옥수동 부동산중개업소 친목회의 사업자단체금지행위에 대한 건

1. 기초사실 가. 피심인의 지위 및 일반현황 1 피심인은 서울특별시 성동구 옥수동을 중심으로 부동산중개업을 영위하는 자들이 공동의 이익을 증진할 목적으로 조직한 단체로서 '독점규제 및 공정거래에 관한 법률(이하 '법’이라 한다)’ 제2조 제4호의 규정에 의한 사업자단체이며, 그 일반현황은 다음 <표 1> 기재와 같다. <표 1> 피심인 일반현황 (단위 : 명, 천 원, 2019년 기준) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120686503" alt="이유 1번째 이미지" ></img> * 자료출처: 피심인 제출자료 나. 시장구조 및 실태 1) 부동산중개업 제도 및 일반현황 2 부동산중개업을 영위하기 위해서는 '공인중개사법’이 정하는 바에 따라 시ㆍ도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 하며, 합격 후 28시간 이상 32시간 이내의 실무교육을 받은 후, 중개사무소 소재 지역의 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 개설등록을 하여야 한다. 3 부동산중개업자 수는 2000년 이후 매년 증가세가 이어져 2007년 8만명을 돌파하였으나, 이후 부동산거래시장의 침체, 양극화 등으로 인하여 부동산중개업소의 폐업이 증가하면서 2012년∼2013년에는 부동산중개업자 수가 감소하였다. 4 그러나 2014년부터 지방부동산시장의 주택거래 수요증가ㆍ기대심리 등으로 인하여 부동산중개업자 수가 증가하여 2018년 말에는 105,547명의 공인중개사가 개업하여 업을 영위 중이다. 2) 부동산중개업의 거래실태 5 부동산의 중개형태는 부동산중개업자가 단독으로 중개의뢰인들 간의 거래를 중개하는 '단독중개’ 방법과 매물을 확보한 부동산 중개업자와 매수의뢰자를 확보한 부동산 중개업자가 공동으로 중개하고 중개수수료를 배분하는 '공동중개’ 방법이 있는데 최근에는 인터넷 등 정보통신기술의 발전과 부동산중개사무소의 급증에 따른 부동산중개매물 확보의 어려움 등으로 공동중개 비중이 크게 증가하고 있는 추세이다. 6 공동중개를 위한 부동산거래정보의 교환은 과거에는 중개업자간의 전화통화 또는 부동산정보지 이용 등을 통하여 이루어져 왔으나, 최근에는 컴퓨터 보급 확대와 인터넷의 발전으로 온라인상의 부동산거래정보망이 주로 이용되고 있다. 이에 이러한 부동산거래정보망을 이용하지 못할 경우 공동중개가 사실상 어려워 영업에 중대한 영향이 있고 다른 부동산 중개업자와 제대로 경쟁을 할 수 없게 된다. 특히, 부동산거래정보망의 매물정보가 대부분 사업자단체의 구성사업자들 사이에서만 공유되고 있는 상황에서는 더욱 공동중개가 어려워진다고 할 수 있다. 2. 위법성 판단 가. 인정사실 및 근거 1) 인정사실 7 피심인은 2018. 3. 6. 임원회의에서 구성사업자가 비구성사업자와 공동중개를 할 수밖에 없는 사유 발생 시, 집행부(회장, 총무, 감사)가 의견일치로 승인하면 법정중개보수 상한액의 20%를 찬조금으로 징수하기로 하고, 이외에는 법정중개보수 상한액의 50%를 찬조금으로 징수하기로 결정하였다. 8 피심인 총무는 2018. 3. 8. 동 회의결과를 팩시밀리(FAX)로 구성사업자에게 통지하였다. 9 또한, 피심인은 2018. 3. 30. 