에스엠하이플러스(주)의 부당한 광고행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 지위 및 일반현황 1 피심인 에스엠하이플러스 주식회사<각주>1</각주>는 부동산 개발, 시행 및 임대업 등을 하는 사업자로서 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률<각주>2</각주>제2조 제3호의 사업자에 해당하며, 일반현황은 아래 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 일 반 현 황 (2016년 말 기준, 단위: 백만 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=125372237" alt="이유 1번째 이미지" ></img> *자료출처: 피심인의 제출자료 나. 이 사건 관련 분양 과정 1) 이 사건 관련 분양 대상 아파트 2 이 사건 관련 분양 대상 아파트(이하 '이 사건 분양물’이라 한다)는 피심인이 부산도시공사가 공공사업으로 조성한 택지를 매입하여 건설한 임대주택으로, 5년 임대 후 분양전환이 가능한 舊임대주택법<각주>3</각주>제2조 제2의2호의 '공공건설 임대주택’에 해당한다. 3 이 사건 분양물은 총 16개 동(지하 2층, 지상 20층), 1,515세대(전용면적 59㎡ 단일 평형)로 구성되어 있으며, 1,515세대 중 869세대는 다자녀, 신혼부부 등을 대상으로 하는 특별공급이며, 나머지 646세대는 일반공급이다. 2) 입주자모집 공고 가) 공고 내용 4 피심인은「주택공급에 관한 규칙」제20조에 따라 부산진해경제자유구역청 부산본부로부터 임대보증금과 월 임대료 등 입주자모집 조건에 대하여 승인을 받고, 2017. 2. 15. 아시아경제신문과 이 사건 분양물 누리집(http://mj.iusell.co.kr)에 아래 <표 2>와 같이 각 주택형별 임대조건(임대보증금과 월 임대료) 등이 포함된 입주자모집 공고문을 게시하였다. <표 2> 임대보증금 및 월 임대료 내용 (단위: 천 원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=125372239" alt="이유 2번째 이미지" ></img> *자료출처: 심사보고서 소갑 제1호증<각주>4</각주>(입주자모집 공고문) 5 한편, 위 입주자모집 공고문의「임대기간 및 조건변경」란에는 “임대의무기간 : 5년(단,「임대주택법 시행령」제13조 제2항 제3호에 의거 임대개시 후 해당 주택의 임대의무기간이 2분의 1이 지난 시점에 임대사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 분양 전환 가능)”이라고 기재되어 있고, “임대조건변경 : 상기 임대조건은 입주 1년차 임대조건이며, 임대보증금 및 월 임대료는「주택임대차보호법」시행령 제8조에 의거 입주일을 기준으로 매년 전년 대비 5% 범위 내에서 인상할 수 있습니다”라고 기재되어 있다. 나) 임대금액 안내 6 피심인은 아래 <표 3>과 같이 각 주택형별로 매월 29만 원의 임대료가 부과되는 “계약조건”(이하 '월세 방식’이라고도 한다)과 월 임대료를 예치금 방식으로 납부하는 “전세형 임대조건(선택)”(이하 '전세 방식’이라고도 한다)이 기재된「부산명지 화전지구 우방아이유쉘 임대금액 안내문」(이하 '임대금액 안내문’이라 한다)을 분양사무소에 비치하여, 임차인들에게 안내하였다. <표 3> 임대보증금 및 월 임대료 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=125372241" alt="이유 3번째 이미지" ></img> *자료출처: 소갑 제2호증(임대금액 안내문) 3) 청약 및 분양 현황 7 최초 청약기간(2017. 