신공회의 사업자단체금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 피심인은 경기도 용인시 신봉동 지역에서 부동산중개업을 영위하는 자들이 공동의 이익을 증진할 목적으로 조직한 단체로서 '독점규제 및 공정거래에 관한 법률’(이하 '법’이라 한다) 제2조 제4호의 규정에 의한 사업자단체에 해당한다. 나. 피심인의 일반현황 피심인은 회장, 부회장, 감사, 총무 등의 임원을 두고 있으나 별도의 사무실이나 상근직원은 없다. 의사결정기구로 총회, 임시총회, 임원회의 등이 있으며 피심인의 일반현황은 아래 <표 1>의 내용과 같다. <표 1> 일반현황 (2009. 12. 31. 기준, 단위: 명, 천 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120729909" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 다. 시장구조 및 실태 (1) 부동산중개업 제도 및 일반현황 부동산중개업을 영위하기 위해서는 '공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률’(이하 '공인중개사법’이라 한다)이 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하며, 합격 후 32시간 이상 44시간 이내의 실무교육을 받은 후, 중개사무소 소재 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 한다. 2000년 이후 공인중개사 자격시험 합격자 수가 급속히 증가하고 있고 명예퇴직자 등이 중개사무소를 신규 개설하는 경우가 계속 늘어남에 따라 2009년 12월말 현재 전체 부동산 중개업자 수는 83,728명으로 2002년보다 42.1% 증가하였다. 구체적 부동산 중개업자 수의 추이는 아래 <표 2>의 내용과 같다. <표 2> 연도별 부동산중개업자 수 (단위: 명, %) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120729911" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 자료출처: 국토해양부 (2) 부동산중개업의 거래실태 부동산의 중개형태는 부동산중개업자가 직접 중개의뢰인 간의 거래를 중개하는 단독중개 방법과 매물을 확보한 부동산 중개업자와 매수의뢰자를 확보한 부동산 중개업자가 공동으로 중개하고 수수료를 배분하는 공동중개 방법이 있다. 최근에는 인터넷 등 정보통신기술의 발전과 부동산중개사무소의 급증에 따른 부동산중개매물 확보의 어려움 등으로 공동중개 비중이 크게 증가하고 있는 추세이다. 과거에는 공동중개를 위한 부동산거래정보는 중개업자간의 전화통화 또는 부동산정보지 이용 등으로 교환되었으나, 최근에는 온라인상의 부동산거래정보망이 주로 이용되고 있다. 따라서 이러한 부동산거래정보망을 이용하지 못할 경우 공동중개가 사실상 어려워 다른 중개업자와 제대로 경쟁을 할 수 없게 된다. 또한, 거래정보망의 매물정보도 대부분 사업자단체의 회원업소들만 공유하고 있다. (3) 부동산거래정보망 사업 실태 대부분의 부동산중개업자들은 민간사업자가 운영하는 부동산거래정보망을 이용하고 있는데, 수도권 지역의 부동산거래정보망 사업자로는 주식회사 텐커뮤니티(정보망 '텐’ 운영), 주식회사 넥스텝코리아(정보망 '레이다’ 운영), 에셋메이커 주식회사(정보망 '마이스파이더’ 운영) 등이 있다. 일반적으로 부동산중개업자들은 소속 사업자단체가 선택한 1개의 부동산거래정보망만을 이용하고 있다. 따라서 부동산거래정보망 사업자는 사업자단체와의 원만한 관계를 유지하기 위하여 소속 회원들에게 컴퓨터 수리서비스를 제공하거나 야유회 경비를 지원하는 등 적극적인 영업활동을 펼치고 있는 실정이다. (4) 용인시 신봉동 지역 부동산중개업 시장의 현황 피심인은 경기도 용인시 신봉동 지역에서 아파트 매물을 중개하는 부동산중개업자들을 구성사업자로 하고 있으며, 해당 지역에 소재하고 있는 부동산중개업자의 약 75%인 46명의 중개업자가 피심인의 구성사업자이다. 피심인의 구성사업자는 공동중개를 위하여 주식회사 넥스텝코리아가 운용하는 부동산거래정보망 '레이다’를 주로 이용하고 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 특정 부동산거래정보망만 사용하도록 강제하는 행위 (1) 행위사실 2008. 6. 30. 피심인은 총회를 거쳐 비상대책위원회<각주>1</각주>에서 2008. 7. 1.