옥수동 동사무소에서 구성사업자 25명이 참석한 총회를 열고, 비구성사업자와 공동중개를 하는 구성사업자는 아래 <표 2> 기재와 같이 법정중개보수상한액의 일정비율을 찬조금으로 납부하기로 정관을 개정하였다. <표 2> 피심인의 2018. 3. 30. 개정 정관(발췌) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120686505" alt="이유 2번째 이미지" ></img> *자료출처: 현장조사 확보자료 (심사보고서 소갑 제6호증<각주>1</각주>) 10 회의에 참석한 구성사업자 전원은 정관개정에 찬성하였으며, 회의에 참석하지 아니한 구성사업자에 대해서는 피심인 총무가 직접 구성사업자를 방문하여 구두로 알리거나 팩시밀리로 동 내용을 발송하는 등의 방법으로 개정된 정관을 통지하였다. 11 실제로, 피심인은 비구성사업자와 공동중개를 한 구성사업자 이ㅇㅇ과 곽ㅇㅇ으로부터 찬조금 명목으로 총 3,791,000원을 징수한 사실이 있다. 12 한편, 피심인은 조사과정 중인 2019. 3. 19. 공동중개 금지행위가 공정거래법에 위반됨을 인지하고 임시총회를 열어 참석인원 34명의 만장일치로 해당 조항을 삭제하였으며, 이 사건 위반행위로 수령한 벌금 총 3,791,000원을 이ㅇㅇ과 곽ㅇㅇ에게 각각 반환하여 위반행위를 자진시정 하였다. 13 위 인정사실은 피심인의 임원회의 안건문서(소갑 제2호증), 구성사업자 이ㅇㅇ의 사실확인서(소갑 제3호증), 2018. 3. 6. 회의결과 통지문(소갑 제4호증), 피심인 회장의 진술조서(소갑 제5호증), 피심인의 2018. 3. 30. 개정된 정관(소갑 제6호증), 피심인의 벌금수령내역(소갑 제7호증), 피심인의 시정내역(소갑 제8호증) 등을 통해 인정된다. 나. 관련 법 규정 독점규제 및 공정거래에 관한 법률<각주>2</각주>제26조【사업자단체의 금지행위】 ①사업자단체는 다음 각 호의 1에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 1.~2. (생략) 3. 구성사업자(사업자단체의 구성원인 사업자를 말한다. 이하 같다)의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위 ②～④ (생략) 다. 위법성 판단 1) 위법성 성립요건 14 사업자단체의 행위가 법 제26조 제1항 제3호에 해당하기 위해서는 ①구성사업자의 사업내용 또는 활동을 제한하는 사업자단체의 의사가 있어야 하고, ②이와 같은 의사가 구성사업자에게 통지 되어야 하며, ③이와 같은 통지 내용이 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하여야 한다. 15 사업자단체의 의사는 통상 총회, 이사회, 임원회의 등 그 형식에는 구애됨이 없이 이를 통한 결의ㆍ결정 등의 형태로 나타나며, 정관ㆍ규정 또는 시행중인 사업계획서 등에 의하여 이루어지는 경우에도 정관ㆍ규정ㆍ사업계획서 그 자체를 사업자단체의 의사로 본다. 16 또한, 사업자단체 의사가 구성사업자에게 통지된다 함은, 사업자단체의 의사가 회의개최, 문서송부, 전화통보 등 그 형식 여하를 불문하고 구성사업자에게 인지됨을 의미한다. 17 그리고 '구성사업자의 사업활동 제한행위’의 의미와 관련하여 대법원은 “원래 사업자단체는 구성사업자의 공동의 이익을 증진하는 것을 목적으로 하는 단체이므로 그 목적 달성을 위하여 단체의 의사결정에 의하여 구성사업자의 사업활동에 대하여 일정한 범위의 제한을 하는 것이 어느 정도 예정되어 있다고 하더라도 그 결의의 내용이 구성사업자의 사업내용이나 활동을 과도하게 제한하여 구성사업자 사이의 공정하고 자유로운 경쟁을 저해할 정도에 이른 경우에는 이를 허용하지 않겠다는 데에 있다”고 판시해왔다.