2. 20.~2. 22.)에는 1,072명이 청약을 신청하였으나, 계약기간(2017. 3. 6.~3. 8.) 내에 실제 임대차계약을 체결한 세대는 ○○○세대에 불과하였다. 이에 피심인은 미분양분에 대한 추가 분양을 지속적으로 실시하여 2017년 10월경에 이르러서 1,515세대 전체에 대한 분양을 완료하였다. 4) 임대차계약 체결 8 피심인은 임대차계약 체결과정에서, 위 <표 3>과 동일한 내용이 기재된「부산명지 화전지구 우방아이유쉘 정당계약 안내문」(이하 '정당계약 안내문’이라 한다)을 임차인들에게 배포하였으며, 그 결과 3층부터 20층까지의 임차인들<각주>5</각주>(이하 '이 사건 임차인들’이라 한다)은 모두 “전세형 임대조건”인 전세 방식을 선택하였다. 9 따라서, 피심인은 이 사건 임차인들과 월 29만 원의 임대료가 부과되는 '월세 방식’으로 임대차계약을 체결하면서, 아래 <표 4>와 같이 매월 납부하여야 할 월 임대료 대신 “예치 보증금<각주>6</각주>”을 일시에 납부하는 내용의「부산명지 화전지구 우방아이유쉘 예치금 협약서」(이하 '예치금 협약서’라 한다)도 함께 작성하여 임대차계약을 체결하였다. <표 4> 예치금 협약서 59Am2 (발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=125372243" alt="이유 4번째 이미지" ></img> *자료출처: 소갑 제5호증(예치금 협약서) 다. 이 사건 관련 민사소송 현황 1) 피심인의 재계약 안내문 발송 10 피심인은 최초 입주일로부터 1년이 경과한 2020년 9월경부터 이 사건 임차인들에게 아래 <표 5>와 같이 “재계약 임대 조건”으로 보증금과 “월 임대료 29만 원”을 부과한다는 내용이 포함된 재계약 안내문을 발송하였다. <표 5> 재계약 안내문 (발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=125372245" alt="이유 5번째 이미지" ></img> *자료출처: 소갑 제7호증(재계약 안내문) 2) 민사소송 현황 11 위 재계약 안내문을 받은 이 사건 임차인들 중 631명은 2020. 11. 25.<각주>7</각주>피심인을 상대로 부산지방법원 서부지원에 자신들은 월 임대료 납부의무가 없다는 취지의 '채무부존재 확인소송’을 제기하였으나, 해당 법원은 2021. 8. 18. 원고 패소 판결<각주>8</각주>을 하였다. 이에 해당 임차인들은 제1심 판결에 불복하여 2021. 9. 6. 부산고등법원에 항소하였으며, 현재 심리가 진행 중이다.2. 위법성 판단 가. 인정사실 1) 피심인의 내부 계획 12 피심인은 이 사건 분양물의 임대방식과 관련하여, 내부적으로 아래 <표 6>과 같이 “의무임대기간 5년 중 1년 동안은 (후술하는 예치금을 받는 대신) 월 임대료가 발생하지 않도록 하는 …… 임대조건을 임차인 스스로 선택할 수 있도록 하고 최초 1년이 경과하면 일부 월 임대료가 발생하는 방식”을 마련해 놓고 있었다. <표 6> 피심인 소명자료 (발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=125372247" alt="이유 6번째 이미지" ></img> *자료출처: 소갑 제12호증(피심인 소명자료) 2) 피심인의 광고 내용 13 피심인은 2017년 1월부터 같은 해 10월<각주>9</각주>까지 다음 <표 7>과 같이 일간지, 온라인 신문, 라디오, CATV, 차량을 이용한 이동광고판, 현수막, 판촉물 등을 통해 이 사건 분양물에 대하여 “특히 전체 전세형 임대주택으로 월세에 대한 부담이 없다”, “all 전세형”, “1515세대 all 전세형 명품아파트” 등의 내용으로만 광고를 함으로써, 향후 최초 입주일로부터 1년이 지나면 1층과 2층을 제외한 나머지 층 세대에게는 월 임대료가 부과된다는 사실을 은폐 내지 누락하고 광고하였다. <표 7> 광고매체별 광고 내용 (발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=125372249" alt="이유 7번째 이미지" ></img> *자료출처: 소갑 제13호증(광고물) 등 나. 