송파나루부동산협의회의 사업자단체금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 피심인은 서울특별시 송파구 송파1동 지역에서 부동산중개업을 영위하는 자들이 공동의 이익을 증진할 목적으로 조직한 단체로서 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 '법’이라 한다) 제2조 제4호의 규정에 의한 사업자단체에 해당한다. 나. 피심인의 일반현황 피심인은 회장, 부회장, 총무, 고문, 운영위원 등의 임원을 두고 있으며, 의사결정기구로 총회, 운영위원회 등이 있다. 피심인의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 일반현황 (단위 : 천원, 2010. 6. 3. 기준) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121143055" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 피심인 제출자료 다. 시장구조 및 실태 (1) 부동산중개업 제도 및 일반현황 부동산중개업을 영위하기 위해서는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률이 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하며, 합격 후 32시간 이상 44시간 이내의 실무교육을 받은 후, 중개사무소 소재 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 한다. 2000년대 들어 공인중개사 자격시험 합격자 수가 급속히 증가하고 있고 명예퇴직자 등이 중개사무소를 신규 개설하는 경우가 계속 늘어남에 따라 2009년 12월말 현재 전체 부동산 중개업자 수는 83,728명으로 2002년보다 42.1% 증가하였다. 구체적 부동산 중개업자 수의 추이는 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 부동산중개업자 수 추이 (단위 : 명, %) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121143057" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처 : 국토해양부 (2) 부동산중개업의 거래실태 부동산의 중개형태는 부동산중개업자가 직접 중개의뢰인 간의 거래를 중개하는 단독중개 방법과 매물을 확보한 부동산 중개업자와 매수의뢰자를 확보한 부동산 중개업자가 공동으로 중개하고 수수료를 배분하는 공동중개 방법이 있다. 최근에는 인터넷 등 정보통신기술의 발전과 부동산중개사무소의 급증에 따른 부동산중개매물 확보의 어려움 등으로 공동중개 비중이 크게 증가하고 있는 추세이다. 과거에는 공동중개를 위한 부동산거래정보는 중개업자간의 전화통화 또는 부동산정보지 이용 등으로 교환되었으나, 최근에는 온라인상의 부동산거래정보망이 주로 이용되고 있다. 따라서 이러한 부동산거래정보망을 이용하지 못할 경우 공동중개가 사실상 어려워 다른 중개업자와 제대로 경쟁을 할 수 없게 된다. 또한, 거래정보망의 매물정보는 대부분 사업자단체 회원업소들만 공유하고 있다. (3) 부동산 중개수수료 부동산중개업자가 고객인 중개의뢰인 쌍방으로부터 받는 수수료는 관계 법령에서 그 한도를 정하고 있다. 공인중개사법은 주택의 중개에 대하여는, 수수료와 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비의 한도 등에 관하여 국토해양부령이 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도 또는 특별자치도의 조례로 정하도록 하고 있고, 주택 외의 중개대상물의 중개에 대하여는 수수료 등을 국토해양부령으로 정한다고 규정하고 있다. 서울특별시 주택 중개수수료 등에 관한 조례에 따른 주택 중개수수료 요율 및 한도액은 아래 <표 3>과 같다.<각주>1</각주><표 3> 서울특별시 주택 중개수수료 요율 및 한도액<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121143059" alt="이유 3번째 이미지" ></img> (4) 부동산거래정보망 사업 실태 대부분의 부동산중개업자들은 민간사업자가 운영하는 부동산거래정보망을 이용하고 있는데, 수도권 지역의 부동산거래정보망 사업자로는 주식회사 텐커뮤니티(정보망 '텐’ 운영), 주식회사 넥스텝코리아(정보망 '레이다’ 운영), 에셋메이커 주식회사(정보망 '마이스파이더’ 운영) 등이 있다. 일반적으로 부동산중개업자들은 소속 사업자단체가 선택한 1개의 부동산거래정보망만을 이용하고 있다. 따라서 부동산거래정보망 사업자는 사업자단체와의 원만한 관계를 유지하기 위하여 소속 회원들에게 컴퓨터 수리서비스를 제공하거나 야유회 경비를 지원하는 등 적극적인 영업활동을 펼치고 있는 실정이다. (5) 서울시 송파1동 지역 부동산중개업 시장의 현황 송파1동 지역에는 약 40개의 부동산 중개사무소가 영업 중이고 그 가운데 약 78%인 31개가 피심인의 구성사업자이며, 이들은 부동산거래정보망 ’송파반딧불'을 이용하여 부동산거래 정보를 공유하고 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 부동산 중개수수료의 할인 금지 (1) 행위사실 피심인은 2009. 9. 24. ～ 2010. 3. 3. 기간에 아래 <표 4>과 같이 부동산 중개수수료를 법정수수료의 80% 이하로 할인하지 못하도록 하는 내용의 회칙규정을 두고 이를 시행하였다.