에스케이건설(주)의 이의신청에 대한 건

1. 원심결 경위 가. 행위사실 이의신청인은 부산시 동래구 온천동 153-8번지에 건축 예정이었던 브랜드 명 'SK 허브스카이' 라는 '오피스텔(일반 업무시설)’을 분양하면서 2003년 1월부터 같은 해 5월 기간 중에 <표>와 같이 신문, 광고전단지, 카탈로그를 통하여 다음과 같은 내용으로 광고한 사실이 있다 (1) 광고전단지에 '부산, 프리미엄 아파트의 新경향을 선도’라는 제목 아래, 부산지역에 신개념의 주거공간을 속속 선보이고 있다는 내용과 함께 주거형 아파텔이 탄생하였다는 내용을 적시하고 'LIVING ROOM', 'BED ROOM’, 'DINING ROOM', 'BATH ROOM' 등 실내 공간 관련 사진을 게재 하였다. (2) 또 다른 광고전단지에 '주거동 선착순 분양중’ 이라는 제목과 함께 '주거동 분양문의 및 상가분양문의 전화번호’를 게재하였다. (3) 분양 카탈로그에 '주거 공간 총 814세대’, '부산을 대표할 주상복합건물’, '부산 최고의 주상복합시설’, '주거동과 상가동의 분리’, '부산을 대표하는 초고층, 초특급 주거시설’, '기존 아파트와는 차원이 다른’, '최고의 주거공간’ 등의 표현과 함께, 위 (1)과 같거나 비슷한 내용의 실내공간 관련 사진을 게재하고, 아울러 분양물의 내부구조의 평면도에 거실, 침실, 주방 등으로 칸을 구획하여 그려놓은 사실이 있다. (4) 또한, 다른 분양 카탈로그에는 허브스카이 3개동에 대한 도면을 게재하면서 동 도면상에 타워 101동 및 102동은 '아파텔’로 표기하고, 원룸 103동은 '오피스텔’과 함께 '영화관’, '판매시설’ 등 상가관련 시설명칭을 표기하였다. (5) 신문광고(부산일보 및 국제신문)에 '주거시설 청약 및 상가분양’이라는 제목하에 '주거시설, 상업시설, 업무시설, 영화관 용도의 신개념 복합빌딩’ 등의 표현을 사용 하였다. <표> 광고게재 내역 <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120743431" alt="이유 1번째 이미지" ></img> ※ 자료출처 : 이의신청인 제출자료 나. 원심결 판단 공정거래위원회는 위 행위가 표시ㆍ광고의 공정화에 관한 법률 (이하 '법’이라 한다.) 제3조 제1항 제1호에서 규정한 허위ㆍ과장의 광고에 해당된다고 판단하여 법 제7조의 규정을 적용하여 <별지>기재와 같이 의결하였다.(공정거래위원회 2008. 3. 10. 제3소회의 의결 제2008-095호) 2. 이의신청인의 주장 및 판단 가. 이 사건 광고행위에 대한 책임이 없다는 주장에 대하여 (1) 이의신청인의 주장 분양물 시행사[(주)지아이디그룹]와 체결한 '사업약정서’(제4조 제2항 바목 및 제5조 제3항 나목)에 의하면 이의신청인은 분양물의 60%까지만 분양업무를 대행하는 것으로 약정되어 있는 바, 60%가 분양완료된 2003년 3월 이후에는 이의신청인에게 분양업무에 대한 책임이 없고 따라서 광고에 대한 책임도 없다. 아울러, 이 사건 분양광고에서 SK라는 상표가 사용된 것은 사실이나 이는 이의신청인이 분양물을 건축하였다는 취지를 밝히기 위해 시행사에게 상표 사용을 허가한 것으로 분양광고에 'SK’ 라는 상표가 사용되었다는 사실만으로 이의신청인이 광고의 주체라 할 수는 없다. (2) 판단 이의신청인이 광고주체에 해당되지 않아 광고에 대한 책임이 없다는 주장은 다음과 같은 사항들을 고려할 때 이유 없다 첫째, 이의신청인이 60% 분양완료 되었다고 주장하는 2003년 3월 이후의 카탈로그 등 광고에서도 이의신청인의 상표가 여전히 사용되었고 이의신청인이 이를 허가 하였다는 점에서 광고에 대한 책임이 있다. 둘째, 이의신청인이 주장하는 시행사와 체결한 사업약정서 내용에 따른 분양광고의 책임소재는 권리ㆍ의무에 대한 민사적인 사안으로 계약체결 당사자간에 내부적으로 해결하여야 할 문제에 불과하며, 소비자 입장에서는 시행사가 광고주체라고 인지할 만 한 사유가 없고 오히려 인지도가 더 높은 이의신청인이 광고주체라고 오인할 우려가 크다고 볼 수 있어 광고의 책임이 없다고 할 수 없다. 나. '오피스텔’과 '공동주택(주상복합건물 또는 아파트)’의 구분기준에 대하여 (1) 이의신청인의 주장 '오피스텔’의 건축기준은 '주상복합건물의 주거전용시설(공동주택)’의 건축기준과 달라 법적으로는 상당한 차이가 있지만, '오피스텔’의 업무시설 부분에 칸막이 설치가 가능하고, 주거로 사용하는 것 자체를 막는 법규정이 없으며, 또한 현실적으로도 '오피스텔’이 주거로 사용되고 있어 '주상복합건물의 주거전용시설’과는 실질적인 차이가 크지 않을 뿐 아니라, '주상복합건물의 주거전용시설’은 법률상 용어도 아니다. 