<각주>3</각주>2) 위법요건에 해당하는지 여부 18 위 가. 1)과 같이, 피심인은 2018. 3. 6. 임원회의 및 2018. 3. 30. 임시총회에서의 정관개정을 통해 자신의 구성사업자가 비구성사업자와 공동중개를 하는 경우, 공동중개를 한 구성사업자에게 법정중개보수 상한액의 20% 또는 50%를 찬조금 명목으로 징수하기로 결정하였으므로 사업자단체의 의사가 존재한다고 인정된다. 19 피심인의 총무는 임원회의 및 총회의 결과를 구성사업자에게 팩시밀리(fax) 또는 직접 전달하는 등의 방법으로 사업자단체의 의사를 구성사업자가 인지하도록 하였으므로 구성사업자에게 통지한 사실이 인정된다. 20 피심인의 구성사업자는 모두 독립된 사업자로서 거래여부, 거래상대방, 거래내용, 거래가격 등을 시장상황이나 자신의 영업여건, 영업전략 등에 따라 자유롭게 선택하여 임의로 결정할 수 있어야 하며, 소속된 사업자단체의 의사에 의해 제한되어서는 아니 된다. 21 그럼에도 불구하고 피심인은 구성사업자와 비구성사업자 간 공동중개를 금지하였고, 이를 강제하기 위하여 구성사업자가 비구성사업자와 공동중개를 하는 경우 법정중개보수 상한액의 20% 또는 50%를 찬조금 명목으로 징수하기로 결정하였을 뿐만 아니라, 이를 위반한 구성사업자에 대하여 실제로 찬조금을 징수하였다. 22 앞서 <표 2> 기재에서 보는 바와 같이, 구성사업자가 위 징수금액을 납부하지 아니하는 경우 피심인으로부터 회원자격 정지 또는 상실의 제재를 받을 수 있고, 특히 최근 공동중개의 비중이 크게 증가하는 상황에서 회원자격이 상실되어 비구성사업자가 되는 경우 피심인의 구성사업자와 공동중개가 금지되므로, 구성사업자로서는 자신의 의사에 반하더라도 피심인의 결정을 따를 수밖에 없었다고 보이는바, 피심인의 행위는 구성사업자의 자율적 판단영역에 속하는 거래상대방 선택에 부당하게 개입한 것으로 인정된다. 23 또한, 옥수동에 소재한 58개<각주>4</각주>개업 공인중개사 사무소 중 67%가 피심인의 구성사업자인 점, 피심인의 공동중개 금지결정으로 비구성사업자인 중개업소를 배제하는 결과를 초래하는 점, 거래상대방을 구성사업자로만 제한하여 구성사업자 간 경쟁동기 등이 약화될 우려가 있는 점 등을 고려할 때, 피심인의 행위는 해당 지역 부동산중개업 시장에서 공정하고 자유로운 경쟁을 제한할 우려가 상당하다고 판단된다. 3) 소결 24 피심인의 위 가. 1)의 행위는 구성사업자의 사업내용 또는 활동을 부당하게 제한하는 행위에 해당하므로 법 제26조 제1항 제3호에 위반되어 위법하다. 3. 처분 25 피심인의 위 2. 가. 1)의 법 위반행위는 최종심의일 현재 종료되었으나, 가까운 장래에 동일 또는 유사한 행위가 반복될 우려가 있으므로 법 제27조에 따라 행위금지명령을 부과하고, 피심인의 구성사업자 및 동일지역의 부동산 중개업자가 피심인의 법 위반행위를 명확히 인식할 수 있도록 시정명령 받은 사실의 통지명령을 함께 부과하는 것이 타당하다. 4. 피심인의 수락 내용 26 피심인은 2019. 6. 7. 위 2. 가. 1)의 사실과 위법성을 인정하고 주문내용의 시정조치 의견을 수락하였으므로, 피심인의 출석 없이 이 사건 심의를 진행하였다. 5. 결론 27 피심인의 위 2. 가. 1)의 행위는 법 제26조 제1항 제3호에 위반되므로, 법 제27조의 규정을 적용하여 주문과 같이 의결한다.