엘지메트로시티중개업협회의 사업자단체금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 적격성 피심인은 부산광역시 용호동에 소재하고 있는 엘지메트로시티 아파트 인근에서 부동산중개업을 영위하고 있는 사업자들의 친목도모 및 거래질서유지 등을 목적으로 설립된 단체로서 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 “법”이라고 한다) 제2조 제4항의 사업자단체에 해당된다. 나. 피심인의 일반현황 피심인은 회장, 부회장, 총무 등의 임원으로 구성되어 있으며, 주요의사결정은 매년 1회 개최되는 총회 및 임시총회에서 이루어진다. <표> 피심인의 일반현황 (단위 : 천원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120740521" alt="이유 1번째 이미지" ></img><각주>1</각주>※ 출처 : 피심인 제출자료 다. 시장구조 및 실태 (1) 부동산중개업 제도 및 현황 부동산중개업을 영위하기 위해서는 특별시장, 광역시장, 도지사가 시행하는 공인중개사 시험에 합격하여 실무교육을 이수한 후 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(이하 “공인중개사법”이라고 한다)에 의거하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 하며, 2008년 6월 현재 83,786개의 부동산중개업자가 영업하고 있다. (2) 부동산중개업의 거래실태 부동산중개 방법은 중개업자가 단독으로 의뢰인들 간의 거래를 중개하는 단독중개방법과, 매물을 확보한 중개업자와 매수의뢰자를 확보한 중개업자가 공동으로 중개하여 수수료를 배분하는 공동중개방법이 있다. 부동산중개는 매물 확보에 일정한 한계가 있고 신속한 중개가 요구되므로 대규모 아파트단지 및 인구밀집지역에 위치한 상당수의 중개업자는 공동중개방법에 의존하여 영업하는 경향이 있다. 따라서 공동중개에 일정한 제한이 가해질 경우 중개업자의 영업활동은 지장을 받을 수 밖에 없는 실정이다. (3) 부동산중개 수수료 부동산중개 수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 받되, 그 일방으로부터 받을 수 있는 한도를 관련 법령 등에서 정하고 있다. 공인중개사법에는 주택의 중개수수료 및 중개대상물의 권리관계 등의 확인에 소요되는 실비는 국토해양부령이 정하는 범위 안에서 특별시ㆍ광역시ㆍ도의 조례로 정하고, 주택 외의 중개수수료는 국토해양부령으로 정하도록 규정하고 있으며, 법령 등에서 정한 한도 내에서 자유롭게 받을 수 있다.(공인중개사법 제32조 제3항, 같은 법 시행규칙 제20조 참조) (4) 엘지메트로시티 아파트 인근지역의 부동산중개업 현황 이 지역에는 엘지메트로시티 등 약 12,000세대의 아파트단지를 중심으로 약 40개의 부동산중개업자가 영업하고 있으며, 이 중 32개가 피심인의 구성사업자이다. 2. 사업자단체 금지행위의 성립 가. 중개수수료 수준을 회칙에 정한 행위 (1) 행위사실 피심인은 2002년 2월 설립 당시부터 자신의 회칙에 중개수수료에 대하여 다음과 같이 규정하여 구성사업자로 하여금 지키도록 한 사실이 있다. <회칙> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120740523" alt="이유 2번째 이미지" ></img> (2) 위법성 판단 피심인이 자신의 회칙에 관행상 인정되는 것보다 낮은 수수료를 받지 못하도록 규정한 행위는, 개별 구성사업자들이 법령 등에서 정한 한도 내에서 자유롭게 결정하여야 할 중개수수료에 대해 피심인이 그 수준을 제시하는 행위에 해당하며, 이는 엘지메트로시티 아파트 인근지역 부동산중개시장에서의 가격경쟁을 부당하게 제한하는 행위로서 법 제26조 제1항 제1호에서 규정하는 가격을 결정ㆍ유지 또는 변경하는 행위에 해당된다. 나. 휴무일 지정 등 구성사업자의 사업활동을 제한하는 행위 (1) 행위사실 피심인은 아래와 같이 매주 일요일을 휴무일로 지정하고, 구성사업자의 직원으로 근무한 자가 퇴직한 경우 1년 이내에 다른 구성사업자가 채용하지 못하도록 하는 등의 내용을 회칙 및 규약<각주>2</각주>에 규정한 사실이 있다. <회칙> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120740525" alt="이유 3번째 이미지" ></img> <규약> <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120740527" alt="이유 4번째 이미지" ></img> (2) 위법성 판단 피심인의 구성사업자들은 부동산중개업을 영위하는 개별사업자로서 광고, 거래상대방, 거래형태, 직원채용, 휴무일 등을 자신이 시장상황, 경영상황, 영업전략 등을 종합적으로 고려하여 자유롭게 결정할 수 있어야 한다. 그럼에도 불구하고 피심인이 회칙 및 규약에 광고, 거래상대방, 거래형태, 직원채용, 휴무일 등에 대한 내용을 규정하고, 이를 위반할 경우 벌금을 부과하거나 제명 등의 징계를 할 수 있도록 한 행위는, 구성사업자들의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위로서 법 제26조 제1항 제3호에서 규정하는 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위에 해당된다. 3. 피심인의 수락내용 피심인은 2008. 11. 3. 위 2.의 행위사실 및 위법성을 인정하고 주문내용의 시정조치 의견을 수락하였으므로 피심인의 출석 없이 이 사건 심의를 진행하였다. 4. 결론 피심인의 위 2. 가. (1)의 행위는 법 제26조 제1항 제1호, 위 2. 나. (1)의 행위는 법 제26조 제1항 제3호에서 규정하고 있는 사업자단체금지행위로 인정되므로 법 제27조의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.