부터 구성사업자의 부동산거래정보망으로 '레이다’만을 사용하기로 하고 타 정보망을 사용하고자 하는 구성사업자에게 '레이다’를 차단하기로 결정하였다<각주>2</각주>. 또한, 이에 반대하는 구성사업자인 신성공인중개사(대표 ○○) 등 9개 회원을 제명한 사실 등을 아래 <표 3>과 <표 4>의 내용과 같이 부동산거래정보망에 게시하는 방법으로 구성사업자에게 공지하였다. <표 3> 2008. 7. 1. 공지사항(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120729913" alt="이유 3번째 이미지" ></img> <표 4> 2008. 7. 공지사항(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120729915" alt="이유 4번째 이미지" ></img> (2) 관련 법규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제26조【사업자단체의 금지행위】 ① 사업자단체는 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니된다. 1. ~ 2. (생략) 3. 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 4. (생략) ② ~ ④ (생략) (3) 위법성 판단 (가) 위법성 성립요건 법 제26조 제1항 제3호에서 금지하는 사업자단체의 사업활동 제한행위가 성립하기 위해서는 ① 사업자단체의 의사가 있어야 하고, ② 이와 같은 의사가 구성사업자들에게 표시되어야 하며, ③ 사업자단체의 통지내용이 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하여야 한다.<각주>3</각주>(나) 위법요건 해당성 1) 사업자단체 의사의 존재 및 표시여부 '사업자단체의 의사’는 총회, 이사회, 임원회의 등 그 형식에 구애됨이 없이 이를 통한 결의, 결정 등의 형태로 알 수 있다. 만약 사업자단체의 직접적인 결의, 결정이 아니라 정관, 규정 또는 시행중인 사업계획서 등에 의하여 사업자단체 금지행위가 이루어지는 경우에는 정관, 규정, 사업계획서 그 자체를 사업자단체의 의사로 볼 수 있다. 또한, 사업자단체의 의사는 회의개최, 문서송부, 전화통보 등 그 형식 여하를 불문하고 구성사업자에게 표시되어야 한다. 살피건대, 피심인은 총회를 거쳐 비상대책위원회에서 특정 부동산거래정보망만을 사용하기로 하고 타 부동산거래정보망을 사용하고자 하는 구성사업자에 대하여 부동산거래정보망을 차단하기로 결정하고, 이러한 결정에 반대하는 일부 구성사업자를 제명한 사실을 부동산거래정보망에 게시하는 방법으로 구성사업자에게 공지하였으므로 특정 부동산거래정보망만 사용하도록 강제한 행위 등에 대한 사업자단체의 의사가 존재하고 이를 구성사업자에게 표시되었음이 인정된다. 2) 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위인지 여부 사업자단체는 구성사업자의 공동의 이익을 증진하는 것을 목적으로 하는 단체이다. 따라서 그 목적 달성을 위하여 단체의 의사로써 구성사업자의 사업활동에 대하여 일정한 범위의 제한을 하는 것이 어느 정도 예정되어 있다고 하더라도 그 결의의 내용이 구성사업자의 사업내용이나 활동을 과도하게 제한하여 구성사업자들 사이의 공정하고 자유로운 경쟁을 저해할 정도에 이른 경우에는 위법하다고 할 것이다.<각주>4</각주>또한, 피심인의 구성사업자인 부동산중개업자는 독립된 사업자로서 시장상황이나 자신의 영업전략 등을 감안하여 부동산 매물정보를 검색ㆍ획득ㆍ공유하기 위한 중요한 수단인 부동산거래정보망 선택을 자유롭게 결정할 수 있어야 한다. 살피건대, 피심인이 자신의 구성사업자에게 특정 부동산거래정보망만을 이용하도록 강제한 행위는 구성사업자들 사이의 공정하고 자유로운 경쟁을 저해하는 결과를 가져온다는 점에서 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 저해하는 행위에 해당한다. (다) 소결 따라서 피심인의 위 2. 가. (1)의 행위는 법 제26조 제1항 제3호에서 규정하는 사업자단체가 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위에 해당한다. 나. 비구성사업자와 공동중개 및 부동산매물정보 공유를 금지하는 행위 (1) 행위사실 2008. 11. 14. 피심인은 운영위원회 및 임원회의에서 구성사업자와 비구성사업자간의 공동중개 및 매물정보 공유를 금지하기로 하고, 2008. 11. 18. 아래 <표 5>의 내용과 같이 부동산거래정보망에 게시하는 방법으로 구성사업자에게 공지하였다.