<각주>2</각주><표 4> 피심인의 회칙(발췌)<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121143061" alt="이유 4번째 이미지" ></img> (2) 관련 법규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제19조【부당한 공동행위의 금지】ⓛ 사업자는 계약ㆍ협정ㆍ결의 기타 어떠한 방법으로도 다른 사업자와 공동으로 부당하게 경쟁을 제한하는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 할 것을 합의하거나 다른 사업자로 하여금 이를 행하도록 하여서는 아니된다. 1. 가격을 결정ㆍ유지 또는 변경하는 행위 2. ~ 9. (생략) ② ~ ⑥ (생략) 제26조【사업자단체의 금지행위】ⓛ 사업자단체는 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 1. 제19조 제1항 각 호의 행위에 의하여 부당하게 경쟁을 제한하는 행위 2. ~ 4. (생략) ② ~ ④ (생략) (3) 위법성 판단 (가) 위법성 성립요건 법 제26조 제1항 제1호 규정의 사업자단체 금지행위에 해당하는 법 제19조 제1항 제1호의 '가격을 결정ㆍ유지 또는 변경하는 행위’(이하 '가격결정 등 행위’라 함)가 성립하기 위해서는 ① 사업자단체의 가격결정 등 행위가 존재하고 ② 이와 같은 행위가 구성사업자의 가격결정에 영향을 미쳐야 하며, ③ 그 결과 일정한 거래분야에서의 가격경쟁이 부당하게 제한되어야 한다.<각주>3</각주>(나) 위법요건 해당성 1) 사업자단체 의사에 의한 가격결정행위 존재 여부 '사업자단체의 의사’는 총회, 이사회, 임원회의 등 그 형식에 구애됨이 없이 이를 통한 결의, 결정 등의 형태로 나타난다. 만약 사업자단체의 직접적인 결의, 결정이 아니라 정관, 규정 또는 시행중인 사업계획서 등에 의하여 사업자단체 금지행위가 이루어지는 경우에는 정관, 규정, 사업계획서 그 자체를 사업자단체의 의사로 볼 수 있다. 또한, 사업자단체의 의사는 회의개최, 문서송부, 전화통보 등 그 형식 여하를 불문하고 구성사업자에게 표시되어야 한다. 또한 '가격결정 등 행위’란 구성사업자로 하여금 일정한 수준으로 가격을 결정 또는 유지하게 하거나 공동으로 가격의 인상ㆍ인하율을 결정하는 행위, 구성사업자에게 가격설정의 기준을 제시하거나 이를 정하여 준수하도록 하는 행위 등을 의미한다.<각주>4</각주>살피건대, 피심인이 회칙에 중개수수료를 법정수수료의 80%를 초과하도록 하는 규정을 두고 이를 시행하였으므로 가격결정 등 행위에 대한 사업자단체의 의사가 존재하고 구성사업자에게 표시되었음이 인정된다. 2) 구성사업자의 가격결정 등에 영향을 미쳤는지 여부 구성사업자가 사업자단체에서 결정한 가격의 영향 아래 가격을 결정한 것인 이상 반드시 거래단계에서 최종적으로 결정한 가격이 사업자단체에서 결정한 가격과 동일할 필요는 없으며, 사업자단체의 가격결정이 구성사업자를 직접적으로 구속할 정도에 이르는 경우뿐만 아니라 그에 이르지 아니하고 요청ㆍ권고 등의 형태에 그치는 경우는 물론 구성사업자가 그 이익을 위하여 자발적으로 참여한 경우도 사업자단체가 구성사업자의 가격결정에 영향을 준 것에 해당한다.<각주>5</각주>살피건대, 일반적으로 사업자단체의 구성사업자는 그 회칙을 준수할 의무가 있는 것으로 인정되고, 피심인은 회칙 위반 구성사업자에 대하여 회원자격을 정지하는 등의 제재수단을 보유하고 있어 회칙 이행을 강제할 수 있는 것으로 파악되며, 피심인이 제출한 의견서 및 공정거래위원회 심의 과정 진술을 종합할 때 피심인은 중개수수료 할인에 따른 소위 '덤핑’ 행위를 방지하려는 목적에서 위 가. (1)의 행위를 한 것으로 보이므로 구성사업자의 가격결정 등에 영향을 미쳤음이 인정된다. 3) 경쟁제한성 여부 사업자단체의 가격결정 등 행위가 부당하게 경쟁을 제한하는 것인지 여부는 사업자단체의 시장점유율, 경쟁자의 수와 공급여력, 대체성 등 여러 사정을 종합하여 판단하여야 한다.<각주>6</각주>살피건대, 피심인의 시장점유율이 78%에 달하는 점, 일반적으로 고객이 매물 인근에 위치한 부동산중개업자의 서비스를 이용하는 점 등을 고려할 때 피심인이 중개수수료의 하한을 정하여 자신의 구성사업자로 하여금 준수하도록 한 행위는 부동산중개업자 간 중개수수료의 경쟁을 부당하게 제한하고 있음이 인정된다. (다) 소결 피심인의 위 가. (1)의 행위는 법 제19조 제1항 제1호에서 규정하는 가격을 결정ㆍ유지 또는 변경하는 행위에 해당하여, 법 제26조 제1항 제1호에서 규정하는 부당하게 경쟁을 제한하는 행위에 해당한다. 나. 비구성사업자와의 공동중개 금지 등 (1) 행위사실 피심인은 2009. 9. 24. ～ 2010. 3. 3. 기간에 아래 <표 5>과 같이 비구성사업자와의 공동중개 금지, 일요일 영업 금지, 중개보조원 채용제한(이하 '공동중개 금지 등’이라 한다)에 대한 회칙규정을 두고 시행하였다.<각주>7</각주><표 5> 피심인의 회칙(발췌)<img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=121143063" alt="이유 5번째 이미지" ></img> (2) 관련 법규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제26조【사업자단체의 금지행위】 ① 사업자단체는 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 1. ~ 2. (생략) 3. 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 4. (생략) ② ~ ④ (생략) (3) 위법성 판단 (가) 위법성 성립요건 법 제26조 제1항 제3호에서 금지하는 사업자단체의 사업활동 제한행위가 성립하기 위해서는 ① 사업자단체의 의사가 있어야 하고, ② 이와 같은 의사가 구성사업자들에게 표시되어야 하며, ③ 사업자단체의 통지내용이 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하여야 한다.<각주>8</각주>(나) 위법요건 해당성