세종파이낸스센터Ⅲ 분양 관련 3개 사업자의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인들의 적격성 1 피심인 유한책임회사 그린나래와 피심인 주식회사 세종레드랜드는 부동산개발업 등을 영위하는 자이며, 피심인 한국자산신탁 주식회사<각주>1</각주>는 부동산임대업 등을 영위하는 자로서, 피심인들은 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>2</각주>제2조 제3호의 사업자에 해당한다. 나. 피심인들의 일반현황 2 피심인들의 일반현황은 다음 <표 1>과 같다. <표 1> 일반현황 (2017. 12. 31. 기준, 단위: 백만 원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121527895" alt="이유 1번째 이미지" ></img> *자료출처: 피심인들의 제출자료 다. 이 사건 광고 대상 3 이 사건 광고 대상인 세종파이낸스센터Ⅲ 건물(이하 '이 사건 건물’라 한다)의 일반 현황은 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 이 사건 건물의 일반현황 (2018. 6. 30. 기준) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121527897" alt="이유 2번째 이미지" ></img> *자료출처: 피심인들의 제출자료 2. 위법성 판단 가. 심사보고서상 혐의 내용 및 근거 1) 이 사건 건물의 지상 3층 관련 광고행위 4 피심인들은 2015년 10월부터 2017년 3월까지 다음 <그림 1>과 같이 분양안내책자와 전단지 등을 통하여 이 사건 건물의 분양광고를 하면서 지상 3층에 대해“패션, F&B, 뷰티, 헬스케어 등 다양한 고급브랜드를 갖춘 SJFC 상업시설”, “뷰티, 마사지, 클리닉, 휘트니스, 키즈테마파크 등 몸과 마음을 치유하는 케어 공간” 등과 같이 광고하였고, 또한 “입점예정브랜드 3층: ○○○○○(Spa), ○○네일, 헤어○○○, 히트니스 피플”, “328-333호실 ○○○○○&SPA, 325, 326, 327호실 ○○네일, 318-324호실 클리닉/헤어, 316, 317호실 아○○, 301-315호실 ○○-○○○등과 같이 광고하였다. <그림 1> 이 사건 건물 지상 3층 관련 광고내용 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121527899" alt="이유 3번째 이미지" ></img> *자료출처: 심사보고서 소갑 제4호증<각주>3</각주>2) 임대케어서비스 관련 광고 5 피심인들은 2015년 10월부터 2017년 3월까지 다음 <그림 2>와 같이 차량을 통해 “100% 임대에 맞춰진 상가와 오피스”라고 광고하였고,<각주>4</각주>분양안내책자 등을 통하여 “선진국에서 검증된 임대관리 시스템으로 투자가 더욱 쉽고 안전합니다.”, “준공 6개월 전 임차 조건 협의 및 임대차계약 체결”와 같이 광고하였다. <그림 2> 임대케어서비스 관련 광고내용 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121527901" alt="이유 4번째 이미지" ></img> *자료출처: 소갑 제4호증 3) 보험사 입점 관련 광고 6 피심인들은 2015년 10월부터 2017년 3월까지 다음 <그림 3>와 같이 블로그 등을 통하여 “세종파이낸스센타 3의 5층 도면입니다. ○○생명이 입점합니다.”, “세종파이낸스센타 3의 6층 도면입니다. □□생명이 입점합니다.”와 같이 광고하였다. <그림 3> 보험사 입점 관련 광고 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121527905" alt="이유 5번째 이미지" ></img> *자료출처: 소갑 제4호증 7 위와 같은 혐의 내용들은 소갑 제1호증(관리형 토지신탁계약서) 내지 소갑 제9호증(블로그 게시자 확인서) 등을 통해 인정된다. 나. 관련 법령 및 법리 1) 관련 법령 법 제3조(부당한 표시ㆍ광고행위의 금지) ① 사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 다음 각 호의 행위를 하거나 다른 사업자 등으로 하여금 이를 행하게 하여서는 아니 된다. 1. 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고 2. 