인정 근거 14 위와 같은 사실은 소갑 제1호증(입주자모집 공고문) 내지 제14호증(비판기사 모음), 소갑 제15-1호증(○○○○○○ 입주자모집공고) 내지 제15-3호증(○○○○○○ 입주자모집공고) 등을 통해 인정되며, 피심인도 이 사건 심의일에 위 2. 가.의 사실을 인정하였다. 다. 관련 법령 및 법리 1) 관련 법령 법 제3조(부당한 표시ㆍ광고 행위의 금지) ① 사업자 등은 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 표시ㆍ광고행위로서 공정한 거래질서를 해칠 우려가 있는 다음 각 호의 행위를 하거나 다른 사업자등으로 하여금 하게 하여서는 아니 된다. 1. (생략) 2. 기만적인 표시ㆍ광고 3.～4. (생략) ② (생략) 법 시행령<각주>10</각주>제3조(부당한 표시ㆍ광고의 내용)① (생략) ② 법 제3조 제1항 제2호에 따른 기만적인 표시ㆍ광고는 사실을 은폐하거나 축소하는 등의 방법으로 표시ㆍ광고하는 것으로 한다. ③～⑤ (생략) 2) 법리 15 법 제3조 제1항 제2호의 기만적인 광고는 소비자의 구매 선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 사실이나 내용을 은폐 또는 축소ㆍ누락 하는 등의 방법으로 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는 광고로서 공정한 거래 질서를 저해할 우려가 있는 광고를 말한다. 16 따라서 기만적인 광고행위에 해당하는지 여부는 ① 은폐 또는 축소ㆍ누락한 내용이 소비자의 구매 선택에 중요한 영향을 미칠 수 있는 내용인지, ② 은폐 또는 축소ㆍ누락으로 인하여 소비자가 광고 내용에 대하여 그릇된 정보나 다른 인식을 가질 우려가 있는지, ③ 해당 광고로 인해 소비자의 합리적 선택이 저해될 우려가 있는지 여부 등을 기준으로 판단한다. 17 한편, 광고가 소비자를 속이거나 소비자로 하여금 잘못 알게 할 우려가 있는지 여부는 보통의 주의력을 가진 일반 소비자가 당해 광고를 받아들이는 전체적ㆍ궁극적 인상을 기준으로 객관적으로 판단한다.<각주>11</각주>18 공정거래 저해성 여부는 광고가 소비자의 합리적 구매 결정을 방해함으로써 관련 시장에서의 공정한 거래질서를 저해할 우려가 있는지 여부를 기준으로 판단한다.<각주>12</각주>라. 구체적 판단 1) 기만성 19 다음과 같은 내용을 고려할 때, 이 사건 광고는 기만성이 인정된다. 20 일반적으로 임대차계약 기간 동안 월 임대료의 부담 여부 및 금액 등은 임차인들이 임대차계약 체결 여부를 결정하는 데 중요한 영향을 미치는 요소로 보아야 하는데, 이는 위 1. 