용인시 동백택지개발지구내 공동주택 분양 10개 건설사업자의 부당한 공동행위 관련 5개 사업자에 대한 과징금 재산정 등의 건

1. 과징금 재산정 등의 경위 가. 원심결 내용 피심인들<각주>1</각주>을 포함한 10개 건설사업자들(이하 “10개 건설사들”라 한다)은 2003. 7. 25.부터 같은 해 8. 5.까지의 기간동안 용인시 동백택지개발지구내 총 8,554세대의 아파트를 분양하면서, 사전에 평당 분양가를 700만원 전후로 결정(이하 “분양가 결정행위”라 한다)하고 중도금이자후불제 방식을 적용(이하 “중도금이자후불제 결정행위”라 한다)하기로 합의하고 이를 실행하였다. 이에 공정거래위원회(이하 “위원회”라 한다)는 위 행위가 독점규제 및 공정거래에 관한 법률(2004. 12. 31. 법률 제7315호로 개정되기 전의 것, 이하 “법”이라 한다) 제19조 제5항의 규정에 의거 법 제19조 제1항 제1호 및 제2호에 해당하는 부당한 공동행위로 추정된다고 판단하고, 10개 건설사들에 대해 시정명령, 시정명령을 받은 사실의 공표 명령(이하 “공표명령”이라 한다), 과징금 납부명령(모아는 제외)을 각각 의결(공정거래 위원회 2004. 7. 31. 의결 제2004-236호, 이하 “원심결”이라 한다)하였다. 나. 원심결에 대한 법원의 판단 (1) 피심인들은 2004. 8. 23.부터 같은 해 9. 1. 까지의 기간동안 서울고등법원에 원심결 시정명령, 공표명령 및 과징금 납부명령의 취소를 구하는 행정소송을 각각 제기<각주>2</각주>하였다. 이에 대해 서울고등법원은 아래에서 살펴보는 바와 같이 피심인들의 행위 중 중도금이자후불제 결정행위에 대해 행위의 외형상 일치 및 실질적 경쟁제한성을 인정하였으나 분양가 결정행위에 대해서는 행위의 외형상 일치를 인정할 수 없다고 판단하여, 원심결 시정명령 및 공표명령 중 분양가 결정행위에 대한 부분을 취소하고, 과징금 납부명령은 분양가 결정행위 부분에 대한 일부 취소가 곤란하다는 이유로 전부 취소하였다. (2) 서울고등법원은 피심인들의 중도금이자후불제 결정행위에 대한 위법성 판단에서, “이 사건 회사들 중 '동보’의 일부 아파트를 제외하고는 모든 회사들이 대금지급방식으로 중도금이자후불제를 정하고 있는 사실 외에도, 종전에는 회사들 간에 대금지급방식에 관하여 차이가 있었는데, 협의체에서 그에 관하여 논의가 있었던 점까지 모두 종합하여 보면, 이 부분 행위에는 외형상 일치가 있다”고 판시하였다. 또한, “① 인구과밀화와 도시집중화로 인하여 수도권과 같은 특정지역에서는 투기적인 수요가 가세하는 측면이 있고, 한편 신규분양 아파트의 공급은 토지공급의 한정성과 택지개발ㆍ사업승인 등의 제도적 제한으로 인하여 비탄력적이어서, 아파트 공급자의 예상과 달리 수요가 공급에 미달할 경우 미분양이 발생하게 되고, 반면 초과수요가 발생하더라도 분양과정에서 공급을 확대하거나 분양가를 조절하는 것도 불가능 한 점, ② 이 사건 관련시장인 용인 동백지구에서는 2003. 7. 