기만적인 표시ㆍ광고 3. ~ 4. (생략) ② (생략) 법 시행령<각주>5</각주>제3조(부당한 표시ㆍ광고의 내용)① 법 제3조 제1항 제1호의 규정에 의한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고는 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하는 것으로 한다. ② 법 제3조 제1항 제2호의 규정에 의한 기만적인 표시ㆍ광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 표시ㆍ광고하는 것으로 한다. ③∼④ (생략) 2) 관련 법리 8 법 제3조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장의 광고라 함은 사실과 다르게 광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말한다. 9 따라서 거짓ㆍ과장의 광고행위가 성립하기 위해서는 광고 내용의 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 모두 인정되어야 한다. 10 또한 법 제3조 제1항 제2호의 기만적인 광고는 소비자의 구매선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실이나 내용을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 광고하여 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말한다. 11 따라서 기만적 광고행위가 성립하기 위해서는 광고내용의 기만성과 소비자 오인성 및 공정거래 저해성 등 세 가지 요소 모두를 충족하여야 한다. 12 한편, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 표시ㆍ광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다.<각주>6</각주>다. 위법성 판단 1) 위 2. 가. 1)항 행위의 위법 여부 가) 거짓ㆍ과장성 여부 13 세종특별자치시 1-5생활권 지구단위계획(이하 '지구단위계획’이라 한다) 시행지침<각주>7</각주>에 따르면, 이 사건 건물 3층 이상의 용도는 근린생활시설과 교육연구시설 등으로 제한되어 있다. 14 즉, 위 지구단위계획에 따르면 '미용실, 네일 아트 등’ 미용과 관련된 일부 업종은 건축법상의 판매시설 또는 제1종 근린생활시설 중 사람의 위생을 관리하는 시설에 해당되어, 이 사건 건물의 지상 3층 이상에 입점할 수 없는 것으로 판단된다. 15 그럼에도 불구하고 피심인들은 위 <그림 1>과 같이 이 사건 건물 3층의 도면과 함께 3층 각 호실별로 “○○○○○<각주>8</각주>(spa), ○○네일, 헤어○○○ 등”의 입점이 예정되어 있는 것으로 광고하였는바, 이러한 광고 내용은 거짓ㆍ과장성이 인정된다. 나) 소비자 오인성 16 일반 소비자들이 위 광고를 접하는 경우, 이 사건 건물의 지상 3층을 분양받을 경우 실제로는 해당 층에 입점할 수 없는 일부 미용 업종으로 임대를 주어 임대수익을 얻거나 직접 영업을 하여 수익을 얻을 수 있을 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 인정된다. 다) 공정거래 저해성 17 일반적으로 상가를 분양받는 수분양자들의 주요 목적은 해당 상가에서 직접 영업을 함으로써 영업이익을 얻거나 임대차를 통한 임대수익을 얻기 위한 것이므로, 분양 대상 건물(상가)의 건축물 허용용도 또는 입점이 가능한 업종과 관련된 사항은 수분양자들이 분양계약 체결 여부를 결정짓는 매우 중요한 고려사항에 해당한다. 18 따라서, 피심인들이 이 사건 건물의 지상 3층에는 일부 미용 업종의 입점이 불가능함에도 마치 입점이 가능한 것처럼 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 인정된다. 라) 소결 19 피심인들의 위 2. 가. 1)항 행위는 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 모두 인정되는바, 법 제3조 제1항 제1호의 거짓ㆍ과장 광고행위에 해당한다. 2) 위 2. 