<각주>5</각주><표 5> 피심인의 공지사항(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120729917" alt="이유 5번째 이미지" ></img> (2) 위법성 판단 (가) 사업자단체 의사의 존재 및 표시 여부 위 2. 가. (3) (나) 1)에서 살펴본 바와 같이 피심인은, 피심인의 구성사업자와 비구성사업자 간의 공동중개 및 매물정보 공유를 금지하도록 구성사업자에게 공지하였으므로, 비구성사업자와 공동중개를 금지한 행위 등에 대한 사업자단체의 의사가 존재하고 구성사업자에게 표시되었음이 인정된다. (나) 구성사업자의 사업내용이나 활동을 부당하게 제한하였는지 여부 위 2. 가. (3) (나) 2)에서 살펴본 바와 같이 피심인이, 피심인의 구성사업자들에게 비구성사업자와 공동중개와 매물정보의 공유를 금지하도록 한 행위는 구성사업자들 사이의 공정하고 자유로운 경쟁을 저해하는 결과를 가져온다는 점에서 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 저해하는 행위에 해당한다. 다. 소결 피심인의 위 2. 나. (1)의 행위는 법 제26조 제1항 제3호에서 규정하는 사업자단체가 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위에 해당한다. 3. 과징금 부과 가. 과징금 부과여부 피심인이, 피심인의 구성사업자들로 하여금 특정 부동산거래정보망만 사용하도록 강제하고 비구성사업자와 공동중개 및 부동산매물정보 공유를 금지한 행위는 부동산중개시장의 거래행태에 미치는 영향이 커 자유롭고 공정한 경쟁질서를 저해하고 소비자후생에 미치는 영향이 큰 것으로 판단된다. 따라서 법 제28조 및 제55조의3, 같은 법 시행령 제61조 제1항 및 [별표 2], '과징금부과 세부기준 등에 관한 고시’(2009. 8. 20. 공정거래위원회 고시 제2009-26호로 개정된 것, 이하 '과징금고시’라 한다) Ⅲ. 1. 가. 및 Ⅲ. 2. 다. (2)의 규정에 의하여 과징금을 부과한다. 나. 과징금 산정 (1) 기본과징금 피심인의 법 위반행위는 사업자단체 금지행위에 해당하므로 과징금고시 Ⅳ. 1. 다. (2) (가)에 따라 위반행위의 종료일이 속한 2010년 사업자단체 연간예산액에 위반행위 중대성의 정도별 부과기준율을 곱하여 기본과징금을 산정한다. (가) 연간예산액 피심인의 2010년 예산을 확인할 수 없으므로<각주>6</각주>2009년 예산액 16,175,080원을 2010년 연간예산액으로 추정하여 산정한다. (나) 부과기준율 피심인의 이 사건 위반행위는 위반행위의 내용 및 정도를 고려할 때 '매우 중대한 위반행위’에 해당되어 과징금고시 Ⅳ. 1. 다. (2) (가)에 따라 부과기준율은 50%를 적용한다. (다) 기본과징금의 산정 피심인의 2010년 예산액 16,175,080원에서 부과기준율 50%를 곱한 금액인 8,087,540원을 기본과징금으로 한다. (2) 의무적 조정과징금의 산정 기본과징금 산정 과정에서 위반기간이 고려되지 아니한 경우에는 위반기간에 따라 기본과징금을 조정한다. 위반행위의 시기는 피심인이 피심인의 구성사업자로 하여금 비구성사업자와의 공동중개 및 매물정보공유를 금지한 결정을 부동산거래정보망에 게시한 2008. 11. 18.로 보고, 종기는 피심인이 위와 같은 금지를 하지 아니하고 이를 피심인의 구성사업자의 자율에 맡기기로 결의한 날인 2010. 5. 27.로 본다. 위반기간이 1년 초과 2년 이내인 경우에는 과징금고시 Ⅳ. 2. 가. (2)에 따라 기본과징금의 10%에 해당하는 금액을 가산한다. 이에 따른 의무적 조정과징금은 8,896,294원이다. (3) 임의적 조정과징금의 산정 피심인이 이 사건 심의일 전에 위반행위를 자진시정한 점을 감안하여 과징금고시 Ⅳ. 3. 다. (5) (나)에 따라 의무적 조정과징금을 10% 감경한다. 이에 따른 의무적 조정과징금은 8,006,665원이다. (4) 부과과징금의 결정 피심인의 과징금 부담능력, 부동산 경기침체에 따른 어려운 시장여건, 위반행위의 파급효과가 1개 시ㆍ군ㆍ구 지역인 점을 종합적으로 감안하여, 과징금고시 Ⅳ. 4. 가. (2)에 따라 위 (3)에서 산정한 임의적 조정과징금을 75% 감액한다. 이에 따른 최종 부과과징금은 2,000,000원<각주>7</각주>이다. 4. 결론 피심인의 위 2. 가. 및 나.의 행위는 법 제26조 제1항 제3호에 위반되므로, 법 제27조 및 제28조의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.