말경 일시에 8,000세대에 달하는 신규분양 아파트가 공급되는 상황이었기 때문에 건설업자들 사이에서는 분양사업의 성패가 되는 초기분양률을 높이기 위해서 경쟁이 불가피하였을 것이고, 특히 투기과열지구로 지정되어 분양열기가 상대적으로 위축되어 있어 분양여건이 그다지 좋지는 않은 상황이라고 할 수 있는데, 이러한 상황에서 아파트 건설ㆍ분양회사로서는 분양가를 낮추거나 아파트의 품질을 높이는 등의 방법으로 소비자를 유도하는 경쟁을 치열하게 벌이는 것이 일반적인 모습이라고 할 것인 점, ③ 따라서 이 사건 관련시장에서 신규분양 아파트를 공급하는 회사들로서는 사업비와 적정이윤, 건설경기, 예상분양률, 아파트의 입지여건, 단지규모, 브랜드 가치, 마감재 수준, 주변시세 등 제반 요소를 종합적으로 고려하여 독자적으로 분양조건을 결정하여야 할 것인데, 그렇지 않고 다른 회사와 동일하게 대금지금방식을 정한다면 거래조건에 관한 경쟁이 제한되어 회사들은 정상적인 시장에서라면 누릴 수 없는 이익을 누릴 수 있게 되고 그로 인한 폐해는 그에 동참하지 아니한 다른 사업자나 소비자들에게 돌아갈 것인 점(수억 원대의 아파트 분양에서 중도금 무이자융자방식과 이자후불제방식 등의 여하에 따라 사업자 및 소비자들에게 미치는 영향이 크다), ④ 특히 이 사건 관련시장인 용인 동백지구 신규분양 아파트 시장에서 이 사건 회사들의 시장점유율 합계가 96%에 달하는 점 등을 종합적으로 고려하면, 피심인들을 비롯한 이 사건 회사들이 동시에 아파트 중도금이자후불제를 시행한 행위는, 위 거래시장에서 경쟁이 감소하여 사업자들의 의사에 따라 상품(아파트)의 가격, 대금지급조건 등의 결정에 영향을 미치거나 미칠 우려가 있는 상태를 초래하는 것으로서 경쟁을 실질적으로 제한하는 행위에 해당한다”고 판시하였다. 그러나 서울고등법원은 피심인들의 분양가 결정행위에 대한 위법성 판단에서는, 이 사건 아파트의 평당 분양가가 '700만원 전후’라는 것만으로는 '가격의 일치’가 있다고 하기에 너무 막연하여 일치 여부의 기준이 되기 어렵고, 그에 더하여 이 사건 아파트의 최종 분양가가 평당 최저 637만원부터 최고 777만원까지로 다양하게 나타나고 이를 비슷한 평형별로 세분하여 보더라도 평형별 편차가 각각 48만원부터 96만원까지로 상당히 큰 점, 유사한 평형의 아파트 간에 총분양가를 기준으로 비교하면 대략 1,000만원에서 3,000만원 정도의 편차를 보이는 점 등을 고려하면, 이 사건 아파트 분양가의 위와 같은 차이는 소비자의 구매의사를 좌우할 정도로 큰 금액에 해당하므로 이 사건 회사들의 아파트 분양가 결정행위에는 외형상 일치가 없다고 판시하였다(서울고등법원 2007. 1. 17. 선고 2004누17183, 17480, 17541 판결). 이후 대법원은 서울고등법원의 판결을 수용하여 피심인들과 위원회의 상고를 기각함으로써 확정판결을 하였다(대법원 2009. 4. 9. 선고 2007두4742, 4759, 4766 판결). 2. 공표명령 변경 및 과징금 재산정 가. 이유 (1) 위 1. 나.에서 살펴본 바와 같이 법원은 피심인들의 중도금이자후불제 결정행위에 대해 위법성을 인정하였으나 분양가 결정행위에 대해서는 위법성을 인정할 수 없다고 판단하여, 원심결 시정명령 및 공표명령 중 분양가 결정행위에 대한 부분을 취소하였고, 과징금 납부명령은 분양가 결정행위에 대한 일부 취소가 곤란하다는 이유로 전부 취소하였다<각주>3</각주>. (2) 따라서 위원회는 법원의 판결취지를 반영하여 원심결 주문 3.의 별지기재 공표 문안<각주>4</각주>중 일부 취소가 확정된 분양가 결정행위에 대한 부분을 삭제할 필요가 있다<각주>5</각주>. (3) 아울러 위원회는 위와 같은 법원의 과징금 납부명령 전부 취소에 따라 2009. 4. 20.