신화의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인 적격성 1 피심인은 부동산, 건설업을 영위하는 자로서 표시ㆍ광고 공정화에 관한 법률(2013. 8. 13. 제12096호, 이하 “법”이라 한다) 제2조 제3호의 규정에 의한 사업자에 해당되며, '네오플러스’의 시행사로서 이 사건 광고의 기획ㆍ실시 및 비용부담의 책임이 있는 자이다. 나. 피심인 일반현황 2 피심인의 일반현황은 아래 <표 1>과 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (2012.12.31.기준, 단위: 백만원, 명) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757775" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 다. 분양물 현황 3 피심인의 이 사건 분양물의 현황은 아래 <표 2>와 같다. <표 2> 분양물 현황 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757777" alt="이유 2번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 라. 시장구조 및 실태 1) 수익형부동산의 개념 4 수익형부동산이란 일반적으로 오피스텔, 상가, 오피스 그리고 최근 관련규제 완화로 공급이 증가한 도시형 생활주택 등이 대표적인 형태로서 주거용 및 토지를 제외한 부동산으로 일정기간 동안 수익이 발생하는 부동산으로 정의할 수 있다. 5 수익형부동산은 금리 및 경기상황에 의해 수익변동이 발생하는 경기에 민감한 부동산 상품으로 주거용 부동산 및 토지보다 투자시 리스크가 커서 이에 따른 미래가치에 대한 투자전략이 선행되어야 하며 입지선정 및 배후 유동인구, 접근성 등을 점검할 필요가 있다. 6 또한, 공실이 발생되었을 시 임대료뿐 아니라 원금도 회수하지 못할 수 있으며 단순히 투입되는 금액대비 임대수익만으로 산출한 표면적인 수익률만을 믿고 투자하기 보다는 꼼꼼히 세금 부분 등을 따져보고 투자를 고려하여야 한다. 2) 수익형부동산의 종류 (가) 오피스텔<각주>1</각주>7 오피스텔이란 오피스(office)와 호텔(hotel)의 합성어로 주 용도가 업무시설이며 업무와 주거를 한 단위실내에서 해결하는 복합용도의 건축물을 말한다. 8 그간의 오피스텔에 대한 정책은 주택시장의 변화에 따라 건축기준을 변경하고 수급의 불균형을 조절해 왔으며, 2010년 오피스텔이 “준주택”으로 지정<각주>2</각주>되고, 2012년 매입임대주택사업<각주>3</각주>에 포함되는 등의 다양한 규제완화로 신규 공급이 크게 증가한 것으로 나타났다. 9 최근 오피스텔의 신규 공급 현황은 <표 3>과 같이 허가 동수 및 면적이 2011년 급격히 증가한 이후 최근 3년간 꾸준히 증가하고 있으며, 2013년의 경우 허가 및 착공면적은 다소 감소하였으나 입주예정물량인 준공면적<각주>4</각주>은 큰 폭으로 증가한 것으로 나타나는 등 당분간 공급이 증가할 것으로 예측된다. <표 3> 오피스텔 건축허가 현황 (단위: 동수, 천㎡) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757779" alt="이유 3번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부 통계자료 (나) 상가 10 상가는 임대수익을 통한 안정적인 운용수익을 기대해 볼 수 있으며, 향후 국내 인구의 빠른 고령화와 베이비붐세대 은퇴에 따른 노후생활자금 마련의 수단으로서 이에 대한 관심은 지속될 것으로 예측된다. 11 국토교통부 발표에 따르면, 2013년 상업용 건축물의 인ㆍ허가 현황이 전년대비 건축허가(2.8%), 착공(7.0%), 준공(2.2%)면적이 모두 증가하였다. 