선부동아파트지역 부동산협의회의 사업자단체금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 피심인은 경기도 안산시 선부동 지역에서 부동산중개업을 영위하는 자들이 공동의 이익을 증진할 목적으로 조직한 단체로서 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 '법’이라 한다) 제2조 제4호의 규정에 의한 사업자단체에 해당한다. 나. 피심인의 일반현황 피심인은 회장, 부회장, 총무, 감사 등의 임원을 두고 있으며, 의사결정기구로 총회, 운영위원회 등이 있다. 피심인의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 일반현황 (단위 : 천 원, 2010. 3. 25. 기준) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120729935" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 다. 시장구조 및 실태 (1) 부동산중개업 제도 및 일반현황 부동산중개업을 영위하기 위해서는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률이 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하며, 합격 후 32시간 이상 44시간 이내의 실무교육을 받은 후, 중개사무소 소재 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 한다. 2000년대 들어 공인중개사 자격시험 합격자 수가 급속히 증가하고 있고 명예퇴직자 등이 중개사무소를 신규 개설하는 경우가 계속 늘어남에 따라 2009년 12월말 현재 전체 부동산 중개업자 수는 83,728명으로 2002년보다 42.1% 증가하였다. 구체적 부동산 중개업자 수의 추이는 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 부동산중개업자 수 추이 (단위 : 명, %) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120729937" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 국토해양부 (2) 부동산중개업의 거래실태 부동산의 중개형태는 부동산중개업자가 직접 중개의뢰인 간의 거래를 중개하는 단독중개 방법과 매물을 확보한 부동산 중개업자와 매수의뢰자를 확보한 부동산 중개업자가 공동으로 중개하고 수수료를 배분하는 공동중개 방법이 있다. 최근에는 인터넷 등 정보통신기술의 발전과 부동산중개사무소의 급증에 따른 부동산중개매물 확보의 어려움 등으로 공동중개 비중이 크게 증가하고 있는 추세이다. 과거에는 공동중개를 위한 부동산거래정보의 교환은 중개업자간의 전화통화 또는 부동산정보지 이용 등으로 교환되었으나, 최근에는 온라인상의 부동산거래정보망이 주로 이용되고 있다. 따라서 이러한 부동산거래정보망을 이용하지 못할 경우 공동중개가 사실상 어려워 다른 중개업자와 제대로 경쟁을 할 수 없게 된다. 또한, 거래정보망의 매물정보도 대부분 사업자단체 회원업소들만 공유하고 있다. (3) 부동산거래정보망 사업 실태 대부분의 부동산중개업자들은 민간사업자가 운영하는 부동산거래정보망을 이용하고 있는데, 수도권 지역의 부동산거래정보망 사업자로는 주식회사 텐커뮤니티(정보망 '텐’ 운영), 주식회사 넥스텝코리아(정보망 '레이다’ 운영), 에셋메이커 주식회사(정보망 '마이스파이더’ 운영) 등이 있다. 일반적으로 부동산중개업자들은 소속 사업자단체가 선택한 1개의 부동산거래정보망만을 이용하고 있다. 따라서 부동산거래정보망 사업자는 사업자단체와의 원만한 관계를 유지하기 위하여 소속 회원들에게 컴퓨터 수리서비스를 제공하거나 야유회 경비를 지원하는 등 적극적인 영업활동을 펼치고 있는 실정이다. (3) 안산시 선부동 지역의 부동산중개업 현황 경기도 안산시 선부동 지역에는 2010. 4. 28. 현재 약 113개의 부동산 중개사무소가 영업 중이고 그 가운데 42개가 피심인의 구성사업자이며, 이들은 부동산거래정보망 '텐’을 이용하여 부동산거래 정보를 공유하고 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위사실 피심인은 2007. 4. 21.부터 2010. 5. 26.까지 아래 <표 3>과 같이 구성사업자로 하여금 비구성사업자와 공동중개를 금지하고, 부동산매물정보를 비구성사업자와 공유하거나 비구성사업자에게 제공하는 것을 금지하는 내용의 운영규정을 제정하여 시행하였다.<각주>1</각주><표 3> 피심인의 운영규정(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120729939" alt="이유 3번째 이미지" ></img> 나. 관련 법규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제26조【사업자단체의 금지행위】 ① 사업자단체는 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 1. ~ 2. (생략) 3. 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 4. (생략) ② ~ ④ (생략) 다. 위법성 판단 (1) 위법성 성립요건 법 제26조 제1항 제3호에서 금지하는 사업자단체의 사업활동 제한행위가 성립하기 위해서는 ① 사업자단체의 의사가 있어야 하고, ② 이와 같은 의사가 구성사업자들에게 표시되어야 하며, ③ 사업자단체의 통지내용이 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하여야 한다.<각주>2</각주>(2) 위법요건 해당성 (가) 사업자단체 의사의 존재 및 표시 여부 '사업자단체의 의사’는 총회, 이사회, 임원회의 등 그 형식에 구애됨이 없이 이를 통한 결의, 결정 등의 형태로 나타난다. 만약 사업자단체의 직접적인 결의, 결정이 아니라 정관, 규정 또는 시행중인 사업계획서 등에 의하여 사업자단체 금지행위가 이루어지는 경우에는 정관, 규정, 사업계획서 그 자체를 사업자단체의 의사로 볼 수 있다. 또한, 사업자단체의 의사는 회의개최, 문서송부, 전화통보 등 그 형식 여하를 불문하고 구성사업자에게 표시되어야 한다. 살피건대, 위 2. 가.에서 보는 바와 같이 피심인의 운영규정에 비구성사업자와의 공동중개를 금지하고, 부동산매물정보를 비구성사업자와 공유하거나 비구성사업자에게 제공하는 것을 금지하는 내용의 규정을 두고 이를 시행하였으므로 사업자단체의 의사가 존재하고 구성사업자에게 표시되었음이 인정된다. (나) 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위인지 여부 사업자단체는 구성사업자의 공동의 이익을 증진하는 것을 목적으로 하는 단체이므로 그 목적 달성을 위하여 단체의 의사결정에 의하여 구성사업자의 사업활동에 대하여 일정한 범위의 제한을 하는 것이 어느 정도 예정되어 있다고 하더라도 그 결의의 내용이 구성사업자의 사업내용이나 활동을 과도하게 제한하여 구성사업자 사이의 공정하고 자유로운 경쟁을 저해할 정도에 이른 경우에는 위법하다고 할 것이다.<각주>3</각주>피심인의 구성사업자들은 부동산중개업을 영위하는 독립된 사업자로서 거래상대방, 영업정보 공유대상자 등을 시장상황, 경영상황, 영업전략 등을 종합적으로 고려하여 자유롭게 결정할 수 있어야 한다. 살피건대, 피심인이 위 2. 가.의 행위를 통하여 구성사업자의 거래상대방 및 부동산매물정보 공유대상자 결정의 자유를 제한한 행위는 구성사업자 사이의 공정하고 자유로운 경쟁을 저해하는 결과를 가져온다는 점에서 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 저해하는 행위에 해당한다. 3. 결론 피심인의 위 2. 가.의 행위는 법 제26조 제1항 제3호에 위반되므로, 법 제27조의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.