자로 피심인들에게 과징금을 모두 환급하였으므로, 법원의 판결취지에 따라 원심결 중 위법성이 인정된 피심인들의 중도금이자후불제 결정행위 부분에 대한 과징금을 재산정할 필요가 있다. 위 1. 나. (2)에서 살펴본 바와 같이, 법원은 동보의 일부 아파트를 제외하고는 10개 건설사들이 모두 대금지급방식으로 중도금이자후불제를 정하고 있는 사실 등을 고려하여 중도금이자후불제 결정행위의 외형상 일치를 인정한 다음, 10개 건설사들이 사업비와 적정이윤, 건설경기, 예상분양률, 아파트의 입지여건, 단지규모, 브랜드 가치, 마감재 수준, 주변시세 등 제반 요소를 종합적으로 고려하여 독자적으로 분양조건을 결정하여야 함에도 다른 회사와 동일하게 대금지금방식을 정한다면 거래조건에 관한 경쟁이 제한되어 정상적인 시장에서라면 누릴 수 없는 이익을 누릴 수 있게 되고 그로 인한 폐해는 그에 동참하지 아니한 다른 사업자나 소비자들에게 돌아갈 것이라는 점, 특히 이 사건 관련시장에서 10개 건설사들의 시장점유율 합계가 96%에 달하는 점 등을 고려할 때, 피심인들을 포함한 10개 건설사들의 중도금분양가후불제 결정행위는 경쟁을 실질적으로 제한하는 행위에 해당한다고 판단하였다<각주>6</각주>. 따라서 위원회는 법원의 판결취지를 반영하여 원심결 중 위법성이 인정된 피심인들의 중도금이자후불제 결정행위에 대한 과징금을 재산정하여 부과하기로 한다. 나. 공표명령 변경 위 1. 나.의 법원 판결취지에 따라 원심결 주문 3.의 별지기재 공표문안 중 일부 취소가 확정된 분양가 결정행위에 대한 부분을 삭제한다. 다. 과징금 재산정 중도금이자후불제 결정행위에 대한 과징금을 산정함에 있어 기초가 되는 관련매출액은 2003. 7. 25.부터 같은 해 8. 5.까지의 기간동안 용인시 동백택지개발지구내 아파트 분양에서 입주 청약자와 체결한 피심인별 분양금액 총액 중 중도금이자후불제로 인하여 영향을 받은 분양금액이라 할 것인데, 이에 대한 관련자료의 미비 등으로 인하여 관련매출액을 정확히 산출하기 곤란하다. 따라서 법 제22조의 단서 규정을 적용하여 10억원을 초과하지 아니하는 범위 안에서 정액과징금을 부과<각주>7</각주>하되, 원심결 감경내용 등을 감안하여 다음과 같이 과징금을 재산정한다. 다만, 모아의 경우 다른 피심인들과 달리 민간건설 임대방식으로 분양한 차별성 등이 인정되므로 원심결과 동일하게 과징금을 부과하지 아니하기로 하며 따라서 과징금을 산정하지 아니한다. 모아를 제외한 피심인들에 대한 정액과징금은 위반행위의 내용, 경쟁제한의 정도 및 파급효과 등을 종합적으로 고려하여 6억원으로 하되, 원심결에서 적용한 감경율<각주>8</각주>을 반영하여 정액과징금의 50%를 감경한 금액을 부과과징금으로 결정한다. 다만, 동보의 경우 회사규모가 다른 피심인들에 비해 소규모인 점 등을 감안하여 25%를 추가감경하고, 대원의 경우 과징금 산정에 있어 자회사와 지분 50:50으로 공동사업약정을 체결한 사실 등을 고려하는 것이 타당하다는 법원의 판결취지를 반영하여 25%를 추가감경한다. 이와 같이 산정된 피심인별 부과과징금은 아래 <표>와 같다. <표> 피심인별 부과과징금 재산정 내역 (단위 : 백만원) <img src="/LSW/flDownload.do?flSeq=120737285" alt="이유 1번째 이미지" ></img> 3. 결론 위 2.에서 살펴본 바와 같이 법원의 판결취지 등을 반영하여 원심결의 공표명령 부분을 변경하고 과징금을 재산정하여 주문과 같이 의결한다.