주는 것으로 인식할 수 있다. <그림 4> 임대관리약정서 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121378829" alt="이유 10번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인들 제출자료(소갑 제5호증) ※ 신세계관리 주식회사는 건물 위탁관리자로서 피심인 주식회사 세림종합건설과 2016. 11. 18. 건물 임대관리 업무제휴협약을 체결한 사업자이다. 업무제휴협약에 따라 부동산 소유자에게 임대관리약정서를 발급하였으며 2017. 11. 21. 내용증명을 통해 업무제휴협약을 파기하였다. 27 그러나 위 <그림 4>와 같이 임대보장 주체인 신세계관리 주식회사가 수분양자에게 제공하는 임대관리약정서에는 월 임대료가 명시되어 있지 않고 보장기간 중 1년마다 시세에 따라 월세를 협의하여 조정하는 것으로 되어 있어 수분양자가 입주 후 광고내용처럼 확정적인 임대수익을 얻을 수 있을지 여부가 불확실하다. 28 피심인들은 수분양자가 A1타입 7층을 분양받는 경우 분양가 113,412,000원 중 55%를 담보 대출로 받을 경우 최종 잔금은 45%(51,035,400원)가 남고, 여기에 분양시 수분양자가 납부해야 하는 취득세(5,216,952원)를 더하고 수분양자가 일반 임대사업자 등록을 하는 경우 환급받는 부가가치세(8,691,780원)를 제하면 47,560,572원이므로 1억 원으로 2채 보유가 가능하며, 광고 당시 주변 시세를 고려하여 산정한 오피스텔 1채당 임대료는 약 45만 원에서 55만 원으로 2채를 보유하는 경우 90만 원에서 110만 원이므로 월 100만 원 수익이 가능하다고 주장한다.<각주>13</각주>29 살피건대, 피심인들의 “1억에 3채” 광고와 같이 피심인들이 주장하는 “1억에 2채” 산출근거는 부가가치세 환급 대상여부, 담보대출금액 등이 각각 수분양자의 임대사업자 등록여부, 대출자격이나 대출조건, 부동산 시장 상황에 따라 변동될 수 있어 확정된 금액이라 할 수 없다. 30 피심인들의 산출 근거는 막연히 제2금융권 70% 또는 55% 대출 등의 상황을 가정하여 임의로 산출한 금액으로 각각의 수분양자의 대출자격이나 대출조건, 타입별 가격차이에 따른 실투자금 변동 등을 고려하지 않은 것이며 특정거래조건(담보대출비율, 임대사업자 등록 등) 및 제한적인 타입에 해당되는 금액임에도 별도의 설명이 없어 모든 수분양자가 해당되는 것처럼 표현하였다. 31 설령 피심인들이 수분양자가 1억에 2채 소유가 가능하고 광고 당시 주변 시세를 고려하여 오피스텔 1채당 임대료를 약 45만 원에서 55만 원으로 산정하였다고 하더라도 입주 후 오피스텔의 수요공급, 부동산 경기, 대출금리 등에 따라 월 임대료는 변동할 수 있으므로 오피스텔 2채를 보유해도 월 임대료는 100만 원에 미치지 못할 가능성이 있다. 32 아울러 '5년간 임대보장제’ 광고가 종료된 2017. 11. 이후에는 별도로 임대수익을 보장해주는 장치를 마련하지 않았으며<각주>14</각주>, 주변 시세 등을 기준으로 월 임대료를 산정하여 확정적인 임대수익이 아닌 단순 예상 임대수익에 불과함에도 이러한 사실을 명확하게 알리지 않았다.