세부적으로 살펴보면 건축허가의 경우 제1종 근린생활시설(3.7%), 제2종 근린생활시설(2.6%), 판매시설(44.1%)은 증가하였으며, 업무시설(-19.6%)은 감소한 것으로 나타났다. <표 4> 연도별 상업용 건축허가, 착공, 준공 현황 (단위: 천㎡) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757781" alt="이유 4번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부(2013년 전국 건축 인ㆍ허가 현황 보도자료) 12 국토교통부 발표 2013년 상업용부동산 투자수익률을 보면, 오피스 빌딩의 경우 5.30%로서 전년대비 0.25%p 하락하였으며, 매장용 빌딩은 5.18%로서 전년대비 0.07%p 하락한 것으로 나타났다. 전반적인 경기침체, 물가상승 등 실물경기 악화의 영향으로 상업용부동산에 대한 수요가 부진하였으나, 2013년 하반기부터 국내경기가 완만한 회복세로 진입함에 따라 하락폭은 둔화된 것으로 분석하였다. <표 5> 상업용부동산 연간 투자수익률 추세 (단위:%) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757783" alt="이유 5번째 이미지" ></img> ※ 2012년도까지는 8개시도(서울, 광역시, 경기일부) 주요상권 기준의 결과인 반면, 2013년도부터는 전국기준 결과이므로 비교시 유의 ※ 2009년 이후 연간수익률은 해당년도 4분기 동안의 시간가중 수익률임 ※ 투자수익률(%) = 소득수익률(%) + 자본수익률(%) - 소득수익률(%) = 순영업소득(임대료 등 수입 - 영업경비) / 기초자산가액 × 100 - 자본수익률(%) = 자산가격변동액 / 기초자산가액×100 * 출처: 국토교통부, 2013년 4분기 상업용부동산 임대동행조사 결과발표 13 상가의 경우<각주>5</각주>, 기타 수익형부동산 상품에 비해 초기 투자금액이 높은데다 경기여건에 민감하여 수익률 변동성이 많다는 점을 감안한다면 투자확대는 다소 제한적이다. 또한 아파트, 오피스텔, 토지 등 기타 부동산 상품과는 달리 권리금이라는 변수가 포함되어 있어 시세파악이 어려우며, 상대적으로 환금성이 크게 낮은 점을 감안한다면 입지에 대한 상권분석 및 실질 수익률 파악 등이 필요하다. 14 아파트와는 달리 상가는 동일 지역 내에 위치해도 점포의 입지, 분양가, 금융조건, 건설사의 다양한 투자지원 가능여부 등 개별적 특색이 강해 상가마다 차이가 나고, 수익률과 개발 가능성을 부풀려 홍보하고 있는 경우가 많다는 점을 유의하여야 한다. (다) 도시형 생활주택<각주>6</각주>15 최근 빠르게 증가하는 1～2인 가구와 서민의 주거안정을 위한 소형주택 공급량 확대를 위해 정부는 2009년 5월 도시형 생활주택 개념을 도입하고, 관련규정을 완화(건설기준, 주차장기준, 부대ㆍ복리시설 설치의무 일부 면제 등)하며 국민주택기금을 지원하는 등 중소형 주택공급 활성화를 적극적으로 추진하여 왔다. <표 6> 도시형 생활주택과 공동주택 비교 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757785" alt="이유 6번째 이미지" ></img> * 출처: 국토교통부 보도자료 16 도시형 생활주택은 주로 소형가구를 배후수요로 하는 업무지구나 교통접근성이 좋은 역세권지역을 중심으로 관심이 꾸준히 증가하고 있으며, 관련규제의 대폭적인 완화 등으로 최근 4년간 공급이 활성화되는 추세였으나, 2013년 국민주택기금의 금리 환원<각주>7</각주>및 주차장 기준 강화<각주>8</각주>에 따라 전년대비 44.2% 감소한 것으로 나타났다<각주>9</각주>. 유형별로 보면 원룸형은 4만3천호로 전년대비 58% 감소하였고, 단지형은 2만6천호로 전년대비 22% 증가하여 단지형 주택의 비중이 증가하는 추세를 보이고 있다. 2. 사실의 인정 및 위법성 판단 가. 행위사실 17 피심인은 2013. 4. 18.부터 2013년 7월말의 기간 동안 중앙일간지 등을 통해 용인시 소재 오피스텔 '네오플로스(이하 “이 사건 오피스텔”이라 한다)’를 분양광고 하면서 <그림 1>과 같이 “연수익률 14.8%”, “1만 2천여명의 임대수요”라고 광고한 사실이 있다. <그림 1> 신문 광고내용 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757789" alt="이유 7번째 이미지" ></img> <표 7> 광고 게재 내역 (단위: 원, VAT포함) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120757791" alt="이유 8번째 이미지" ></img> * 출처: 피심인 제출자료 나. 