따라서, '주상복합건물의 주거전용시설’이라는 범주에 상당수의 '오피스텔’이 포함되는 것으로 해석될 여지가 있으므로, '오피스텔’과 '주상복합건물의 주거전용시설’을 구분하는 것은 적절하지 않다. (2) 판단 건축법 시행령 제3조의4 및 <별표 1>에서 규정한 '오피스텔’은 업무를 주로 하되, 일부 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로써 건설교통부(현 국토해양부)고시기준<각주>1</각주>은 오피스텔 건축시 준수하여야 할 내용들을 규정하고 있다. 한편, 주택시장에서 통용되고 있는 '주상복합건물의 주거전용시설’은 법률상 용어는 아니지만 그 실질은 주택법령 및 건축법령에서 규정하고 있는 '공동주택’중 '아파트’에 해당하는 부분으로서 법령상 건축기준은 물론이고 실제 용도면에서도 '오피스텔’과는 상당한 차이가 있다. 따라서, '오피스텔’이 실제 주거로 사용되고 있다고 하여 '주상복합건물의 주거전용시설(공동주택중 아파트)’의 범주에 포함될 여지는 없으며, 나아가 '오피스텔’을 일정기준 면적이상 주거로 사용하였다면 이는 위법행위에 해당되고 이러한 위법행위에 기초한 이의신청인의 주장은 받아 들일 수 없다. 다. 이 사건 허위ㆍ과장의 광고에 대한 부당성 (1) 이의신청인의 주장 이의신청인은 다음과 같은 사유로 허위ㆍ과장의 광고에 해당되지 아니한다고 주장한다. 첫째, 이의신청인은 광고에서 '공동주택’ 또는 '아파트’라는 문구를 사용한 사실이 없다. 둘째, 건축법상 '오피스텔’을 주거용으로 사용하는데 제한이 없어 주거를 전제로 건축한 것이며 실제 수분양자들이 현재 주거로 사용하고 있고 또한 분양물을 거실, 침실, 주방 등으로 칸을 구획하여 분양하였으므로 광고 내용과 부합한다. 따라서 내부 칸막이 구획을 이유로 이의신청인이 소비자에게 '오피스텔’을 '주상복합건물의 주거전용시설’로 오인하게 하였다는 취지의 원심결 판단은 부당하다. 셋째, '오피스텔’을 '실’로 표현해야 한다는 법적인 규정이 없고 실제 타 사업자들도 '세대’로 표현하고 있으므로 '세대’로 표현한 사실이 허위ㆍ과장의 광고에 해당된다고 할 수 없다. 넷째, 신고인의 부당이득반환청구소송에서 재판부(부산지방법원 2007.12.5. 선고 2007가합883)가 허위ㆍ과장된 것인지를 정면으로 판단하고 있어 그 핵심 쟁점이 본 사건과 동일하다고 할 수 있다. (2) 판단 다음의 사항들을 종합적으로 고려해 볼 때, 이의신청인의 주장은 이유 없다. 첫째, 분양광고에서 사용한 '아파트’라는 용어의 의미가 이 사건 분양물을 직접 지칭한 것은 아니라 하더라도 광고전단지에 '부산, 프리미엄 아파트의 新경향’ 으로 표현함으로써 이 사건 분양물이 '아파트’의 한 형태라고 소비자가 오인할 가능성이 높기 때문에 부당한 광고라 할 수 있다. 둘째, 이 사건 광고행위 당시의 건축법상 '오피스텔’은 전용면적중 50%미만에 해당하는 부분만 주거로 사용할 수 있으므로 법적으로 제한이 없는 것이 아니며 수분양자가 분양물을 실제 주거로 사용하고 있다는 사실만으로 '오피스텔’의 법적 용도가 주거용으로 전환되는 것도 아니다. 그리고 '오피스텔’의 전용면적중 50% 이상은 업무부분으로 구획되어야 함에도 분양광고시 업무부분은 표시하지 아니한 채, 전용면적 전부를 침실, 거실, 주방 등으로 칸을 구획하는 등 마치 '주상복합건물의 주거전용시설(공동주택 중 아파트)’인 것처럼 광고한 행위는 사실과 다르거나 과장되게 표현한 허위ㆍ과장의 광고에 해당된다. 셋째, '오피스텔’의 분양규모나 단위 표현에 법적인 규정이 없는 것은 사실이나, '세대(世帶)’의 사전적 의미가 '현실적으로 주거 및 생계를 같이 하는 사람의 집단을 세는 단위’ 이고, 일반적으로 분양시장에서 '아파트’ 등 주거전용시설의 단위를 '세대’로 표현하고 있는 점을 고려할 때, 주용도가 업무시설인 '오피스텔’을 '세대’로 표현한 것은 '주상복합건물의 주거전용시설’(공동주택중 아파트)인 것으로 소비자를 오인하게 할 우려가 있는 과장 광고에 해당된다. 넷째, 부산지방법원의 판결은 신의성실 의무에 비추어 비난받을 정도의 허위고지가 아니라는 의미로써 그 핵심 취지는 이 사건 광고의 정도가 사회적으로 용인될 수 있는 범위를 벗어나지 아니하여 부당이득반환 책임이 없다는 것이지 법상 허위ㆍ과장 광고에 해당되지 않는다는 것은 아니다. 3. 결론 위 2.에서 살펴본 바와 같이 이의신청인의 주장은 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 재결한다.