가. 2)항 행위의 위법 여부 가) “100% 임대에 맞춰진 상가와 오피스” 광고행위 20 위 <그림 2>의 차량 광고 내용인 “100% 임대에 맞춰진 상가와 오피스”와 관련하여, 심사관은 피심인들이 분양하는 상가와 오피스가 이미 임대차계약이 체결되어 있어 계약 즉시 바로 임대료를 지급받을 수 있다는 의미(선임대 후분양)로 보아야 하므로 거짓ㆍ과장성이 인정된다고 주장한다. 21 그러나 위 광고 내용은 이 사건 건물의 상가와 오피스텔 분양을 받을 경우 임대가 가능하다는 취지의 일반적인 수준의 분양 광고로 판단되는바, 거짓ㆍ과장성이 있다고 보기 어렵다. 나) 임대케어서비스 제공 관련 광고행위 22 위 <그림 2>의 임대케어서비스 관련 광고와 관련하여 심사관은 다음과 같은 내용들을 종합적으로 고려할 때, 기만성이 인정된다고 주장한다. 23 첫째, 피심인들이 수분양자들에게 보낸 안내문과 통지문 자료<각주>9</각주>및 피심인 세종레드랜드 김종석 실장의 진술서<각주>10</각주>등에 따르면, 수분양자 전원이 피심인들과 임대차계약 및 부동산담보신탁계약 등을 체결(이하 '선행조건’이라 한다)하여야 임대케어서비스 제공이 가능한 것으로 되어 있다. 24 둘째, 따라서 수분양자들이 피심인들과 분양계약을 체결하기 이전에 위와 같은 선행조건이 이루어져야만 임대케어서비스를 받을 수 있다는 사실을 알았더라면, 피심인들과 분양계약을 체결하지 않았을 것으로 판단된다. 25 셋째, 그럼에도 불구하고 피심인들은 수분양자들과 분양계약을 체결하기 이전에 위와 같은 선행조건을 알리지 않았던 사실이 인정된다. 26 살피건대, 다음과 같은 내용들을 고려할 때, 심사관의 주장은 이유 없다. 27 첫째, 임대케어서비스의 핵심적 내용은 피심인들이 브랜드 유치 등 임대차 계획을 수립하고, 이에 근거하여 임차인(전차인)을 모집하는 등 준공ㆍ입점 이후에도 체계적ㆍ지속적인 자산관리 서비스를 제공하겠다는 것으로, 반드시 선행조건이 충족되어야만 제공할 수 있는 것은 아니다. 28 둘째, 피심인들이 이 사건 광고 이후 수분양자들과 분양계약을 체결하면서 부동산담보신탁계약을 수반한 임대차계약 체결을 요구한 것은 맞으나, 이는 피심인들이 위와 같은 방식을 통해 유력 브랜드 등 대형 전차인(key tenant)을 확보함으로써 임대케어서비스를 제공하기 위한 하나의 방식에 불과한 것으로 판단된다.<각주>11</각주>29 셋째, 실제로 각 층의 수분양자 전원과 임대차 및 부동산담보신탁계약이 체결되지 않은 상황에서, 개별적으로 전대차계약을 체결한 사례가 있다.<각주>12</각주>30 넷째, 따라서 피심인들이 위와 같은 선행조건을 미리 알리지 않았다 하더라도, 이는 수분양자의 구매선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실이나 내용을 은폐한 것으로 보기 어렵다. 3) 위 2. 가. 3)항 행위의 위법 여부 31 다음과 같은 내용들을 종합적으로 고려할 때, 피심인들의 위 2. 가. 3)항 행위는 소비자 오인성 요건을 갖춘 것으로 단정하기 어렵다. 32 첫째, 심사관이 적시한 증거자료<각주>13</각주>는 특정 블로그의 일부분만을 캡쳐한 자료로서, 이 자료만으로는 전체적인 광고 내용 등을 구체적으로 파악하기가 어렵다.<각주>14</각주>33 둘째, 위 블로그 광고를 게시했던 이상호는 위 광고 내용을 블로그에 게시할 당시, 상가 분양 과정에서 변동이 심하여 “임대진행 사항은 변동이 있을 수 있으며, 임대 초기라 계약 확정된 호실과 입점의향서를 제출한 업체가 섞여 있어 계약금 입금 여부를 확인하기 바라며 기타 자세한 내용은 문의 바랍니다.”라는 문구도 블로그에 명시하였다고 진술하였다.<각주>15</각주>34 셋째, 이 사건 광고 당시 다른 블로그 광고에는 이 사건 건물에 유명 브랜드 업체들이 임차의향서(LOI<각주>16</각주>)를 제출했다는 내용 등이 포함되어 있다.<각주>17</각주>35 넷째, 결국 위 내용들을 종합해 볼 때, 소비자들이 위 광고 내용만을 근거로 위 보험사들이 확정적으로 입점한 것으로 오인하였거나 오인했을 가능성이 있었던 것으로 단정하기 어렵다.3. 처분 36 피심인들의 위 2. 가. 1)항 행위는 상가 분양 등 특정 소비계층을 대상으로 하는 광고로서 불특정 다수에 대한 소비자 오인성 치유보다는 계약당사자에 대한 피해구제적 성격이 강하다고 인정되는 점,<각주>18</각주>광고 효과가 1개 시 지역에만 한정된 점 등을 고려할 때, 위반행위의 정도가 경미한 것으로 판단되어 공정거래위원회 회의 운영 및 사건절차 등에 관한 규칙