관련 법규정 18 < 별지 > 와 같다. 다. 위법성 판단 1) 위법성 성립요건 19 법 제3조 제1항 제1호에서 규정한 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고라 함은 사실과 다르게 표시ㆍ광고하거나 사실을 지나치게 부풀려 표시ㆍ광고하여 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 표시ㆍ광고를 말한다. 20 따라서 거짓ㆍ과장의 표시ㆍ광고행위가 성립하기 위해서는 표시ㆍ광고내용의 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되어야 한다. 21 한편, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 표시ㆍ광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 하여 객관적으로 판단한다(대법원 2003. 6. 27. 선고 2002두6965 판결). 22 또한, 표시ㆍ광고행위에 있어서 표시ㆍ광고행위를 한 사업자등에게 표시ㆍ광고에서 주장하는 내용 중 사실과 관련한 사항이 진실임을 합리적ㆍ객관적 근거에 의하여 입증할 책임이 있는 것이고, 입증책임이 있는 당사자가 그 주장사실을 증명할 만한 아무런 증거를 제출하지 않은 채 상대방에게 반대증거의 제출을 요구하였으나 상대방이 이에 응하지 않았다고 하여 그 주장사실이 추정되거나 또는 입증의 필요가 상대방에게 돌아가게 되는 것은 아니다(대법원 2003. 3. 31. 2002마4109 판결 참조). 2) 위법요건에 해당하는지 여부 가) 거짓ㆍ과장성 여부 (1) “연수익률 14.8%”광고 관련 23 피심인은 자신이 공급하는 분양물의 가치를 높이기 위하여 구체적인 조건이나 기간을 명시하지 아니한 채 “연수익률 14.8%”라고 표현함으로써 마치 이 사건 오피스텔을 분양받으면 전 세대에 대하여 장기간에 걸쳐 연간 14.8%의 임대수익을 보장 받을 수 있는 것처럼 사실과 다르거나 사실을 부풀려 광고하였다. 24 이와 관련하여 피심인은 이 사건 오피스텔 중 소형평형을 기준으로 수익률을 계산하여 이와 같이 광고하였으며, 5월 9일자 조선일보에서는 다른 평형 기준으로 수익률을 12%로 광고하였고, 수분양자에게 “투자안심보증서”를 발급하여 수익률을 보장해 주고 있다고 주장한다. 25 또한, 분양 현장에서 각 세대 별로 수익을 다르게 설명하였고 차후 큰 평형은 시공사에게 대물로 주기로 계약되어 있으므로 위와 같이 광고한 내용은 사실과 부합하다고 주장한다. 26 그러나 피심인이 제출한 수익률의 산출 자료를 살펴보면 분양금액, 대출금, 대출이자, 부가가치세 환급금, 임대보증금, 임대료 등만을 가지고 표면적으로 산출한 일부 소형평형의 수익률로써 이 사건 오피스텔 취득 시 부과되는 각종 세금과 임대차 계약체결 시 중개수수료, 공실 시 운영관리비, 소유권 이전비용 등 기타 부대비용을 전혀 고려하지 않았음이 확인된다. 27 수분양자가 이 사건 오피스텔을 분양 받은 후 일반임대사업자로 등록을 하는 경우 부가세를 환급 받을 수 있으나 분양가의 4.6%의 취득세와 재산세가 부과되며, 주택임대사업자로 등록하는 경우 60㎡이하를 5년 이상 임대 시 취득세 면제와 재산세 50% 감면을 받을 수 있으나 부가세 환급은 받을 수 없는 것으로 확인된다. 28 따라서 피심인이 수익률을 분석하며 수분양자가 임대사업자로 등록시 환급받는 세금인 부가가치세는 포함하면서도 납부하여야하는 분양가액의 4.6%의 취득세는 제외한 채 임의로 수익률을 산출한 것으로 확인되며, 피심인이 수익률을 분석하여 제출한 C형의 경우 분양가의 4.6%인 취득세를 감안하면 연 수익률은 13.1%로 14%를 밑도는 것으로 확인된다. 29 한편, 피심인이 제출한 '투자안심보증서’를 검토한 결과, 