나. 4)에서 살펴본 바와 같이, 이 사건 임차인들이 모두 월 임대료가 부과되지 않는 “전세형 임대조건”을 선택했던 사실로도 알 수 있다. 21 그러나 피심인은 위 <표 6>과 같이 이 사건 분양물의 임대방식이 기본적으로 월세 방식이기는 하나, 다만 예외적으로 임차인들로 하여금 의무임대기간(5년) 중 최초 입주 후 1년 동안만 전세 방식을 선택할 수 있는 임대조건을 추가했던 것임에도 불구하고, 분양 효과를 높이기 위해 의도적으로 이와 같은 사실을 누락한 채 다양한 광고매체를 통해 집중적으로 “all 전세형”, “매월 임대료 부담이 없다”, “특히 전체 전세형 임대주택으로 월세에 대한 부담이 없다”는 내용으로만 광고함으로써, 일반 소비자들에게 최초 입주 후 1년이 지난 후에는 월 임대료를 부담하게 된다는 중요한 사실을 은폐ㆍ누락하여 광고한 것으로 인정된다. 2) 소비자 오인성 22 이 사건 광고에는 전세형 임대조건 적용기간 등에 대한 내용이 포함되어 있지 않으므로, 보통의 주의력을 가진 일반적인 소비자가 이 사건 광고를 접하였을 경우, 임대기간(5년) 동안 이 사건 분양물의 모든 세대가 월 임대료 부담이 없는 것으로 오인하였거나 오인할 우려가 있었던 것으로 인정된다. 3) 공정거래 저해성 23 이 사건 분양물과 같이 장기간 임대 후 분양으로 전환되는 아파트에 대한 임대차계약을 체결하려는 소비자는 분양전환으로 인하여 얻을 수 있는 시세 차익 이외에 임대기간 동안 지출하는 보증금에 대한 이자 비용, 소멸성 비용인 월 임대료 등을 고려하여 청약 여부를 선택한다는 점 등을 고려할 때, 최초 입주 후 1년이 지난 후에 월 임대료가 부과된다는 사실을 은폐ㆍ누락한 이 사건 광고는 소비자의 합리적인 선택을 저해할 우려가 있으므로, 공정거래 저해성도 인정된다. 4) 소결 24 이 사건 광고는 기만성, 소비자 오인성 및 공정거래 저해성이 인정되므로, 법 제3조 제1항 제2호의 기만적인 광고에 해당한다. 3. 피심인 주장에 대한 판단 25 피심인은 입주자모집 공고, 임대금액 안내문, 정당계약 안내문, 임대차계약서 등에 “상기 임대조건은 입주 1년차 임대조건이며”라고 기재하였고, 예치금 협약서에도 “본 '예치금 협약’에 따라 예치금 기간은 '최초 입주지정일로부터 1년’으로 한다”라고 명시하고 이와 같은 내용을 임대차계약 체결과정에서 임차인들에게 설명을 하였으므로 임차인들이 최초 입주지정일로부터 1년 후에는 임대료가 부과된다는 사실을 사전에 인지하고 임대차계약을 체결하였던 점 등을 고려할 때, 이 사건 광고는 소비자 오인성이 없다고 주장한다. 26 살피건대, 판례<각주>13</각주>에 따르면 부당한 광고행위에 해당하는지 여부에 대한 판단은 광고 그 자체로 유발된 소비자 오인성의 우려 여부를 판단하는 것이므로, 설사 피심인 주장과 같이 이 사건 임차인들이 이 사건 광고 이후에 임대차계약 체결 과정에서 오인된 인식을 바로잡을 가능성이 있었다고 하더라도 광고의 오인성에 영향을 미치는 것으로 볼 수 없으므로, 피심인의 주장은 이유 없다.4. 처분 가. 시정조치 27 피심인의 위 2. 가.의 광고행위는 이미 종료되었으나, 피심인이 부동산 개발 및 임대업을 계속 유지하고 있는 점 등을 고려할 때, 향후 동일 또는 유사한 행위를 반복할 우려가 있으므로 법 제7조에 따라 향후 행위금지명령을 부과한다. 28 또한, 이 사건 광고는 특정 계층을 대상으로 하는 임대주택 분양에 관한 것으로 계약당사자에 대한 피해구제적 성격도 있는 점을 고려할 때, 2017년 3월부터 10월 사이에 피심인과 이 사건 분양물에 대해 최초로 임대차계약을 체결한 임차인들에게 피심인의 법 위반사실을 알릴 필요가 있다고 판단되어, 통지명령도 함께 부과한다. 나. 과징금 부과 29 이 사건 분양물의 공급대상이 주로 다자녀 가구, 신혼부부 등 무주택 서민인 점 등을 고려할 때, 이 사건 광고가 소비자 등에게 미치는 영향이 크다고 판단되므로 법 제9조, 법 시행령 제12조, 제15조 및 '표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 위반사업자 등에 대한 과징금부과 세부기준 등에 관한 고시<각주>14</각주>’를 적용하여 아래와 같이 과징금을 부과한다.