피심인 또는 피심인이 지정하는 임대관리업체에게 임대차 계약에 관한 위탁관리계약 또는 자기관리형 임대관리계약을 체결하는 수분양자에 한하여 호실 당 50만 원의 임대료를 24개월간 만 보장하는 것으로 확인된다. 30 아울러, 해당 세대의 임대차계약 체결시 발생하는 중개수수료는 수분양자가 부담하고 보증기간 중 공실 발생 시 보장금액에서 운영관리비를 공제 후 지급하는 것으로 확인된다. 31 따라서 피심인이 임대관리계약을 체결하는 경우 2년간만 임대료를 보장해줌에도 이에 대한 구체적인 조건 등을 명시하지 아니하고, 환급받는 세금은 포함하고 납부하여야 하는 세금은 제외한 채 임의로 산출한 일부 소형평형의 표면적인 수익률을 내세워 “연수익률 14.8%”와 같이 광고함으로써 마치 이 사건 오피스텔을 분양 받기만 하면 전 세대에 대하여 연 수익률 14.8%를 장기간에 걸쳐 보장 받을 수 있는 것처럼 광고한 행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀려 광고한 것으로 판단된다. (2) “1만 2천여명의 임대수요”광고 관련 32 오피스텔 분양과 관련하여 일반 소비자들의 최대 고려사항이 임대수요의 안정성과 함께 수익성이라는 점을 감안할 때, 이 광고를 접하는 일반 소비자들은 이 사건 오피스텔이 1만 2천여 명의 임대수요를 확보하고 있어 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 것으로 인식할 것이다. 33 이와 관련하여 피심인은 이 사건 오피스텔 주변 강남대학교 학생 수와 임직원을 포함하고, 근거리에 강남병원을 비롯하여 기흥구청 업무지역, '강남대역’이 개통되면서 발생되는 유동인구, 서울로 출퇴근하는 직장인(강남대역에서 을지로까지 40~50분, 강남까지 30~40분)의 임대수요, 차후 연세세브란스병원 착공, 금호타이어연구소 준공, 종근당 효종연구소 및 구갈역세권 사업부지 개발로 인한 인구유입 및 용인시 기흥구의 상주인구 등을 근거<각주>10</각주>로 이와 같이 표현하였다고 주장한다. 34 그러나 오피스텔의 임대수요는 경제상황, 주변 교통 및 주거시설 여건 등 제반여건에 따라 달라질 수 있음에도 이 사건 오피스텔의 광고 문구를 보면 피심인은 이와 관련한 산정기간 및 객관적ㆍ구체적 기준을 명시하지 않은 채 마치 이 사건 오피스텔이 1만 2천여 명의 임대수요를 확보하고 있는 것처럼 확정적으로 광고하고 있다. 35 이 사건 오피스텔 주변에 피심인이 열거한 시설들이 위치해 있거나 이전 예정인 것은 사실이지만, 피심인이 제시한 임대수요에 대한 근거는 주변 주요시설에 대한 재학생, 종사원 및 시설 이용 인원을 임의적으로 추정한 수치라는 사실을 피심인도 인정하고 있다. 36 그리고 피심인이 강남대학교의 재학생 및 임직원이 약 1만 2천여 명인데 반해 기숙사 수용률이 936개인 점을 감안하여 위와 같이 광고한 것이라고 주장하고 있으나, 강남대학교 주변으로 이 사건 오피스텔이 위치한 구갈동의 경우 이미 4개의 오피스텔 278세대와 중동 지역에 7개의 오피스텔 554세대가 입주하고 있었으며, 죽전과 동백지구를 중심으로 수채의 아파트가 입주하여 있는 사실이 확인된다. 37 또한, 피심인이 직선거리만을 측정하여 인근이라고 주장하는 금호타이어 용인 중앙연구소 및 용인동백세브란스 병원, 삼성물산 주거성능연구소, 종근당 효종연구소 등은 이 사건 오피스텔과 상당한 거리에 위치하고 있어, 사실상 임대수요로 보기 곤란하다. 그러므로 피심인이 주장하는 바와 같이 해당 시설의 학생, 종사원 및 시설 이용 인원 그대로를 임대수요로 추정하기 어렵다고 판단된다. 38 따라서 피심인이 객관적ㆍ구체적인 근거 없이 주변 시설의 고용인구나 유동인구만을 산술하여 이 사건 오피스텔이 1만 2천여 명의 임대수요를 확보한 것처럼 광고한 행위는 사실과 다르거나 사실을 지나치게 부풀린 것으로 거짓ㆍ과장성이 있다고 판단된다. 나) 소비자 오인성 여부 39 일반 소비자들은 사업자가 신문이나 전단지 등을 통하여 광고한 내용에 대해 특별한 사정이 없는 한 사업자의 광고내용을 대체로 신뢰하여 그대로 받아들이는 것이 일반적이다. 특히, 상가 및 오피스텔 등 수익형부동산의 경우 그 종류가 많고 분양조건도 다양하여 당해 사업자를 통하지 않고서는 구체적인 사실관계를 파악하기 쉽지 않다는 점에서 더욱 그러할 것이다. 40 따라서 보통의 주의력을 가진 소비자들이 피심인의 “연수익률 14.8%”라는 광고를 접하는 경우, 피심인이 환급받는 세금은 포함하고 납부하여야 하는 세금은 제외한 채 임의로 산출한 일부 소형평형의 표면적인 수익률임에도 불구하고, “1만 2천여명의 임대수요”라는 다른 광고 표현과 연계하여 이 사건 오피스텔을 분양받기만 하면 전 세대에 대하여 장기간에 걸쳐 연 14.8% 수익률을 보장 받을 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. 41 아울러, 수익률과 관련하여 피심인은 수분양자에게 분양상담 및 계약체결 과정 등에서 각 세대별로 수익률이 다르다는 구체적인 관련 정보를 제공하였으므로 오인성이 해소되었다고 주장하고 있으나, 부당광고 여부 판단은 광고 자체에서 유발된 소비자 오인성 여부를 판단하는 것이므로 실제 계약체결 과정에서 바로잡을 가능성이 있다고 하더라도 당해 광고 자체의 위법성에는 영향을 미치지 않으므로 피심인의 주장은 이유 없다(서울고등법원 2000.11.28. 선고 2000누5977 참조). 42 또한, 보통의 주의력을 가진 소비자들이 피심인이 객관적ㆍ구체적인 근거 없이 주변 시설의 고용인구나 유동인구만을 산술하여 “1만 2천여명의 임대수요”라고 한 광고내용을 접하는 경우, 광고내용 그대로 이 사건 오피스텔이 1만 2천여명의 임대수요를 확보하고 있어 장기간에 걸쳐 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 것으로 오인하거나 오인할 우려가 있다고 판단된다. 다) 공정거래 저해성 여부 43 오피스텔, 상가 등 수익형부동산은 주거시설과 달리 수익을 올리기 위해 분양 받는다는 점을 고려하면 분양가, 임대수익률, 임대수익률의 보장여부, 보장조건 입지여건, 임대수요 등은 소비자의 구매ㆍ선택에 있어 중요한 고려요소라고 볼 수 있다. 44 따라서 피심인이 환급받는 세금은 포함하고, 납부하여야 하는 세금은 제외한 채 임의로 산출한 일부 소형평형의 표면적인 수익률만을 내세워 전 세대가 연 14.8%의 수익을 올릴 수 있는 것처럼 표현하고, 수분양자에게 임대계약체결을 한 경우에 한해 24개월만 임대료를 보장해 주면서도 이 사실을 명시하지 아니한 채 장기간에 걸쳐 연 14.8% 수익을 보장해 주는 것처럼 “연수익률 14.8%”라고 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. 45 또한, 피심인이 사실과 다르게 임대수요와 관련하여 객관적인 근거 없이 주변 시설의 고용인구나 유동인구만을 산술하여 막연한 추측만으로 “1만 2천여명의 임대수요”라고 확정적으로 광고한 행위는 소비자의 합리적인 선택을 방해함으로써 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있다고 판단된다. 라) 소결 46 피심인의 위 2. 가.의 광고행위는 거짓ㆍ과장성, 소비자 오인성, 공정거래 저해성 등 위법요건을 모두 갖춘 것으로 판단되므로 법 제3조 제1항 1호에서 규정하고 있는 거짓ㆍ과장의 광고에 해당된다. 3. 처분 47 피심인의 위 2. 가.의 광고행위는 이미 종료되었으나 장래에 이 사건 광고행위와 동일 또는 유사한 행위가 반복될 우려가 있다고 인정되므로 향후 법위반행위의 재발을 막기 위하여 법 제7조에 따라 시정명령을 부과한다. 4. 피심인의 수락내용 48 피심인은 2014. 10. 13. 위 2.의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문내용의 시정조치 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석 없이 이 사건의 심의를 진행하였다. 5. 결론 49 피심인의 위 2. 가.의 행위는 법 제3조의 제1항 제1호에 위반되므로, 법 제7조 제1항의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.